Gemeindecheck Wohnen: Gemeinde Rüdlingen

Gemeindecheck Wohnen: Standort 4. Quartal 2015 PLZ 8455 Gemeinde Ortschaft Agglomeration BFS Gemeindetyp BFS Rüdlingen (BFS: 2938) Rüdlingen (FPRE: SH36) Zürich Industrielltertiäre Gemeinde MSRegion Schaffhausen (BFS: 50) Kanton Schaffhausen FPRERegion Zürich FPRERaumtyp Ländlicher Raum Fusionen: Themen 1 Bevölkerung 2 Nachfragersegmente 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 4 Lebensphasen 5 Wohn und Lebensqualität 6 Umzugsverhalten 7 Wohnungsmarkt und Immobilien 8 Leerwohnungen 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus 10 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) 11 Bauzonenreserven, övgüteklassen 12 Perspektiven 2030 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 13 Perspektiven 2030 (Szenario «restriktive Raumplanung») Fahrländer Partner AG Raumentwicklung 10.11.2015

MakroLagetext Wohnen 4. Quartal 2015 Rüdlingen ist eine Industrielltertiäre Gemeinde im Kanton Schaffhausen. Rüdlingen ist gemäss Definition 2012 des BFS Teil der Agglomeration Zürich mit 581'328 Haushalten (2013) und 1'315'669 Einwohnern (2014). Rüdlingen zählt 760 Einwohner (2014) bzw. 314 Haushalte (2013) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.4). 43.5% der Haushalte zählen im Jahr 2012 zu den oberen Schichten (: 28.8%), 46.3% der Haushalte zu den mittleren Schichten (: 39.7%) und 10.2% der Haushalte zu den unteren Schichten (: 31.5%). 71 Betriebe mit 182 Beschäftigten weist die im Jahr 2013 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Von den 124.3 vollzeitäquivalenten Stellen sind 31.1 (25%) im 1. Sektor, 27 (21.7%) im Industrie und 66.2 (53.3%) im Dienstleistungssektor. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Rüdlingen aus erreichbaren Zentren sind Andelfingen (13 Min.), Winterthur (22 Min.) und Schaffhausen (24 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Schaffhausen (39 Min.), Winterthur (51 Min.) und Andelfingen (55 Min.). Die Gemeinde weist Ende 2014 einen Bestand von 351 Wohneinheiten auf, wovon 210 Einfamilienhäuser und 141 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFHQuote ist mit 59.8% im landesweiten Vergleich (22.9%) stark überdurchschnittlich. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 7 Wohnungen (2008 2013; das sind 2.14% des Bestandes 2008), ist die Leerstandsquote mit 1.14% (4 Wohnungen) im landesweiten Vergleich (1.19%) durchschnittlich. Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist zwischen 2014 und 2030 im mittleren Szenario und bei gleichbleibender Raumplanungspolitik in der von einer Zusatznachfrage von 25 Wohnungen auszugehen. Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 8'326 CHF/m², bei den EWG bei 6'965 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 220 CHF/m² und Jahr. Dies ist im regionalen Vergleich sehr hoch. Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MSRegion Schaffhausen um 50.6% zugelegt, die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 76.9%. Der Markt der Region Schaffhausen ist nach Einschätzung von FPRE heute realistisch bewertet.

1 Bevölkerung Gemeinde Rüdlingen 4. Quartal 2015 Kennzahlen Bevölkerung 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bevölkerung (ständig) 630 622 655 666 689 713 731 755 754 760 Bevölkerung (nicht ständig) 1 1 4 4 Anzahl Haushalte 290 294 307 314 Ø Haushaltsgrösse 2.46 2.49 2.46 2.40 Bevölkerungswachstum (%) 0.16 1.27 5.31 1.68 3.45 3.48 2.52 3.28 0.13 0.80 Ausländeranteil (%) 5.87 5.47 6.87 7.36 7.40 9.26 9.58 10.86 10.08 9.34 Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Indexierte Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung (Index Jahr 2005 = 100) 130 120 110 100 90 80 70 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 MS Schaffhausen FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Indexierte Entwicklung des Ausländeranteils (Index Jahr 2005 = 100) 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 MS Schaffhausen FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

