Die Vermietung von Grundstücken

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1 22 Die Vermietung von Grundstücken Abschnitt 1 Abschnitt Die Vermietung von Grundstücken Seite 1.1 Die Begriffsbestimmungen Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Die Ermittlung der Einkünfte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Umsatzsteuer Mehrere Mietgegenstände Steuern bei schlichtem Miteigentum (kein Wohnungseigentum!) Vermietungsgemeinschaften (Mietenpool) Steuerpflichtige Einnahmen Nicht steuerpflichtige Einnahmen Kautionen Schadenersätze als nicht steuerbare Einkünfte Ablöse für ein Mietrecht Baukostenzuschüsse Mietrecht Mietvorauszahlung Mieterdarlehen Investitionen in einem Mietobjekt Allgemeines Investitionen des Vermieters Investitionen des Mieters Betriebskosten ( 21 bis 24 MRG) Die Veräußerung von Mietobjekten 36

2 Abschnitt 1 Die Vermietung von Grundstücken 23 Seite 1.8 Werbungskosten Allgemeines Kosten des Leerstehens Aufwendungen für die private Nutzung von Gebäuden Werbungskosten vor der Erzielung von Einnahmen Werbungskosten nach Beendigung einer Vermietung Aufwendungen für den Erwerb einer Liegenschaft Dotierung der Instandhaltungsrücklage nach 31 WEG Wertminderung von Gebäuden Investitionsprämie des Vermieters ( 20 Abs. 1 Z 2 MRG) Vorauszahlungen von Werbungskosten Der Verausgabungsgrundsatz Verausgabung bei Bauherrenmodellen Abbruchkosten eines vermieteten Gebäudes Vorleistungen des Mieters Behandlung beim Mieter Die Begriffsbestimmungen Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (kurz: Einkünfte aus VuV) Einkünfte aus VuV liegen nur vor, soweit die Einkünfte nicht zu den ersten fünf Einkunftsarten des 2 Abs. 3 Z 1 bis 5 EStG gehören (Land- und Forstwirtschaft, selbständige Arbeit, Gewerbebetrieb, nichtselbständige Arbeit, Kapitalvermögen). Gehört das zur Nutzung überlassene Wirtschaftsgut somit zu einem Betriebsvermögen, können keine Einkünfte aus VuV vorliegen. Unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung fallen im Wesentlichen die Erträge aus der Nutzungsüberlassung folgender Vermögenswerte: Unbewegliches Vermögen (Vermietung von Wohnungen und Geschäftsräumen; auch Erträge aus Untervermietungen). Sachinbegriffe (insbesondere die Verpachtung ganzer Betriebe oder die Vermietung von Produktionsanlagen).

3 24 Die Vermietung von Grundstücken Abschnitt 1! Zu beachten: Die Vermietung einzelner beweglicher Wirtschaftsgüter fällt hingegen nicht unter diese Einkunftsart, sondern unter die sonstigen Einkünfte. Rechte (insbesondere die Überlassung von Patenten oder schriftstellerischen Urheberrechten). Im Folgenden wird auf die Einkünfte aus VuV von unbeweglichem Vermögen und von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, eingegangen ( 28 Abs. 1 Z 1 EStG) Die Ermittlung der Einkünfte Die Ermittlung der Einkünfte erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen zu den Werbungskosten ( 15 und 16 EStG). Für die zeitliche Zuordnung der Einnahmen und Werbungskosten gelten die Bestimmungen des 19 Abs. 1 und 2 EStG (Zufluss-/Abflussprinzip). Gemäß 2 Abs. 4 Z 2 EStG ist eine Bilanzierung ausgeschlossen! Einnahmen gelten demnach als in jenem Kalenderjahr bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Danach ist eine Einnahme dann zugeflossen, wenn der Empfänger über sie rechtlich und wirtschaftlich verfügen kann, sobald er also die volle Verfügungsmacht über sie erhält (VwGH , 82/13/0266). Werbungskosten (Ausgaben) sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Verluste aus