Herzlich Willkommen zum Fachvortrag: Gesetzliche Änderungen der Immobiliensteuern ab

Herzlich Willkommen zum Fachvortrag: Gesetzliche Änderungen der Immobiliensteuern ab 01.01. 2016

GRUNDERWERBSTEUER 2016 Dr. Martin Gratzl MBL Notarsubstitut 7. Oktober 2015

Durch das Steuerreformgesetz 2015/2016 kommt es zu weitreichenden Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer. Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer Ab 1.1.2016: Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage ( 4/1 GrEStG nf) Bei Vorgängen, wo eine Gegenleistung fehlt, also Schenkungen, Anteilsübertragungen und vereinigungen oder Vorgängen, die dem Umgründungsteuergesetz unterliegen, ist die Grunderwerbsteuer immer auf Basis des Grundstückswerts zu ermitteln. 3

3 Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts: Vereinfachte Ermittlung durch Addieren des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts isd 53/2 BewG und des anteiligen Gebäudewerts Heranziehen eines geeigneten Immobilienpreisspiegels Nachweis, dass der gemeine Wert des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld in Wahrheit geringer ist als jene Werte, die sich aus den beiden anderen Wertermittlungsmethoden ergeben. Wird dieser Nachweis durch das Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, kommt dem darin ermittelten Grundstückswert die Vermutung der Richtigkeit zu, es erfolgt eine Beweislastumkehr. 4

Wesentlich für die Praxis ist, dass künftig marktübliche Gutachten von Nicht-Sachverständigen, beispielsweise Immobilienmaklern, nach Ansicht des Gesetzgebers nicht ausreichend sind, den geforderten Wertnachweis zu erbringen. Sonderfälle: Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb des Familienverbandes, Übergang von Anteilen, Anteilsvereinigungen und Umgründungsvorgänge, im Rahmen derer jeweils eine Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken erfolgt. Einfacher Einheitswert! 5

TARIF Unterscheidung in entgeltliche und unentgeltliche Erwerbe 7/1 Z1 GrEStG nf - Legaldefinition der Begriffe des entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerbs Ein unentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn der Wert der Gegenleistung maximal 30% des Grundstückswerts beträgt. Eine etwaige Gegenleistung, wie z.b. die Gewährung eines Wohnrechtes oder eines Fruchtgenussrechtes ist in diesem Bereich zur Gänze unbeachtlich. Von einem teilentgeltlichen Erwerb spricht man, wenn der Wert der Gegenleistung zwischen 30% und 70% des Grundstückswerts liegt. Aufteilung des teilentgeltlichen Erwerbs in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Hinsichtlich des entgeltlichen Teils kommt der Normaltarif in Höhe von 3,5% zur Anwendung, der unentgeltliche Teil unterliegt hingegen dem Stufentarif isd 7/1 Z2 lit a GrEStG nf Um einen entgeltlichen Erwerb handelt es sich schließlich, wenn der Wert der Gegenleistung 70% des Grundstückswerts übersteigt. Der entgeltliche Erwerb unterliegt dem regulären Grunderwerbsteuersatz von 3,5%. 6

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass jeder Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienverbandes einen unentgeltlichen Erwerb darstellt. Das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer Gegenleistung ist bei Erwerbsvorgängen innerhalb der Familie isd 26a/1 Z1 GGG unerheblich. Dasselbe gilt bei Erwerben von Todes wegen oder bei Erwerben von WE bei Tod des Partners isd 14/ 1 Z1 WEG. Bezüglich des Familienverbandes kommt es durch das Steuerreformgesetz 2015/16 gegenüber der Grunderwerbsteuernovelle 2014 zu einer neuerlichen Erweiterung des betroffenen Personenkreises. Ab 1.1.2016 fallen nun auch Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen unter den Begriff des Familienverbandes im Bereich der Grunderwerbsteuer. Bei einer Anteilsvereinigung, bei der Übertragung aller Anteile und bei Umgründungen nach dem UmgrStG kann eine Unterscheidung zwischen entgeltlichen, teilentgeltlichen und unentgeltlichen Erwerbsvorgängen unterbleiben, da es hier stets zu einer Deckelung der Grunderwerbsteuer mit 0,5% des Grundstückswerts kommt ( 7/1 Z2 lit c GrEStG). 7