1 Bevölkerung (2) 4. Quartal 2015 Nationalratswahlen 2011: Stärke der Parteien 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% SVP SP FDP + LPS CVP GLP BDP GPS Übrige Kanton Schaffhausen Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Volksinitiative (9. Februar 2014): «Gegen Masseneinwanderung» 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Schaffhausen Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Abstimmung (03. März 2013): Bundesgesetz über die Raumplanung 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Schaffhausen Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Ja Nein Volksinitiative (11. März 2012): «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Schaffhausen Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner.

Soziale Schicht Soziale Schicht 0.015871854 0.015871854 0.015871854 0.015871854 0.015871854 0.015871854 0.015871854 0.015871854 0.000632967 0.000632967 0.015871854 0.015871854 0.000632967 0.000632967 0.000632967 0.015871854 0.015871854 0.000632967 0.000632967 0.000632967 0.000632967 0.000632967 0.000632967 0.000632967 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 2 Nachfragersegmente Gemeinde Rüdlingen 4. Quartal 2015 Nachfragersegmente 2012 4 Klassischer Mittelstand 34 8 Bildungsorientierte Oberschicht 70 Haushalte Verteilung 1 Ländlich Traditionelle 6 1.8% 2 Moderne Arbeiter 7 3 Improvisierte Alternative 18 5 Aufgeschlossene Mitte 67 6 Etablierte Alternative 41 7 Bürgerliche Oberschicht 38 2.3% 6.0% 11.2% 21.7% 13.5% MSRegion 5.6% 15.1% 12.2% 11.5% 20.1% 9.3% Total 307 100.0% 100.0% FPRERegion 4.0% 9.8% 12.2% 8.4% 18.5% 11.4% 12.2% 5.6% 7.5% 22.8% 8.9% 15.4% 9 Urbane Avantgarde 26 8.5% 11.7% Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 13.0% 100.0% 6.5% 12.6% 12.5% 11.2% 18.6% 9.9% 6.7% 12.0% 10.1% 100.0% Verteilung der Nachfragersegmente in der Gemeinde 7 8 9 Differenz zu schweizweiten Anteilen 7 8 9 4 6 4 6 5 5 1 2 3 Lebensstil 1 2 3 Lebensstil <5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 Prozent (%) <10 10 bis 6 6 bis 2 2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. >10 Prozentpunkt (PP) Nachfragersegmente 1990 2012, 35% Unterschicht Mittelschicht Oberschicht 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1990 2000 2012 1990 2000 2012 1990 2000 2012 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 1 Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht 2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht 3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde

