Gewerblicher Grundstückshandel und private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken

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1 NWB Ratgeber Steuerrecht Gewerblicher Grundstückshandel und private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken Von Professor Dr. Günter Söffing Rechtsanwalt, Steuerberater, Richter am Bundesfinanzhof a. D und Dr. Matthias Söffing Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht 2., völlig überarbeitete und aktualisierte Auflage nwb

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite Vorwort 5 Literaturverzeichnis 15 Abkürzungsverzeichnis 17 A. Gewerblicher Grundstückshandel Problemstellung und Entstehungsgeschichte Problemstellung Entstehungsgeschichte Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor? Abs. 2EStG Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr Allgemeines Veräußerung nur an eine bestimmte Person Unentgeltliche und teilentgeltliche Geschäfte Nachhaltigkeit Grundsätzliches zum Begriff Nachhaltigkeit Grundsätzlich nur bei Veräußerung mehrerer Objekte Allgemeines Veräußerung mehrerer räumlich zusammenhängender Grundstücke Veräußerung mehrerer Objekte durch ein einziges Verkaufsgeschäft Beispiele für Nachhaltigkeit Besonderheit bei Beteiligung an einer Personengesellschaft oder einer Gemeinschaft Ausnahmsweise auch bei Veräußerung nur eines Objekts Allgemeines Wiederholungsabsicht Keine Wiederholungsabsicht (Einzeltätigkeits-Rechtsprechung) Kritik an der Einzeltätigkeits-Rechtsprechung Zeitlicher Zusammenhang Gestaltungsmissbrauch Gewinnerzielungsabsicht Grundsätzliches zur Abgrenzung Vermögensverwaltung/Gewerbebetrieb Rn.

3 Inhaltsverzeichnis 3.1 Unterscheidung zwischen Fruchtziehung und Ausnutzung substantieller Vermögenswerte Originärer und rückbezogener Grundstückshandel Das Bild des Gewerbebetriebs Indiz (Beweisanzeichen) statt Vermutung Besondere Verwertungsmaßnahmen Der rückbezogene Grundstückshandel (bedingte Veräußerungsabsicht) Allgemeines Sachlicher Zusammenhang Zeitlicher Zusammenhang Ein zeitlicher Zusammenhang besteht nicht Es besteht ein zeitlicher Zusammenhang Indiz für die bedingte Veräußerungsabsicht Entkräftung der Indizwirkung Bedenken gegen die Rechtsprechung Wann besteht ein zeitlicher Zusammenhang? Besitzzeit des Rechtsvorgängers Keine Zerstörung des zeitlichen Zusammenhangs durch Eigennutzung Finanzierung selbst genutzter Wohnobjekte Gleichstellung von Anschaffung und Bebauung Zum Begriff der Veräußerung Zahl der veräußerten Objekte Es besteht kein zeitlicher Zusammenhang Es besteht zwischen Anschaffung (Bebauung) und Veräußerung ein zeitlicher Zusammenhang Die Drei-Objekt-Grenze Drei-Objekt-Grenze bei Ehegatten Was ist unter Objekt zu verstehen? Grundsätzliches Nutzungsart des veräußerten Grundstücks Miteigentumsanteil Veräußerung von Anteilen an einer Grundstücksgesellschaft Grundsätzliches Zum Gesellschaftsvermögen gehören mehrere Grundstücke

4 Inhaltsverzeichnis Veräußerung eines Anteils an einer Grundstücks- GmbH Veräußerung von im Ausland belegenen Grundstücken Der Verkäufer steht dem Baugewerbe nahe Besondere Verwertungsmaßnahmen Die Drei-Objekt-Grenze wird überschritten Nicht zu berücksichtigende Objekte Unentgeltliche und teilentgeltliche Grundstücksübertragungen Erbauseinandersetzung und Realteilung Kein zeitlicher Zusammenhang Zu einem anderen Betriebsvermögen gehörende Grundstücke Erwerb und Veräußerung unbebauter Grundstücke im Umlegungsverfahren Übertragung von Grund und Boden an die Gemeindel Eigengenutztes Wohnobjekt Ausnahmen von der Drei-Objekt-Grenze Die Drei-Objekt-Grenze und Gestaltungsmissbrauch...l Besondere Verwertungsmaßnahmen Allgemeines Erstes Beispiel Zweites Beispiel Einzelne Verwertungsmaßnahme Städtebauliche Verträge Tätigkeit von Steuerpflichtigen, die dem Baugewerbe nahe steht Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen Personengesellschaften und Gemeinschaften Grundstückshandel durch Personengesellschaften und Gemeinschaften Der Grundsatz Ausnahmen Personenidentische Personengesellschaften Realteilung Die Drei-Objekt-Grenze bei Personengesellschaften und Gemeinschaften Besonderheiten beim Sonderbetriebsvermögen

5 10 Inhaltsverzeichnis Zusammenrechnung von Grundstücksveräußerungen bei Beteiligung an Personengesellschaften oder Gemeinschaften Das BFH-Urteil vom und die Drei-Objekt- Grenze Zusammenrechnung mit den Aktivitäten der vermögensverwaltenden Personengesellschaften Zusammenrechnung auch bei mitunternehmerisch tätigen Personengesellschaften Der Grundsatz Die Ausnahme von der Zusammenrechnung Beteiligung an mehreren Personengesellschaften Die 10-v. H.-Beteiligungsgrenze Kritik an der Rechtsprechung Zusammenrechnung auch bei Beteiligungen an Grundstücks-Kapitalgesellschaften Beginn des rückbezogenen gewerblichen Grundstückshandels und Höhe des Veräußerungsgewinns Zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung Allgemeines Veräußerungsgewinn Zeitlicher Zusammenhang zwischen Bebauung und Veräußerung Allgemeines Veräußerungsgewinn Beginn des Gewerbebetriebs bei besonderen Verwertungsmaßnahmen Allgemeines Veräußerungsgewinn Umlaufvermögen Veräußerungsgewinn bei nicht mehr änderbaren Veranlagungen Umfang des gewerblichen Grundstückshandels Grundsätzliches Besonderheiten bei Personengesellschaften Grundstückserwerb bei bestehendem Grundstückshandel Der Grundsatz

