Die Abschreibung von Betriebsgebäuden

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1 Die Abschreibung von Betriebsgebäuden Allgemein gilt im Ertragsteuerrecht der Grundsatz, dass Wirtschaftsgüter, die im Eigentum oder Miteigentum des Unternehmers stehen und überwiegend (zu mehr als 50%) betrieblich genutzt werden, zur Gänze zum Betriebsvermögen zählen. Im umgekehrten Fall stellen sie zur Gänze Privatvermögen dar. In diesem Merkblatt wird das Anlagevermögen behandelt. Für Gebäude gilt abweichend vom Überwiegensgrundsatz folgendes: Abgrenzung Betriebsvermögen Privatvermögen Beträgt die betriebliche Nutzung weniger als 20%, bleibt das Gebäude zur Gänze Privatvermögen. Zwischen 20 und 80%iger betrieblicher Nutzung wird das Gebäude im Ausmaß der betrieblichen Nutzung dem Betriebsvermögen zugerechnet. Bei mehr als 80%iger betrieblicher Nutzung gehört das Gebäude zur Gänze zum Betriebsvermögen. Der Prozentsatz der betrieblichen Nutzung wird grundsätzlich nach dem Verhältnis der betrieblich und privat genutzten Flächen ermittelt. Dabei ist jeder einzelne Raum nach seiner überwiegenden Verwendung zu untersuchen. Gebäudeteile, die nicht konkret dem betrieblichen bzw. dem privaten Bereich zugeordnet werden können sondern gemeinschaftlichen Zwecken dienen (wie beispielsweise Stiegenhaus, Gänge, Heizräume, Keller, Abstellräume u.ä.), bleiben bei Ermittlung des betrieblichen bzw. des privaten Anteiles außer Ansatz. Beispiel 1: Gesamtnutzfläche des Gebäudes einschließlich Nebenräume (wie z.b. Heizraum, Gang, Stiegenhaus) 400 m² Nebenräume 100 m 2 unmittelbar betrieblich genutzt 180 m² unmittelbar privat genutzt 120 m² Betriebsvermögen demnach 60% Hinweis: Führt die Aufteilung nach dem Nutzflächenverhältnis wegen besonderer Verhältnisse im Einzelfall zu keinem befriedigenden Ergebnis, kann auch ein anderer Aufteilungsmaßstab (z.b. nach der Kubatur oder nach den Wertverhältnissen) herangezogen werden. Gebäude steht im Miteigentum Gehört das Gebäude nicht dem Unternehmer sondern mehreren Personen (einschließlich dem Unternehmer), ist der Betriebsvermögensanteil wie folgt zu ermitteln: Besteht kein Mietvertrag zwischen dem Betriebsinhaber und der Miteigentümergemeinschaft, ist der betrieblich genutzte Anteil zur Gänze Betriebsvermögen, soweit er den Miteigentumsanteil des Unternehmers nicht übersteigt.

