Immobilienbesteuerung: Regelungen im privaten und betrieblichen Bereich

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1 Oktober 2013 Immobilien Steuerservice PRECISE. PROVEN. PERFORMANCE. Immobilienbesteuerung: Regelungen im privaten und betrieblichen Bereich Die Steuerreform hat die Spekulationsfrist bei Immobilien abgeschafft. Seit 1. April 2012 sind Liegen schaftsverkäufe steuerpflichtig. Auch die Umsatzsteuer bei Geschäftsraumvermietung wurde neu geregelt. Immobilienbesteuerung im Privatvermögen Private Liegenschaftsverkäufe unterliegen seit gene rell der Steuerpflicht, unabhängig davon, wie lange sich die Liegenschaft bereits im Eigentum des Verkäufers befunden hat. Der Steuersatz für die so genannte Immobiliensteuer beträgt einheitlich und einkommensunabhängig 25 %. Bei Selbstberechnung durch einen Notar oder Rechtsanwalt hat die Immobiliensteuer Endbesteuerungswirkung: Der Veräußerungsgewinn muss nicht in die jährliche Steuererklärung aufgenommen werden. Ohne Selbstberechnung durch Notar oder Rechtsanwalt ist der Veräußerungsgewinn zwar in die Steuererklärung aufzunehmen; er unterliegt aber nicht dem progressiven Einkommensteuertarif, sondern dem fixen Sondersteuersatz von 25 %. Als Veräußerungskosten können seit allerdings nur noch die Kosten der Selbstberechnung steuerlich abgesetzt werden. Alt- und Neuvermögen Zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns wird künftig zwischen Alt- und Neuvermögen unterschieden: Als Altvermögen gelten Liegenschaften, deren letzter Kauf bis zum erfolgte (bzw. bei beschleunigter 10-/15tel Abschreibung bis zum ). Der Veräußerungsgewinn beträgt in diesem Fall 14 % des Verkaufspreises. Das ent spricht einer effektiven Besteuerung von 3,5 % (14 % x 25 %). Laut 30 Abs 4 EStG letzter Satz erhöht sich der Unterschiedsbetrag um die Hälfte der in Teilbeträgen gemäß 28 Abs 3 abgesetzten Herstellungsaufwendungen, soweit sie innerhalb der letzten 15 Jahren vor der Veräußerung vom Steuerpflichten selbst oder im Fall der unentgeltlichen Übertragung von seinem Rechtsvorgänger geltend gemacht wurden. Wurde die Liegenschaft erst nach Private Liegenschaftsverkäufe unterliegen seit generell der Steuerpflicht, unabhängig davon, wie lange sich die Liegenschaft bereits im Eigentum des Verkäufers befunden hat. der Anschaffung sowie ab in Bauland umgewidmet, wird der Veräußerungs gewinn mit 60 % des Verkaufspreises festgelegt. Das ergibt eine effektive Besteuerung von 15 % (60 % x 25 %). Auf Antrag kann der Veräußerungsgewinn für Altvermögen auch nach dem Schema für Neuvermögen ermittelt werden (siehe nächster Punkt). Als Neuvermögen gelten Liegenschaften, deren letzter Kauf nach dem erfolgte (bzw. bei beschleunigter 10-/15tel Abschreibung: nach dem ). Außerdem fallen alle zukünftig angeschafften Liegenschaften darunter. Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich als Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Für vermietete Ge bäude gelten spezielle Vorschriften. Bei Verkäufen ab dem 11. Jahr nach Anschaffung kann ein Inflationsabschlag von 2 % p.a. geltend gemacht werden (max. 50 % des Veräußerungsgewinns). Eigenheim als Hauptwohnsitz Steuerfrei bleibt der Gewinn unter bestimmten Voraussetzungen, wenn sich in dem veräußerten Eigenheim für eine bestimmte Zeit der Hauptwohnsitz befunden hat oder das Gebäude selbst errichtet wurde. Bei Selbstherstellung ist aber nur der Veräußerungsgewinn auf das Gebäude befreit. Entsteht durch die Veräußerung ein Verlust, so kann dieser nur mit