der Vermietung und Verpachtung sind zwar ausgleichsfähig, aber nicht vortragsfähig. Verfassungsrechtliche Bedenken bezüglich dieser Regelung bestanden bisher nicht (VfGH , B1044/91). Erst mit Beschluss vom , B192/09, hat der VfGH die Wortfolge des 18 Abs. 6 EStG wenn die Verluste durch ordnungsmäßige Buchführung ermittelt worden sind und in Zweifel gezogen. Mit Erkenntnis vom , G35/10, hob er diese Gesetzesstelle auf. Der Gesetzgeber reagierte darauf mit einer Neuregelung in 28 Abs. 2 EStG ( Instandhaltungskosten, Punkt 3.2.2) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Umsatzsteuer Hinsichtlich der Erfassung der Umsatzsteuerbeträge und der abziehbaren Vorsteuerbeträge als durchlaufende Posten darf der Steuerpflichtige gem. 4 Abs. 3 EStG selbst entscheiden, ob er die für Lieferungen und sonstige Leistungen geschuldeten Umsatzsteuerbeträge und die abziehbaren Vorsteuerbeträge als durchlaufende Posten behandelt oder nicht. Der Abgabepflichtige hat somit das Wahlrecht, die Umsatzsteuer und die Vorsteuerbeträge als durchlaufende Posten zu behandeln (so genannte Nettoverrechnung ), oder die Einnahmen und die Werbungskosten einschließlich Umsatzsteuer anzusetzen (so genannte Bruttomethode ).

4 Abschnitt 1 Die Vermietung von Grundstücken 25 Bei der Bruttomethode bilden die an das Finanzamt geleisteten Umsatzsteuerzahllasten Werbungskosten, während die vom Finanzamt refundierten Umsatzsteuergutschriften als Einnahmen zu erfassen sind. Soweit Vorsteuerbeträge die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, Zehntel- oder Fünfzehntelbeträge betreffen, sind diese bei der Bruttomethode gesondert als Werbungskosten anzusetzen. Das Gesetz normiert keine Regeln, welche Methode innerhalb eines Gewinnermittlungszeitraumes (Kalenderjahr für die Ermittlung der Einkünfte aus VuV) angewandt werden muss. Es besteht daher auch keine Bindungsdauer für die Anwendung der anderen Methode, sodass innerhalb der Schranken der Rechtskraft weitgehende Freiheit besteht. Die Umsatzsteuer kann daher für verschiedene Kalenderjahre unterschiedlich verrechnet werden, nämlich entweder nach der Brutto- oder Nettomethode (VwGH , 2002/14/0090) Mehrere Mietgegenstände Besitzt ein Abgabepflichtiger mehrere Mietwohnhäuser (Mietgegenstände) oder mehrere Liegenschaften bzw. Liegenschaftsanteile, so stellen diese in der Regel mehrere, getrennt voneinander zu beurteilende Einkunftsquellen dar (VwGH , 1070/57; VwGH , 88/13/0006). Die unterschiedlichen Einkunftsquellen können daher auch steuerlich unterschiedlich behandelt werden. So kann z.b. bei einem Mietobjekt der Instandhaltungsaufwand sofort abgesetzt werden und bei einem anderen Mietobjekt auf 10 Jahre verteilt werden; Instandsetzungsaufwand bei betrieblicher Vermietung in einem Fall auf 10 Jahre verteilt, im anderen Fall sofort abgesetzt werden. Hinsichtlich der AfA kommt es im Regelfall zu völlig unterschiedlichen AfA-Bemessungsgrundlagen, usw Steuern bei schlichtem Miteigentum (kein Wohnungseigentum!) Bei einer Hausgemeinschaft weisen mehrere Personen Miteigentum an einer Liegenschaft auf. Ihre Einkünfte werden in der Regel nach 188 Abs. 1 lit. d BAO festgestellt. Die Bescheide ergehen gem. 191 Abs. 1 lit. c BAO an die Personengemeinschaft. Jeder Miteigentümer hat eigene Wahlrechte: Beispiele für Wahlrechte von Miteigentümern Zehntelabsetzung oder Sofortabsetzung von nicht regelmäßig wiederkehrenden Instandhaltungsaufwendungen. Zehntelabsetzung oder Sofortabsetzung von Instandsetzungsaufwendungen bei betrieblicher Vermietung.

