Amt für Gemeinden Gemeindefinanzen www.agem.so.ch HRM2- Einführungsinstruktion 3 Vorstellung Bewertungsinstrumente Finanzvermögen (FV) 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 1
Themen / Zielsetzung HBO Kapitel 14: Bilanzbewertung Schema Zuordnung Bilanzpositionen Parameter Raster / Werkzeuge Rekapitulation Checkliste HBO-Werkzeuge anwenden können 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 2
«Manchmal gibt es im Leben und im Rechnungswesen verschiedene Wege, die man gehen kann; wichtig ist aber, dass sie konsequent und konsistent gegangen werden.» Herbert Mattle, VEB-Präsident 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 3
Strategisch wichtige und zentrale Lage Zone öffentliche Bauten Arrondierungsmöglichkeiten Investitionsbedarf Dienstbarkeitsvertrag bis 2028 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 4
Zuordnung FV / VV 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 5
Zuordnung FV / VV Öffentliches Interesse Kontogruppe 14 VV Kapitalanlage Kontogruppe 10 FV Veräusserbarkeit Marktübliche Rendite Referenzliste siehe 14.6.10 onyx AG, Langenthal AG Energieversorgung X Parking Solothurn, Solothurn AG Betrieb Parking X (X) Radiogenossenschaft, Musterwil Genossenschaft Radiogesellschaft X Raiffeisenbank, Musterwil Genossenschaft Bank X 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 6
Bewertungskriterien Speisekarte «Dirty Bastard» Zwiebeln und Dillsauce dominieren den ersten Gesamteindruck, nach und nach kann sich aber das schön knusprig gegrillte 180g Patty und der rezente Käse durchsetzen. Für den Crunch-Faktor sorgen zarte Gurken und Tomaten als letztes Topping. *) Alarmstufe < 7 Punkte Zubereitung Grill Preis 6.50 Aussehen 9 Geschmack 7 Saftigkeit 6 Flashback 7 Gesamtbewertung *) 7,25 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 7
Flüssige Mittel (100) Nominalwertprinzip Fremdwährungen (FRW) zum Kurs am Bilanzstichtag Forderungen (101, 1072) Pauschalbewertung (max. 5%) 3180.00 / 3180.11 Einzelbewertung (ABC-Analyse) begründen 3180.10 Wertberichtigung (WB) dokumentieren 3180.10 / 3180.11 Forderungsverluste Verlustschein 3181.00 / 3181.10 Wiedereinbringung 4010.xx / 4260 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 8
Finanzanlagen (102, 1070, 1079) Wertpapiere Kurswert resp. Nominalwert Aktien Jahresschlusskurs resp. Einstandspreis (EP) Übrige Titel Kurslisten resp. Einstandspreis (EP) Rechnungsabgrenzung (104) Nominalwert Abgrenzungstatbestand, Kapitel 12 «Abschluss» Vorräte (106) Anschaffungs- resp. Herstellkosten Niederstwertprinzip (max. Marktpreis) 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 9
Darlehen FV / VV (102x, 10710, 144x) Einzelbewertung, Wertberichtigung jährlich (Bonität, Zins) 102x Darlehen FV Nominalwert, abz. WB bzw. Verkehrswert 1071 Verzinsliche Anlagen FV Nominalwert, abz. WB bzw. Verkehrswert 144x Darlehen VV Nominalwert, abz. WB bzw. Anschaffungswert Beteiligungen FV / VV (1070, 145x) Anschaffungswert resp. tieferer Verkehrswert 1070 Aktien & Anteilscheine FV Verkehrswert (Marktwert). Börsenwert (Jahresschlusskurs) Einstandspreis (nicht kotierte) 145x Beteiligungen VV Anschaffungswert abz. WB (Imparitätsprinzip) 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 10