3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 4. Quartal 2015 Anteile der Haushalte nach sozialer Schicht (Kaufkraftpotenzial, 2012) 10.2% 46.3% 43.5% MSRegion Schaffhausen FPRERegion Zürich Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Unterschicht* 32.9% Mittelschicht** 40.9% 26.0% 38.2% 31.5% 39.7% Oberschicht*** 26.2% 35.8% 28.8% 60% Unterschicht* Mittelschicht** Oberschicht*** 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1990 2000 2012 1990 2000 2012 1990 2000 2012 MS Schaffhausen FPRERegion Zürich * Nachfragersegmente: 1 Ländlich Traditionelle, 2 Moderne Arbeiter, 3 Improvisierte Alternative. ** Nachfragersegmente: 4 Klassischer Mittelstand, 5 Aufgeschlossene Mitte, 6 Etablierte Alternative. *** Nachfragersegmente: 7 Bürgerliche Oberschicht, 8 Bildungsorientierte Oberschicht, 9 Urbane Avantgarde. Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Ø Reines Einkommen; Alle Natürlichen Personen* 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 74'918 79'023 77'595 81'225 81'712 87'543 109'790 103'170 121'694 108'918 MSRegion Schaffhausen 65'847 66'075 66'673 68'290 68'978 70'412 70'498 70'633 72'063 72'359 FPRERegion Zürich 77'513 78'218 79'428 81'687 84'329 86'037 86'375 86'624 91'236 88'951 71'414 71'949 72'418 74'078 76'168 77'766 77'835 78'432 80'868 80'176 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Erwerbstätige* 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 80'567 84'965 83'188 87'590 88'002 93'439 120'909 111'243 134'255 115'939 MSRegion Schaffhausen 71'213 71'494 72'040 73'650 73'906 75'375 75'333 75'666 78'017 78'424 FPRERegion Zürich 82'175 82'761 84'160 86'969 89'799 91'414 91'784 92'037 98'125 95'269 76'423 77'068 77'342 78'824 81'698 83'274 82'984 83'591 87'044 86'188 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Nichterwerbstätige / Rentner* 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 53'783 56'178 56'836 57'014 60'481 63'013 63'130 65'137 65'654 75'573 MSRegion Schaffhausen 53'252 53'333 53'946 55'861 57'636 58'846 59'356 58'968 59'503 60'220 FPRERegion Zürich 61'411 62'992 63'910 64'437 66'852 68'477 69'160 69'478 71'013 70'377 57'841 58'041 61'031 59'938 61'834 63'127 64'674 65'334 67'032 66'781 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern (2) 4. Quartal 2015 Steuerbelastung Familie (%)* 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 5.85 5.79 5.73 5.65 5.73 Gemeinde Stetten (SH) (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** 5.58 5.51 5.59 Gemeinde Beggingen (höchste Steuerbelastung im Kanton)** 7.19 7.10 7.20 Stadt Schaffhausen (Kantonshauptort) 6.61 6.52 6.64 * Familie mit zwei Kindern, Bruttoarbeitseinkommen CHF 100'000. ** Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Steuerbelastung Lediger (%)* 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 10.10 9.87 9.87 9.87 9.87 Gemeinde Stetten (SH) (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** 9.62 9.62 9.62 Gemeinde Beggingen (höchste Steuerbelastung im Kanton)** 12.41 12.41 12.41 Stadt Schaffhausen (Kantonshauptort) 11.40 11.40 11.45 * Lediger Steuerpflichtiger, Bruttoarbeitseinkommen CHF 70'000. ** Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Vergleich der Steuerbelastung von Familien (%) 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gemeinde Stetten (SH) (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Beggingen (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Schaffhausen (Kantonshauptort) Vergleich der Steuerbelastung von Ledigen (%) 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Gemeinde Beggingen (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Stetten (SH) (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Schaffhausen (Kantonshauptort) * Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Junge Junge Mittlere Mittlere Ältere Ältere Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 4 Lebensphasen Gemeinde Rüdlingen 4. Quartal 2015 Lebensphasen 2012 Junger Single (bis 34 J.) Mittlerer Single (35 bis 54 J.) Älterer Single (55+ J.) Junges Paar (bis 34 J.) Mittleres Paar (35 bis 54 J.) Älteres Paar (55+ J.) Familie mit Kindern (altersunabhängig) Einelternfamilie (altersunabhängig) Wohngemeinschaft (altersunabhängig) Total Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. MSRegion FPRERegion Haushalte Verteilung 16 5.2% 8.3% 9.6% 31 10.2% 9.1% 11.2% 49 16.0% 18.9% 16.2% 8 2.5% 3.8% 4.5% 31 10.2% 6.8% 7.4% 64 20.7% 19.9% 16.8% 88 28.7% 25.5% 25.9% 15 5 5.0% 1.5% 5.5% 2.2% 5.2% 3.2% 307 100.0% 100.0% 100.0% 8.7% 9.9% 17.4% 4.1% 6.7% 17.3% 27.3% 5.7% 2.7% 100.0% Verteilung der Lebensphasen in der Gemeinde Differenz zu schweizweiten Anteilen <5 5 bis 10 10 bis 15 15 bis 20 20 bis 25 <10 10 bis 6 6 bis 2 2 bis 2 2 bis 6 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Lebensphasen 1990 2012, 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Prozent (%) 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP) 0% 1990 2000 2012 1990 2000 2012 1990 2000 2012 Junger Single Mittlerer Single Älterer Single Junges Paar Mittleres Paar Älteres Paar Wohngemeinschaft Familie mit Kindern Einelternfamilien Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.