5 26 Die Vermietung von Grundstücken Abschnitt 1 Verteilung eines Herstellungsaufwandes gem. 28 Abs. 3 EStG auf 15 Jahre oder auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Inanspruchnahme der Verteilung von 10 MRG-Ersätzen auf 10 Jahre. Unterschiedliche AfA-Bemessungsgrundlagen (im Einzelfall Buchwertfortführung bei unentgeltlicher Übertragung, im anderen Fall fiktive Anschaffungskosten oder bei Kauf Anschaffungskosten und dgl.). Stellt der vom Miteigentümer genutzte Anteil Betriebsvermögen dar, scheiden die zum Betriebsvermögen zählenden Teile aus der Einkünftefeststellung aus (VwGH , 643/79). Das gilt auch für den Fall, dass mehrere Miteigentümer betriebliche Einkünfte aufweisen (VwGH , 93/15/0127) Vermietungsgemeinschaften (Mietenpool) Überlassen Wohnungseigentümer ihre Eigentumswohnung einer Vermietungsgemeinschaft zwecks Vermietung durch die Vermietungsgemeinschaft im eigenen Namen an Dritte, so liegen zunächst Leistungsbeziehungen zwischen dem Bauträger (hinsichtlich der laufenden Betriebskosten) einerseits und den Wohnungseigentümern andererseits vor. Werden aber aus der Vermietung der Wohnungen gemeinschaftliche Einkünfte erzielt, sind sie gem. 188 BAO festzustellen; in diesem Fall sind auch aus der Vermietung allgemeiner Teile erzielte Einkünfte in das Feststellungsverfahren miteinzubeziehen. Vermietet eine vermögensverwaltende Gesellschaft eine Mehrzahl von Gebäuden, ist im Einkünfteermittlungszeitraum nur ein Feststellungsbescheid vom Finanzamt zuzusenden (VwGH , 2000/14/0127). 1.2 Steuerpflichtige Einnahmen Zu den Einkünften aus VuV zählen grundsätzlich alle Erträge aus der Nutzung eines Mietgegenstandes. Zu den Einnahmen gehören insbesondere auch: Ablösen, die vom Mieter izm einem Mietvertragsabschluss geleistet werden; dies gilt auch für den Fall, dass sie nicht vom Mieter, sondern von einem Dritten geleistet werden, wenn sie mit der Nutzung der Einkunftsquelle (dem Mietwohnhaus) in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (VwGH , 1070/57); nicht jedoch Ablösen für einzelne Einrichtungsgegenstände (EStR Rz 6408). Entgelte für die Einräumung einer Dienstbarkeit (VfGH , B26/68; VwGH , 2006/15/0317; EStR Rz 6409). Die Abgeltung der eintretenden Wertminderung des Gebäudes unterliegt jedoch nicht der Einkommensteuer (VwGH , 0115/68).