Übrige Sachanlagen FV (1086-1089) keine öffentliche Aufgabe 1086 Mobilien FV Anschaffungs- oder Herstellkosten WB bei Abweichungen vom Verkehrswert 1087 Anlagen in Bau FV Anschaffungs- oder Herstellkosten 1088 Anzahlungen FV Nominalwertprinzip. FRW Bilanzstichtagskurs. 1089 Übrige Sachanlagen FV Verkehrswert Sachanlagen VV (140x) Anschaffungswert abzüglich Abschreibungen Nutzungsdauer (ND) 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 11
Anschaffungs- resp. Herstellkosten Verkehrswert (Handelswert) Schätzungen > 31.12.2006 Neubewertung 1.1.2016 HRM2 Wertänderungen (Umbau, Sanierung, Zone) 5-jährlich 1.1.2021 AGEM-Richtwerte (Verkäufe 2007-2012) 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 12
AGEM-Richtwerte 1.1.2016 (Fr./m2) Basisdaten Gemeinden Einwohner W K G I/J L OEBA ArbZ M Gd.Nr. BFS-Nr. Anzahl Total 31.12.2011 Median Median Median Median Median Median Median Median 401 2421 Aedermanns dorf 555 130 301 2511 Aes chi 1'218 290 280 711 2501 Winznau 1'764 320 190 712 2502 Wis en 417 250 811 2481 Witters wil 1'387 840 508 2408 Wolfwil 2'038 220 200 324 2534 Zuchwil 8'747 380 400 230 912 2622 Zullwil 623 190 TOTAL Einwohner / Anzahl Werte 259'871 3093 198 137 139 31 15 25 6 Erklärungen: Obige Zonen ergeben sich aus den häufigsten der Zonen: W Wohnzone, EFH-/MFHhauszone, Spezialzonen Terrassen/Atrium insgesamt 6'228 Nennungen von Landverkäufen. K Kernzone Die Zonenbezeichnungen sind in den Gemeinden G Gewerbezone (evtl. mit Wohnnutzung) teilweise unterschiedlich. I / J Industriezone Die Medianwerte sind auf 10 Franken abgerundet. L Landhauszone OEBA Zone Öffentl.Bauten/Anlagen ArbZ Arbeitszone M Mahren 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 13
Basiszinssatz 1.1.2016 4,0% (korr.) Entwicklung Hypothekarzins im Kanton Solothurn gemäss mietrechtlichen Referenzzinssätzen ab 10.9.2008 (vorher Baloise Bank SOBA) gültig ab gültig bis Tage Zins Summe gew. Durchschnitt 01.04.1990 31.07.1990 119 6.25% 7.4375 01.08.1990 31.12.1990 149 6.50% 9.6850 01.01.1991 31.07.1993 929 7.00% 65.0300 02.06.2012 02.09.2013 450 2.25% 10.1250 03.09.2013 01.06.2015 628 2.00% 12.5600 02.06.2015 01.12.2015 179 1.75% 3.1325 Total 9'208 371.2775 4.0321% AGEM-Basiszinssatz per 1.1.2016 4.0000% 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 14
Werkzeuge www.hrm2-gemeinden.so.ch 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 15
Grundstücke nicht überbaut (1080) Grundstücke ohne Baurecht (10800.01) Grundstücke mit Baurecht (10801.01) Landwirtschaftsland (10800.01) Gebäude (10840.01) Landwert Gebäudewert Ertragswert 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 16
Grundstücke nicht überbaut (1080) Grundstücke ohne Baurecht (10800.01) Grundstücke mit Baurecht (10801.01) Landwirtschaftsland (10800.01) Bewertungsblatt Gemeinde Bewertung per TT.MM.JJJJ Konto-Nr.: Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: Grundstückgrösse m2: Zone: Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Lage: 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 17
Grundstücke nicht überbaut (1080) Grundstücke ohne Baurecht Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 97 Grundstückgrösse m2: 8'222 Zone: IA Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Industrieland Feld Lage: Feld Kaufdatum: 08.02.1989 *) Kaufpreis Fr.: 0 B Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 120 Preis aus beiliegender Lasche "Steuerwerte" (falls vorhanden, sonst manuell) ODER D Wertbeeinflussende Faktoren: UND D1 - Erschliessung: Fr./m2: 0 D2 - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 D3 - Übrige: Fr./m2: 0 A oder B oder C und D (D1,D2,D3) Massgebender Verkehrswert des Grundstückes Fr./m2: 120 1. Grundstücke ohne Baurechtsbelastung (Bauzone) Grösse Grundstück: 8'222 m2 à Fr. 120 = Fr. 986'600 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 18
