4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung

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1 Einkommensteuer 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen immer nur dann vor, wenn das zur Nutzung überlassene Objekt nicht zum Betriebsvermögen gehört (sonst liegen betriebliche Einkünfte vor). Die Vermietung/Verpachtung von Liegenschaften bzw. Gegenständen, die im Rahmen eines Gewerbes vermietet werden, werden in diesem Kapitel nicht behandelt, da diese im Rahmen der betrieblichen Einkünfte zu erfassen sind Einnahmen Die Einnahmen werden hauptsächlich durch den laufenden Mietzins erzielt. Aber auch Ablösen anlässlich der Aufgabe eines Mietrechts sind bei den Einnahmen zu erfassen. Die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten können wahlweise als durchlaufende Posten behandelt werden, sofern eine Verrechnungspflicht nach dem Mietrecht besteht. Werden neben der Vermietung noch umfangreiche zusätzliche Leistungen erbracht (z. B. Gaststätten- oder hotelmäßige Betreuung bei der Zimmervermietung), kann die Vermietungstätigkeit zu gewerblichen Einkünften führen. Beispiele dafü sind die Vermietung von Ausstellungsräumen, Messeständen, Garagen, Tennisplätzen und die ständig wechselnde kurzfristige Vermietung von Sälen. Werterhöhungen des Mietobjekts sind aus steuerlicher Sicht nicht beachtlich. Gleiches gilt für Gewinne bzw. Verluste aus der Veräußerung der Immobilie. Zu einer Besteuerung kommt es nur im Falle einer Veräußerung gegen Rente (siehe auch Seite 211, Renten und dauernde Lasten ) und eines Verkaufs innerhalb der Spekulationsfrist von 10 bzw. 15 Jahren (vgl. dazu Kapitel. 1.2., Seite 74). Die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen wie Grund und Boden, Gebäuden, Gebäudeteilen (z. B. Wohnungsvermietung, Untervermietung) führt üblicherweise zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Daneben wird diese Einkunftsart häufig durch die Vermietung von so

2 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Einkommensteuer genannten Sachinbegriffen (z. B. eine Bibliothek, ein ganzer Betrieb oder eine Wohnungseinrichtung) sowie durch die Überlassung von Rechten (z. B. Urheberrechte eines Schriftstellers) erzielt Werbungskosten Im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören die AfA sowie die Herstellungs- und Erhaltungssaufwendungen zu den wichtigsten Werbungskosten. Diese sind daher auch Gegenstand der folgenden Erläuterungen: Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften kann für das Gebäude eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass der Wertanteil von Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann. Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist abhängig davon, wie das Wirtschaftsgut erworben wurde. Rechtslage bis Die anschließende Tabelle soll die unterschiedliche Absetzung für Abnutzung, abhängig von der Art des Erwerbes erläutern. Diese Tabelle gilt, wenn die Vermietung vor dem begonnen wurde. Art des Gebäudeerwerbes Kauf/ Herstellung Kauf/ Herstellung Kauf/ Herstellung unentgeltlich unentgeltlich unentgeltlich unentgeltlich Zeitpunkt der Vermietung unmittelbar anschließende Vermietung (Aktivitäten innerhalb eines Jahres ab Herstellung oder Anschaffung) nicht unmittelbar anschließende, aber erstmalige Vermietung durch denselben Steuerpflichtigen (z.b. nach anfänglicher Privatnutzung) Unterbrechung der Vermietung und spätere Wiederaufnahme der Vermietung durch denselben Steuerpflichtigen (z.b. nach zwischenzeitiger Privatnutzung) Weitervermietung (durchgehende Vermietung) keine Weitervermietung, aber Wiederaufnahme der Vermietung innerhalb von 10 Jahren ab Vermietungsende durch Rechtsvorgänger keine Weitervermietung, aber Wiederaufnahme der Vermietung mehr als 10 Jahre ab Vermietungsende durch Rechtsvorgänger erstmalige Vermietung (keine Vermietung durch Rechtsvorgänger) Rechtslage bis AfA von AK/HK (Anschaffungs-/Herstellungskosten) AfA von fiktiven AK (bis 2006: gemeiner Wert) Buchwertfortführung; wenn Vermietung nach über 10 Jahren fiktive AK (bis 2006: gemeiner Wert) AfA von fiktiven AK oder Einheitswert AfA von fiktiven AK (bis 2006: gemeiner Wert) AfA von fiktiven AK (bis 2006: gemeiner Wert) AfA von fiktiven AK (bis 2006: gemeiner Wert) Rechtslage ab bis AfA von AK/HK AfA von fiktiven AK Buchwertfortführung Buchwertfortführung Buchwertfortführung AfA von fiktiven AK AfA von fiktiven AK