5 Wohn und Lebensqualität 4. Quartal 2015 Wohn und LebensqualitätsIndex (WLQI) Zentralität Reisezeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (motorisierter Individualverkehr) Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (öffentlicher Verkehr) Qualität Wohnumfeld Exposition (Hangneigung, Besonnung) Landschaftsqualität Image Anteil OberschichtHaushalte Stabilität der Wohnverhältnisse Zusatznachfrage und Bauzonenreserven Quelle: Fahrländer Partner. 4.0 gut 3.0 durchschnittlich 3.0 durchschnittlich 1.0 sehr schlecht 4.5 gutsehr gut 4.0 gut 3.0 durchschnittlich WLQI für Nachfragegruppen Junge, bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Gemeinde Rüdlingen +/ +/ MSRegion Schaffhausen +/ +/ Mittlere und ältere bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Bürgerlichtraditionelle Familien +/ +/ Junge, aufgeschlossene Singles und Paare +/ Mittlere und ältere aufgeschlossene Singles und Paare +/ +/ Aufgeschlossene Familien +/ Junge, individualisierte Singles und Paare Mittlere und ältere individualisiere Singles und Paare +/ Individualisierte Familien Gesamtindex +/ Stark unterdurchschnittlich ( ), unterdurchschnittlich (), durchschnittlich (+/), überdurchschnittlich (+), gut (++), sehr gut (+++), exzellent (++++). Quelle: Fahrländer Partner.

6 Umzugsverhalten 4. Quartal 2015 Kennzahlen Wanderung von Haushalten 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013* 2014* Zuzüge (Inland) 18 20 17 20 21 28 25 28 23 21 Wegzüge (Inland) 21 24 20 19 16 18 19 19 17 18 Umzüge innerhalb Gemeinde 1 8 4 4 3 1 3 6 2 4 * Im Jahr 2012 hat die Post die Gebühren für Umzugsmeldungen erhöht. Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner. Herkunft der Zuzüger 2012 2014 (MSRegionen) Anzahl Haushalte 1 19 20 23 Bern BaselStadt Zürich Winterthur St.Gallen/Rorschach 0 0 0 0 0 0 Genève Lausanne Luzern Lugano Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner.

7 Wohnungsmarkt und Immobilien 4. Quartal 2015 Kennzahlen Wohnungsmarkt Anzahl Haushalte Wohnungsbestand* Wohnungsbestand 11.5 Zimmer Wohnungsbestand 22.5 Zimmer Wohnungsbestand 33.5 Zimmer Wohnungsbestand 44.5 Zimmer Wohnungsbestand 5+ Zimmer Neubau Wohnungszugang (netto) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 290 294 307 314 285 290 297 312 320 328 335 343 349 351 6 6 6 6 5 5 5 5 7 21 21 21 21 21 24 24 26 26 35 35 37 37 31 31 34 33 34 69 69 72 74 81 81 82 84 84 154 159 161 173 182 187 190 195 198 3 5 6 14 3 7 6 7 4 3 5 7 15 8 8 7 8 6 2 Baubewilligte Wohnungen 0 0 1 7 1 5 2 0 3 * Ab dem Jahr 2009 beruhen die Bestände auf den Registerdaten. Deshalb gibt es einen Bruch zwischen 2008 und 2009. Gemäss dem BFS sind die Zahlen zwischen 2009 und 2011 mit grossen Unsicherheiten behaftet. Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Wohnungsbestand nach Zimmerzahl (2013) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Schaffhausen FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Anteil der neu erstellten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 MS Schaffhausen FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