6 Abschnitt 9 Die Grundstücksbesteuerung ab Abschnitt Die Grundstücksbesteuerung ab Seite 9.1 Private Grundstücksveräußerungen 30 EStG neu Ausgangslage Begriffsbestimmungen Steuerbefreiungen gem. 30 Abs. 2 EStG Hauptwohnsitzbefreiung gem. 30 Abs. 2 Z 1 EStG Herstellerbefreiung gem. 30 Abs. 2 Z 2 EStG Behördlicher Eingriff gem. 30 Abs. 2 Z 3 EStG Flurbereinigungsverfahren gem. 30 Abs. 2 Z 4 EStG Abgeltung von Wertminderungen von Grundstücken gem. 3 Abs. 1 Z 33 EStG Die Besteuerung von Altvermögen (mit oder ohne Umwidmung) Altvermögen mit Umwidmung Altvermögen ohne Umwidmung Altvermögen mit restlichen Herstellungszehnteln/-fünfzehnteln gem. 28 Abs. 3 EStG Wertveränderungen vor und ab der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung ab Antrag gem. 30 Abs. 5 EStG Die Besteuerung von Neuvermögen (Besteuerung allgemein) gem. 30 Abs. 3 EStG Aufwendungen izm der Anschaffung eines Grundstückes Aufwendungen izm der Veräußerung Inflationsabschlag ( 30 Abs. 3 EStG) Konkrete Beispiele hinsichtlich der Einkünfteermittlung für Neuvermögen 201

7 182 Die Grundstücksbesteuerung ab Abschnitt 9 Seite Veräußerung von Liegenschaftsanteilen im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft Zusammenfassung der Besteuerung privater Grundstücke Abgeltungswirkung Regelbesteuerungsoption Veranlagungsoption Veräußerung eines Grundstückes gegen Leibrente Verlustausgleich und Steueranrechnung gem. 30 Abs. 7 und 8 EStG Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreter ( 30c EStG) Veräußerung eines Grundstückes durch eine Hausgemeinschaft (Miteigentümergemeinschaft) Die Veräußerung von Grundstücken im Betriebsvermögen Ausgangslage Altvermögen Neuvermögen Behandlung von betrieblichen Grundstücken im Betriebsvermögen Behandlung von zum nicht steuerverfangenem Grund und Boden des Anlagevermögens Ausnahmen von der Anwendung des besonderen Steuersatzes von 25 % bei betrieblichen Grundstücken Entnahme von Grundstücken aus dem Betriebsvermögen Betriebsaufgabe Einlage von Grundstücken in das Betriebsvermögen Einlage von Altvermögen mit Ausnahme von Grund und Boden Veräußerungsgewinn Altvermögen im betrieblichen Bereich Neuvermögen sowie Grund und Boden des Alt- und Neuvermögens Gewinnermittlung nach 5 Abs. 1 EStG Wechsel der Gewinnermittlungsart Veräußerungsgewinn gem. 24 EStG Einnahmen-Ausgaben-Rechner ( 4 Abs. 3 EStG) Übertragung von Grundstücksteilen an Gemeinden Verluste aus der betrieblichen Grundstücksveräußerung 227

8 Abschnitt 9 Die Grundstücksbesteuerung ab Private Grundstücksveräußerungen 30 EStG neu Ausgangslage Nach der Rechtslage vor dem sind Gewinne aus der Veräußerung im Privatbereich nur innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren (15 Jahre, wenn Herstellungsaufwendungen in Teilbeträgen gem. 28 Abs. 3 EStG abgesetzt wurden) einkommensteuerpflichtig. Eine Umwidmung von Grund und Boden von Grünland in Bauland hatte bisher keine steuerlichen Konsequenzen. Kurzübersicht über die wichtigsten Änderungen durch das 1. StabG 2012 Die Grundnorm des 30 EStG idf des 1. StabG 2012, BGBl. I Nr. 22/2012, brachte ab im Wesentlichen folgende gesetzlichen Änderungen: a) Abschaffung der Spekulationsfrist Abschnitt 8 b) Grundstücke als Altvermögen Punkt und c) Grundstücke als Altvermögen mit umgewidmetem Grund und Boden Punkt und d) Grundstücke als Neuvermögen Punkt und Seit kommt es zu einer generellen Steuerpflicht von Veräußerungsgewinnen aus Grundstücksverkäufen, die in den 30 ff EStG geregelt ist. Dies gilt unabhängig davon, ob die Grundstücke im Privat- oder Betriebsvermögen gehalten werden. Die Bestimmungen des 30 EStG idf des 1. StabG 2012 umfassen private Grundstücksveräußerungen, soweit sie keinem Betriebsvermögen angehören. Die folgenden Ausführungen gelten daher grundsätzlich für solche Grundstücksveräußerungen. Die vor dem (alte Rechtslage) bestehenden Steuerbefreiungen bleiben dem Grunde nach aufrecht Begriffsbestimmungen Grundstücke Der Begriff des Grundstückes umfasst Grund und Boden, Gebäude und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (grundstücksgleiche Rechte). Grundstücke sind damit grundsätzlich der Grund und Boden sowie das Gebäude. Auch Superädifikate sind als Grundstücke anzusehen und zu erfassen.