3 Einkommensteuer 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Rechtslage ab Seit unterliegen Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen unabhängig von der Behaltedauer der Besteuerung. Durch das Abgabenänderungsgesetz 2012 ergeben sich für erstmalig ab vermietete Altvermögensgebäude gewisse Einschränkungen. Der Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten ist nun nur mehr für Gebäude des Altvermögens (=Gebäude, die am nicht steuerhängig waren) möglich. Für Gebäude des Neuvermögens (=Gebäude, bei denen am die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war sowie ab erworbene Gebäude) sind stets die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Afa maßgeblich, sodass eine Aufwertung nicht möglich ist. Die Vermietung ist aber dann nicht erstmalig, soweit die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige egal wie lange zurück das Gebäude irgendwann bereits vermietet hat. In diesem Fall muss die seinerzeitige AfA fortgesetzt werden. Wird ein Gebäude, das aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, so tritt der Entnahmewert/Aufgabewert für die AfA- Bemessung an Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Konnte die Begünstigung für das Wohngebäude bei Betriebsaufgabe in Anspruch genommen werden, ist der maßgebliche steuerliche Wertansatz um die unversteuerten stillen Reserven zu kürzen und davon die AfA zu bemessen. War das Grundstück zum nicht steuerverfangen (Altvermögen), sind die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen. Dies gilt nicht, wenn das Gebäude bereits früher (wenn auch mit mehrjähriger Unterbrechung) vermietet wurde. Schädlich ist auch eine Vermietung des Rechtsvorgängers bei unentgeltlichem Erwerb (außer es sind mehr als zehn Jahre seit der letzten Vermietung vergangen). In diesem Fall gilt die Buchwertfortführung. Wurde das Gebäude im Falle eines unentgeltlichen Erwerbes bereits durch den Rechtsvorgänger zeitweise zur Einkünfteerzielung verwendet, liegt auch beim Rechtsnachfolger keine erstmalige Verwendung vor. Es bestehen aber keine Bedenken, für die AfA-Bemessung die fiktiven Anschaffungskosten heranzuziehen, wenn bei einem unentgeltlichen Erwerb zwischen der Beendigung der Vermietung und der neuerlichen Vermietung ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren liegt. Teilweise Nutzung für eigene private oder betriebliche Zwecke: Nutzt der Vermieter einen Teil des Hauses privat (z. B. zu eigenen Wohnzwecken) oder betrieblich (z. B. als Geschäftslokal), sind die auf den privaten Teil entfallenden Aufwendungen (einschließlich der AfA) nicht abzugsfähig, die auf den betrieblich genutzten Teil entfallenden Aufwendungen stellen Betriebsausgaben für den Betrieb dar. Es wird in der Regel nach der Nutzfläche aufgeteilt. Höhe der Absetzung für Abnutzung Bei Gebäuden, mit denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, besteht ein gesetzlich festgelegter AfA-Satz von 1,5 %. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 66,67 Jahren. Ein höherer AfA-Satz darf nur angesetzt werden, wenn eine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes durch ein Gutachten nachgewiesen wird. Bei Gebäuden, die vor 1915 erbaut wurden, kann laut

