DIE IMMOBILIENBESTEUERUNG

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1 DIE IMMOBILIENBESTEUERUNG AB DEM Dr. Hartwig Reinold Geschäftsführer der A.M.T. Steuerberatungs GmbH Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Anton Hawranek Prokurist der A.M.T. Steuerberatungs GmbH 1030 Wien, Am Modenapark 10/17 Telefon: Telefax: service@amt.at Vorliegende Informationen sind ohne Gewähr; jede Fallkonstellation muss unbedingt mit Ihrem steuerlichen Vertreter abgesprochen werden 1

2 I N H A L T S V E R Z E I C H N I S A. EINKOMMENSTEUER SEITE 1. Überblick 1.1. Einleitung / Grundkonzeption der Immobilienbesteuerung neu Status Liegenschaftsverkäufe / Steuersatz bei entgeltlichen Übertragungen Ausnahmen von der Besteuerung (Privatvermögen) Überblick Steuerpflicht Zeitschiene 5 2. Private Grundstücksveräußerungen 2.1. Steuerpflichtige Immobilien Anschaffungskosten Liegenschaften Wann liegt ein Erwerb vor? Berücksichtigung des Inflationsabschlages Ermittlung der Immobilienertragsteuer / Bemessungsgrundlage / Beispiele Regelbesteuerungsoption gem 30 a Abs 2 EStG Veranlagungsoption gem 30 b Abs 3 EStG Antrag gem 30 Abs 5 EStG Liegenschaften im Betriebsvermögen 3.1. Generelle Steuerpflicht für Grund und Boden Ausnahmen Unterschiedlich Behandlung des Betriebsvermögens zur alten Rechtslage Sonderfälle Betriebsvermögen 19 Beispiele B. UMSATZSTEUER 1. Einschränkung der Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften ( 6 Abs 1 Z 16 und Z 17 in Verbindung mit 6 Abs 2 UStG 1994) Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes Übersicht: USt/VSt Vermietung/Verkauf ab C. EINHEBUNG UND ABFUHR DER IMMOBILIENERTRAGSTEUER 29 2

3 A. EINKOMMENSTEUER 1. Überblick 1.1. Einleitung / Grundkonzeption der Immobilienertragsteuer neu Streichung des Spekulationstatbestandes Besonderer Steuersatz von 25 % I.d.R. Abgeltungswirkung Einschränkungen sowie Erweiterungen bei den Befreiungstatbeständen Annähernd gleiche Besteuerung von Liegenschaften im Betriebsvermögen und Privatvermögen Ausweitung auf bisher nicht steuerlich erfasste Körperschaften (KöR, Vereine, etc.) Wesentlicher Anknüpfungspunkt: Steuerhängigkeit zum

4 1.2. Status Liegenschaftsverkäufe / Steuersatz bei entgeltlichen Übertragungen 4

5 1.3. Ausnahme von der Besteuerung (Privatvermögen) 5

6 1.4. Überblick Steuerpflicht 6

7 1.5. Überblick Zeitschiene 7

8 2. Private Grundstücksveräußerungen 2.1. Steuerpflichtige Immobilien Grund und Boden Gebäude Grundstücksgleiche Rechte im Sinne der bürgerlich rechtlichen Bestimmungen (Baurechte, Jagd- oder Fischereirechte etc.) 2.2. Anschaffungskosten Liegenschaften Anschaffungen nach dem bzw und Veräußerung nach dem : tatsächliche Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten) Bei per nicht steuerverfangenen Liegenschaften sind im Falle einer Umwidmung nach dem (von Grünland in Bauland) die Anschaffungskosten fiktiv mit 40 % des Veräußerungserlöses anzusetzen. In allen anderen Fällen sind die Anschaffungskosten mit 86 % des Veräußerungserlöses anzusetzen (Altgrundstücke). Gemäß dieser fiktiven Ermittlung ergibt sich daher bei Umwidmungsliegenschaften ein Steuersatz von 15 % und bei den anderen (per nicht steuerverfangenen) Liegenschaften eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 3,5 % des Veräußerungserlöses. 8