9 184 Die Grundstücksbesteuerung ab Abschnitt 9 Grundstücksgleiche Rechte sind insbesondere Baurechte an fremden Grundstücken, Fischereirechte an fremden Gewässern und Bergwerksberechtigungen. Jagdrechte, Fischereirechte an eigenen Gewässern und Fruchtgenussrechte stellen keine grundstücksgleichen Rechte dar (EStR Rz 6622) Unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken Eine unentgeltliche Übertragung ist keine Veräußerung eines Grundstückes. Eine Besteuerung kommt insoweit nicht in Betracht. Die Zurückbehaltung eines Wohngebrauchsrechtes ist unerheblich. Bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken ist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. Bei gemischten Schenkungen sind grundsätzlich die Bestimmungen des 20 Abs. 1 Z 4 EStG anzuwenden, d.h. bei Übertragung eines Grundstückes liegt ein Veräußerungsvorgang vor, wenn die Zahlungsverpflichtung des Geschenknehmers mindestens 50 % des gemeinen Wertes des Grundstückes beträgt. Insbesondere bei der Aufteilung eines Grundstückes unter Lebenden und im Wege der Verlassenschaft sind die diesbezüglichen Ausgleichszahlungen allenfalls ein entgeltlicher Vorgang und begründen damit auch eine ImmoESt-Pflicht (EStR Rz 6625 und 134a ff). Beispiel 1: Erbübereinkommen entgeltlich oder unentgeltlich A und B sind zu gleichen Teilen Erben des C. Die Verlassenschaft besteht aus zwei Liegenschaften. Der gemeine Wert der Liegenschaft 1 beträgt ,, jener der Liegenschaft ,. Ohne Aufteilung würden A und B jeweils Hälfteeigentümer der Liegenschaft 1 bzw. 2. Um das zu vermeiden, wird im Rahmen der Verlassenschaftsabhandlung zwischen A und B ein Erbübereinkommen getroffen. Dies sieht vor, dass A die Liegenschaft 1 und B die Liegenschaft 2 sowie eine Ausgleichszahlung ihv , erhält. Das bedeutet, dass B seinen Hälfteanteil an der Liegenschaft 1 ihv , aufgibt und dafür den Hälfteanteil des A an der Liegenschaft 2 ihv , sowie eine Ausgleichszahlung ihv , erhält. Lösung: Für die Beurteilung, ob ein entgeltlicher oder unentgeltlicher Vorgang vorliegt, wird die Bestimmung des 20 Abs. 1 Z 4 EStG auf die Erbquote angewandt. Die Erbquote beträgt 50 % somit , ( , ,, davon die Hälfte). 50 % von , ( 20 Abs. 1 Z 4 EStG) betragen ,. Da die Ausgleichszahlung von , weniger als , ausmacht, liegt ein unentgeltlicher Vorgang vor und es kommt zu keiner Grundstücksbesteuerung.

