AB Stadt Luzern Stadtrat $ Bericht und Antrag vom 10. Juli 2013 (StB 560) B+A 15/2013 an den Grossen Stadtrat von Luzern X Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden Vom Grossen Stadtrat mit Änderung beschlossen am 26. September 2013 (Definitiver Beschluss des Grossen Stadtrates am Schluss dieses Dokuments)
Bezug zur Gesamtplanung 2013 2017 Leitsatz Wirtschaft Luzern entwickelt seinen Wirtschaftsraum zum Nutzen der ganzen Zentralschweiz. Stossrichtungen Durch die Entwicklung von Schlüsselarealen für wertschöpfungsintensive Unternehmen im Dienstleistungssektor das wirtschaftliche Wachstum stärken Attraktiven urbanen Wohnraum fördern Politikbereich Umwelt und Raumordnung Fünfjahresziel 7.3 Die Entwicklungsziele für die Schlüsselareale sind definiert und werden etappenweise umgesetzt. Seite 2
Übersicht Durch die Bildung von Schwerpunkten für Arbeit, den gemeinnützigen Wohnungsbau und den freien Wohnungsbau soll ein Gleichgewicht für eine nachhaltige städtische Weiterentwicklung erreicht werden. Der Stadtrat ist der Ansicht, dass die Stadt für eine Arbeitszone Akzente im Littauerboden setzen sollte. Es bietet sich aktuell die Chance dieses Anliegen zu erreichen bzw. vorzubereiten. Der Eigentümer des Grundstückes Parzelle 235, Theodor Wyss, ist bereit, eine Teilfläche dieses Grundstückes an die Stadt zu verkaufen. Dieses zum Kauf stehende Teilgrundstück, das gemäss aktuellem Zonenplan in der Arbeitszone liegt, eignet sich für Neuansiedlungen, aber auch für Umsiedlungen gewerblicher Betriebe aus dem Kerngebiet. Das Grundstück im Littauerboden hat den Vorteil, dass es auf Stadtgebiet liegt und allfällige Umsiedlungen keine steuerlichen Nachteile zur Folge hätten bzw. durch Ansiedlungen zusätzlicher Ertrag generiert werden könnte. Bereits im B+A 1/2012 vom 11. Januar 2012: Städtische Wohnraumpolitik I hat der Stadtrat festgehalten, dass er ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Veräusserung und Erwerb von Liegenschaften anstrebt und künftig vermehrt wieder Grundstücke erwerben will, wo dies strategisch Sinn macht. Der Stadtrat denkt dabei insbesondere an den Erwerb von strategischen Einzelobjekten, welche die Erreichung der Zielsetzung der städtischen Weiterentwicklung unterstützen. Diese Haltung wird auch mit dem B+A 12/2013 vom 5. Juni 2013: Städtische Wohnraumpolitik II weiterverfolgt. Mit dem vorliegenden Bericht und Antrag beantragt Ihnen der Stadtrat für den Kauf einer Teilfläche von rund 18 500 m 2 ab dem Grundstück Parzelle 235, Littauerboden, einen Kredit von 9 Mio. Franken. Dieser Kreditantrag unterliegt dem fakultativen Referendum. Seite 3
Inhaltsverzeichnis Seite 1 Ausgangslage 5 2 Zu kaufende Grundstücksteilfläche 7 3 Nutzungsziel 8 4 Antrag 8 Seite 4
Der Stadtrat von Luzern an den Grossen Stadtrat von Luzern Sehr geehrte Frau Präsidentin Sehr geehrte Damen und Herren 1 Ausgangslage Die Stadt verfügt über wenig eigene Landreserven, um dem Wachstumspotenzial im Stadtzentrum die nötigen Impulse zu verleihen. Die bauliche Entwicklung im Kerngebiet kann deshalb ausschliesslich in der Form von Transformation stattfinden. Aus Sicht einer zweckmässigen städtischen Entwicklung und aufgrund von Anforderungs- und Bedürfnisänderungen in ihrem Umfeld können bestimmte Betriebe und/oder Nutzungen an