8 Leerwohnungen 4. Quartal 2015 Leerstandsquote 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Gemeinde (abs.) 2 2 3 4 5 6 3 2 1 4 Gemeinde (%) 0.70 0.69 1.01 1.28 1.56 1.83 0.90 0.58 0.29 1.14 MSRegion (%) 1.59 1.59 1.49 1.04 1.09 1.04 1.07 1.15 1.15 1.36 FPRERegion (%) 0.93 0.90 0.74 0.73 0.74 0.72 0.71 0.76 0.89 0.97 (%) 1.06 1.07 0.97 0.90 0.92 0.94 0.94 0.96 1.08 1.19 Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Leerwohnungen nach Zimmerzahl (2015) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Schaffhausen FPRERegion Zürich 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Verteilung der Leerwohnungen nach Miete und Eigentum (2015) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Schaffhausen FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Miete Eigentum Leerstandsquote 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. MS Schaffhausen FPRERegion Zürich

9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus 4. Quartal 2015 Marktwerte von Eigentumswohnungen CHF CHF/m 2 Mittleres Segment (4.5Zimmer, 115m² HNF SIA 416)* 801'000 6'965 Unteres Segment (4.5Zimmer, 105m² HNF SIA 416)** 635'000 6'048 Altbau (4.5Zimmer, 100m² HNF SIA 416)*** 564'000 5'640 * Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. ** Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage, 1 TGPlatz. *** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, im 1. OG, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) Verteilung der Marktwerte (CHF), 44.5 Zimmer 9'000 8'000 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 1'000'000 900'000 800'000 700'000 600'000 500'000 400'000 300'000 200'000 100'000 teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 0 EWG Neubau EWG Altbau* 0 EWG Neubau EWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2007. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Marktwerte von Einfamilienhäusern CHF CHF/m 2 Mittleres Segment (450m² Land, 710m³ SIA 416)* 1'124'000 8'326 Unteres Segment (370m² Land, 620m³ SIA 416)** 897'000 7'475 Altbau (450m² Land, 710m³ SIA 416)*** 908'000 6'726 * Freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. ** Einseitig angebaut, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, durchschnittliche Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. *** Baujahr 1985, freistehend, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) Verteilung der Marktwerte (CHF), 55.5 Zimmer 12'000 10'000 8'000 6'000 2'000'000 1'800'000 1'600'000 1'400'000 1'200'000 1'000'000 teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 4'000 800'000 600'000 2'000 400'000 200'000 0 EFH Neubau EFH Altbau* 0 EFH Neubau EFH Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2007. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015.