Stufentarif Bei unentgeltlichen Erwerben und hinsichtlich des unentgeltlichen Teils teilentgeltlicher Erwerbe kommt ab 1.1.2016 der Stufentarif des 7/1 Z2 lit a GrEStG nf zu Anwendung. Für die ersten 250.000 fallen 0,5%, für die nächsten 150.000 2% und darüber hinaus 3,5% an. BEISPIEL: Eine Tante schenkt ihren beiden Neffen zwei Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit bilden wobei Grundstück 1 einen Grundstückswert von 800.000 hat und Grundstück 2 einen Grundstückswert von 750.000. Von den Neffen wird daher jeweils die Hälfte an der wirtschaftlichen Einheit mit einem gesamten Grundstückswert von 1.550.000 erworben. Sowohl Neffe 1 als auch Neffe 2 haben zunächst 0,5% von 250.000 zu tragen, weiters 2% von 150.000, also 3000 und schließlich 3,5% von den verbleibenden 375.000, in Summe 17.375. 8

Zusammenrechnung Wird die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif ermittelt, so sind alle unentgeltlichen Erwerbe bzw. alle unentgeltlichen Teile teilentgeltlicher Erwerbe, die innerhalb der letzten fünf Jahre von denselben Personen in die gleiche Richtung getätigt wurden, gem. 7/1 Z2 lit a GrEStG nf zusammenzurechnen. Zusammenzurechnen sind jedoch nur jene Erwerbe, die nach Inkrafttreten der Änderungen mit 1.1.2016 erfolgt sind. Ausschlaggebend für die Berechnung der Fünfjahresfrist ist der Zeitpunkt, in dem die jeweilige Steuerschuld entsteht. Als Bemessungsgrundlage der früheren Erwerbe dienen die damaligen Werte, wie diese bestimmt werden sollen ist allerdings derzeit unklar. 9

Beispiel Eine Mutter schenkt ihrer Tochter und deren Lebensgefährten ein Einfamilienhaus mit Grundstückswert 375.000. Sowohl die Tochter als auch der Lebensgefährte erwerben somit einen Anteil von je 187.500. Die Grunderwerbsteuer beträgt jeweils 937,50 (0,5% von 187.500 ). Die Mutter verstirbt vier Jahre nach der Schenkung des Einfamilienhauses und hinterlässt ihrer Tochter eine Eigentumswohnung mit Grundstückswert 350.000. Die Grunderwerbsteuerberechnet sich wie folgt, wobei von der ersten Stufe (bis 250.000 ) durch den Erwerb des Anteilsam Einfamilienhaus bereits 187.500 verbraucht wurden: Zunächst fallen von 62.500 0,5% an, weiters 2% von 150.000 und schließlich 3,5% von den verbleibenden 137.500, in Summe beträgt die Grunderwerbsteuer 8.125. 10

Verteilung der GrESt Gemäß 7/3 GrEStG nf hat der Steuerpflichtige auf Antrag das Recht, die Grunderwerbsteuer, die auf einen unentgeltlichen bzw. auf den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Erwerbs entfällt, auf bis zu fünf Jahre gleichmäßig verteilt zu entrichten. Abhängig vom Verteilungszeitraum kommt es gem. 7/3 GrEStG nf zu einer Erhöhung der Grunderwerbsteuerbelastung im folgenden Ausmaß: Bei einem Verteilungszeitraum von 2 Jahren erhöht sich die GrESt auf 4%, bei 3 Jahren auf 6%, bei 4 Jahren auf 8% und bei 5 Jahren auf 10%. Diese Verteilungsmöglichkeit kann allerdings nicht im Fall der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer in Anspruch genommen werden, da ein Antrag des Steuerschuldners Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Verteilung ist, erforderlich ist also eine Abgabenerklärung. In der Praxis wird diese Vorschrift allerdings nur eine geringe Rolle spielen. 11

