Leitfaden zur Büromarktberichterstattung Arbeits-Stanpapier Mai 2015 2016 Gegenüberstellung Flächenstandards anhand eines Regelgeschosses Bürogebäude - MF/G 2012: Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G), 1. Mai 2012, der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) - DIN 277 (2005): Grundflächen und Rauminhalte von Hochbauten, DIN 277, Februar 2005, Deutsche Norm des Normenausschuss Bauwesen (NABau) im DIN - DIN 277 (2016): Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen, Teil 1: Hochbau, DIN 277, Januar 2016, Deutsche Norm des Normenausschuss Bauwesen (NABau) im DIN - IPMS: International Property Measurement Standards for Office Buildings, November 2014, der International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC)
Bürogebäude: Gegenüberstellung von Flächenstandards Mai 2016 Vorbemerkungen Die Kompetenzgruppe Flächendefinition hat mit der MF/G 2012 einen inzwischen am Markt etablierten Standard erarbeitet. Dieser Standard basiert auf DIN 277, Stand 2005. Zum 01.01.2016 ist die DIN 277 (2016) veröffentlicht worden. Die Kompetenzgruppe Flächendefinition hat im Herbst 2016 am Anhörungsverfahren der DIN 277 2016 teilgenommen. Im November 2014 wurde mit IPMS- Office der erste für die internationale Anwendung entwickelte Flächenstandard für Bürogebäude veröffentlicht. Die Kompetenzgruppe Flächendefinition hat im Frühjahr 2015 eine deutsche Übersetzung von IPMS Office sowie im Herbst 2015 Hinweise für die Anwendung von IPMS in Deutschland veröffentlicht. Um die Unterschiede zwischen den verschiedenen Standards zu verdeutlichen, hat die Kompetenzgruppe Flächendefinition die vorliegende Gegenüberstellung erarbeitet. Bei der DIN 277 (Stand 2005 und 2016) und IPMS handelt es sich um Standards, die Flächen definieren. Die MF/G definiert auf Basis eines solchen Standards (derzeit DIN 277, Stand 2005) die Mietfläche für gewerblichen Raum. Bitte beachten: Die ermittelten Flächengrößen und Prozentangaben sind ausschließlich auf das vorliegende Muster-Bürogebäude zu beziehen (keine statistischen Kennwerte). Inhalt Blatt 1: Außenwände - maßgebliche innere Raumbegrenzung. Blatt 2 und Blatt 3: Darstellung einzelner Flächenkomponenten. Die Flächenbezeichnungen in Klammern (A bis G) stammen aus IPMS 2 (Fläche innerhalb der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung). Blatt 2: Außenwände + Vertikale Durchdringungen (A) + Konstruktive Elemente Innen (B) + Technische Einrichtungen (C). Diese Komponenten zählen zur MF/G-0. Blatt 3: Sanitärflächen (D) + Verkehrsflächen horizontal (E) + Service-Einrichtungen (F) + Arbeitsbereich (G). Summe dieser Komponenten entspricht sinngemäß MF/G. Blatt 4 und Blatt 5: Mietfläche Blatt 4: Mietfläche Grundriss. Die Mietflächen nach gif (MF/G) werden den Grundflächen mit exklusiver Nutzung gegenübergestellt, wie sie in IPMS Office als IPMS 3 definiert sind. Blatt 5: Mietfläche Schnitt. Die Differenzen der zwei Methoden (MF/G und IPMS 3) werden im Schnitt durch das Mustergebäude verdeutlicht. Blatt 6: Tabelle mit den Flächengrößen und Prozentangaben, wie sie aus der Flächenauswertung nach den verschiedenen Standards abgeleitet wurden. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 3