Grundstücke nicht überbaut (1080) Landwirtschaftsland Faktor 8 Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 1443 Grundstückgrösse m2: 1'362 Zone: L Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Landwirtschaftsland Feldstrasse Lage: Feld 2. Grundstücke ohne Baurechtsbelastung (Landwirtschaftszone) Katasterwert ): 580 Fr. Faktor: 8 = Fr. 4'600 ) Katasterwert entspricht dem einfachen Ertragswert zum Faktor gem. Steuerverwaltung Neuer Bilanzwert HRM2 Fr. 4'600 Bisheriger Bilanzwert Fr. 2'668 Bewertungsdifferenz (zugunsten/zulasten Neubewertungsreserve) Fr. 1'932 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 19
Grundstücke nicht überbaut (1080) Grundstücke mit Baurecht Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 461 Grundstückgrösse m2: 2'530 Zone: W2 Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Lage: Im Oberfeld Wohnzone 3. Grundstücke mit Baurechtsbelastung Nettoertrag Fr. 42'000 kapitalisiert zu 4.00% = Fr. 1'050'000 Datum Baurechtsvertrag: 17.06.1926 ODER Nettoertrag Fr. 42'000 Barwertfaktor: 7.4350 = Fr. 312'200 Landwert Fr. 885'500 Abzinsungsfaktor: 0.7030 = Fr. 622'500 Restlaufzeit Jahre 9 = Fr. 934'700 Ablaufdatum Baurecht: 31.12.2025 9 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 20
Gebäude (10840.01) Landwert Gebäudewert Ertragswert Bewertungsblatt Gemeinde Bewertung per TT.MM.JJJJ Konto-Nr.: Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: Grundstückgrösse m2: 0 Zone: Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Lage: 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 21
Gebäude (10840.01) Landwert 1. Gebäude mit Land Fläche 928 m2 Miete Fr. 24 150 a) Landwert: 928 m2 x Fr. 380 *) b) Ertragswert: Fr. 24 150 zu 5% ) 2. Nicht überbauter Landteil Fläche 2 200 m2 Landwert: 2 200 m2 x Fr. 380 *) *) Referenzpreis AGEM (Fr. 360/m2) oder Marktpreis ) Referenzzinssatz AGEM 4% + Zuschlag 1% 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 22
Gebäude (10840.01) Landwert Bewertungsblatt Gemeinde Muster Bewertung per 1.1.2016 Konto-Nr.: 10840.01 Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 Zone: W2 Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Bauernhaus mit Land, 3'128 m2, Kaufpreis Fr. 1'550'000.00 inkl. nicht überbauter Teil Lage: Hausmatt C) Grundstück Kaufdatum: Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 360 Wertbeeinflussende Faktoren: 27.06.2013 UND - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 - Übrige: gem. aktuellen Verkäufen Fr./m2: 20 C Massgebender Verkehrswert (Grundstück) Fr./m2: 380 1. Substanzwert (muss immer Zahlen enthalten) C) Landwert: 928 m2 à Fr. 380 Fr. 352'640 = Fr. 1'008'960 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 23
Gebäude (10840.01) Gebäudewert Bewertungsblatt Gemeinde Muster Bewertung per 31.12.2013 Konto-Nr.: 10840.01 Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 Zone: W2 Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Bauernhaus mit Land, 3'128 m2, Kaufpreis Fr. 1'550'000.00 inkl. nicht überbauter Teil Lage: Hausmatt B) Gebäude Kaufdatum oder Erstellungsdatum: 27.06.2013 Index SGV-Gebäudeversicherungswert in % 140% SGV-Gebäudeversicherungs-Zeitwert (Indexiert) 656'320 656'320 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Übrige: Fr.: 0 B Massgebender Verkehrswert (Gebäude) Fr.: 656'320 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 24