6 Inhaltsverzeichnis Ausnahme Ansicht der Finanzverwaltung Gewinnermittlung Kein tarifbegünstigter Veräußerungsgewinn bei Betriebsaufgabe Allgemeines Veräußerungen an Wiederverkäufer Ausnahmen vom Grundsatz Grundstücke, die zunächst zu einem Betriebsvermögen gehört haben Vorbemerkung Keine gleichzeitige Zugehörigkeit zu zwei Betriebsvermögen Gewerblicher Grundstückshandel nach Entnahme, Betriebsaufgabe oder Überführung eines Wirtschaftsguts Veräußerungsgewinn Verfahrensfragen Problemstellung Die Auffassung der Finanzverwaltung Das BFH-Urteil vom VIII R 17/ Folgerungen aus dem BFH-Urteil vom Bedenken gegen die Anwendbarkeit des 173 Abs. 1 AO Lösungsmöglichkeit Verfassungsrechtliche Überlegungen Der originäre Grundstückshandel (unbedingte Veräußerungsabsicht) Zum Privatvermögen gehörende Grundstücke eines Grundstückshändlers und eines Bauunternehmers Problemstellung Grundstückshändler Bauunternehmer Unterbrechung der Veräußerungstätigkeit B. Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken ( 23 EStG) Einführung Systematische Darstellung des 23 EStG n. F Grundsatzregelungen und Einzubeziehendes

7 Y2 Inhaltsverzeichnis 2.2 Anschaffungsfiktionen Anschaffung und Anschaffungsfiktionen beim unentgeltlichen Erwerb Veräußerungsfiktionen Beteiligung an Personengesellschaften Ausnahmen (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken) Gewinnermittlung, Bagatellgrenze und Verlustausgleichsverbot Behaltefrist bei Grundstücken Dauer der Behaltefrist Beginn und Ende der Behaltefrist Zeitlicher Anwendungsbereich der Neuregelung Verfassungsrechtliche Bedenken Die Voraussetzungen für die Anwendung des 23 EStG Allgemeines Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte Veräußerung und Veräußerungsfiktionen Veräußerung Veräußerungsfiktionen Allgemeines Einlage ins Betriebsvermögen Verdeckte Einlage Anschaffung und gleichgestellte Vorgänge Anschaffung Anschaffungsfiktionen Allgemeines Entnahme Betriebsaufgabe Aufgabe eines Teilbetriebs Wirkung der Anschaffungsfiktionen Anschaffung und Anschaffungsfiktionen bei unentgeltlichem Erwerb Sinn und Zweck der Anschaffungsfiktionen Verfassungsrechtliche Bedenken Beteiligung an einer Personengesellschaft Persönlicher Anwendungsbereich Ermittlung des Veräußerungsgewinns Die Grundsatzregelung Anschaffungs- und Herstellungskosten

8 Inhaltsverzeichnis Werbungskosten Die einzubeziehenden Wirtschaftsgüter Grundsätzliches Unentgeltlicher Erwerb Gemischte Schenkung Erbbaurecht Zeitpunkt des Ansatzes des privaten Veräußerungsgewinns Ermittlung des Veräußerungsgewinns bei einem teilweise entgeltlich erworbenen Grundstück Ermittlung des anteiligen Veräußerungsgewinns Werbungskosten Ermittlung des Werts eines anteilig einzubeziehenden Gebäudes Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns bei Überführung ins Privatvermögen ( 23 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 Satz 3 EStG) Ermittlung des Veräußerungsgewinns bei Einlage des Grundstücks in das Betriebsvermögen ( 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 und 2 und Abs. 3 Satz 2 EStG) Ausnahme bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Der Grundsatz Grund und Boden Wohnzwecke Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Der Grundsatz Nur zeitweise Nutzung Teilweise unentgeltliche Überlassung an Dritte Überlassung an Kinder und andere Angehörige Miteigentümer Zeitlicher Umfang der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns bei einem teilweise zu eigenen Wohnzwecken, teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäude Zeitlicher Geltungsbereich und verfassungsrechtliche Bedenken Die gesetzlichen Regelungen Systematische Darstellung des zeitlichen Geltungsbereichs Verfassungsrechtliche Bedenken Verlustausgleichs- und -abzugsverbot

9 14 Inhaltsverzeichnis C. Verhältnis und Unterschiede zwischen gewerblichem Grundstückshandel, anderen gewerblichen Einkunftsquellen und privaten Veräußerungsgeschäften i. S. des 23 EStG Verhältnis zwischen gewerblichem Grundstückshandel und anderen gewerblichen Einkunftsquellen Verhältnis zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privaten Veräußerungsgeschäften Unterschiede zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privaten Veräußerungsgeschäften mit Grundstücken Gewerbesteuer Bebauungsfälle Die Drei-Objekt-Grenze Nachhaltige Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr Verlustausgleich und Verlustabzug Umlaufvermögen - Anlagevermögen Einkunftserrnittlungsart Nutzung zu eigenen Wohnzwecken D. Geplante Änderung der Besteuerung privater Veräußerungsgewinne Stichwortverzeichnis 250