9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (2) 4. Quartal 2015 Marktmieten von Wohnungen CHF/Monat CHF/m 2 a Mittleres Segment (3.5 Zimmer, 95m² HNF SIA 416, netto)* 1'740 220 Unteres Segment (3.5 Zimmer, 85m² HNF SIA 416, netto)* 1'640 232 Altbau (3.5 Zimmer, 80m² HNF SIA 416, netto)** 1'235 185 Mittleres Segment (4.5 Zimmer, 115m² HNF SIA 416, netto)* 2'015 210 Unteres Segment (4.5 Zimmer, 105m² HNF SIA 416, netto)* 1'900 217 Altbau (4.5 Zimmer, 100m² HNF SIA 416, netto)** 1'435 172 * Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. ** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Verteilung der Marktmieten (CHF/m²a netto) Verteilung der Marktmieten (CHF/Monat netto), 44.5 Zimmer 300 250 200 150 3'000 2'500 2'000 1'500 teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 100 1'000 50 500 0 MWG Neubau MWG Altbau* 0 MWG Neubau MWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2007. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Innere Werte von Bauland (erschlossen) CHF/m 2 Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage Bauland für Einfamilienhäuser* 735 770 815 900 1'075 1'250 Bauland für Mehrfamilienhäuser (EWG)** 1'020 1'070 1'355 1'495 1'770 2'055 Bauland für Mehrfamilienhäuser (MWG)*** 415 440 510 560 720 835 * Für freistehendes EFH mit typischer Landfläche, Gebäudevolumen und Ausbaustandard an der entsprechenden Lage. ** Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. Ausnützungsziffer: 0.6. *** Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. Ausnützungsziffer: 0.6. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015. Diskontierungssatz MWGNutzung Diskontierungssatz MWGNutzung (real, mikrolage und objektneutral) 3.8% Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Preisniveau, Vergleich mit MSRegion Schaffhausen Vergleich mit Kanton Schaffhausen Vergleich mit Einschätzung des heutigen Preisniveaus Quelle: IMBAS & RESC Fahrländer Partner. sehr hoch sehr hoch unterdurchschnittlich realistisch bewertet

9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (3) 4. Quartal 2015 Marktwerte/Marktmieten in der Region Eigentumswohnungen* Einfamilienhäuser** Mietwohnungen*** CHF/m² CHF/m² CHF/m²a Rüdlingen 6'965 8'326 210 Buchberg 7'122 (+2%) 8'652 (+4%) 203 (3%) Berg am Irchel Tössriederen (Eglisau) 6'426 6'652 (8%) (4%) 7'511 8'415 (10%) (+1%) 205 237 (3%) (+13%) Flaach 5'887 (15%) 7'141 (14%) 212 (+1%) Ellikon am Rhein (Marthalen) 6'122 (12%) 7'978 (4%) 210 (0%) Teufen (FreiensteinTeufen) 7'722 (+11%) 9'711 (+17%) 232 (+10%) Gräslikon (Berg am Irchel) 6'487 (7%) 8'644 (+4%) 217 (+3%) Solgen (Rafz) 6'983 (0%) 8'874 (+7%) 221 (+5%) Seglingen (Eglisau) 6'991 (0%) 8'556 (+3%) 219 (+4%) Eglisau 6'443 (7%) 9'533 (+15%) 232 (+10%) Volken 6'461 (7%) 7'504 (10%) 212 (+1%) Wiler (Buch am Irchel) 6'252 (10%) 8'356 (0%) 193 (8%) Rafz 6'513 (6%) 9'074 (+9%) 221 (+5%) Unter Buch (Buch am Irchel) 6'261 (10%) 8'356 (0%) 215 (+2%) Buch am Irchel 6'157 (12%) 7'274 (13%) 210 (0%) Hüslihof (Wil) 7'070 (+1%) 8'948 (+7%) 224 (+7%) Wiler (Rorbas) 6'539 (6%) 7'837 (6%) 240 (+14%) FreiensteinTeufen 6'896 (1%) 8'437 (+1%) 205 (2%) Rorbas Nussbaumen (Bülach) Wil Schachen (Glattfelden) 6'739 7'391 6'965 6'687 (3%) (+6%) (0%) (4%) 8'289 10'044 8'933 9'385 (0%) (+21%) (+7%) (+13%) 220 245 220 229 (+5%) (+17%) (+5%) (+9%) Dorf 5'800 (17%) 7'733 (7%) 218 (+4%) Glattfelden 6'522 (6%) 9'378 (+13%) 223 (+6%) Alten (Kleinandelfingen) 6'070 (13%) 6'867 (18%) 213 (+1%) * 4.5 Zimmer, Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. ** 450m² Grundstückfläche, 710m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. *** 4.5 Zimmer, Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015.