2 Steuerservice Private Grundstücksgeschäfte nach dem * Start Ist das Verkaufsobjekt Eigenheim? > Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen > Wohnung i.s.d. WEG wenn mind. 2/3 der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken dienen Diente das Eigenheim seit der Anschaffung bis zur Veräußerung für mind. 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz und wird dieser aufgegeben? Diente das Eigenheim innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mind. 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz und wird dieser aufgegeben? Insoweit das Gebäude selbst hergestellt und innerhalb der letzten 10 Jahre NICHT zur Erzielung von Einkünften genutzt? (Anteil Grund) Wird die Veräußerung infolge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs vorgenommen? Handelt es sich bei dem Grundstücksgeschäft um einen Tauschvorgang infolge eines Zusammenlegungs-, Baulandumlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens? (Anteil Gebäude) Von der Besteuerung ausgenommen > STEUERFREI (Gesamtgrundstücksfläche bis m²) Anschaffung vor dem ? (ACHTUNG bis : Einheitstheorie Anschaffung Grund u. Boden ist entscheidend) Wurden 1/15-Absetzungen gem 28 Abs 3 EStG vorgenommen? Anschaffung vor dem ? Hat eine Umwidmung stattgefunden? Einkommensteuer: 3,5 % vom Veräußerungserlös Umwidmung vor dem ? (ACHTUNG: Erlös ist um die Hälfte der abgesetzten 15tel Beträge zu erhöhen) Hat der letzte entgeltliche Erwerb nach der Umwidmung stattgefunden? auf Antrag Einkommensteuer: 25 % vom Gewinn (Auf Antrag Regelbesteuerung) auf Antrag Einkommensteuer: 15 % vom Veräußerungserlös Veräußerungserlös Anschaffungskosten (adaptiert um AfA, Herstellungsaufwendungen, Instandsetzung, Subvention) = Einkünfte (Zwischensumme) Inflationsabschlag (2 % pro Jahr ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung/Umwidmung, max. 50 %) Aufwendungen im Zusammenhang mit Mitteilung oder Selbstberechnung gem. 30c EStG Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gem. 6 Z 12 EStG ( 12 Abs 10 und 11 UStG) = Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen

3 Immobilien Oktober 2013 Liegenschaftsgewinnen desselben Jahres verrechnet werden. Private Liegenschaftsverluste können jedoch nie mit Gewinnen aus anderen Einkunftsquellen gegenverrechnet werden (z. B. aus Gewerbebetrieb, Land- und Forstwirtschaft, selbständiger Tätigkeit); auch der Vortrag ins Folgehr ist nicht erlaubt. Grundsätzlich können Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen nur mit Liegenschaftsgewinnen desselben Jahres verrechnet werden. Bei Option zur Veranlagung oder Regelbesteuerung hat man gemäß 30 Abs 7 EStG folgende Verlustausgleichsmöglichkeiten: Zuerst sind die Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen mit Gewinnen aus anderen Liegenschaftsverkäufen zu verrechnen. Sind keine verrechenbaren positive Einkünfte gegeben oder Verbleibt bei Punkt 1 ein Verlustüberhang so ist dieser Verlust/ Verlustüberhang zu halbieren. Der Hälfteverlust kann nur mit dem Gesamtüberschuss aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Immobilienbesteuerung im betrieblichen Bereich Die Besteuerung des Verkaufs betrieblich genutzter Liegenschaften hat sich mit für sämtliche betriebliche Einkunftsarten geändert wobei es Verlierer und Gewinner gibt. Kapitalgesellschaften sind davon nicht betroffen. Die Verlierer: jene Betriebe, die derzeit noch nicht buchführungspflichtig sind. Für alle Betriebe, die derzeit ihren Gewinn durch Einnahmen- Ausgaben-Rechnung, freiwillige Bilanzierung oder Pauschalierung ermitteln, verschärft sich die Situation ab Bisher konnte nämlich der Grund ohne Gebäude nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Zukünftig werden Gebäude und Grund unabhängig von der Gewinnermittlungsart bei Verkauf mit 25 % Immobiliensteuer belastet. Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben (Makler, Rechtsberatung etc.) sind nicht mehr abzugsfähig. Veräußerungsgewinn von Grund und Boden Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns von Grund und Boden des Anlagevermögens (nicht Gebäuden) ist bei nicht buchführungspflichtigen Betrieben ab wie folgt zu unterscheiden: Bei Altvermögen (Grund und Boden, der vor gekauft wurde) kann der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14 % des Verkaufspreises festgesetzt werden. Die effektive Die Besteuerung der Veräußerung von betrieblich genutzten Liegenschaften hat sich mit für sämtliche betrieblichen Einkunftsarten geändert. Dabei gibt es Gewinner, aber auch Verlierer. Steuerbelastung des