Gebäude (10840.01) Gebäudewert info@sgvso.ch Versicherung Nr. Eigentümer Ortslage GB Nr. Korrespondenzperson GebaeudeBaujahr Schätz Datum 083-020-00100 abc A-Strasse 1. 1677 abc 1850 10.05.2007 1351 889'000.00 508'000.00 20 80 140 083-030-00200 abcd B-Strasse 2 228 abcd 1850 12.08.2008 2384 1'813'000.00 1'036'100.00 20 80 140 083-030-00300 abcde C-Strasse 3 359 abcde 1850 30.01.2002 4967 3'822'000.00 2'320'600.00 15 85 140 083-030-00400 abcdef D-Strasse 4. 765 abcdef 2013 11.09.2013 928 937'600.00 468'800.00 30 70 140 083-045-00400 abcdefg E-Strasse 4 1975 abcdefg 2012 11.09.2013 947 592'900.00 423'500.00 0 100 140 083-550-01800 abcdefgh F-Strasse 5 1684 abcdefgh 1900 18.08.2009 1640 820'400.00 468'800.00 20 80 140 m3 Vers.wert (140%) Zeitwert (100%) Minderwert in Prozent Zeitwert in Prozent Schaetzung Index Heute in Prozent Index 140% 100% = 669 714 Zeitwert: 669 714 zu 70% = 468 800 (Index 100) Index-Zeitwert: 468 800 zu 140% = 656 320 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 25
Gebäude (10840.01) Substanzwert Bewertungsblatt Gemeinde Bewertung per 1.1.2016 Konto-Nr.: 10840.01 Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Muster Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 Zone: W2 Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Bauernhaus mit Land, 3'128 m2, Kaufpreis Fr. 1'550'000.00 inkl. nicht überbauter Teil Lage: Hausmatt B) Gebäude Kaufdatum oder Erstellungsdatum: C) Grundstück Kaufdatum: Index SGV-Gebäudeversicherungswert in % 140% SGV-Gebäudeversicherungs-Zeitwert (Indexiert) 656'320 656'320 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Übrige: Fr.: 0 B Massgebender Verkehrswert (Gebäude) Fr.: 656'320 Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 360 Wertbeeinflussende Faktoren: 27.06.2013 27.06.2013 UND - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 - Übrige: gem. aktuellen Verkäufen Fr./m2: 20 C Massgebender Verkehrswert (Grundstück) Fr./m2: 380 1. Substanzwert (muss immer Zahlen enthalten) C) Landwert: 928 m2 à Fr. 380 Fr. 352'640 = Fr. 1'008'960 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 26
Gebäude (10840.01) Ertragswert Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 Zone: W2 Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Bauernhaus mit Land, 3'128 m2, Kaufpreis Fr. 1'550'000.00 inkl. nicht überbauter Teil Lage: Hausmatt 2. Ertragswert (Mietertrag pro Jahr) (muss immer Zahlen enthalten) Nettomietertrag Fr. 24'150 (Bruttomietzins abzüglich Nebenk osten) Wertbeeinfl. Faktoren: 0 Mietwert Fr. 24'150 kapitalisiert zu *) 5.00% = Fr. 483'000 x 3 1'449'000 = Fr. 1'449'000 *) Basiszinsatz AGEM plus Zuschlag (z.b. +1% Wohnliegenschaften) 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 27
Gebäude (10840.01) Landwert Gebäudewert Ertragswert Liegenschaftswert = 3 x Ertragswert + 1 x Substanzwert (Landwert + Gebäudewert) 4 Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 1. Substanzwert (muss immer Zahlen enthalten) A) Gebäude inkl. Land: = Fr. 0 B) Gebäudewert: Fr. 656'320 ODER C) Landwert: 928 m2 à Fr. 380 Fr. 352'640 = Fr. 1'008'960 2. Ertragswert (Mietertrag pro Jahr) (muss immer Zahlen enthalten) Nettomietertrag Fr. Wertbeeinfl. Faktoren: 0 Mietwert Fr. 24'150 24'150 (Bruttomietzins abzüglich Nebenk osten) kapitalisiert zu *) 5.00% = Fr. 483'000 x 3 1'449'000 = Fr. 1'449'000 *) Basiszinsatz AGEM plus Zuschlag (z.b. +1% Wohnliegenschaften) Total Substanz- und Ertragswert = Fr. 2'457'960 (geteilt durch 4) Neuer Bilanzwert HRM2 = Fr. 614'400 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 28