einem suboptimalen Standort liegen. Dies kann sich sowohl auf die aktuelle Nutzung als auch auf neue Projekte im nahen Umkreis negativ auswirken (Erschliessung, Sicherheit, Lärm usw.). Von dieser Tatsache sind Grundstücke sowohl von Privaten als auch von der Stadt betroffen. Will sich die Stadt in Zukunft Handlungsspielraum und direkten Einfluss auf die räumliche Stadtentwicklung sichern, muss sie in der Lage sein, solche Transformationsprozesse anzustossen. Auf bereits bebautem Land bedingt ein solcher Umwandlungsprozess meist eine Nutzungsrochade. Möchte die Stadt eine neue Nutzung ansiedeln, muss sie vielfach eine vorhandene auslagern. Solche Rochaden kosten Zeit und Geld. Dieser Handlungsspielraum kann aber mit dem Instrument des Landabtausches erweitert werden. Will die Stadt in Zukunft diese Option erhalten, um eine aktive Rolle in der Stadtentwicklung zu übernehmen, muss sie über entsprechende Baulandreserven verfügen. Zwar verfügt die Stadt bereits über eigenes attraktives Bauland im Süden von Luzern. Dieses liegt aber ausserhalb des eigenen Gemeindegebietes. Das Land im Littauerboden hat den Vorteil, dass es auf städtischem Gemeindegebiet liegt. Eine Umsiedlung von Funktionen an diesen Standort bringt daher keine steuerlichen Nachteile für die Stadt mit sich. Der Stadtrat will im Rahmen seiner Wohnraumpolitik in Zusammenarbeit mit Wohnbaugenossenschaften und unter Mitwirken von Privaten neuen und bezahlbaren Wohnraum schaffen. Er will seine Einflussmöglichkeiten auf die Wohnraumentwicklung erhalten und wo möglich weiter ausbauen. Eine wichtige Massnahme dabei ist u. a., künftig vermehrt Grundstücke zu erwerben, wo dies strategisch Sinn macht. Dies bedeutet, dass der Kauf von Grundstücken einerseits direkt zur Erfüllung des städtischen Ziels der Schaffung von Wohnraum dienen soll. Andererseits sollen diese Grundstücke, wie das Grundstück im Littauerboden, einen Anreiz darstellen, bestehenden Gewerbebetrieben Entwicklungsmöglichkeiten ausserhalb der Kernstadt anzubieten. Dadurch werden Flächen in der Kernstadt für Dienstleistungen, gemischte Nutzungen oder Wohnnutzungen freigespielt. Es wird hierzu auch auf die Ausführungen des Stadtrates im B+A 12/2013 Städtische Wohnraumpolitik II verwiesen. Seite 5
Als Beispiel für eine erfolgreiche Umsiedlung zugunsten einer neuen Nutzung kann die Verlegung des städtischen Werkhofes Ende der 1990er-Jahre aus dem Tribschenquartier an die Reusseggstrasse im Ibach dienen. Mit dem damaligen Erwerb der Liegenschaften konnte die Umsiedlung vorgenommen und die Realisierung der Tribschenstadt mit einem umfangreichen Wohn- und Dienstleistungsangebot ermöglicht werden. Aktuell besitzt die Stadt im Littauerboden nur das Grundstück Bodenhof mit einer Fläche von rund 11 000 m 2. An diesem Grundstück haben ortsansässige Unternehmen bereits ein Erwerbsinteresse angemeldet. Bei einem allfälligen Verkauf dieses Grundstückes ist der Stadtrat bestrebt, parallel dazu andere Grundstücke in diesem Gebiet zu erwerben. Städtisches Grundstück 11 133 m 2 Im Littauerboden stehen weitere Grundstücke zur Disposition. Ob und zu welchem Zeitpunkt die Stadt hier aktiv werden kann und soll, ist offen. Hingegen werden die weiteren Entwicklungen verfolgt. Den Grundeigentümern wurde ein städtisches Interesse signalisiert. Zum Verkauf stehend: John Lay AG Durch die Stadt zum Erwerb vorgesehene Teilfläche Zum Erwerb denkbar Zum Erwerb oder Tausch denkbar Seite 6