10 Abschnitt 9 Die Grundstücksbesteuerung ab Beispiel 2: Erbübereinkommen entgeltlich oder unentgeltlich Ein Nachlass besteht aus dem Grundstück 1 mit einem gemeinen Wert von , (Anschaffungskosten , ) und dem Grundstück 2 mit einem gemeinen Wert von , (Anschaffungskosten , ). Die Erben A und B kommen vor Einantwortung überein, dass A das Grundstück 1 und B das Grundstück 2 übernimmt. Zur Herstellung einer gleichwertigen Aufteilung ( , ) muss A an B vereinbarungsgemäß eine Ausgleichszahlung von , leisten. Auf A und B entfallen vor der Erbteilung je 50 % des Grundstückes 1 und je 50 % des Grundstückes 2. Lösung: B überträgt an A seine Quote an Grundstück 1 im Wert von , und erhält im Gegenzug von A dessen Quote an Grundstück 2 im Wert von , und , in bar. Da die Ausgleichszahlung die Hälfte des gemeinen Wertes der Erbquote des B ausmacht, ist für B die Übertragung des Anteils am Grundstück 1 daher als Veräußerung isd 30 EStG zu werten. Der Veräußerungsgewinn für beträgt: Veräußerungserlös (Ausgleichszahlung plus erhaltener Grundanteil, , , ) , 50 % Anschaffungskosten Grundstück , Veräußerungsgewinn , Für A stellt die Übertragung seiner Quote an Grundstück 2 im Wert von , an B mangels erhaltener Ausgleichszahlung keinen Veräußerungsvorgang dar. Die im Zuge der Erbauseinandersetzung jeweils übertragenen Grundstücksanteile sind bei A bzw. B wie folgt zu bewerten: Anteil an Grundstück 1 bei A: A hat diesen Anteil entgeltlich erworben; seine Anschaffungskosten betragen , (= , Ausgleichszahlung plus , Sachabfindung durch Anteil an Grundstück 2); Anschaffungskosten des gesamten Grundstückes bei A daher ,. Anteil an Grundstück 2 bei B: Der Erwerb des Anteiles an Grundstück 2 stellt bei B einen unentgeltlichen Vorgang dar. Daher ist das gesamte Grundstück durch B unentgeltlich erworben worden und es sind die historischen Anschaffungskosten des Erblassers als Anschaffungskosten des B anzusetzen ( , ) Anschaffungszeitpunkt Unter Anschaffung ist jeder entgeltliche Erwerb zu verstehen, wobei als Zeitpunkt der Anschaffung in der Regel der Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages (z.b. Kauf oder Tauschvorgang) und nicht die sachenrechtliche Übergabe maßgebend ist (VwGH , 88/13/0049; VwGH , 96/15/0256; EStR Rz 6623).

11 TEIL II Umsatzsteuer 294 Umsatzsteuerbefreiungen und Umsatzsteuersätze Abschnitt Umsatzsteuer- befreiungen und Umsatzsteuersätze Abschnitt Seite 15.1 Allgemeines Die Vermietung oder Nutzungsüberlassung von Geschäftsräumlichkeiten Die Option zur Steuerpflicht für Umsätze gem. 6 Abs. 1 Z 16 und 17 UStG Die Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken Die Lieferung von Wärme als Nebenleistung Die Vermietung von Garagen und Abstellplätzen Allgemeines Garagen und Abstellplätze im bloßen Eigentum Garagen und Abstellplätze im Wohnungseigentum Aufteilung der Entgelte bei Wohnungseigentum oder Mietobjekten Die Veräußerung von Mietrechten Einräumung eines Vorkaufsrechtes gegen Entgelt Optionsmöglichkeiten zur Steuerpflicht ( 6 Abs. 2 UStG) Option zur Steuerpflicht allgemein Form der Optionsausübung (z.b. eines Bauträgers) Die Beherbergung Abgrenzung von der bloßen Vermietung Schülerheime, Jugendheime, Seniorenwohnheime Die Vermietung und Verpachtung im Rahmen eines Baurechtes Die Vermietung von Bauwerken auf fremdem Grund und Boden (Superädifikate) Pauschalierte Land- und Forstwirte 328