Flächenauswertung eines ideailisierten Muster-Bürogebäudes (Regelgeschossbau) mit Gegenüberstellung von verschiedenen Flächenauswertungen IPMS-Bürogebäude vs. MF/G (gif) vs. DIN 277 IPMS International Property Measurment Standards for Office Buildings Nov. 2014 IPMS 1 durch die äußere Begrenzung der Außenwand umschlossene Bruttogrundfläche (BGF) Bruttogrundfläche (BGF) Bruttogrundfläche (BGF) Fläche ~ BGF (deutsch) 743,85 100,00% 743,85 100,00% 743,85 100,00% 743,85 100,00% Außenwände 26,78 3,60% 43,83 5,89% 46,14 6,20% 46,14 6,20% 717,07 96,40% 700,02 94,11% 697,71 93,80% 697,71 93,80% IPMS 2 zu IPMS 2 vergleichbare Fläche Fläche innerhalb der maßgeblichen ohne Flächenbezeichnung nach inneren Raumbegrenzung MF/G oder DIN 277 A Vertikale Durchdringungen 19,33 2,60% 17,54 2,36% 17,54 2,36% 12,50 1,68% B Konstruktive Elemente Innenwand-Konstruktions- Wände Grundfläche (IKF) 10,39 1,40% Konstruktionsgrundfläche Konstruktionsgrundfläche 19,10 2,57% B Konstruktive Elemente Stützen* 3,17 0,43% 11,89 1,60% 16,52 2,22% 4,29 0,58% C Technische Einrichtungen 91,65 12,32% F Service-Einrichtungen* 28,97 3,89% G Arbeitsbereich* 521,56 70,12% MF/G 2012 Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G 2012 BGF Konstruktionsgrundfläche (KGF) - aussen Verkehrsflächen VF (vertikal) (KGF) - innen, tragend Wände + Stützen Technische Funktionsflächen (TF) DIN 277 (2005) Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Februar 2005 BGF Konstruktionsgrundfläche (KGF) - aussen Verkehrsfläche (VF) (vertikal) (KGF) - innen Wände + Stützen Technische Funktionsfläche (TF) DIN 277 (2016) Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen, Teil 1: Hochbau, Januar 2016 Trennwand-Grundfläche (TGF) Technikfläche (TF) 8,00 1,08% 9,04 1,22% 9,05 1,22% 7,26 0,98% D Sanitärflächen Verkehrsfläche (VF) Verkehrsfläche (VF) 34,00 4,57% (horiziontal) (horiziontal) E Verkehrsflächen* 115,77 15,56% 115,77 Nutzfläche (NF) 538,83 72,44% BGF Außenwand-Konstruktions- Grundfläche (AKF) Verkehrsfläche (VF) (vertikal) Nutzungsfläche (NUF) 538,79 15,56% 72,43% IPMS3 ( *- Flächen) MF/G Summer aller Flächen, zu denen der Mieter exklusiv Zugang hat gewerbliche Mietfläche die DIN 277 definiert keine Mietfläche die DIN 277 definiert keine Mietfläche 645,35 86,76% 661,55 88,94% Alle Flächenangaben in m² Stand: Mai 2016, gif e.v. Wiesbaden, AK Flächendefinition IPMS MF/G DIN 277 DIN 277 International Property Measurement Standards - IPMS for Office Bulildings, November 2014, der International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G), 1. Mai 2012, der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) Grundflächen und Rauminhalte von Hochbauten, DIN 277, Februar 2005, Deutsche Norm des Normenausschuss Bauwesen (NABau) im DIN Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen, Teil 1: Hochbau, DIN 277, Januar 2016, Deutsche Norm des Normenausschuss Bauwesen (NABau) im DIN
Bürogebäude: Gegenüberstellung von Flächenstandards Mai 2016 Kompetenzgruppe Flächendefinition: Dirk Blaurock Sabine Georgi Markus Grandjean Prof. Marc Grief Dr. Ira Hörndler Ralf Molter Lutz Peters MM Schiffner Dr. Nina Vusatiuk Mosbacher Straße 9 65187 Wiesbaden T +49 (0) 611 23 68 10 70 F +49 (0) 611 23 68 10 75 info@gif-ev.de www.gif-ev.de gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 2