Der Littauerboden ist für die Stadt ein prioritäres Entwicklungsgebiet. Durch gezieltes Handeln setzt sich die Stadt in die Lage, die weitere Entwicklung zu steuern und die Zielerreichung bezüglich Entwicklung im Kerngebiet zu unterstützen. 2 Zu kaufende Grundstücksteilfläche Das Gebiet Littauerboden ist bereits heute verkehrstechnisch gut erschlossen. Mit der Fertigstellung der Umgestaltung des Seetalplatzes wird die Erschliessung des Gebietes weiter optimiert. Auch gegen Hochwassergefährdung wird das Gebiet mit den im Bau befindlichen Schutzmassnahmen künftig besser geschützt sein. Dies sind zwei wichtige Massnahmen, welche die Standortgunst für die künftige Entwicklung des Gebietes weiter erhöhen. Eine weitere Erschliessungsoptimierung würde die im Agglomerationsprogramm Luzern der zweiten Generation vorgesehene Realisierung der S-Bahn-Haltestelle Littau-Ruopigen bewirken. Diese Haltestelle soll im Littauerboden, vor der Einfahrt in den Zimmereggtunnel, ab 2019 erstellt werden. Die zu kaufende Teilfläche von zirka 18 500 m 2 liegt aktuell in der Arbeitszone 1. Das Grundstück ist über die Staldenhofstrasse erschlossen. Es eignet sich zur Ansiedlung und/oder Umsiedlung von Gewerbebetrieben. Mit dem Erwerb dieser Teilfläche verschafft sich die Stadt die Chance, im Bedarfsfalle neue Betriebe anzusiedeln oder bestehenden Betrieben eine Umsiedlungsoption anzubieten. Der Kaufpreis für dieses Teilgrundstück beträgt Fr. 480. /m 2. Dies ist für diese gut erschlossene, eingezonte und grosse zusammenhängende Grundstücksfläche ein angemessener Preis; auch weil es sich um ein Grundstück in einem für Gewerbe und Arbeit attraktiven Gebiet mit einem hohen Entwicklungspotenzial handelt und mit einer künftigen Wertsteigerung gerechnet werden kann. Seite 7
3 Nutzungsziel Wie ausgeführt will sich die Stadt mit dem Erwerb einen Handlungsspielraum schaffen, um auf künftige Entwicklungen und Bedürfnisse von Arbeit und Wohnen im städtischen Kerngebiet reagieren zu können. Sie will aber auch aktiv ein wirtschaftliches Wachstum fördern. Es ist nicht das Ziel, die zu kaufende Fläche unmittelbar einer neuen Nutzung oder einer Weiterveräusserung zuzuführen. Eine durch den bisherigen Eigentümer erstellte Überbauungs- und Nutzungsstudie für diese Teilfläche zeigt auf, dass mit einer etappierten Bebauung Arbeits- und/oder Dienstleistungsflächen in der Grösse von 25 000 bis 30 000 m 2 erstellt werden können. Dies dokumentiert das hohe Entwicklungspotenzial dieses Grundstückes. Wachstum und Ansiedlungen können nur gelingen, wenn die für die Entwicklungen notwendigen Flächen für Dienstleistungen und Arbeit auch tatsächlich zur Verfügung gestellt werden. Das Fehlen mittlerer und grosser zusammenhängender Dienstleistungsflächen ist in der Stadt ein ausgesprochenes Hindernis bei der Ansiedlung neuer Betriebe. Entsprechend sind vor allem in den Entwicklungsarealen wie Rösslimatt, Steghof und Pilatusplatz genügend Flächen bereitzustellen. Ein zusätzlicher Fokus ist auf den Littauerboden zu legen. 