2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 2015:1 2015:2 2015:3 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (4) 4. Quartal 2015 Transaktionspreisindizes für Eigentumswohnungen, mittleres Segment Index (1. Quartal 2000 = 100) 220 200 180 160 140 120 100 80 MS Schaffhausen* FPRERegion Zürich Ländlicher Raum * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September 2015. Transaktionspreisindizes für Einfamilienhäuser, mittleres Segment Index (1. Quartal 2000 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 MS Schaffhausen* FPRERegion Zürich Ländlicher Raum * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September 2015. Marktmietenindizes MWG Index (1. Quartal 2008 = 100) 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 MS Schaffhausen* FPRERegion Zürich Ländlicher Raum * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September 2015.

10 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) Gemeinde Rüdlingen 4. Quartal 2015 Am schnellsten erreichbare Zentren von Rüdlingen (öffentlicher Verkehr, öv) 2010 Fahrzeit nach Schaffhausen* Fahrzeit nach Winterthur* Fahrzeit nach Andelfingen* Fahrzeit nach Zürich* * Mittlere Beförderungszeit unter Berücksichtigung der Quartiere (Fahrzeit zuzüglich Umsteigezeit), ohne Zu und Abgangszeiten. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 39 Min. 51 Min. 55 Min. 57 Min. Am schnellsten erreichbare Zentren von Rüdlingen (motorisierter Individualverkehr, MIV) 2010 Fahrzeit nach Andelfingen* Fahrzeit nach Winterthur* Fahrzeit nach Schaffhausen* Fahrzeit nach Frauenfeld* * Reisezeit unter Belastung des mittleren Werktagverkehrs. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 13 Min. 22 Min. 24 Min. 30 Min. Erreichbarkeit* 15 Min. 20 Min. 25 Min. 30 Min. 45 Min. Bevölkerung (öv) Bevölkerung (MIV) Beschäftigte (öv) Beschäftigte (MIV) 7'772 27'212 2'631 8'226 13'665 101'497 4'053 36'224 13'665 345'429 4'053 200'145 49'821 526'226 22'259 300'619 150'207 1'801'636 85'311 1'190'736 * Erreichbare Bevölkerung (2014) / Beschäftigte (2013) mit öv (2010) / MIV (2010). Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort in Wohngemeinde) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Schaffhausen FPRERegion Zürich öffentlicher Verkehr motorisierter Individualverkehr Langsamverkehr Kein Arbeitsweg Unbekannt Quelle: BFS (VZ 2000), Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort ausserhalb Wohngemeinde) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Schaffhausen FPRERegion Zürich öffentlicher Verkehr motorisierter Individualverkehr Langsamverkehr Unbekannt Quelle: BFS (VZ 2000), Modellierungen Fahrländer Partner.

11 Bauzonenreserven, övgüteklassen Gemeinde Rüdlingen 4. Quartal 2015 Grundflächen, Bauzonenflächen und Reserven Gesamtfläche Besiedelbare Fläche Bauzonenfläche Davon überbaut Davon unüberbaut Bauzonenfläche Wohnen Davon überbaut Davon unüberbaut Bauzonenfläche Arbeitsnutzungen Davon überbaut Davon unüberbaut 23 19 20 3 4 3 3 3 0 0 10% 16% 82% 88% 12% 18% 87% 93% 7% 13% 1) 2) 2) 2) 3) 3) 2) 3) 3) 15 17 18 * Bei konstanter mittlerer Ausnutzung und konstantem Flächenkonsum pro Wohnung bzw. pro Person auf Basis Datenstand 2012. 1) In % der besiedelbaren Fläche; 2) In % der Bauzonenfläche; 3) In % der Bauzonenfläche Wohnen bzw. Arbeitsnutzungen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. in Hektaren 549 313 29 25 27 3 5 in % 100% 57% 9% 84% 90% 78% 11% Wohnungen/ Hektare 12 Potential Wohnungen* 4'831 5'252 48 83 45 76 Potential Bevölkerung* 9'387 10'029 91 159 85 145 Entwicklung der unüberbauten Bauzonenflächen 2007 2012 Wohnen Arbeitsnutzungen * starker Rückgang (2), Rückgang (1), Konstanz (0), Zunahme (1) der unüberbauten Bauzonenflächen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Rückgang (1)* Rückgang (1)* Anteil der Bauzonenfläche 2012 nach övgüteklassen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Schaffhausen FPRERegion Zürich Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. övgk A övgk B övgk C övgk D keine övgk Bauzonenfläche Wohnen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Schaffhausen FPRERegion Zürich Davon überbaut Davon unüberbaut Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