2 Beispiel 2: Ein Gebäude steht im Hälfteeigentum des Unternehmers und seiner Ehegattin. Das Gebäude wird a) zu 45% b) zu 60% betrieblich genutzt. Das Gebäude ist a) zu 45% b) zu 50% (und nicht 60%) notwendiges Betriebsvermögen. In der Praxis wird vielfach davon abweichend auch für den im zivilrechtlichen Eigentum des Miteigentümers stehenden betrieblich genutzten Teil des Gebäudes wirtschaftliches Eigentum des Unternehmers angenommen, sofern er darüber wie ein Eigentümer verfügen kann, was häufig zwischen nahen Angehörigen der Fall ist. Für die Ermittlung des betrieblichen Anteils ist dabei wie in Beispiel 1 dargestellt vorzugehen. Besteht ein Mietvertrag zwischen dem Unternehmer und der Miteigentümergemeinschaft, liegt Betriebsvermögen nur im Ausmaß der auf den gemieteten Gebäudeteil angewandten Miteigentumsquote vor. Beispiel 3: Angaben wie Beispiel 2 Im Fall a) liegt notwendiges Betriebsvermögen im Ausmaß von 22,5% im Fall b) von 30% vor. Beachte: - Der Mietvertrag muss mit der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossen werden (und nicht mit den übrigen Miteigentümern). - Die Miete muss tatsächlich bezahlt werden. - Im Ausmaß des Miteigentumsanteiles stellt die Miete beim Unternehmer jedoch keine Betriebsausgabe sondern eine Entnahme dar. Steuerrechtliche Behandlung als Betriebsvermögen Insoweit das Gebäude nach den vorstehenden Ausführungen notwendiges Betriebsvermögen darstellt, muss es aktiviert werden; d.h. das Gebäude ist mit jenem Teil der Anschaffungsoder Herstellungskosten, der dem Betriebsvermögensanteil entspricht, in das Anlagenverzeichnis aufzunehmen. Befand sich das Gebäude vor der erstmaligen betrieblichen Nutzung im Privatvermögen, ist es einzulegen. Die Einlage erfolgte bis mit dem Teilwert. Einlagen nach dem werden wie folgt geregelt: Der Teilwert ist auch maßgeblich für Einlagen von so genanntem Altvermögen (Anschaffung des Gebäudes vor und es darf nicht steuerverfangen sein). Bei Neuvermögen (Anschaffung nach dem oder steuerverfangen ) sind die (historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen. Bei Erwerb durch Tod/Schenkung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers heranzuziehen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind um später angefallene Herstellungsaufwendungen zu erhöhen. Die Abschreibung von Betriebsgebäuden Seite 2 von 6

3 Wurde ein Grundstück bereits vor der Einlage vermietet, sind die (erhöhten) Anschaffungsoder Herstellungskosten um bereits steuerlich berücksichtigte Absetzungen für Abnutzung und sonstige begünstigte Abschreibungen (z.b. Herstellungsfünfzehntel) zu vermindern. Weiters sind diese Anschaffungs- oder Herstellungskosten auch um steuerfreie Subventionen zu vermindern. Ist der Teilwert im Zeitpunkt der Einlage niedriger als die (adaptierten) Anschaffungs- oder Herstellungskosten, ist das Grundstück mit diesem Teilwert anzusetzen. Beispiel: Grund und Boden wurde 2010 um angeschafft wurde um ein Gebäude darauf errichtet und ab Beginn 2012 vermietet; jährlich wurde AfA in Höhe von als Werbungskosten geltend gemacht. Mit wurde das Grundstück in einen Betrieb eingelegt. Der Einlagewert ermittelt sich wie folgt: Anschaffungskosten Grund und Boden Herstellungskosten Gebäude Steuerlich geltend gemachte AfA Einlagewert Wurde ein eingelegtes Grundstück bereits vor der Einlage betrieblich verwendet, tritt der seinerzeitige Entnahmewert bei der Betriebsaufgabe an die Stelle der (historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die erforderlichen Adaptierungen sind daher auf Basis dieses Wertes vorzunehmen. Wurde nach einer Betriebsaufgabe die Begünstigung für das Wohngebäude (siehe unser Infoblatt Die steuerliche Begünstigung des Wohngebäudes bei der Betriebsaufgabe ) in Anspruch genommen und dieses Gebäude wird wieder eingelegt, ist der maßgebliche steuerliche Wert um die unversteuerten stillen Reserven zu kürzen und davon die AfA zu