Anteilsvereinigung Nach derzeitiger Rechtslage ist es möglich, den Anfall von Grunderwerbsteuer im Fall einer Anteilsvereinigung durch Zwischenschaltung eines Zwerganteils zu vermeiden, auch eine Treuhandkonstruktion führt derzeit in der Regel zu keiner Steuerbelastung. Ab 1.1.2016 tritt bereits ab einer Schwelle von 95% Anteilsvereinigung ein während bisher diese durch das Zurückbehalten von Zwerganteilen von 1% verhindert werden konnte. Treuhandanteile und Anteile innerhalb einer Steuergruppe werden hierbei einbezogen. Das bedeutet, dass durch beliebige Anteilsübertragungen nach dem 1.1.2016 Anteilsvereinigung eintritt, wenn die eigenen und die Treuhandanteile mehr als 95% betragen. Beachtlich sind allerdings nur Substanzanteile. 12

Ein Zwerganteil muss nun folglich mindestens in Höhe von 5,1% vorliegen, um eine Belastung mit Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Die Möglichkeit, das Anfallen von Grunderwerbsteuer durch eine Treuhandschaft zu vermeiden wurde beseitigt, vom Treuhänder gehaltene Gesellschaftsanteile sowohl von Personen- als auch von Kapitalgesellschaften werden künftig dem Treugeber zugerechnet ( 1/3 letzter Satz GrEStG nf). Für Personengesellschaften wurde ein neuer Erwerbstatbestand in Zusammenhang mit Zwerganteilen eingeführt: Eine Grunderwerbsteuerpflicht wird nun auch ausgelöst, sobald Änderungen des Gesellschafterbestands einer Personengesellschaft, die innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren erfolgen, dazu führen, dass mindestens 95% der unmittelbar gehaltenen Anteile neu hinzugekommenen Gesellschaftern zuzurechnen sind oder treuhändig gehaltene Anteile dem Treugeber zugerechnet werden. 13

Grundsätzlich sind die neuen Bestimmungen auf Fälle des 1/2a GrEStG nf anzuwenden, bei denen es innerhalb einer Periode von fünf Jahren ab 1.1.2016 zu einer Übertragung von mindestens 95% der Anteile an neue Gesellschafter kommt. Außerdem unterliegen Anteilsvereinigungen der neuen Rechtslage, bei denen ab 1.1.2016 zum ersten Mal die 95% Grenze erreicht wird. Ebenso wird die neue Rechtslage auf Sachverhalte angewendet, bei denen bereits vor dem 1.1.2016 95% der Anteile von einem Gesellschafter gehalten wurden und es nun durch einen weiteren Erwerbsvorgang zu keiner Senkung des Anteils unter 95% kommt. Demgegenüber unterliegen Treuhandanteile den neuen Bestimmungen nur im Fall der Verwirklichung eines entsprechenden Rechtsvorganges ab 1.1.2016. 14

Befreiungsbestimmungen Durch die Steuerreform 2015/2016 kommt es auch zu Änderungen bezüglich des Freibetrags für Betriebsübertragungen und zu Änderungen bezüglich der Befreiung des Erwerbs zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern zur Schaffung oder Errichtung einer gemeinsamen Wohnstätte. Bei einer Betriebsübertragung im Rahmen eines unentgeltlichen Erwerbs steht dem Erwerber künftig gem. 3/1 Z2 lit c GrEStG nf ein Freibetrag in Höhe von 900.000 im Unterschied zu früher 365.000. Bei der Übertragung eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks steht auch nach neuer Rechtslage der Freibetrag nur im bisherigen Ausmaß von 365.000 zu, sofern keine Gegenleistung vorliegt, die Gegenleistung nicht ermittelt werden kann oder der Einheitswert des Grundstücks höher ist als der Wert der Gegenleistung. Als Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert des Grundstücks abzüglich des Betriebsfreibetrages heranzuziehen. Der besondere Steuersatz des 7/1 Z2 lit d GrEStG nf in Höhe von 2% kommt zur Anwendung. 15