12 Perspektiven 2030 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 4. Quartal 2015 Perspektiven 2030 (Wohnen) unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Stagnation Bevölkerungswachstum 2014 2030 95 12.5% Veränderung Anzahl Haushalte 2014 2030 Zusatznachfrage MWG 2014 2030 ± 1% (0) 20% bis 10% (3) 10% bis 5% (2) ± 1% (0) 13.6% +10% bis +20% (3) *5 bis 2: Potenzielles Verlustrisiko, 1: UnterPerformance, 0: Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches Potenzial, 5: Hohes Potenzial. 71 23 22.3% 29.7% Zusatznachfrage Wohneigentum 2014 2030 48 19.9% Relatives Wertsteigerungspotenzial MWG Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 35 25 8 33 Trend 4.6% 7.9% 9.8% Prosperität 134 +10% bis +20% (3) 64 1 63 17.7% 20.1% 0.8% 26.4% UnterPerformance (1)* Entwicklung der Anzahl Haushalte, 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2014 2015 2020 2025 2030 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität Perspektiven 2030 (Wohnen) MSRegion Schaffhausen Bevölkerungswachstum 2014 2030 Veränderung Anzahl Haushalte 2014 2030 Zusatznachfrage MWG 2014 2030 unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Zusatznachfrage Wohneigentum 2014 2030 unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität 4'779 4'742 3'310 6.0% 13.2% 16.7% 1'457 3'119 329 1.8% 8.7% 1.7% 7'326 5'502 568 9.2% 15.4% 2.9% ± 1% (0) ± 1% (0) ± 1% (0) 1'433 9.0% 2'790 17.5% 4'935 30.9% +10% bis +20% (3) +5% bis +10% (2) +5% bis +10% (2) Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 8 Bildungsorientierte Oberschicht 7 Bürgerliche Oberschicht 6 Etablierte Alternative

13 Perspektiven 2030 (Szenario «restriktive Raumplanung») 4. Quartal 2015 Perspektiven 2030 (Wohnen) Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum 2014 2030 95 12.5% 143 18.8% 137 18.0% Veränderung Anzahl Haushalte 2014 2030 71 22.3% 71 22.4% 65 20.5% Zusatznachfrage MWG 2014 2030 23 29.7% 16 20.0% 1 1.5% Zusatznachfrage Wohneigentum 2014 2030 48 19.9% 56 23.2% 64 26.6% Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Entwicklung der Anzahl Haushalte, 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2014 2015 2020 2025 2030 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität Perspektiven 2030 (Wohnen) MSRegion Schaffhausen Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum 2014 2030 4'779 6.0% 7'369 9.3% 6'718 8.5% Veränderung Anzahl Haushalte 2014 2030 4'742 13.2% 5'909 16.5% 5'186 14.5% Zusatznachfrage MWG 2014 2030 3'310 16.7% 1'726 8.7% 407 2.1% Zusatznachfrage Wohneigentum 2014 2030 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 1'433 9.0% 4'182 26.2% 4'779 29.9% Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 8 Bildungsorientierte Oberschicht 5 Aufgeschlossene Mitte 7 Bürgerliche Oberschicht Verordnung über Zweitwohnungen Gemeinde fällt unter den Geltungsbereich der Verordnung (Stand 06.11.2015) Quelle: ARE, Fahrländer Partner. Nein