4 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Einkommensteuer Finanzverwaltung auch ohne Gutachten ein AfA-Satz von höchstens 2 % angewandt werden. Beispiel A kauft im Februar 2002 ein Einfamilienhaus mit Grundstück um Euro, davon entfallen Euro auf das Haus und die restlichen Euro auf den Grund und Boden. Er bewohnt das Haus zunächst selbst mit seiner Familie, ab August 2013 vermietet er es. Die fiktiven Anschaffungskosten für das Haus betragen zu diesem Zeitpunkt Euro, von diesem Wert ist die AfA zu bemessen. Bei einem AfA- Satz von 1,5 % ergibt sich eine Jahres-AfA von Euro. Da die Vermietung erst in der zweiten Jahreshälfte beginnt, darf für 2013 nur die Halbjahres-AfA von 975 Euro angesetzt werden. Hätte A das Einfamilienhaus erst im Oktober 2002 gekauft, könnte er nur die tatsächlichen Anschaffungskosten des Gebäudes von Euro als AfA-Bemessungsgrundlage heranziehen, die Halbjahres-AfA 2013 würde dann nur 750 Euro betragen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand Bei Aufwendungen für ein Gebäude wird zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand unterschieden. Der Erhaltungsaufwand zerfällt wiederum in Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand. Herstellungsaufwand liegt vor, wenn das Gebäude erweitert (vergrößert), die Raumeinteilung verändert oder sonst die Wesensart des Gebäudes verändert wird. Herstellungsmaßnahmen sind beispielsweise Aufstockung eines Gebäudes; Zusammenlegung von Wohnungen; Versetzen von Zwischenwänden; Einbau von Zentralheizungen, Aufzugsanlagen; Einbau von Badezimmern und Toilettenanlagen; Versetzen von Türen und Fenstern. Der Herstellungsaufwand ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. Ein Zinshaus wurde im Jänner 2004 mit einem Herstellungsaufwand von fertig gestellt und in Betrieb genommen. Der AfA-Satz beträgt 1,5 Prozent. Im Jänner 2013 wird in das Gebäude eine Aufzugsanlage im Wert von eingebaut. Buchwert 1. Jänner , Aufzugsanlage , neuer Restbuchwert 160,425, Dieser neue Restbuchwert ist auf die sich aus dem AfA-Satz von 1,5 Prozent ergebende Restnutzungsdauer, das sind 57,67 Jahre, aufzuteilen. Folgende Herstellungsaufwendungen können allerdings auf Antrag auf eine Nutzungsdauer von 15 Jahren verteilt abgesetzt werden: Aufwendungen nach den 3 5 des Mietrechtsgesetzes (MRG) wie z. B. Errichtung von Kanal, Gasversorgung, Fernwärme, Zentralheizung, Aufzug; Zusammenlegung bzw. Kategorieanhebung von Wohnungen, etc.;

5 Einkommensteuer 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Sanierungsmaßnahmen, wenn eine Zusage für eine Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder Landesgesetzen über Wohnhaussanierung vorliegt; Aufwendungen nach dem Denkmalschutzgesetz. Im bisher leer stehenden Dachboden wird eine Wohnung unter Zuhilfenahme von Förderungsmitteln für Wohnhaussanierung errichtet. Die Herstellungskosten können in diesem Fall nach Saldierung mit der Subvention des Landes auf die Restnutzungsdauer oder auf Antrag auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden. Im Hinterhof wird ein Zubau errichtet, in dem sich 4 weitere Wohnungen befinden. Der Herstellungsaufwand muss zwingend auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Es besteht keine Teilabsetzungsmöglichkeit. Dürfen aufgrund der Herstellungsarbeiten erhöhte Zwangsmieten eingehoben werden, dann kann der Herstellungsaufwand auch auf die Laufzeit der erhöhten Mieten verteilt werden. Der kürzeste Zeitraum ist aber zehn Jahre. Erhaltungsaufwand Erhaltungsaufwand dient dazu, das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten oder diesen wiederherzustellen. Dabei ist zwischen Instandsetzungsund Instandhaltungsaufwand zu unterscheiden. Instandsetzungsaufwendungen sind jene Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und allein oder mit einem Herstellungsaufwand den Nutzwert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Der Nutzungswert eines Gebäudes wird dann erhöht, wenn das Gebäude aufgrund der durchgeführten Neuinvestition z. B. durch Erzielung höherer Einnahmen besser nutzbar ist. Eine Erhöhung des Nutzungswerts liegt vor, wenn tatsächlich höhere Mieteinnamen verlangt werden, aber nicht, wenn bei einer angenommenen Neuvermietung mehr verlangt werden könnte, der Wohnwert für die Mieter verbessert wird (z. B. durch besser isolierte Fenster), bei einer Veräußerung mehr erzielt werden könnte.