Befreiungsbestimmungen Die Befreiungsbestimmung des 3/1 Z7 GrEStG wurde im Rahmen der Steuerreform 2015/2016 neu konzipiert. Nach derzeit noch geltender Rechtslage fällt beim (anteiligen) Erwerb eines Grundstücks zur Errichtung einer gemeinsamen Wohnstätte bzw. beim (anteiligen) Erwerb einer bereits bestehenden Wohnstätte zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern keine Grunderwerbsteuer an, soweit die Wohnnutzfläche maximal 150 Quadratmeter beträgt und die Wohnstätte der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Partner dient. Durch die Steuerreform 2015/2016 wurde diese Befreiungsbestimmung als Freibetrag ausgestaltet. Ab 1.1.2016 fällt somit nur mehr Grunderwerbsteuer für jenen Teil der Wohnnutzfläche an, der eine Fläche von 150 Quadratmetern übersteigt. Neu ist ebenfalls die Anwendbarkeit des Freibetrags im Fall eines Erwerbes von Todes wegen gem Z 7a. Voraussetzung ist hier allerdings, dass im Zeitpunkt des Todes des Partners die Wohnstätte den Hauptwohnsitz des Erwerbers gebildet hat. 16

Änderungen in Zusammenhang mit der Selbstberechnung Erfolgt die Ermittlung der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Selbstberechnung, so trifft den Steuerpflichtigen ab 1.1.2016 eine Mitteilungspflicht gegenüber seinem Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt). Unter diese Mitteilungspflicht fallen etwa jene Daten, die der Parteienvertreter für die Ermittlung des Grundstückswerts benötigt. Weiters hat der Steuerpflichtige seinem Notar oder Rechtsanwalt sämtliche im Vorfeld durchgeführten Erwerbe bekanntzugeben, die gemäß 7/1 Z2 lit a GrEStG zusammenzurechnen sind. Gemäß 11/3 GrEStG hat außerdem eine schriftliche Bestätigung der Richtigkeit und Vollständigkeit der bekanntgegebenen Daten durch den Steuerpflichtigen zu erfolgen. Im Fall der Unrichtigkeit der gegenüber seinem Parteienvertreter gemachten Angaben ist der Steuerschuldner weiterhin verpflichtet, eine Abgabenerklärung beim Finanzamt gemäß 10 GrEStG einzureichen. 17

Optierung in die neue Besteuerung Grundsätzlich fallen nur jene Erwerbsvorgänge unter die neue Rechtslage, die sich ab 1.1.2016 ereignen, bzw. bei Erwerben von Todes wegen, wenn der Tod des Erblassers nach dem 31.12.2015 eintritt. Allerdings besteht gemäß 18/2p GrEStG nf auch die Möglchkeit für den Steuerpflichtigen, in die neue Besteuerung zu optieren und zwar durch entsprechende schriftliche Erklärung des Steuerpflichtigen gegenüber seinem mit der Selbstberechnung der Steuer beauftragten Parteienvertreter oder gegenüber dem Finanzamt. Zu beachten ist allerdings, dass die Optionsausübung nur bis zur Durchführung der Selbstberechnung möglich ist. Eine später gegenüber dem Parteienvertreter abgegebene Erklärung hat aufgrund der bereits erfolgten Selbstberechnung keine Relevanz mehr. Wird die Grunderwerbsteuer hingegen nicht im Wege der Selbstberechnung ermittelt, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, bis zur Rechtskraft des Bescheides in die neue Besteuerung zu optieren. Eine diesbezügliche Erklärung wäre somit auch noch während eines allfälligen Rechtsmittelverfahrens möglich. 18

Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Martin Gratzl MBL Notarsubstitut Öffentlicher Notar Dr. Matthias Mlynek LL.M, MBL Marktplatz 27 A-3470 Kirchberg am Wagram T 0664 25 28 577 E martin.gratzl@notar.at W www.notariatskanzlei.at 19

Immobilienbesteuerung nach der Steuerreform 2016 07.10.2015 WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 20

Immobilienertragsteuer ab 01.01.2016 Änderungen in der Abschreibung Fruchtgenussrecht Mag. David GLOSER Geschäftsführender Gesellschafter Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Unternehmensberater WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 21

Immobilienertragsteuer Erhöhung der Immobilienertragsteuer von 25% auf 30% Für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien, welche nach dem 31.12.2015 realisiert werden, erhöht sich der besondere Steuersatz (= Immobilienertragsteuer) von derzeit 25% auf 30%. Dies gilt nicht nur für Immobilien, die im Privatvermögen von natürlichen Personen gehalten werden sondern auch für betriebliche Immobilien des Anlagevermögens von Einzelunternehmen oder Personengesellschaften. Beispiel: Gewinn aus der Veräußerung eines Zinshauses: EUR 500.000,00 Immobilienertragsteuer bis 31.12.2015 EUR 125.000,00 Immobilienertragsteuer ab 01.01.2016 EUR 150.000,00 Anwendbarkeit auch für Altvermögen Die Erhöhung gilt sowohl für Neuvermögen als auch für Altvermögen (= keine Steuerhängigkeit am 31.03.2012) Daher steigt die Steuerbelastung - bei Umwidmungsfällen auf 18% (bisher 15%) vom Erlös - bei sonstigen Fällen auf 4,2% (bisher 3,5%) vom Erlös WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 22

Immobilienertragsteuer Abschaffung des Inflationsabschlages Bisher wurde für die Festsetzung der Immobilienertragsteuer die Bemessungsgrundlage (= Veräußerungsgewinn) nach Ablauf des 10. Jahres jährlich um 2 Prozent reduziert (= Inflationsabschlag). Der maximale Inflationsabschlag beträgt 50% und wird schlagend, wenn eine Liegenschaft mind. 35 Jahre gehalten wurde dh der zu versteuernde Gewinn aus der Veräußerung dieser Liegenschaft würde sich um 50% reduzieren. Ab 01.01.2016 ist dies nicht mehr möglich! Relevanz hat dies insbesondere für langfristig gehaltenen Grund und Boden im Betriebsvermögen: ab dem Jahr 2016 kommt es bei diesen langfristigen Investments zu einem Anstieg der Steuerbelastung von 12,5 auf 30 Prozent. (Entspricht alter Immo-ESt Satz von 25% abzgl. 50% Inflationsabschlag = 12,5% vs. neuem Satz von 30%) Verlustverrechnung - Erhöhung der Verlustverrechnung: anstelle von bisher 50% sollen künftig 60% der Verluste aus Grundstücksveräußerungen mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden können. (Anwendbarkeit auch im betrieblichen Bereich: 6 (2) lit d. EStG.) - Im außerbetrieblichen Bereich (V+V) soll zudem auf Antrag eine Verteilung des 60%igen Verlustüberhanges auf 15 Jahre möglich sein. WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 23

Änderung AfA-Basis Aufteilung der Anschaffungskosten 80/20 Regel fällt Bisher konnte im außerbetrieblichen Bereich (V+V) die Basis für Gebäudeabschreibung vereinfacht mit 80% der Anschaffungskosten angesetzt werden; dem Grundanteil wurden 20% der Anschaffungskosten zugeordnet. Ab 01.01.2016 Änderung: der Grundanteil soll grundsätzlich mit 40% angesetzt werden, es sei denn die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig erheblich davon ab (zb: im hochwertigen Neubau in Randlage bei geringen Grundstückspreisen). Der Ansatz des Grundanteils mit 40% der Anschaffungskosten gilt auch für bereits bestehende vermietete Grundstücke! Daher Umrechnung mit Stichtag 01.01.2016 auf die neue, verminderte Abschreibungsbasis. ODER: Nachweis der tatsächlichen Grundstücks/Gebäude Wertverhältnisse durch ein Gutachten. (Anm.: Im betrieblichen Bereich: Aufteilung von Grund und Boden ist und bleibt nach den konkreten Verhältnissen (Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund/Boden und Gebäude) vorzunehmen 80/20 bzw. jetzige 60/40 ist nicht anwendbar.) WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 24