bemessen. Im Fall einer Veräußerung innerhalb der fünfjährigen Sperrfrist ist der steuerliche Wert um die versteuerten stillen Reserven rückwirkend zu erhöhen. Von diesem erhöhten Betrag ist rückwirkend die AfA zu bemessen. Betriebliche Nutzung Betriebsvermögen Aktivierung 0 - weniger als 20% 0% keine 20-80% 20-80% 20-80% der Anschaffungs- od. Herstellungskosten über 80% 100% 100% der Anschaffungs- od. Herstellungskosten Berechnung der Abschreibung (AfA) Nach den einkommensteuerrechtlichen Bestimmungen ist der Unternehmer verpflichtet, die zu aktivierenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens gleichmäßig verteilt auf die Jahre der betriebsgewöhnlichen Nutzung abzuschreiben. Der AfA-Betrag ist eine gewinnmindernde Betriebsausgabe. Der Wertanteil von Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden, die Aufteilung ist nach den konkreten Verhältnissen vorzunehmen - nach der bisherigen Verwaltungspraxis werden 20 % Grundanteil ausgeschieden. Betriebliche Nutzung des Gebäudes bis zu 20% In diesem Fall gehört das gesamte Gebäude zum Privatvermögen. Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind daher nicht zu aktivieren. Dennoch ist der Unternehmer berechtigt Die Abschreibung von Betriebsgebäuden Seite 3 von 6

4 eine fiktive AfA von den der betrieblichen Nutzung entsprechenden Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten geltend zu machen. Mehr als 80% betriebliche Nutzung Das gesamte Gebäude (einschließlich des privat genutzten Teiles) gehört zum Betriebsvermögen. Die AfA ist daher von den gesamten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu berechnen und um den Privatanteil zu kürzen. Beginn der Abschreibung Die AfA beginnt mit der Inbetriebnahme des Gebäudes. Daher ist eine Abschreibung solange nicht möglich, als sich das Gebäude in Bau befindet. Erfolgt die Inbetriebnahme vor dem 1. Juli, kann die Ganzjahres-AfA in Anspruch genommen werden, bei Inbetriebnahme nach dem 30. Juni nur mehr die Hälfte davon. Nutzungsdauer Bei Gebäuden sind gesetzlich bestimmte AfA-Sätze vorgesehen. Diese Sätze gelten auch für Gebäude, die gebraucht erworben wurden. Ab 2016 werden die Afa-Sätze vereinheitlicht. Bisher kam es auf die betriebliche Nutzung an. Bis galten 33,33 Jahre (3% jährliche AfA), wenn das Gebäude unmittelbar der Betriebsausübung diente. Bei Gebäuden, die bloß mittelbar der Betriebsausübung des Gewerbetreibenden dienten (zb Sport- und Fitnesseinrichtung für Mitarbeiter, Wohnhäuser für Mitarbeiter) und für freiberuflich tätige Personen, betrug die Nutzungsdauer 50 Jahre (2% AfA jährlich). Bei Gebäuden, die unmittelbar dem Betrieb des Bank- und Versicherungswesens, sowie unmittelbar dem Betrieb ähnlicher Dienstleistungen dienen, betrug die Nutzungsdauer 40 Jahre (2,5% AfA jährlich). Unter "ähnliche Dienstleistungen" sind im Besonderen die Dienstleistungen von Kreditvermittlern, Versicherungsvermittlern sowie Versicherungsberatern zu verstehen. Diese 3 Afa-Sätze werden mit vereinigt. Nunmehr gilt für alle betrieblichen Gebäude ein Afa-Satz von 2,5%. Dies entspricht einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. Werden Gebäude für Wohnzwecke überlassen (zb für Mitarbeiter), soll die Abschreibung wie im außerbetrieblichen Bereich ab nur mehr 1,5% betragen. Die neue Regelung ist erstmals für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre anzuwenden. Sollte bisher ein von 2,5% abweichender AfA-Satz angewendet worden sein, reduziert oder erhöht sich die AfA ab 2016 entsprechend, was auch eine Änderung der vom AfA-Satz abgeleiteten Restnutzungsdauer zur Folge hat. Beispiel: Die Anschaffungskosten betrugen im Jahr ,-. Bisher wurden für 15 Jahre insgesamt ,-- abgeschrieben. Der Restnutzwert beträgt ,--. Die zukünftige Afa beträgt 2.500,-- (2,5% von ,--). Die Restnutzungsdauer erhöht sich somit von 18,33 auf 22 Jahre. Die Abschreibung von Betriebsgebäuden Seite 4 von 6

