GROSSZÜGIG ODER SMART UND KOMPAKT? Hamburger Innenstadt vom Ostufer der Aussenalster. GBI AG April 2013 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 1
WOHNUNGSMARKT IM WANDEL Größzügig oder smart und kompakt? Die Bevölkerungsentwicklung und damit die Wohnungsnachfrage entwickelt sich in Deutschland unterschiedlich. Während einige Metropolen ein Bevölkerungswachstum aufweisen, sind andere Regionen von einem Bevölkerungsrückgang betroffen. Hamburg gehört zu den wachsende Städten. Das Wachstum wird hier insbesondere durch Wanderungsgewinne bei Personen im erwerbsfähigen Alter generiert, welches den letzten Jahren bei etwa 10.000 Personen pro Jahr lag. Ein Großteil davon machten junge Menschen im Alter zwischen 18 und 25 Jahren aus, die einen Wanderungsgewinn zwischen 6.000 und 11.000 Personen p.a. veursachten. Bei der Betrachtung der Zuzüge sind in den letzten Jahren etwa 20.000 junge Menschen jedes Jahr nach Hamburg gezogen. Da diese Altersgruppe zumeist unverheiratet und kinderlos ist, die Fortzüge wiederum zumeist keine eigene Wohnung verlassen, entsteht pro Jahr eine Nachfrage von etwa 18.000 freien Wohnungen für diese Zielgruppe. Allgemein kann festgestellt werden, dass immer weniger Menschen größere Haushalte bilden. Heute leben 7 der Bevölkerung in Ein- oder Zweipersonenhaushalten, vor 40 Jahren waren es gerade einmal 55,6%. In Großstädten ist die Quote sogar noch höher. So liegt der Anteil der Einpersonenhaushalte in Hamburg bei über 50%; in den Zentrumslagen sogar bei mehr als 60%. Auch die Struktur der Einpersonenhaushalte hat sich signifkant verändert. Der Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung und insbesondere der jungen Menschen in Einpersonenhaushalten, ist deutlich gestiegen. Die Veränderungen der Haushaltsstrukturen führen jedoch nicht zu einer Verringerung von Wohnungsgröße sowie Zimmeranzahl und damit einer Reduzierung der Gesamtmiete. Im Gegenteil, es werden immer noch große Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern errichtet. So machen im Bestand die Kleinwohnungen mit ein oder zwei Räumen in Hamburg lediglich aus; im Neubau sind es jedoch mit rund 1 trotz steigenden Bedarfs noch weniger. Dies hat dazu geführt, dass die Wohnfläche pro Wohnung seit 1987 um 5,1% gestiegen ist; pro Kopf sogar um 11,1%. Große Wohnungen mögen zwar von der Miete pro Quadratmeter günstiger sein, in der Gesamtmiete sind sie jedoch teuerer. Gerade die Gesamtmiete ist ein zunehmendes Problem für immer mehr Haushalte, die Schwierigkeiten bekommen sich mit adäquatem Wohnraum zu versorgen. Bei der Berechnung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf in den jeweiligen Stadtteilen mit den durchschnittlichen Angebotsmieten bei Immobilienscout24, kann die Gesamtmietpreisproblematik sehr gut veranschaulicht werden. Rechnerisch zahlt eine Person in Hamburg im Mittel etwa 385 Kaltmiete oder etwa 450 bis 600 Warmmiete. Allerdings sind Wohnungen zu diesen Preisen kaum zu finden. Um geringere Gesamtmieten für die wachsende Zahl der kleineren Haushaltsgrößen durchzusetzen, müssten mehr Kleinwohnungen errichtet werden. Kleinwohnungen in zentralen Lagen sind aufgrund der derzeit geringen Verfügbarkeit eine langfristig nachgefragte Anlagemöglichkeit. GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 2
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG Wachsende und schrumpfende Regionen in Deutschland (Laut Prognose BBSR) 19% 1 2009 2012 1 9% 6% 1% bis 400 401-500 501-600 601-700 701-800 801-900 901-1.000 1.001-1.100 1.101-1.200 1.201-1.300 über 1.300 Datengrundlage: BKG Kreisgrenzen 2011; BBSR 2012 Raumordnungsprognose 2030 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 3
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG Bevölkerungsentwicklung und Prognose in Hamburg 1.900.000 1.800.000 1.700.000 1.645.095 1.600.000 1.500.000 1.579.884 Bevölkerung Prognose: W1 - Untere Grenze der "mittleren" Bevölkerung 1.775.659 1.853.800 1.400.000 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Datengrundlage: Statistik Nord 2011, 12. koordinierte Bevölkerungsvorrausberechnung; Statistik Nord 2014, Bevölkerungsstand GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 4