6 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Einkommensteuer Definition Herstellung Vergrößerung des Gebäudes oder Änderung seiner Wesensart; Einbau bisher nicht vorhandener unselbstständiger Gebäudeteile, u.u. über Instandsetzung hinausgehende Verbesserungen Erhaltung Instandsetzung keine Vergrößerung und keine Wesensänderung, aber wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer oder wesentliche Erhöhung des Nutzwerts Sofortabzug ja Zehntelabsetzung möglich Fünfzehntelabsetzung möglich Verlängerung der Spekulationsfrist Werbungskosten im Spekulationsfall ja (auf Antrag), sofern begünstigter Herstellungsaufwand und erhöhte Zwangsmieten auf zehn oder weniger Jahre ja (auf Antrag), sofern begünstigter Herstellungsaufwand ja, auf 15 Jahre, sofern in Teilbeträgen abgesetzt; gilt nicht bei Sofortverrechnung mit MZR in ja (zwingend), soweit nicht mit Mietzinsrücklage verrechenbar Instandhaltung keine Herstellung oder Instandsetzung und nicht jährlich anfallend, Instandsetzung nach höherer Gewalt ja (auf Antrag), sofern nicht jährlicher Aufwand ja* ja* * Ab 2007 gilt dies nur insoweit, als die Herstellungs- oder Instandsetzungskosten nicht bereits bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt worden sind. Führt die Neuinvestition zu einer Änderung der Wesensart des Gebäudes, liegt jedoch wiederum Herstellungsaufwand (siehe oben) vor. Eine wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer liegt dann vor, wenn die wirtschaftliche oder technische Restnutzungsdauer des Gebäudes im Zeitpunkt vor der Instandsetzung um mehr als 25 Prozent verlängert wird. Instandsetzungsmaßnahmen sind beispielsweise Austausch aller Fenster samt Rahmen; Austausch von Dach und Dachstuhl; Austausch aller Türen samt Türstock; Austausch von Zwischendecken; Austausch von Unterböden (z. B. Estrich statt Holzboden usw.); Austausch auch einzelner Fenster bei Verbesserung des Lärmschutzes oder zur Minderung des Energieverbrauchs; Austausch der Eingangstür bei Verbesserung des Einbruchsschutzes oder zur Minderung des Energieverbrauchs; Erneuerung des Außenputzes mit gleichzeitiger Erhöhung der Wärmedämmung sowie die Trockenlegung der Mauern.

