Büroflächen Office Space Marktreport 214/215 Hamburg
Büromarkt Hamburg Office market Hamburg Mit einem registrierten Gesamtflächenumsatz von ca. 53. m² im Jahr 214 wurde das Vorjahres ergebnis deutlich um rund 2 % übertroffen. Kennzeichnend für den Hamburger Markt für Büroflächenvermietungen im Jahr 214 waren zahlreiche Großabschlüsse sowie eine hohe Anzahl an Eigennutzern. Das Ergebnis liegt ca. 4. m² über dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Zum einen haben ungewöhnlich viele Großabschlüsse im zweiten Halbjahr zu dem Umsatzanstieg um insgesamt 9. m² Bürofläche gegenüber dem Vorjahr beigetragen. Auf die Größenklasse über 5. m² entfielen allein rund 34 % der vermieteten Gesamtfläche, was einem Plus von 21 Prozentpunkten entspricht. So haben 16 Vertragsabschlüsse über 5. m², von denen allein acht über 1. m² lagen, das für Hamburg hohe Umsatzvolumen maßgeblich geprägt. Zum anderen haben Eigennutzer mit etwa 1. m² umgesetzter Bürofläche fast ein Fünftel des Gesamtflächenumsatzes ausgemacht. Viele Unternehmen häufig Traditions- und Familienunternehmen setzen bei ihrer Expansion auf Eigennutzung. So erweitert beispielsweise Edeka seinen bestehenden Standort in der City-Nord mit dem Kauf eines Bestandsobjekts über 14.3 m². Größter Abschluss in der City-Nord Für den größten Einzelumsatz sorgte im ersten Halbjahr die Telekom Deutschland GmbH. Das Unternehmen mietete am Kapstadtring ca. 32. m² Bürofläche. Demzufolge stieg das Vermietungsvolumen in der City-Nord deutlich auf 12 % des Gesamtmarktes (Gesamtjahr 213: 2 %). Die City ist mit einem Vermietungsvolumen von rund 22 % weiterhin die beliebteste Bürolage Hamburgs und positioniert sich konstant an erster Stelle. Durch die Neubauten der VBG-Verwaltungs-Berufsgenossenschaft über 22. m² und der Jungheinrich AG über 1. m², die Anmietung der novomind AG über rund 5. m² sowie eine Vielzahl weiterer Abschlüsse rangiert neben der City-Nord der Hamburger Osten mit einem Vermie- With a registered total take-up of approx. 53, m² of office space in 214, the previous year s figure was clearly exceeded by around 2 %. A defining feature of the market for office space lettings in 214 were numerous major deals and a high number of owner-occupiers. The result lies approx. 4, m² above the ten-year average. On the one hand an unusually large number of major deals have contributed to the rise in turnover during the second half-year by a total of 9, m² office space in comparison with the previous year. In fact 34 % of the total space let was allocated to the size category over 5, m², meaning a plus of 21 % points above the previous year. Thus 16 leases, each concluded for spaces of more than 5, m², of which eight even exceeded 1, m², have made the main contribution to the turnover volume which is high by Hamburg standards. On the other hand owner-occupiers with about 1, m² of office space turned over were responsible for almost a fifth of the total take-up. Many companies frequently traditional and family businesses rely on owner-occupa tion for their expansion. For example, Edeka has extended its existing location in the City-Nord with the acquisition of an existing property comprising 14,3 m². Largest deal in the City-Nord The Telekom Deutschland GmbH provided the largest individual deal during the first half-year. The company rented approx. 32, m² office space on Kapstadtring. As a result, the letting volume in the City-Nord rose distinctly to 12 % of the overall market (total year 213: 2 %). With a letting volume of around 22 % the City Centre is still the most popular office location in Hamburg and consistently lies in first place. Thanks to the new constructions of the VBG-Verwaltungs-Berufsgenossenschaft covering 22, m² and the Jungheinrich AG providing 1, m², the leasing by the novomind AG of around 5, m² as well as a large number of further deals, besides City-Nord the east of Hamburg lies in Bedeutende Flächenumsätze Hamburg* Significant take-ups Hamburg* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Telekom Deutschland GmbH 32.178 m² City-Nord VBG-Verwaltungs-Berufsgenossenschaft 22. m² Alster-Ost PwC PricewaterhouseCoopers 16. m² Alster-West Marquard & Bahls Aktiengesellschaft 15. m² HafenCity Edeka 14.3 m² City-Nord * Jahr 214/year 214 Büroflächen Marktreport 214/215 Hamburg
Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* Volumen in Tsd. m²/volume in 's m² 6 5 4 3 2 1 55 28 395 29 51 21 535 211 435 212 44 213 53 214 5 215* City 22 % Hamburger Osten 12 % City-Süd 12 % City-Nord 12 % Altona/St. Pauli 8 % HafenCity 8 % Hamburger Westen 6 % Alster-West 5 % Alster-Ost 3 % Flughafen 3 % 3 % Sonstige 2 % Eimsbüttel/Eppendorf 2 % St. Georg 1 % Hafenrand 1 %, 5, 1, 15, 2, 25, 3, * Prognose/Forecast * Jahr 214/Year 214 Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Gesundheits- und Sozialwesen 1 % Sonstige Dienstleister 2 % Öffentliche Hand, Verwaltung 2 % Verbände, Interessenvertretung 4 % Information, Kommunikation 18 % Unternehmensnahe Dienstleister 17 % < 5 m² 51 1. m² 17 % 19 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 4 % Transport, Verkehr, Post + Kurier 5 % Industrie, Verwaltung 15 % 1.1 2. m² 2.1 5. m² 14 % 16 % Medien, Werbung 9 % Finanzwesen 13 % > 5. m² 34 % Handel 1 % 1 2 3 4 * Jahr 214/Year 214 * Jahr 214/Year 214 Büromieten (EUR/m²) Office rents (EUR/m²) Leerstand Vacancies in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 25, 2, 15, 1, 5, 22,5 12,5 27 24, 23, 22,5 13,4 12,75 12,85 28 29 21 24, 24, 24, 24,5 14,5 13,7 13,9 14,3 211 212 213 214 in Tsd. m²/in 's m² 1.5 1.25 1. 75 5 25 7,4 93 27 6,5 825 28 8,4 1.1 29 9,8 1.3 21 8, 1.1 211 7,4 1. 212 7,2 98 213 6,5 9 214 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies
tungsvolumen von 12 % (213: 5 %) auf Platz zwei. Die weiterhin positive Entwicklung der City-Süd als innenstadtnahe Lage zeigt sich in der kontinuierlichen Flächennachfrage. So platziert sich die City-Süd mit 12 % ebenfalls an zweiter Position, wozu insbesondere zwei Anmietungen der Größenklasse über 5. m² (Kassenärztliche Vereinigung Hamburg mit rund 7.9 m² und Körber AG mit rund 5.9 m²) beigetragen haben. Im Vergleich zu den Vorjahren haben auch die Quadratmetermieten hier bis zu 1, EUR angezogen und liegen derzeit zwischen 8, und 14, EUR/m². Spitzenmiete gestiegen Die großen Verträge im Jahr 214 wurden überwiegend in Berei chen mit hohen Quadratmeterpreisen abgeschlossen. Dem zufolge ist auch die Durchschnittsmiete auf 14,3 EUR/m² gestiegen. Die Spitzenmiete liegt mit 24,5 EUR/m² um 5 Cent über dem Vorjahreswert. Die Branche Information und Kommunikation liegt mit über 18 % der vermarkteten Gesamtfläche an vorderster Position, was auf den Großabschluss der Telekom zurückzuführen ist. Kontinuierlich hoch ist in Hamburg der Flächenbedarf der Gruppen Unternehmensnahe Dienstleister (17 %), Industrie, Verwaltung (15 %) sowie Finanzwesen (13 %). Die meisten Anmietungen resultieren aus Umzügen innerhalb der Hansestadt. Dieses zeigt auch die Liste der 16 Großabschlüsse über 5. m²; alle Unternehmen sind bereits in Hamburg ansässig. Wenig spekulativer Neubau Aufgrund der 214 im Vergleich zum Vorjahr geringen spekulativen Neubaufertigstellungen ist die stadtweite Leerstandsquote weiter um,7 Prozentpunkte gesunken und liegt derzeit bei einer im bundesweiten Vergleich niedrigen Quote von 6,5 %. Das ist der niedrigste Stand seit 24. Bei einem Büroflächenbestand von 13,8 Mio. m² in Hamburg stehen gegenwärtig 9. m² Bürofläche leer. Dabei entsprechen viele der leerstehenden second place with a letting volume of 12 % (213: 5 %). The continued positive development of the City-Süd as a location near to the City Centre is manifested in the consistent demand for spaces. A particular contribution towards the 12 % and therefore the joint second place of the City-Süd was paid by two leases in the category over 5, m² (Kassenärztliche Vereinigung Hamburg for about 7,9 m² and Körber AG for around 5,9 m²). In comparison with previous years, the rents per square metre have increased slightly in this location and now lie between 8 and 14 euros/m². Rise in top rents The major contracts in 214 were mainly concluded in areas with high square metre prices. Consequently there has also been a rise in the average rent to 14.3 euros/ m². The top rent of 24.5 euros/m² is 5 cents above the previous year s figure. The sector Information and Communication with 18 % of the total marketed area is in first place which is due to the major deal with the Telekom. In Hamburg the space requirement of the groups Service Companies (17 %), Industrial Administration (15 %) and Financial Ser vices (13 %) is consistently high. Most leases result from moves within the metropolitan area of Hamburg. This is also