9 Anmerkung: Per nicht steuerverfangen sind folgende Liegenschaften: Wenn die Anschaffung vor dem erfolgte (also außerhalb der alten Spekulationsfrist von 10 Jahren) Bei Grundstücken, bei welchen innerhalb von 10 Jahren nach ihrer Anschaffung Herstellungsaufwendungen in Teilbeträgen abgesetzt wurden, betrug die verlängerte Spekulationsfrist 15 Jahre. Sind daher bei Grundstücken innerhalb von 10 Jahren ab Erwerb Herstellungsaufwendungen über 15 Jahre abgesetzt worden (z.b. Verbesserungen und Wohnungszusammenlegungen gem 3 bis 5 MRG, Aufwendungen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder landesgesetzlicher Wohnungssanierungsförderungen oder Denkmalschutzaufwendungen) hat sich nach der alter Rechtslage die Frist auf 15 Jahre verlängert Wann liegt ein Erwerb vor? Entgeltlicher Erwerbsvorgang (Kauf oder Tausch) Bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (Schenkung, Erbschaft, gemischte Schenkung mit überwiegendem Schenkungscharakter) sind die Besitzzeiten des vorherigen Eigentümers miteinzurechnen Berücksichtigung des Inflationsabschlages 2 % jährlich ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung (bei Umwidmungen ab dem 11. Jahr nach der Umwidmung), höchstens jedoch um 50 %. 9

10 2.5. Ermittlung der Immobilienertragsteuer / Bemessungsgrundlage / Beispiele Wie werden die Einkünfte ermittelt? Ein Berechnungsschema zum besseren Überblick a) Bei Neugrundstücken ( 30 (3) EStG) Privater Veräußerungserlös Vermieter, gewerbliche Nutzung Veräußerungserlös Veräußerungserlös Anschaffungskosten Restbuchwerte Liegenschaft bei betrieblicher oder außerbetrieblicher Nutzung Herstellungskosten Herstellungsaufwendungen gem 28 (3) EStG (soweit nicht Häuselbauerbefreiung gilt) + Afa aus Herstellungsaufwendungen bei Verteilung auf Restnutzungsdauer (entspricht Afa bei Ermittlung der besonderen Einkünfte gem 28 (7) EStG) Instandsetzungskosten (soweit nicht Häuselbauerbefreiung gilt) Noch nicht verbrauchte 1/10 Abschreibung auf Instandsetzungskosten Veräußerungsgewinn vorläufig Veräußerungsgewinn vorläufig abzüglich 2 % Inflationsabschlag ab dem 11. Jahr abzüglich 2 % Inflationsabschlag ab dem 11. Jahr höchstens 50 % (höchstens 50 %) abzüglich Kosten für Selbstberechnung abzüglich Kosten für Selbstberechnung Bemessungsgrundlage für Immobilienertragsteuer Bemessungsgrundlage für Immobilienertragsteuer 10

11 b) Bei Altgrundstücken ( 30 (4) EStG Veräußerungserlös - 86 % des Veräußerungserlöses als fiktive Anschaffungskosten Bemessungsgrundlage (davon 25 % Immobilienertragsteuer (entspricht 3,5 % des Veräußerungserlöses) c) Bei Umwidmungsfällen (Altgrundstücke) Veräußerungserlös - 40 % des Veräußerungserlöses als fiktive Anschaffungskosten Bemessungsgrundlage davon 25 % Immobilienertragsteuer (entspricht 15 % des Veräußerungserlöses) 11

12 BEISPIELE: Am wird ein Ferienhaus, das am um ,00 angeschafft wurde, um ,00 veräußert. Es liegt ein Altgrundstück vor, das vor dem angeschafft und am nicht mehr steuerverfangen war. Verkaufserlös ,00-86 % fiktive Anschaffungskosten , ,00 - Kosten für Abfuhr ImmoESt* 0,00 Steuerbemessungsgrundlage ,00 davon 25 % ImmoESt 3.500,00 *) Bei pauschaler Einkünfteermittlung gem. 30 Abs. 4 EStG gibt es neben den pauschalen Anschaffungskosten keine Abzüge 12