Rekapitulation Neubewertung FV (108) HRM2-Teilprojekt Bewertung: Neubewertung Finanzvermögen Erstellungszeitpunkt Bewertung 25.03.2016 Konto Nr. Bezeichnung Fläche m2 GB-Nr. Bestand HRM1 CHF Beschreibung Einwohnergemeinde: E-Mail Telefon Wert aufgrund Neubewertung CHF Differenz CHF Abw. In % 10800.01 Grundstücke Landwirtschaftszone 87'871.00 207'500.00 119'629.00 136% Muster info@muster.ch 099 999 99 99 Neuwert CHF/m2 10800.01 Land unüberbaut 653 33 884.00 Landwirtschaftszone 2'300.00 1'416.00 160% 3.52 10800.01 Land unüberbaut 735 34 995.00 Landwirtschaftszone 2'800.00 1'805.00 181% 3.81 10800.01 Land unüberbaut 667 159 903.00 Freihaltezone 2'800.00 1'897.00 210% 4.20 10800.01 Land unüberbaut 20'026 187 27'095.00 Landwirtschaftszone 52'800.00 25'705.00 95% 2.64 10800.01 Land unüberbaut 7'586 224 10'264.00 Landwirtschaftszone 16'200.00 5'936.00 58% 2.14 10800.01 Land unüberbaut 2'537 254 3'433.00 Landwirtschaftszon 6'600.00 3'167.00 92% 2.60 10800.01 Wald 1'622 254 2'195.00 eufer- und Feldgehölz 2'500.00 305.00 14% 1.54 10800.01 Land unüberbaut 1'568 275 2'122.00 Landwirtschaftszone 6'300.00 4'178.00 197% 4.02 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 29
Rekapitulation Neubewertung FV (108) HRM2-Teilprojekt Bewertung: Neubewertung Finanzvermögen Einwohnergemeinde: Muster E-Mail info@muster.ch Erstellungszeitpunkt Bewertung 25.3.216 Telefon 099 999 99 99 Konto Nr. Bezeichnung Fläche m2 GB-Nr. Bestand HRM1 CHF Beschreibung Wert aufgrund Neubewertung CHF Differenz Abw. In CHF % Neuwert CHF/m2 10801.01 Grundstücke FV mit Baurechten 220'000.00 1'115'200.00 895'200.00 407% 10801.01 Land unüberbaut 1'885 96 72'160.00 Gewerbezone 339'300.00 267'140.00 370% 180.00 10801.01 Baurechtbelastet 2'005 96 45'200.00 Gewerbezone, Fa 231'600.00 186'400.00 412% 115.51 10801.01 Baurechtbelastet 993 96 22'500.00 Gewerbezone, Je 114'700.00 92'200.00 410% 115.51 10801.01 Baurechtbelastet 1'792 96 40'400.00 Gewerbezone, Je 207'000.00 166'600.00 412% 115.51 10801.01 Baurechtbelastet 1'056 96 23'800.00 Gewerbezone, Ra 140'800.00 117'000.00 492% 133.33 10801.01 Baurechtbelastet 708 96 15'940.00 Gewerbezone, Ra 81'800.00 65'860.00 413% 115.54 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 30
Neubewertung FV Checkliste 14.6.9 GB-Auszüge SGV-Schätzungen info@sgvso.ch Katasterschätzungen Situationspläne inkl. Strassen-/Baulinien, Zonierung (farbig) Baurechtsverträge Miet- und Pachtverträge Gliederung Einteilung FV / VV vornehmen Kontierungen FIBU HRM2 Einzelbewertung «Bewertungsblatt» 14.6.7 Rekapitulation Neubewertung 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 31
HBO Kapitel 14: Bilanzbewertung Datenerhebung Zuordnung definieren Sachanlagen dokumentieren Objekte beurteilen/analysieren Berechnungen im Excel (Werkzeug) Rekapitulation erstellen Plausibilitätsprüfung (Abweichungen) Verbuchung, Revision, GV-Beschluss Checkliste benutzen 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 32
Zielsetzung erreicht? HBO-Werkzeuge anwenden können Fragen? 18.04.2016 HRM2-Einführungsinstruktion 3 33