12 TEIL II Umsatzsteuer Abschnitt 15 Umsatzsteuerbefreiungen und Umsatzsteuersätze Allgemeines Im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken bestehen im UStG zwei wesentliche Umsatzsteuerbefreiungen ( 6 Abs. 1 Z 16 und 17 UStG). Punkt 15.2 Von diesen unechten Umsatzsteuerbefreiungen ausgenommen sind jedoch: Die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke Steuersatz grundsätzlich 10 %; davon ausgenommen sind die Lieferung von Wärme (Heizkosten) Steuersatz 20 % gem. 10 Abs. 2 Z 4 lit. a UStG ( Punkt 15.5) und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände, da nicht zum Grundstück gehörend, egal ob Verwendung im oder ohne Wohnungseigentum ( Punkt 15.4). Die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstückes sind (Steuersatz 20 %; UStR Rz 894). Die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen (Steuersatz 10 % gem. 10 Abs. 2 Z 4 lit. b UStG; Punkt 15.8). Die Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen aller Art (immer 20 % USt; Punkt ); die Bestimmungen des 6 Abs. 1 Z 17 UStG lassen jedoch im Rahmen der Eigentümergemeinschaft auch eine Steuerfreiheit zu ( Punkt )! Die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke und die regelmäßig damit verbundenen Nebenleistungen, soweit hierfür ein einheitliches Benützungsentgelt entrichtet wird (im Regelfall Steuersatz 10 % gem. 10 Abs. 2 Z 4 lit. c UStG). Der Nutzungseigenverbrauch von Grundstücken ist aufgrund der UStG-Novelle 2004 gem. 3a Abs. 1a UStG ab nicht umsatzsteuerbar Die Vermietung oder Nutzungsüberlassung von Geschäftsräumlichkeiten Alle nicht unter Punkt 15.1 angeführten Nutzungsüberlassungen (insbesondere Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Ordinationen, Lagerplätze, Sportplätze, Turnsäle, Kindergärten, Seminarräumlichkeiten, sonstige Nutzungsüberlassungen) sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit ( 6 Abs. 1 Z 16 UStG). PRAXIS: Dies bedeutet einerseits, dass die Entgelte für derartige Nutzungsüberlassungen generell von der Umsatzbesteuerung ausgenommen sind und andererseits, dass keine Vorsteuern für damit zusammenhängende Aufwendungen abgezogen werden können.

13 TEIL II Umsatzsteuer 296 Umsatzsteuerbefreiungen und Umsatzsteuersätze Abschnitt 15 Bei Umsätzen aus dem Betrieb von Tennisplätzen, Golfplätzen, Minigolfanlagen und anderen Sport- und Spielanlagen kann keine auf die Grundstücksvermietung entfallende, unecht steuerfreie Umsatzkomponente angesetzt werden, wenn vom leistenden Unternehmer außer der bloß passiven Zurverfügungstellung des Grundanteiles auch geschäftliche Tätigkeiten mit der Sport- oder Spielanlage, wie z.b. Aufsicht, Verwaltung, ständige Unterhaltung, erbracht werden (EuGH , Rs C-150/99, Stockholm Lindöpark ). Wird hingegen die gesamte Tennisplatz-, Golfplatzanlage usw. passiv z.b. einem Verein oder einer Gesellschaft, der/die die Anlage in der Folge betreibt, zur Nutzung überlassen, so kann eine Aufteilung des Entgeltes in einen auf die unecht steuerfreie Grundstücksvermietung entfallenden und einen auf die anderen steuerpflichtigen Leistungen (einschließlich Überlassung der