13 BEISPIELE: Am wird ein Ferienhaus, das am um ,00 erworben wurde, um ,00 verkauft. Dieser Vorgang ist steuerverfangen, da nach dem angeschafft und nach dem veräußert Berechnung ImmoESt Verkaufserlös ,00 - Anschaffungswert , ,00 - Kosten für Abfuhr ImmoESt , ,00 davon 25 % ,00 13

14 BEISPIELE: Angenommen wird, dass dasselbe Grundstück am um ,00 verkauft wird. Steuerverfangen? Ja, da Neugrundstück, das nach dem erworben wurde. Achtung auf Inflationsabschlag ( d.s. 15 Jahre) Ab dem 11. Jahr 2 % Inflationsabschlag, d.s. 10 % Berechnung ImmoESt Verkaufserlös ,00 - Anschaffungswert , ,00-10 % Inflationsabschlag von , , ,00 - Kosten Abfuhr ImmoESt , ,00 davon 25 % ,00 14

15 BEISPIELE: Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks (Alt-Grundstück) Ein Grundstück wurde 1985 um 5.000,00 erworben, 1995 wurde es von Grün- in Bauland umgewidmet, im Sommer 2012 wird es um ,00 veräußert. Da es sich um ein umgewidmetes Grundstück handelt, beträgt die Steuerbelastung effektiv 15 % vom Veräußerungserlös, das sind 4.500,00: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 60 % ist mit dem besonderen Steuersatz ihv 25 % zu erfassen. Verkauf von Umwidmungsgrundstück mit Gebäude (Alt-Grundstück) Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen Anschaffungskosten sind nicht bekannt). Im Jahr 2001 wird das Grundstück zu Bauland umgewidmet. Im Sommer/Herbst 2002 wird auf dem Grundstück eine Ferienvilla errichtet; es handelt sich um ein selbst hergestelltes Gebäude. Die Errichtungskosten für die Ferienvilla belaufen sich auf ,00. Im Sommer 2012 wird das Grundstück samt Ferienvilla um ,00 veräußert ( ,00 entfallen auf die Ferienvilla, ,00 auf den Grund und Boden). Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist zwischen Grund und Gebäude zu unterscheiden. Der auf den Grund entfallende Veräußerungserlös ( ,00) ist effektiv mit 15 % des Veräußerungserlöses zu versteuern, das sind ,00. Der auf das selbst hergestellte Gebäude entfallende Veräußerungserlös ( ,00) unterliegt nicht der Besteuerung, weil die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude zur Anwendung gelangt. 15

16 BEISPIELE: Verkauf einer Mietwohnliegenschaft; diese wurde am um ,00 angeschafft. Grund- und Bodenanteil 20 %. Das Gebäude wurde vor 1915 errichtet, somit 2 % Afa p.a. Im Jahr 2008 wird eine Großreparatur um ,00 durchgeführt. Die Liegenschaft wird am um ,00 veräußert. Der Restbuchwert der Liegenschaft zum beträgt ,00. Die nicht verbrauchten Restzehntel belaufen sich auf ,00. Anmerkung: Es wird angenommen, dass bei Verkauf der Liegenschaft zur Umsatzsteuerpflicht optiert wird, da die Vorsteuerberichtigung nicht als Werbungkosten abzugsfähig ist (möglicherweise Änderung!). 16

17 2.6. Regelbesteuerungsoption gem 30 a Abs 2 EStG Auf Antrag kommt der allgemeine Steuertarif für Altvermögen zur Anwendung. Nur für sämtliche Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz des anzuwenden! 30 b EStG unterliegen, Anwendungsfälle (im Einzelfall wegen Schatteneffekt genau zu berechnen!) Verluste aus anderen Einkunftsarten 2.7. Veranlagungsoption gem 30 b Abs 3 EStG In einer Antragsveranlagung können die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen, für die eine selbstberechnete Immobilienertragsteuer entrichtet wurde, mit dem besonderen Steuersatz von 25 % veranlagt werden. Die sich ergebende Immobilienertragsteuer wird auf die Einkommensteuer angerechnet bzw. wird mit dem übersteigenden Betrag erstattet. Diese Veranlagungsoption unterscheidet sich von der Regelbesteuerungsoption darin, dass bei der Veranlagungsoption der besondere Steuersatz von 25 % zur Anwendung kommt, während bei der Regelbesteuerungsoption der Tarifsatz anzuwenden ist. Die Veranlagungsoption ist beispielsweise anzuwenden, wenn die Meldung des Parteienvertreters unrichtig oder unvollständig war. 17