anteiligen Verkaufspreises beträgt somit 3,5 % (14 % mal 25 % Immobiliensteuer). Wurde Altvermögen hingegen nach dem und nach dem letzten Kauf in Bauland umgewidmet, erhöht sich der pauschale Veräußerungsgewinn auf 60 % des anteiligen Verkaufspreises. Die effektive Steuerbelastung des anteiligen Verkaufspreises beträgt somit 15 % (60 % mal 25 % Immo biliensteuer). Auf Antrag kann der Veräußerungsgewinn von Altvermögen auch nach den Grundsätzen für Neuvermögen ermittelt werden. Bei Neuvermögen (Grund und Boden, der nach gekauft wurde) ergibt sich der Veräußerungsgewinn als Differenz zwischen Buchwert des Grundstücks und dem anteiligen Verkaufspreis. Zusätzlich kann bei Verkauf ab dem 11. Jahr nach Anschaffung ein Inflationsabschlag von 2 % pro Jahr geltend gemacht werden (max. 50 % des anteiligen Veräußerungsgewinnes). Die Gewinner: bereits buchführungspflichtige Betriebe Diese Betriebe unterliegen auch ab dem im Falle der Veräußerung ihrer Immobilien (Gebäude und Grundstücke) der Steuerpflicht. Allerdings nicht mehr zu einem einkommensabhängigen Steuersatz von bis zu 50 %, sondern zum fixen Immobiliensteuersatz von 25 % (abgesehen von speziellen Ausnahmen). Veräußerungsbedingte Betriebsausgaben sind künftig aber auch hier nicht mehr abzugsfähig. Der auf Grund und Boden (nicht Gebäude) entfallende steuerpflichtige Veräußerungsgewinn kann zusätzlich noch um einen Inflationsabschlag gekürzt werden. Veräußerungsgewinn von Gebäuden Unabhängig von der Gewinnermittlungsart wird der anteilige Gewinn aus der Veräußerung von Gebäuden ohne Berücksichtigung eines Inflationsabschlages mit 25 % besteuert. Das gilt für Alt- und Neuvermögen.

4 Umsatzsteuer Optionsverbot bei Geschäftsraumvermietung an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter Schon bisher war die Geschäftsraumvermietung von der Umsatzsteuer befreit. Somit konnte der Vermieter selbst bezahlte Umsatzsteuer auch nicht als Vorsteuer geltend machen. Um in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen, konnte er bisher jedoch die Geschäftsraumvermietung mit 20 % USt vornehmen (= Option zur Steuerpflicht). Künftig besteht diese Wahlmöglichkeit nicht mehr. Die Geschäftsraumvermietung kann nur noch dann USt-pflichtig erfolgen, wenn auch der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt bzw. nur zu max. 5 % (Bagatellgrenze) vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Gewinner sind bereits buchführungspflichtige Betriebe. Im Falle der Veräußerung Ihrer Immobilie unterliegen sie dem fixen Immobiliensteuersatz in der Höhe von 25 %. Ausweitung des Beobachtungszeitraums für Vorsteuerberichtigungen Bereits bisher mussten in der Vergangenheit geltend gemachte Vorsteuern zum Teil an das Finanzamt zurückbezahlt werden, wenn eine Liegenschaft oder sonstiges Anlagevermögen nicht mehr USt-pflichtigen Umsätzen diente (z. B. durch USt-freie/n Verkauf/Schenkung, Absinken des Umsatzes unter die Kleinunternehmergrenze, Vermietung von Geschäftsräumen ohne Op tion zur USt-Pflicht etc.). Das Ausmaß der Vorsteuerrückzahlung bzw. Vorsteuerberichtigung richtete sich danach, wie viele Jahre die Liegenschaft (bzw. die Aufwendungen für eine Großreparatur) im Rahmen der vormals USt-pflichtigen Tätigkeit verwendet worden war. Betrug dieser Verwendungszeitraum mehr als 10 Jahre, musste keine Vorsteuer berichtigt werden. Waren es weniger als 10 Jahre, musste die Vorsteuer nur entsprechend der noch offenen Zehntel berichtigt werden. Erfolgte die Anschaffung etwa im Jahr 2003 und wurde die Immobilie 2007 USt-frei verkauft, mussten die Vorsteuern aus der Anschaffung im Ausmaß von 6/10 berichtigt werden. Beispiel Der Vermieter vermietet eine als Kanzlei genutzte Wohnung an einen Rechtsanwalt. Von dessen Gesamtumsätzen entfallen 4 % auf USt-befreite Zinserträge. Dadurch verliert er aliquot das Vorsteuerabzugsrecht, kann sich also nur 96 % der an ihn verrechneten USt-Beträge als Vorsteuer zurückholen. Da dies die Bagatellgrenze von 5 % unterschreitet, kann der Vermieter die Vermietung an den Rechtsanwalt