Betriebsvorrichtungen) entfallenden Entgeltteil erfolgen (UStR Rz 891a). Umsätze, die nach 6 Abs. 1 Z 16 UStG umsatzsteuerfrei sind, können jedoch gem. 6 Abs. 2 UStG steuerpflichtig behandelt werden (! Achtung: geänderte Rechtslage ab ; Punkt ) Die Option zur Steuerpflicht für Umsätze gem. 6 Abs. 1 Z 16 und 17 UStG Rechtslage bis Bis besteht gem. 6 Abs. 2 UStG für den Unternehmer die Möglichkeit einen Umsatz, der nach 6 Abs. 1 Z 16 oder 17 UStG umsatzsteuerfrei ist, steuerpflichtig zu behandeln. In diesem Fall unterliegt der Umsatz dem Steuersatz von 20 %. Diese Option (aber auch den Widerruf) kann der Abgabepflichtige bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides in Anspruch nehmen, wobei es durchaus möglich ist, bei gemischt genutzten Mietobjekten hinsichtlich der einzelnen Mietgegenstände (z.b. Wohnung, Büro usw.) unterschiedlich vorzugehen. Nach Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides ist ein Widerruf der Option zur Steuerpflicht hingegen nicht mehr möglich. Eine für ein Kalenderjahr durchgeführte Option zur Steuerpflicht hat keine Bindungswirkung für zukünftige Kalenderjahre. Die Ausübung der Option und die Zurücknahme der Option stehen im Ermessen des Vermieters. Wird die Hauptleistung einer Nutzungsüberlassung steuerfrei behandelt, sind auch die Nebenleistungen, z.b. die erbrachte Lieferung von Wärme (Heizkosten) umsatzsteuerfrei.

14 TEIL II Umsatzsteuer Abschnitt 15 Umsatzsteuerbefreiungen und Umsatzsteuersätze 297 Beispiel 1: Unechte Steuerbefreiung Geschäftsmiete Kaufhaus jährlich: Hauptmietzins , Betriebskosten 4.000, Heizkosten 3.000, Lösung: Die gesamten Einnahmen (auch die Heizkosten) sind gem. 6 Abs. 1 Z 16 UStG umsatzsteuerfrei. Für dieses vermietete Geschäftsobjekt kann vom Vermieter kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden. Beispiel 2: Mögliche Option zur Steuerpflicht, Rechtslage bis Mietwohnhaus: zwei Mieter eine Bank und ein Kaufhaus. Mieteinnahmen Bank Kaufhaus Hauptmietzins , , Betriebskosten 4.000, 3.000, Heizkosten 6.000, 4.000, Jährliche Mieten insgesamt , , Umsatzsteuer 0 % Option zu 20 % Lösung: Die gesamten Einnahmen (einschließlich der Heizkosten) aus der Vermietung sind ohne Ausübung der Option umsatzsteuerfrei. Hinsichtlich der Mieteinnahmen kann aufgrund der Rechtslage bis in jedem Fall (unabhängig von der Frage, wer Mieter der Geschäftsräumlichkeiten ist) zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden. Wird z.b. nur für die Vermietung an das Kaufhaus zur Regelbesteuerung optiert, ist wie folgt vorzugehen: Die gesamte jährliche Miete des Mieters Kaufhaus mit , ist mit 20 % USt zu versteuern (einschließlich sämtlicher Betriebskosten isd 21 bis 24 MRG). Soweit Vorleistungen auf den Mieter Bank entfallen, ist für den Vermieter gem. 12 Abs. 3 UStG ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Dies gilt auch für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Mietgegenstandes, soweit diese auf den steuerfrei vermieteten Gebäudeanteil entfallen. Im Fall der Option zur Steuerpflicht der Mieterlöse Kaufhaus steht der anteilige Vorsteuerabzug sowohl für die laufend anfallenden Betriebskosten oder Werbungskosten, als auch für die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Mietgegenstandes Kaufhaus zu.