7 Einkommensteuer 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Austausch von Heizungsanlagen (verbesserte Heizleistung, Bedienbarkeit, z. B. Umstellung einer Zentralheizungsanlage von festen Brennstoffen auf Gas oder Öl); Austausch der Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen Austausch der Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung der Bodenbeläge und Fliesen); Einbau von Wärmepumpen, Solaranlagen und Wärmerückgewinnungsanlagen; Umstellung auf Fernwärmeversorgung; Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlusts oder -verbrauchs (z. B. Maßnahmen zur Erhöhung des Wärmeschutzes von Fenstern, Türen, Außenwänden, obersten Geschoßdecken, Kellerdecken und Feuermauern); nachträglicher Anschluss an Versorgungsnetze, wie an die Wasser-, Kanal-, Strom- oder Gasversorgung; darunter fallen sowohl die Aufwendungen für das Herstellen des Anschlusses als auch die Anschlussgebühren. Die Kosten eines Telefonanschlusses sind nicht absetzbar; Folgekosten, die durch Sanierungsmaßnahmen erforderlich geworden sind, wie z. B. Neuverlegungen von Fußböden oder Ausmalen der Wände. Instandsetzungsaufwendungen in vermieteten Wohngebäuden sind zwingend auf zehn Jahre verteilt abzusetzen. Instandsetzungsaufwendungen, die nicht die zu Wohnzwecken vermieteten Teile des Gebäudes betreffen, können wie Instandhaltungsaufwand (siehe unten) entweder sofort oder über Antrag auf zehn Jahre verteilt abgeschrieben werden. Wird ein Gebäude teilweise für Wohnzwecke und gleichzeitig für andere Zwecke (z. B. als Büroraum, Geschäftslokal) vermietet, so sind die Instandsetzungsaufwendungen entsprechend der Nutzung aufzuteilen und entsprechend abzuschreiben. Bei einem Gebäude, welches zu 60 Prozent für Wohnzwecke und zu 40 Prozent für betriebliche Zwecke vermietet ist, wird die Fassade abgeschlagen, wärmegedämmt und neu verputzt. In den Geschäftslokalen wird die bestehende Zentralheizung erneuert. Die Fassadenerneuerung ist zu 60 Prozent zwingend auf zehn Jahre abzuschreiben. Die den Geschäftszwecken zuzuordnende Erneuerung der Fassade (40 Prozent) und die Erneuerung der Zentralheizung (100 Prozent) sind sofort oder über Antrag auf zehn Jahre verteilt abzusetzen. Unter Instandhaltungsaufwendungen fallen Aufwendungen, die zu keiner wesentlichen Erhöhung der Nutzungsdauer oder des Nutzungswerts führen. Dazu gehören unter anderem laufende Wartungsarbeiten und Reparaturen, Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume, Anmalen der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes, Ausbessern des Verputzes. Instandhaltung liegt auch vor, wenn ein Gebäude durch höhere Gewalt (Sturm, Hagel usw.) beschädigt wurde und wieder erneuert wird. Jährlich regelmäßig anfallende Instandhaltungsaufwendungen sind sofort abzusetzen. Der Aufwand für nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsaufwendungen kann auf Antrag allerdings auch auf zehn Jahre verteilt werden. Andere Aufwendungen (insbesondere laufende, jährlich anfallende Aufwendungen wie z. B. Hausversicherung, Grundsteuer) sind im Jahr, in dem sie anfallen, abzusetzen.

8 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Einkommensteuer Tipp: Eine Reparatur der Heizungs- und der Belüftungsanlage ist als laufende Instandhaltung im Jahre der Verausgabung voll absetzbar. An einem Gebäude werden einige der Fenster ausgetauscht. Die Kosten können als Instandhaltungsaufwand sofort oder über Antrag auf 10 Jahre verteilt werden, wenn weniger als 25 Prozent aller Fenster des Hauses ausgetauscht werden. Sind mehr Fenster betroffen, sind sie als Instandsetzungsaufwand zu werten und daher zwingend auf 10 Jahre zu verteilen. Tipp: Wird das einsturzgefährdete Dach eines Wohnhauses zur Gänze abgetragen und ein neues Dach aufgesetzt, erhöht dies Nutzwert und Nutzungsdauer wesentlich. Es liegt damit Instandsetzungsaufwand vor, der zwingend auf 10 Jahre zu verteilen ist. Besteht der Dachschaden aufgrund höherer Gewalt (z. B. Sturmschaden, Blitzschlag, Brand), sind die Kosten sofort absetzbar (Instandhaltung) Spezialfragen Teilweise private Nutzung Benutzt der Vermieter einen Teil des Hauses für eigene Wohnzwecke, sind die auf diesen Teil entfallenden Werbungskosten einschließlich der anteiligen AfA nicht abzugsfähig (Aufteilung nach Nutzfläche). Mehrere Eigentümer (Hausgemeinschaft) Bei Miteigentum an Gebäuden erfolgt wie bei Personengesellschaften eine einheitliche und eine gesonderte Feststellung der Einkünfte. Bei mehreren Miteigentümern kann sich für jeden einzelnen eine unterschiedliche AfA-Basis ergeben. Auch das Wahlrecht für die Zehntelabsetzung kann gesondert ausgeübt werden. Aufgabe der Vermietung Wird die Vermietung aufgegeben (in Zukunft rein private Nutzung) oder das Gebäude in ein Betriebsvermögen eingebracht, können die restlichen Zehntelbeträge der Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen in den folgenden Kalenderjahren als nachträgliche Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Im Jahr 2008 wurde für Instandsetzungen ein Betrag von aufgewendet. Im Laufe des Jahres 2013 wurde die Vermietung aufgegeben und das Gebäude ausschließlich privat genutzt bis 2013 waren die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung um jeweils 1 10 von zu vermindern. Die verbleibenden 4 10 können in den Jahren 2014 bis inklusive 2017 als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Zehntel- bis Fünfzehntelbeträge für Herstellungsaufwendungen können ab dem Jahr, das dem Übergang auf die Privatnutzung oder der Einlage des Gebäudes ins Betriebsvermögen folgt, nicht mehr geltend gemacht werden!