mit 20 % USt vornehmen. Künftig gilt bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter ein Optionsverbot. Von der Neuregelung betroffene Mietverträge Betroffen sind ausschließlich neue Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die ab dem beginnen. Nicht unter die Neuregelung fallen diese Mietverhältnisse dann, wenn der Vermieter das Mietobjekt selbst errichtete und bereits vor dem mit der Errichtung begonnen hat. Maßgeblich ist der Beginn der tatsächlichen Baumaßnahmen bzw. die Auftragserteilung an Bauunternehmer bei vorliegender Baubewilligung. Beobachtungszeitraum auf 20 Jahre ausgeweitet Der bisher geltende Beobachtungszeitraum von 10 Jahren wurde auf 20 Jahre ausgeweitet. Die Neuregelung gilt für alle neu angeschafften oder umfassend sanierten Gebäude, die erstmals ab in Verwendung genommen wurden bzw. werden. Bei der Vermietung zu Wohnzwecken gilt hingegen der alte 10-Jahres-Zeitraum weiter, sofern der Mietvertrag vor dem abgeschlossen wurde. *) Die Ausführungen erheben trotz sorgfältiger Recherchen keinen Anspruch auf Richtig- und Vollständigkeit. Sie sind als grobe Orientierung zu verstehen und ersetzen keinesfalls eine im Einzelfall unbedingt anzuratende Rechtsberatung. LEGENDE: Splitting 1: Wertzuwachs bis Einlage: private Veräußerung -> 25 % vom Veräußerungsgewinn (= Teilwert abzüglich Anschaffungskosten); Ausnahme: Pauschale Besteuerung auf Basis Einlage-Teilwert, wenn Alt -Grundstück ohne Einlage am nicht mehr steuerverfangen wäre; Wertzuwachs ab Einlage: betriebliche Veräußerung -> 25 % vom Veräußerungsgewinn (= Veräußerungserlös abzüglich Buchwert) Splitting 2: Wertzuwachs bis Einlage: private Veräußerung -> Pauschale Besteuerung auf Basis des Einlage-Teilwertes; Wertzuwachs ab Einlage: betriebliche Veräußerung -> Grund/Boden bei 4/1 und 4/3 EStG: Pauschale Besteuerung; Grund/Boden bei 5 EStG: 25 % vom Veräußerungsgewinn; Gebäude: 25 % vom Veräußerungsgewinn Splitting 3: Wertzuwachs während der 5 EStG-Phase: Auflösung der Rücklage gem. 4 Abs 10 Z 3 lit b EStG af, soweit stille Reserven noch vorhanden, in tatsächlicher Höhe; Wertzuwachs vor bzw. nach Wechsel: Pauschale Besteuerung auf Basis des Teilwertes

5 Immobilien Oktober 2013 Betriebliche Grundstücksgeschäfte nach dem * Start Handelt es sich um eine Körperschaft gem. 7 Abs 3 KStG, eine Privatstiftung oder einen rechnungslegungspfl. Betrieb gew. Art einer Körperschaft öffentl. Rechts? 25% KöSt gem. 22 KStG Handelt es sich um eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen? Wird das Grundstück dem Umlaufvermögen zugerechnet? oder. Liegt ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken? oder. Soweit eine Teilwertabschreibung vor dem vorgenommen? oder. Soweit stille Reserven übertragen, die vor dem aufgedeckt worden sind? oder Veräußerung gegen Rente? Entnahme Gebäude zumteilwert -> Entnahmebesteuerung Entnahme Grund + Boden zum Buchwert: keine Veräußerung, keine Besteuerung im Zeitpunkt der Entnahme Tarifbesteuerung Wird die Veräußerung infolge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs vorgenommen? oder. Handelt es sich bei dem Grundstücksgeschäft um einen Tausch infolge eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens? Von der Besteuerung ausgenommen > STEUERFREI Wird ein Gebäude (mit-)veräußert? Gab es eine Einlage des Grundstücks aus dem Privatvermögen? Gab es eine Einlage des Gebäudes aus dem Privatvermögen? zu Anschaffungskosten zum Teilwert zum Teilwert zu Anschaffungskosten Hat ein Wechsel der Gewinnermittlungsart von 4 EStG auf 5 EStG stattgefunden? Gespaltene Besteuerung 1 Gespaltene Besteuerung 2 Hat ein Wechsel der Gewinnermittlungsart von 5 EStG auf 4 EStG stattgefunden? Gespaltene Besteuerung 3 Pauschale Besteuerung (3,5 % bzw. 15 % vom Veräußerungserlös) Einkommensteuer: 25 % vom Veräußerungsgewinn Berechnung der Einkünfte analog den Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen, jedoch Inflationsabschlag NICHT bei Gebäuden (auf Antrag Regelbesteuerung)

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