Änderung AFA %-Satz Abschreibungssatz im betrieblichen und außerbetrieblichen (V+V) Bereich 1) Betrieblicher Bereich: Bisher waren bei Gebäuden im Betriebsvermögen je nach Nutzung unterschiedliche AFA- Sätze von 2%, 2,5% und 3% anwendbar. Ab 01.01.2016 soll im Betriebsvermögen unabhängig von der Nutzungsart ein einheitlicher AFA-Satz von 2,5% zur Anwendung kommen. Ausnahme: bei Vermietung zu Wohnzwecken nur mehr 1,5% (bisher 2%) 2) Außerbetrieblicher Bereich (VuV): Keine Änderung: es bleibt beim AFA-Satz von 1,5% WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 25

Änderung 1/10 AFA Änderungen im außerbetrieblichen (VuV) Bereich: Bisher waren Kosten für Instandsetzung ( Großreparatur ) auf 10 Jahre verteilt abzusetzen (sog. 28 (2) 1/10 Absetzungen). Ab 01.01.2016 gilt für Instandsetzungskosten eine Verteilung auf 15 Jahre. Rückwirkung auf offene Alt-1/10 Absetzungen: noch nicht geltend gemachte 1/10 Absetzungen sind mit Stichtag 01.10.2016 umzurechnen und auf eine Laufzeit von insgesamt 15 Jahren zu verteilen. Für Herstellungsaufwendungen gem. 28 (3) EStG gibt es keine Änderungen, diese bleiben bei 15 Jahren und sind wie bisher anwendbar für 3-5 MRG Fälle/Wohnhaussanierungsförderungen sowie Denkmalschutz. (Anmerkung: im betrieblichen Bereich sind Instandsetzungsaufwendungen von Geschäftsräumen sofort Betriebsausgabe). WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 26

Praxisbeispiel Folgendes Rechenbeispiel soll die steuerlichen Auswirkungen der Reform 2016 veranschaulichen: 01.01.2011 Erwerb Eigentumswohnung EUR 500.000 Instandsetzung EUR 95.000 AFA Basis (80% Gebäude) EUR 400.000 AFA Basis (60% Gebäude) EUR 300.000 AFA 1,5% EUR 6.000 AFA 1,5% EUR 4.500 1/10 Absetzung EUR 9.500 1/10 Absetzung*) EUR 4.750 Mieteinnahmen p.a. EUR 18.750 Überschussermittlung bis 31.12.2015: Überschussermittlung ab 01.01.2016 Mieteinahmen EUR 18.750 Mieteinnahmen EUR 18.750, AFA EUR 6.000 AFA EUR 4.500 1/10 Absetzung EUR 9.500 1/10 Absetzung EUR 4.750 Überschuss EUR 3.250 Überschuss EUR 9.500 50% Steuer**) EUR 1.625 50% Steuer EUR 4.750 *) restliche offene 5/10 per 31.12.2015 = 47.500, verteilt auf 10 Jahre = 4.750 p.a.. **) durch die Verlängerung der 1/10 Afa auf 15 Jahre ergibt sich zwar ein geringerer jährlicher Aufwand und damit eine höhere Steuerbelastung, welcher sich aber in Summe nach Ablauf der 15 Jahre wieder ausgleicht; WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 27