FLÄCHENNUTZUNG Flächennutzung in Hamburg 1979-2011 50% 4 40% 3 30% 48% 33,9% Gebäudefläche (1979 = 25.600 ha) Landwirtschafts-/Wald-/Wasserfläche (1979 = 36.300 ha) 41, 38, 2 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Datengrundlage: Statistik Nord 2012, AV1-j/11 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 5
WANDERUNGEN Nettowanderungen erwerbsfähige Bevölkerungs 2012 19% 1 2009 2012 1 9% 6% 1% bis 400 401-500 501-600 601-700 701-800 801-900 901-1.000 1.001-1.100 1.101-1.200 1.201-1.300 über 1.300 Datengrundlage: BKG Kreisgrenzen 2011; Stala 2014, Tabelle 182-44-4 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 6
WANDERUNGEN Wanderungssaldo Hamburg nach Altersgruppen (Zuzüge abzüglich Fortzüge) 20.000 15.000 10.000 5.000 0 6.433 5.913 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1% -1.649 Wanderungssaldo insgesamt 2009 2012 Wanderungssaldo18 bis 25 Jährige 19% 1 16.779 1 9.345 9% 6% 15.011 10.642-5.000 bis 400 401-500 501-600 601-700 701-800 801-900 901-1.000 1.001-1.100 1.101-1.200 1.201-1.300 über 1.300 Datengrundlage: Stala, Tabelle 182-21-5-B GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 7
WANDERUNGEN Fort- und Zuzüge der Altersgruppe 18 bis 25 Jahre in Hamburg 30.000 25.000 20.000 16.257 15.000 10.000 10.362 5.913 5.000 1% Wanderungssaldo18 bis 25 Jährige 2009 Zuzüge 2012 18 bis 25 Jährige Fortzüge 18 bis 25 Jährige 19% 1 1 9% 23.222 24.127 22.206 14.239 13.479 10.642 6% 9.345 0 bis 4001995 401-500 1996 1997501-600 1998 1999 601-700 2000 2001 701-800 2002 801-900 2003 2004 901-1.000 2005 1.001-1.100 2006 2007 1.101-1.200 2008 2009 1.201-1.300 2010 2011 über 1.300 2012 Datengrundlage: Stala, Tabelle 182-21-5-B GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 8
HAUSHALTE Anteile der Haushaltsgrößen 1974 und 2012 4 40% 3 30% 2 20% 40, 0% 1% 27, 28, 34, 19% 1 1974 2009 2012 1 9% 6% 18, 14, 12, 9, bis 400 401-500 501-600 601-700 701-800 801-900 901-1.000 1.001-1.100 1.101-1.200 1.201-1.300 über 1.300 11,0% 1-Personen 2-Personen 3-Personen 4-Personen 5 und mehr Personen 3,3% Datengrundlage: Destatis 2013, Tabelle 12211-0102 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 9
HAUSHALTE Anteile bestimmter Altersgruppen unter den Einpersonenhaushalten 70% 60% 50% 40% 30% 20% 52,3% 20-65 Jährige 2009 2012 20-30 Jährige 19% 1 1 65, 9% 6% 1% 12,8% 17,0% 0% bis 400 401-500 501-600 1974601-700 701-800 801-900 901-1.000 1.001-1.100 1.101-1.200 2012 1.201-1.300 über 1.300 Datengrundlage: Destatis 2013, Tabelle 12211-0201 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 10
WOHNEN Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume 2011 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Anteil Einraumwohnungen Anteil Zweiraumwohnungen Anteil Wohnungen mit 4 und mehr Räumen 5 5 4 4 46% 41% 4 0% 19% 1 19% 1 8% 6% Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Datengrundlage: Zensus 2011 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 11
WOHNEN Neubauwohnungen nach Anzahl der Räume 2007-2011/2012 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Anteil Einraumwohnungen Anteil Zweiraumwohnungen 2009 2012 Anteil Wohnungen mit 4 und mehr Räumen 71% 69% 19% 1 1 9% 6 66% 69% 6% 4 6 1% 1 6% 1% 6% 8% 8% 9% 0% 1% 0% bis 400 Berlin 401-500 501-600 Hamburg 601-700 München 701-800 801-900 Köln 901-1.000 Frankfurt 1.001-1.100 1.101-1.200 Stuttgart 1.201-1.300 Düsseldorf über 1.300 Datengrundlage: Wohnbaustatisiken der jeweiligen kommunalen Statistikämter 2013-2014 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 12
WOHNEN Entwicklung der Wohnungsgrößen und Wohnfläche pro Kopf in Hamburg 1974-2011 80 m² 70 m² 60 m² 50 m² 40 m² 30 m² 20 m² 69,1 m² Wohnungsgröße m² insgesamt 33,3 m² Wohnfläche m² pro Kopf 72,6 m² 37,0 m² 10 m² 0 m² 1987 2011 Datengrundlage: Statistik Nord, Stadteildatenbank 2013 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 13
WOHNEN Durchschnittliche Wohnungsgrößen nach Stadtteilen Datengrundlage: Statistik Nord, Instant Atlas 2014 GBI RESEARCH 2014 ZUKUNFT DER URBANEN WOHNUNGSMÄRKTE 14
GBI AG Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilienentwicklungen RESEARCH & ANALYSE Verantwortlich: Dr. Stefan Brauckmann Beteiligt: Steffen Pollmann, Dr. Eike Winkler Stand: November 2014 Rödingsmarkt 29 20459 Hamburg +49 (40) 41 43 345 70 analyse@gbi.ag Stiftungsfrühstück am 24.11.2014 Allgemeine Hinweise: Alle Angaben wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigungen, auch von Auszügen, sind nur mit Genehmigung der GBI AG gestattet.