18 2.8. Antrag gem 30 Abs 5 EStG Bei Altvermögen (am nicht mehr steuerverfangen) kann statt der gesetzlichen Fiktion von Anschaffungskosten (86 % bzw. 40 % bei umgewidmetem Vermögen) auf Antrag der tatsächliche Anschaffungspreis gegenübergestellt werden. Der Inflationsabschlag ist erst ab dem 11. Jahr nach Umwidmung zu berücksichtigen. Anwendungsfall: Tatsächlicher Veräußerungsgewinn ist deutlich geringer als bei gesetzliche Anschaffungsfiktion 18

19 3. Liegenschaften im Betriebsvermögen 3.1. Generelle Steuerpflicht für Grund und Boden Ab entfällt Einkommensteuerfreiheit für Grund und Boden für 4 (1) und 4 (3) EStG- Ermittler Die steuerliche Behandlung sieht ab dem wie folgt aus: Anmerkung betreffend Gebäude: Keine pauschale Ermittlung bei Altgebäude möglich; allgemeine Gewinnermittlung greift (Verkaufserlös abzgl. Buchwerte); 25 % Steuersatz bei Gebäude Kein Inflationsabschlag bei Gebäuden, auch nicht bei älteren Gebäuden 19

20 3.2. Ausnahmen: Für folgende Fälle gilt (weiterhin) die Tarifbesteuerung: Grundstück gehört zum Umlaufvermögen; Ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit liegt in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken (Gebäudeleasing- bzw. Vermietungsunternehmungen, gewerblicher Grundstückshändler); soweit eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde; soweit stille Reserven übertragen wurden, die vor dem aufgedeckt worden sind Unterschiedlich Behandlung des Betriebsvermögens zur alten Rechtslage a) Bei zum steuerverfangenem Grund und Boden gelten die allgemeinen Grundsätze durch Gegenüberstellung des Veräußerungserlöses zum Buchwert (soweit Anlagevermögen; keine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde etc.) Dieser Gewinn ist mit dem besonderen Steuersatz von 25 % zu versteuern; ab dem 11. Jahr wird noch der Inflationsabschlag (allerdings nur für den Grund und Boden!) berücksichtigt. b) Für nicht steuerhängigen Grund und Boden gilt wie im Privatvermögen nur die Besteuerung mit 3,5 % des Veräußerungserlöses; im Umwidmungsfall 15 %. c) Der besondere Steuersatz von 25 % gilt auch für Gebäude. d) Der Inflationsabschlag gilt im betrieblichen Bereich nur für Grund und Boden und nicht für Gebäude! e) Enteignung einer Betriebsvermögensliegenschaft Fünftelaufteilung gem 37 Abs 3 EStG) ist nunmehr steuerfrei (bisher: 20

21 3.4. Sonderfälle Betriebsvermögen Entnahmen von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen Wie bereits ausgeführt entfällt mit die steuerliche Begünstigung für 4 (1) und 4 (3) Ermittler (Steuerfreiheit für Grund und Boden). Künftig ist jedoch die Entnahme von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen sowohl für Alt- als auch Neugrundstücke steuerneutral. Wird der Grund- und Boden später aus dem Privatvermögen veräußert, gelten die in früherer Zeit betrieblich zugewachsenen stillen Reserven ebenfalls als Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen (Aufschub der Steuerpflicht). 21

22 BEISPIELE: Der Boutique-Besitzer Robert ermittelt seinen Gewinn im Rahmen einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ( 4 Abs 3 EStG). Das in seinem Eigentum befindliche Geschäftslokal hat er am erworben. Der Anschaffungswert für den Grund und Boden betrug ,00, der Anschaffungswert für das Gebäude ,00. Am stellt Robert seinen Gewerbebetrieb wegen der großen Konkurrenz ein und entnimmt das Geschäftslokal ins Privatvermögen. LÖSUNG Die Überführung des Grund und Bodens erfolgt im Zeitpunkt der Einstellung steuerneutral (stille Reserven vorläufig steuerfrei). Der Entnahmewert des Gebäudeanteils unterliegt abzüglich dem Restbuchwert zum dem besonderen Steuersatz von 25 %. Würde Herr Robert die gesamte Liegenschaft im Jahr 2016 veräußern, wären auch die stillen Reserven im Grund und Boden mit dem 25 %igen Steuersatz zu versteuern, wobei vom anteiligen Erlös für Grund und Boden die ursprünglichen Anschaffungskosten von ,00 abzuziehen sind. 22