Praxisbeispiel Fortsetzung Veräußerung der Wohnung am 31.12.2025 um EUR 630.000 Alte Rechtslage bis 31.12.2015 Neu ab 01.01.2016 Veräußerungserlös 630.000,00 Veräußerungserlös 630.000,00 abzgl. abzgl. Anschaffungskosten -500.000,00 Anschaffungskosten -500.000,00 Instandsetzungsaufwendungen -95.000,00 Instandsetzungsaufwendungen -95.000,00 zzgl. zzgl. geltend gemachte Abschreibung 90.000,00 geltend gemachte Abschreibung 75.000,00 geltend gemachte 1/10 Abschreibung 95.000,00 geltend gemachte 1/10 (1/15) Abschreibung 95.000,00 Veräußerungsgewinn 220.000,00 Veräußerungsgewinn 205.000,00 Inflationsabschlag 2%*5 Jahre 22.000,00 Inflationsabschlag 0,00 Bemessungsgrundlage 198.000,00 Bemessungsgrundlage 205.000,00 Immo Est 25% 49.500,00 Immo Est 30% 61.500,00 WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 28

Praxisbeispiel Zusammenfassung steuerliche Auswirkungen: Bei der dargestellten Vergleichsberechnung ergibt sich im angenommenen Zeitraum 01.01.2011 31.12.2025 eine Mehrbelastung an Steuern wie folgt: Bei laufender Vermietung Mehrbelastung von jährlich durchschnittlich EUR 750 (aufgrund Änderung AFA 1.500x50%); gerechnet über den Betrachtungszeitraum 2016-2025 somit von EUR 11.250 Bei der Veräußerung errechnet sich eine Mehrbelastung von EUR 12.000 In Summe somit eine Mehrbelastung von EUR 23.250 Exkurs Vergleich mit Rechtslage VOR 01.04.2012: Mehrbelastung aus der Veräußerung von EUR 61.500 (da nach alter Rechtslage eine Veräußerung nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei war). WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 29

Fruchtgenussrecht Es sind zwei Arten des Fruchtgenussrechts zu unterscheiden: 1) Zuwendungsfruchtgenussrecht: Die Liegenschaft (Einkunftsquelle) bleibt beim Eigentümer, die Früchte (Mieteinnahmen) werden an den Fruchtgenussberechtigten übertragen. 2) Vorbehaltsfruchtgenussrecht: Die Liegenschaft (Einkunftsquelle) wird übertragen, die Früchte (Mieteinnahmen) bleiben jedoch beim bisherigen Eigentümer, dh an der Zurechnung der Einkünfte ändert sich nichts (daher unverdächtig da es zu keiner Verschiebung kommt). Zurechnung der Einkünfte bei Fruchtgenussrechten (RZ 111 EStR) Einkünfte aus einem Fruchtgenuss isd ABGB sind dem Fruchtgenussberechtigten als eigene Einkünfte zuzurechnen wenn der Fruchtgenussberechtigte auf die Einkünfteerzielung Einfluss nehmen kann, die Nutzungsmöglichkeiten nach eigenen Intentionen gestalten kann, die mit dem Fruchtgenussrecht verbundenen Aufwendungen trägt, das Fruchtgenussrecht für eine gewisse Dauer eingeräumt wird und seine Rechtsposition ausreichend abgesichert ist. Einflussnahme: diese liegt beispielsweise nicht vor, wenn bloß bestehende Mietverträge übernommen und aufrechterhalten werden oder wenn Investitionsentscheidungen nicht selbständig sondern bloß im Rahmen einer WEG getroffen werden können. WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 30