4 Antrag Der Stadtrat erachtet das Gebiet Littauerboden als ein zukunftsfähiges Entwicklungsgebiet für Gewerbe und Arbeit. Mit dem Kauf von Grundstücken in diesem Gebiet kann sich die Stadt Handlungsspielraum verschaffen, um gewerblich genutztes Areal im Zentrum durch Umsiedlung anderen Nutzungen zuzuführen, ohne damit ansässige Betriebe aus dem Stadtgebiet zu verdrängen. Der Stadtrat beantragt Ihnen deshalb, für den Kauf einer Teilfläche von 18 500 m 2 ab der Parzelle 235 einen Kredit von 9 Mio. Franken zu bewilligen. Das Kaufgrundstück soll zudem zum Erwerbspreis (inkl. Kaufnebenkosten) in der Bilanz als Finanzvermögen eingereiht werden. Er unterbreitet Ihnen einen entsprechenden Beschlussvorschlag. Luzern, 10. Juli 2013 Stefan Roth Stadtpräsident Toni Göpfert Stadtschreiber Seite 8
Der Grosse Stadtrat von Luzern, nach Kenntnisnahme vom Bericht und Antrag 15 vom 10. Juli 2013 betreffend Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden, gestützt auf den Bericht der Geschäftsprüfungskommission, in Anwendung von Art. 13 Abs. 1 Ziff. 2, Art. 58 Abs. 3 Ziff. 1, Art. 68 lit. b Ziff. 2 und Art. 69 lit. b Ziff. 12 der Gemeindeordnung der Stadt Luzern vom 7. Februar 1999, beschliesst: I. Für den Kauf einer Teilfläche von 18 500 m 2 ab Parzelle 235, Littauerboden, wird ein Kredit von 9 Mio. Franken bewilligt. II. Das Kaufgrundstück wird zum Erwerbspreis (inkl. Kaufnebenkosten) in der Bilanz als Finanzvermögen eingereiht. III. Der Beschluss gemäss Ziffer I unterliegt dem fakultativen Referendum. Seite 9
Definitiver Beschluss des Grossen Stadtrates von Luzern Zu B+A 15 vom 10. Juli 2013: Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden (unter Berücksichtigung der im Grossen Stadtrat beschlossenen Änderungen) Der Grosse Stadtrat von Luzern, nach Kenntnisnahme vom Bericht und Antrag 15 vom 10. Juli 2013 betreffend Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden, gestützt auf den Bericht der Geschäftsprüfungskommission, in Anwendung von Art. 13 Abs. 1 Ziff. 2, Art. 58 Abs. 3 Ziff. 1, Art. 68 lit. b Ziff. 2 und Art. 69 lit. b Ziff. 12 der Gemeindeordnung der Stadt Luzern vom 7. Februar 1999, beschliesst: I. Für den Kauf einer Teilfläche von 15 688 m 2 ab Parzelle 235, Littauerboden, wird ein Kredit von 7,7 Mio. Franken bewilligt. II. Das Kaufgrundstück wird zum Erwerbspreis (inkl. Kaufnebenkosten) in der Bilanz als Finanzvermögen eingereiht. III. Der Beschluss gemäss Ziffer I unterliegt dem fakultativen Referendum. Luzern, 26. September 2013 Namens des Grossen Stadtrates von Luzern Thomas Gmür Ratspräsident Stadt Luzern Grosser Stadtrat Toni Göpfert Stadtschreiber Seite 10
Mediensperrfrist 27. August 2013 16.00 Uhr Stadt Luzern Stadtrat Auszug aus dem Verhandlungsprotokoll StB 615 Baudirektion Immobilien B+A 15/2013 Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden Korrektur des Antrages (Fläche, Kaufpreis) Sitzung vom 21. August 2013 Die Baudirektion berichtet: Mit B+A 15 vom 10. Juli 2013 beantragt der Stadtrat beim Grossen Stadtrat (mit fakultativem Referendum) den Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden. Der Kaufantrag basiert auf einer Vereinbarung mit dem Verkäufer, mit welcher der Kaufpreis mit Fr. 480. /m 2 und einer Fläche von zirka 18 500 m 2 festgelegt wurde. Für den Kauf (inkl. Kaufnebenkosten) dieses Teilgrundstücks beantragt der Stadtrat einen Kredit von 9 Mio. Franken. Nach