23 Einschränkung bei der Übertragung stiller Reserven Bis zur Gesetzesänderung war es nur 5 EStG Gewebetreibenden möglich, stille Reserven aus der Veräußerung von Grund und Boden innerhalb einer einjährigen Frist auf die Anschaffungskosten von Grund und Boden zu übertragen. Künftig hin ist eine Übertragung solcher stiller Reserven von Grund und Boden auf Grund und Boden und Gebäude auch für 4 (1) und 4 (3) Ermittler möglich. Lediglich die Möglichkeit der Übertragung stiller Reserven von sonstigen körperlichen Wirtschaftsgüter (bei 5-Ermittler) auf die Anschaffungskosten von Gebäuden wurde abgeschafft. Wichtig ist auch, dass die Selbstberechnung und Abfuhr einer Immobilienertragsteuer unterbleiben kann, insoweit bei der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens aufgedeckte stille Reserven auf andere Grundstücke übertragen werden bzw. einer Übertragungsrücklage zugeführt werden (Aufschiebung des Zeitpunktes für die Entrichtung der Immobilienertragsteuer). Einlage von Grund und Boden in das Betriebsvermögen Einlagen von Grundstücken in das Betriebsvermögen sind mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten anzusetzen, es sei denn der Teilwert im Einlagezeitpunkt wäre niedriger. Wertverluste von Einlagen in das Betriebsvermögen Wird ein Grundstück, das mit dem niedrigeren Teilwert aus der Privatsphäre eingelegt wurde, aus dem Betriebsvermögen veräußert, gilt der Unterschiedsbetrag zwischen dem niedrigeren Teilwert im Einlagezeitpunkt und den Anschaffungs- und Herstellungskosten als negative Einkünfte aus privaten Grundstückveräußerungen. Wertverluste, die vor der Einlage in das Betriebsvermögen entstanden sind, werden der privaten Sphäre zugeordnet und können daher im Jahr der Veräußerung mit anderen positiven Einkünften aus Grundstücksveräußerungen in der privaten Sphäre ausgeglichen werden. Ein Verlustausgleich mit den betrieblichen oder anderen Einkünften ist nicht möglich. 23

24 Einlage in das Betriebsvermögen bei Grundstückshändlern Werden die mit den niedrigeren Anschaffungskosten aus der Privatsphäre in das Umlaufvermögen eingelegten Liegenschaftsteile veräußert, gilt der Unterschiedsbetrag zwischen dem Teilwert im Einlagezeitpunkt und den niedrigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung der Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen (maximal 25 %). Wertänderungen während der Zugehörigkeit zum Umlaufvermögen aber werden mit dem vollen Steuersatz erfasst. BEISPIEL: Immobilienhändler Karl legt am eine Eigentumswohnung, die in seinem Privatvermögen steht und einen Teilwert von ,00 repräsentiert, zu den ursprünglichen Anschaffungskosten von ,00 in seinen gewerblichen Grundstückshandel ein. Diese Wohnung wird am um ,00 veräußert. Berechnungsansatz: Verkaufserlös ,00 - Anschaffungskosten ,00 Steuerliches Ergebnis ,00 davon unterliegen ,00 der 25 % Immobilienertragsteuer, die weiteren ,00 dem laufenden Einkommensteuertarif 24