9 Einkommensteuer 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Liebhaberei Oft ergibt die Vermietungstätigkeit von Wohnungen und Häusern einen Verlust (die Werbungskosten übersteigen die Mieteinnahmen), den man von den übrigen Einkünften abziehen kann. Dadurch kann die Steuerbelastung reduziert werden. Doch Vorsicht! Wird innerhalb von 20 Jahren (bzw. 25 Jahren bei Zinshäusern mit mindestens drei Wohheiten) ab Beginn der Vermietung nicht nachhaltig Gewinn erzielt, werden die gesamten Verluste als Privatvergnügen aberkannt. Der Steuerzahler muss in diesem Fall die erzielte Steuerersparnis zurückzahlen. Für Renovierungsarbeiten vor Beginn der Vermietungstätigkeit können sich die Fristen um bis zu 3 Jahre verlängern Immobilienveräußerung (Rechtslage bis zum ) Für Informationen zur Rechtslage ab dem siehe Kap. C 2, Seite 247. Eigentlich führt der Verkauf von Wirtschaftsgütern nicht zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (siehe Seite 195). Daher ist er nur dann steuerpflichtig, wenn ein Spekulationsgeschäft vorliegt, also die Veräußerung innerhalb von bestimmten Fristen erfolgt. Steuerpflichtig ist dabei der Spekulationsgewinn, das ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Die nachstehende Übersicht zeigt, unter welchen Bedingungen die Veräußerung von Liegenschaften steuerfrei erfolgen kann. Genauere Erläuterungen zu diesem Thema finden Sie unter Spekulationsgeschäfte in Kapitel 1.2 auf Seite 125. Die Fristen werden jeweils von Tag zu Tag berechnet. Wird eine Liegenschaft unentgeltlich erworben, sind Besitzzeiten des Vorbesitzers hinzuzuzählen bis zum letzten entgeltlichen Erwerb zurück. Wenn die Liegenschaft im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit (z. B. als Ordination eines Arztes oder Werkstätte eines Tischlers) genutzt wird, ist die Veräußerung auch bei Einkünften aus Gewerbebetrieb zu berücksichtigen. (Achtung: Ausnahmen möglich!)

10 4.3 Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung Einkommensteuer Spekulationsgewinn bei Immobilien im Privatvermögen Grundstück bebaut unbebaut Gebäude selbst hergestellt? ja Gebäude sofort, Grundstück nach 10 Jahren steuerfrei nach 5 Jahren 10 % steuerfrei mind. 2 Jahre Hauptwohnsitz? ja Gebäude und Grundstück steuerfrei nach jedem weiteren Jahr pro Jahr zusätzlich 10 % steuerfrei Miethaus mit beschleunigter 1/10- oder 1 15-Abschreibung für Herstellungsaufwand? ja Gebäude und Grundstück erst nach 15 Jahren steuerfrei nach 10 Jahren steuerfrei Gebäude und Grundstück nach 10 Jahren steuerfrei bei nicht erfüllter Frist: Spekulationsgewinne bis 440, im Jahr sind steuerfrei