Fruchtgenussrecht Aufwandstragung: der Fruchtgenussberechtigte trägt selbst die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Fruchtgenuss, dh Übernahme der laufenden Kosten, insbesondere Erhaltungsaufwand, Abgaben, Zinsen etc. Mindestdauer: Außerdem muss der Fruchtgenuss für eine gewisse Dauer (mindestens 10 Jahre, RZ 116) eingeräumt werden. Abgesicherte Rechtsposition: Eine Grundbucheintragung ist nicht erforderlich, zu empfehlen ist allerdings ein Notariatsakt (insbesondere unter nahen Angehörigen). Beispiele aus der Judikatur: VwGH 28.11.2007, 2003/14/0065: Der VwGH hat die Einkünfte aus einer vermieteten Eigentumswohnung nicht den fruchtgenussberechtigten minderjährigen Kindern zugerechnet, sondern dem Fruchtgenussbesteller, weil aufgrund des Sachverhaltes die Aufwandstragung durch die Fruchtgenussberechtigten nicht erkennbar war. Die Betriebskosten wurden vom Konto der Mutter der Fruchtgenussberechtigten abgebucht. Die behauptete Ausgestaltung der Aufwandstragung derart, dass die zunächst von der Mutter der Fruchtgenussberechtigten getragenen Aufwendungen grundsätzlich weiterverrechnet allerdings zugleich gestundet worden wären, hat der VwGH als nicht fremdüblich angesehen WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 31

Fruchtgenussrecht Judikatur: VwGH 20.3.2014, 2011/15/0174: Im Verfahren zum Erkenntnis vom 20.3.2014, 2011/15/0174, (dieses betraf denselben Steuerpflichtigen, jedoch einen unterschiedlichen Veranlagungszeitraum als das oz Verfahren zu 2003/14/0065) hat der VwGH trotz nunmehr erkennbarer Aufwandstragung durch die Fruchtgenussberechtigten die Einkünfte aus dem Mietvertrag dem Fruchtgenussbesteller zugerechnet. Der Grund hierfür war das Fehlen einer tatsächlichen Einflussnahme auf die Einkünfteerzielung, weil aufgrund des langfristigen Mietverhältnisses eine solche nicht notwendig und daher faktisch auch nicht möglich war. Der VwGH hat ausgesprochen, dass die bloße Übernahme eines Mietvertrages nicht ausreichend ist, um eine Zurechnung der Einkünfte an den Fruchtgenussberechtigten zu bewirken. WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 32

Fruchtgenussrecht Exkurs Vorbehaltsfruchtgenuss: Übertragung der Liegenschaft - GreSt! Klassischer Anwendungsfall für die Einräumung eines Vorbehaltsfruchtgenussrechts ist das Erb-Vorweg von den Eltern an die Kinder. Bei diesem wollen die Eltern das Grundstück schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, sich aber zur Rentenaufbesserung die Mieteinnahmen vorbehalten. Steuerlich ist das unter der Voraussetzung möglich dass das wirtschaftliche Eigentum an der Liegenschaft den Kindern übertragen wird. Sollte eine Übertragung von Eltern an die Kinder grundsätzlich beabsichtigt sein, empfiehlt es sich aufgrund der Anhebung der Grunderwerbsteuer die Übertragung noch bis 31.12.2015 zu bewerkstelligen! Exkurs: Abschreibung beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht Die steuerliche Abschreibung steht immer nur dem wirtschaftlichen Eigentümer zu. Beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht wandert das wirtschaftliche Eigentum vom Fruchtgenussberechtigten zum Fruchtgenussbesteller. Um zu vermeiden, dass der Fruchtgenussberechtigte (dem die Mieteinnahmen zugerechnet werden) die Afa verliert, kann dieser einen ausgabenwirksamen Afa-Ersatz an den Fruchtgenussbesteller leisten. Der Fruchtgenussbesteller wiederum rechnet diesem Afa-Ersatz die tatsächliche Gebäudeabschreibung gegen und erzielt damit ein Nullergebnis. WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 33

Mag. David Gloser Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Partner Mag. Marianne Rieger Steuerberaterin Fachbereich Immobiliensteuerrecht 1060 Wien Schmalzhofgasse 4 Tel (01) 599 22 3100 St. Pölten Kremser Gasse 20 Tel (02742) 25 33 00 3270 Scheibbs Rathausgasse 3 Tel (07482) 431 65 3250 Wieselburg Hauptplatz 24 Tel (07416) 540 70 5020 Salzburg Innsbrucker Bundestraße 140 Tel (0662) 87 08 45 www.ecovis.at WWW.ECOVIS.AT WWW. SCHOLLER.AT 34

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