25 B. UMSATZSTEUER Wesentliche Änderungen durch das Stabilitätsgesetz 1. Einschränkung der Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften ( 6 Abs 1 Z 16 und Z 17 in Verbindung mit 6 Abs 2 UStG 1994) Die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung bei der Vermietung von Geschäftsflächen zu verzichten und auf Steuerpflicht zu optieren, wird eingeschränkt. Diese Optionsmöglichkeit ist bei der Vermietung an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer (unechte Befreiung, insbesondere Versicherungen, Banken, Ärzten etc.) künftig ausgeschlossen. Unabhängig davon kann der Vermieter für jeden baulich abgeschlossen selbständigen Gebäudeteil an dem Wohnungseigentum begründet werden, könnte weiter auf die Anwendung verzichten, sofern der Mieter im Mietgegenstand nahezu ausschließlich Umsätze tätigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (dies ist dann gegeben, wenn der Mieter den Mietgegenstand zumindest zu 95 % für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (dies sollte im Mietvertrag bereits entsprechend festgehalten werden). Ab wann gilt diese Neuregelung? Bis begonnene Mietverhältnisse fallen nicht unter die Neuregelung. Als Beginn des Mietverhältnisses gilt die tatsächliche Nutzungsnahme durch den Mieter. Die Neuregelung ist nicht anwendbar, wenn der Vermieter das Gebäude selbst errichtet (Bauherr) und mit der Errichtung bereits vor dem begonnen wurde. 25

26 BEISPIEL: Die VW AG errichtet ein zweigeschossiges Gebäude und vermietet es wie folgt: die Räume des Erdgeschosses an eine Versicherung die Räume im 1. Obergeschoss an einen Wirtschaftstreuhänder LÖSUNG: Die Vermietungsumsätze der VW AG sind von der Umsatzsteuer befreit ( 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994). Die Geschosse des Gebäudes sind baulich abgeschlossene, selbständige Grundstücksteile. Die Frage der Option ist für jeden Grundstücksteil gesondert zu prüfen. Erdgeschoss: Die VW AG kann auf die Steuerbefreiung nicht verzichten, weil die Versicherung den Gebäudeteil für steuerfreie Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Die laufenden Mietentgelte sind ohne Umsatzsteuer zu verrechnen; Vorsteuerabzug auf Vermieterseite entfällt. 1. Obergeschoss: Die VW AG kann auf die Steuerbefreiung verzichten, weil der Wirtschaftstreuhänder den Gebäudeteil für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. In diesem Fall sind die laufenden Mietentgelte steuerpflichtig und der Vorsteuerabzug für den Vermieter gewahrt. 26

27 Weiterhin ist die Umsatzsteuerpflicht gegeben für die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke, die Vermietung und Verpachtung von sonstigen Vorrichtungen, Maschinen etc. die Beherbergung (Hotels etc.) die Vermietung von Garagen- und Abstellplätzen die Vermietung von Campingplätzen Bei diesen Vermietungsarten ist weiterhin die 10 %ige Umsatzsteuer (bei Garagen und Abstellplätzen sowie der Vermietung von Einrichtungsgegenständen der Normalsteuersatz) in Rechnung zu stellen, selbst wenn die Vermietung an Unternehmen erfolgt, die unecht umsatzsteuerbefreit sind. Um eine Gleichstellung von Wohnungseigentümern und Mietern zu erreichen, wird durch die Neuregelung auch der Vorsteuerabzug in Bezug auf Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften gegenüber unecht umsatzsteuerbefreiten Unternehmen eingeschränkt und zwar für Wohnungseigentum, das nach dem erworben wird. 2. Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums Bisher blieb die auf die Gebäudeerrichtung oder auf Großreparaturen entfallende Vorsteuer zur Gänze erhalten, wenn das Gebäude für mindestens 10 Jahre steuerpflichtig vermietet war. Nach 10 Jahren konnte die Liegenschaft umsatzsteuerfrei veräußert werden und es kam zu keiner weiteren Vorsteuerkorrektur. Die Neuregelung sieht vor, dass der Berichtigungszeitraum für die Anschaffungskosten sowie aktivierungspflichtige Aufwendungen und Kosten der Großreparaturen auf 20 Jahre verlängert wird, wenn sich bei einem im Anlagevermögen befindlichen Grundstück innerhalb der auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden 19 Kalenderjahre, die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse ändern. Demgemäß wird auch die Aufbewahrungspflicht für Aufzeichnungen und Unterlagen, die diese Grundstücke betreffen, auf allgemein 22 Jahre (derzeit 12 Jahre) verlängert. 27