5 Wurde die Restnutzungsdauer im Einzelfall durch ein Gutachten nachgewiesen, tritt keine Änderung ein. Sollen auch zukünftig höhere AfA-Sätze angewendet werden, kann die Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Hinweis: Dieser Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen für Immobilien. Enthält ein Gutachten keinen nachvollziehbaren Bezug zwischen dem Befund und der vom Gutachter angesetzten Restnutzungsdauer, ist es als Nachweis einer geringeren als der gesetzlichen Nutzungsdauer ungeeignet. Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand Es muss zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand unterschieden werden. Herstellungsaufwand ist entsprechend der Nutzungsdauer des Gebäudes im Wege der AfA absetzbar. Erhaltungsaufwand hingegen ist im Jahre seiner Entstehung voll als Betriebsausgabe absetzbar. Bei Herstellungsaufwand handelt es sich um Aufwand, der über den laufenden Erhaltungsaufwand hinausgeht. Es wird die Wesensart des Gebäudes geändert. Beispiele: Vornahme eines Anbaus, eines Umbaus größeren Ausmaßes oder einer Gebäudeaufstockung Zusammenlegung von Wohnungen Erstmaliger Einbau einer Zentralheizung Erhaltungsaufwand dient dazu, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Es wird dabei die Wesensart des Gebäudes nicht verändert. Erhaltungsaufwand kann sowohl Instandsetzung als auch Instandhaltung sein. Diese Aufwendungen sind in der Regel gleich zu behandeln und sofort als Betriebsausgabe abzuschreiben. Beispiele: Umdeckung des Daches, Ausbesserung der Dachrinne oder des Mauerwerkes, Reparatur sanitärerer Anlagen und der Elektroanlagen Ersetzung eines Schindeldaches durch ein Leichtmetalldach Entnahme des Gebäudes Wird ein Gebäude entnommen, welches weniger als 20% betrieblich genutzt wurde, müssen keine stillen Reserven aufgedeckt werden, da das Gebäude zur Gänze als privat gilt. Für Gebäude, die zwischen 20% und 80% betrieblich genutzt werden, müssen die anteiligen stillen Reserven aufgedeckt werden. Die Entnahme des Gebäudes erfolgt zum Teilwert. Die Differenz zum Buchwert muss versteuert werden und unterliegt bei Entnahmen nach dem dem fixen Steuersatz von 25%. Ab beträgt der Steuersatz 30%. Die Abschreibung von Betriebsgebäuden Seite 5 von 6

6 Bei mehr als 80%iger betrieblicher Nutzung müssen alle stillen Reserven aufgedeckt werden, da das gesamte Gebäude zum Betriebsvermögen zählt. Wird das Gebäude später verkauft, tritt der Entnahmewert an die Stelle der Anschaffungsbzw. Herstellungskosten. Wurde das entnommene Gebäude mit dem Teilwert eingelegt (alle Einlagen von Gebäuden bis und Einlagen von Altvermögen ab ) gilt die Differenz zwischen dem Teilwert im Einlagezeitpunkt und der Anschaffungs- und Herstellungskosten als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen (siehe Merkblatt Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen ). Unter bestimmten Umständen sind jedoch die auf das gesamte Gebäude entfallenden stillen Reserven anlässlich der Betriebsaufgabe nicht zu versteuern. Siehe dazu das Infoblatt Die steuerliche Begünstigung des Wohngebäudes bei der Betriebsaufgabe. Stand: Jänner 2016 Dieses Infoblatt ist ein Produkt der Zusammenarbeit aller Wirtschaftskammern. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die Wirtschaftskammer Ihres Bundeslandes: Burgenland, Tel. Nr.: , Kärnten, Tel. Nr.: , Niederösterreich Tel. Nr.: (02742) 851-0, Oberösterreich, Tel. Nr.: , Salzburg, Tel. Nr.: (0662) , Steiermark, Tel. Nr.: (0316) , Tirol, Tel. Nr.: , Vorarlberg, Tel. Nr.: (05522) 305-0, Wien, Tel. Nr.: (01) Hinweis! Diese Information finden Sie auch im Internet unter (Einkommensteuer/Körperschaftsteuer) Alle Angaben erfolgen trotz sorgfältigster Bearbeitung ohne Gewähr. Eine Haftung der Wirtschaftskammern Österreichs ist ausgeschlossen. Bei allen personenbezogenen Bezeichnungen gilt die gewählte Form für beide Geschlechter! Die Abschreibung von Betriebsgebäuden Seite 6 von 6