Beschluss des Stadtrates zum Kauf des Teilgrundstücks wurde die verbindliche Parzellierung durch den amtlichen Geometer vorgenommen. Dabei musste festgestellt werden, dass einerseits die vorgenommene Flächenabschätzung als zu gross angenommen wurde und andererseits es sinnvoll ist, die Grenzfestlegung an eine später mögliche, zusätzliche Strassenführung anzupassen. Dadurch reduziert sich die Fläche des zu kaufenden Teilgrundstücks auf 15 688 m 2 (Mutationsplan vom 19. August 2013). Zu einem früheren Zeitpunkt wurde im Rahmen eines Verkaufes einer Teilfläche dem damaligen Käufer ein Vorkaufsrecht für eine Fläche von max. 800 m 2 eingeräumt. Diese Fläche liegt innerhalb des durch die Stadt zu kaufenden Teilgrundstücks. Es handelt dabei um einen Landstreifen entlang der südlichen Parzellengrenze auf einer Länge von 80 m. Der Berechtigte ist in Kenntnis der Kaufabsicht der Stadt. Bei einer Wahrnehmung des Vorkaufsrechtes durch den Berechtigten würde sich die für die Stadt zu kaufende Fläche auf 14 888 m 2 reduzieren. Auch der Kauf des reduzierten Teilgrundstückes ist für die weitere Stadtentwicklung attraktiv. Dies gilt auch bei einer Wahrnehmung des Vorkaufsrechtes für die kleine Teilfläche. Da es sich hier um eine wesentliche Änderung gegenüber dem Antrag gemäss B+A 15/2013 handelt, ist eine Änderung des gestellten Antrages erforderlich. Ungeachtet der Wahrneh- B+A 15/2013. Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden. Korrektur des Antrages (Fläche, Kaufpreis)
mung des Vorkaufsrechtes ist der Kredit für die vorgesehene Teilfläche von 15 688 m 2 zu beantragen. Der Antrag ist im B+A 15/2013 wie folgt zu ändern: Für den Kauf einer Teilfläche von 15 688 m 2 ab Parzelle 235, Littauerboden, wird ein Kredit von 7,7 Mio. Franken beantragt. Der Stadtrat beschliesst: 1. Dem Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden im reduzierten Ausmasse von 15 688 m 2 wird zugestimmt. 2. Es wird zur Kenntnis genommen, dass sich die Grundstücksfläche, im Falle einer Wahrnehmung des Vorkaufsrechtes durch den Berechtigten, um weitere 800 m 2 reduzieren kann. 3. Der Antrag für den Kauf des Teilgrundstückes im B+A 15 vom 10. Juli 2013: Kauf eines Teilgrundstücks im Littauerboden wird wie folgt geändert: Für den Kauf einer Teilfläche von 15 688 m 2 ab Parzelle 235, Littauerboden, wird ein Kredit von 7,7 Mio. Franken beantragt. Zustellung an: Mitglieder Grosser Stadtrat, mit Beilage Finanzinspektorat Finanzdirektion Stadtbuchhaltung Baudirektion Immobilien Für getreuen Auszug Toni Göpfert Stadtschreiber Seite 2
Gemeinde Luzern Plan: 53,75 Grundbuch Littau GBPER 210 663000 1: 1000 Mutationsvorschlag 1. Teil Vorgehende Mutationen: keine 663100 663200 Mutationen, die nicht innert sechs Monaten seit Auslieferung zur grundbuchlichen Behandlung angemeldet werden, verfallen und werden auf Kosten der Beteiligten annulliert. Begründete Verlängerungsgesuche sind vor Fristablauf an den Nachführungsgeometer zu richten. ( 24, SRL 29) Grundstücke mit unterstrichenen Nummern sind grundbuchlich nicht erledigt. Legende: www.cadastre.ch/legende Nachführungsgeometer Erwin Vogel Emch+Berger WSB AG Vermessungen Obernauerstr. 42, 6010 Kriens Telefon 041 329 00 40 19.8.2013 / He 213000 212800 59268 m² 43580 m² 212900 15688 m² 212700 662900 663000 663100