28 Die Neuregelung ist auf Berichtigungen von Vorsteuern anzuwenden, die der Unternehmer nach dem erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt. Bei Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken gilt der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum unter der Voraussetzung, dass neben der erstmaligen Verwendung und Nutzung des Grundstückes auch der Mietvertrag nach dem abgeschlossen wird. BEISPIEL: Ein Kaffeefabrikant errichtet im Jahr 2000 ein Betriebsgebäude und verwendet es ab demselben Jahr als Kaffeerösterei und Bürogebäude. Er macht aus den Errichtungskosten die Vorsteuer geltend. Im Jahr 2013 verkauft er das Gebäude unecht steuerbefreit. LÖSUNG: Da das Gebäude bereits vor dem 1. April 2012 im Anlagevermögen des Unternehmers verwendet wurde, ist die bisherige Regelung anwendbar. Weil der Vorsteuerberichtigungszeitraum von 10 Jahren im Zeitpunkt des Verkaufs schon abgelaufen ist, ist keine Vorsteuerberichtigung mehr vorzunehmen. 28

29 BEISPIEL: Peter vermietet 2013 ein im selben Jahr errichtetes Gebäude zu Wohnzwecken. Der Vertragsabschluss mit dem Mieter erfolgt a) am 1. Jänner 2012 b) am 1. Jänner 2012, 2015 erfolgt ein Mieterwechsel c) am 1. Jänner 2013 d) am 1. Jänner 2013, 2015 erfolgt ein Mieterwechsel 2017 verkauft Peter das Gebäude unecht steuerbefreit. LÖSUNG: a hat Peter eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 6/10 vorzunehmen, da der Vertragsabschluss über die Vermietung bereits vor dem 1. April 2012 erfolgt ist, b hat Peter eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 16/20 vorzunehmen, da der zum Zeitpunkt des Verkaufs maßgebliche Mietvertrag nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wurde und Peter das Gebäude nicht bereits vor dem 1. April 2012 als Anlagevermögen genutzt hat, c. und d hat Peter eine Vorsteuerberichtigung in Höhe von 16/20 vorzunehmen, da der Vertragsabschluss über die Vermietung nach dem 31. März 2012 erfolgt ist und Peter das Gebäude nicht bereits vor dem 1. April 2012 als Anlagevermögen genutzt hat. 29

30 ÜBERSICHT: USt/VSt Vermietung/Verkauf ab ) * Beispiele Vorsteuerberichtigung bei Vermietung 1) zu Wohnzwecken 2) * Beispiele USt-Verrechnung an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigende Mieter und Vorsteuerberichtigung 1) Anzuwenden auf Grundstücke, die nach dem erstmals im Anlagevermögen verwendet oder genutzt werden 2) Wie 1) jedoch mit dem Zusatz: Vertragsabschluss erfolgt nach dem ) Aufbewahrungspflicht izm Grundstücke 22 Jahre 4) Errichtungsdatum hat bei der Beurteilung der Zeitspanne für die Vorsteuerberichtigung gem 28 Abs 38 Z 1 UStG keine direkte Bedeutung Vortragsunterlage BMF 30

31 C. EINHEBUNG UND ABFUHR DER IMMOBILIENERTRAGSTEUER Meldepflicht: Gemäß 30 c Abs 2 EStG müssen (ab ) die mitwirkenden Parteienvertreter (Notar und Rechtsanwalt), die eine Selbstberechnung gem 11 Grunderwerbsteuergesetz vornehmen, auch dem für die Einkommensteuer des Veräußerers zuständigen Finanzamt die Daten mitteilen und die ImmoESt anhand der vom Verkäufer dem Parteienvertreter vorzulegenden Unterlagen selbst zu berechnen und abzuführen. Der Verkäufer muss dem Parteienvertreter auch die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Ausgaben und Unterlagen bestätigen. Die Meldung hat elektronisch zu erfolgen. Fälligkeit: 15. des auf den Zufluss des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats Den Parteienvertreter trifft nur dann eine Haftung, wenn er wider besseres Wissen auf Grundlage der Verkäuferangaben die Immobilienertragsteuer berechnet. 31