apparent from the list of 16 major leases for more than 5, m²; all lessees are already based in Hamburg. Few speculative new constructions Due to the low number of speculative new construction completions in 214 compared with the previous year, the vacancy rate throughout the city has fallen by a further.7 %-points and now lies in a nationwide comparison at a low rate of 6.5 %. This is the lowest status since 24. With an office stock of 13.8 million square metres in Hamburg, at present 9, m² of office space are vacant. Many of these vacant offices no longer fulfil the demands of potential tenants with regard to the fit-out which is partly only average or even fully out-dated. Bauprojekte Fertigstellung 215/216 (Auswahl) New constructions completion in 215/216 (selection) Projektname Project name Projektentwickler Project developer Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Alsterufer 1 3 Hertz Gruppe 26.5 m² Alster-West ZAL Zentrum für Angewandte Luftfahrtforschung/Tech Center Lukas Bauprojekt GmbH 24. m² Sonstige (Finkenwerder) Philips Campus ECE 14. m² Flughafen Burstah Offices Frankonia Eurobau 13. m² City Fleet Offices (1. BA) (ehem. Sachsenburg) Becken Development GmbH 9.3 m² City-Süd Büroflächen Marktreport 214/215 Hamburg
Büros nicht mehr den Anforderungen potenzieller Mieter in Bezug auf die Ausstattung, die teilweise nur durchschnittlich oder sogar veraltet ist. Von den 214 neu errichteten Büroflächen war ein Großteil bereits vorvermietet. Auch die nur wenigen 215 hinzukommenden Flächen sind bereits zu erheblichen Teilen vorvermietet. Dementsprechend ist die Konkurrenz im Bereich der spekulativen Neubau pro jekt - entwicklungen weiterhin gering. Büroflächenmarkt bleibt 215 auf hohem Niveau Im laufenden Jahr werden etwa 14. m² Büroflächen, die sich derzeit noch im Bau befinden, neu auf den Hamburger Markt kommen. Für das Gesamtjahr 215 prognostiziert Engel & Völkers Commercial einen Gesamtflächenumsatz von rund 5. m², da wieder etliche große Abschlüsse erwartet werden. Die Spitzenmiete wird sich zukünftig seitwärts bewegen. Das Angebot an modernen Flächen, insbesondere in den zentralen Lagen Hamburgs, wird aufgrund des geringen Neubauvolumens zunehmend knapper. Zukünftig werden auch wieder mehr Bestandsflächen auf den Markt kommen. A major part of the office spaces newly constructed in 214 was already pre-let. Also, a considerable share of the only few new completions expected in 215 is already pre-let. Correspondingly, the competition in the sector of speculative new construction developments continues to be low. Office space market remains on a high level in 215 During the current year about 14, m² of office spaces which are currently still under construction, will be brought onto the market. For the whole of 215 Engel & Völkers Commercial forecasts a total take-up of around 5, m² as several major deals are expected. The top rent will move sideways in future. There will be an increasing shortage of modern spaces, in particular in the central locations of Hamburg, due to the low new construction volume. More existing spaces will come on the market again in future. Büroflächen Neuzugänge Hamburg Office space completion Hamburg m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in 's 3 25 2 15 1 5 139,4 25 18, 26 19,5 27 192,9 28 191,5 29 26, 21 17, 211 21, 212 16, 213 125, 214 14, 85, 215* geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/of which, pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 214/215 Hamburg
A7 Bürolagen Hamburg Office locations in Hamburg Eidelstedt Bahrenfeld Othmarschen Schnelsen B73 Stellingen Hamburger Westen Ottensen A7 13km Engel & Völkers Commercial Hummelsbüttel Wellingsbüttel Fuhlsbüttel Niendorf Ohlsdorf Groß Borstel Steilshoop Alsterdorf Lokstedt Eppendorf Hoheluft Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum Altona Nord Schanzenviertel St. Pauli Neustadt Altstadt Altona-Altstadt Barmbek Nord Winterhude Dulsberg Barmbek Süd Uhlenhorst Hamburger Osten Eilbek Hohenfelde St. Georg Klostertor HafenCity Nord Borgfelde Hamm-Mitte Hammerbrook Süd Rothenburgsort Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 214. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December 214. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. City City 11, - 25, EUR/m² Hafenrand Hafenrand 12, - 23, EUR/m² Alster-Ost Alster East 1, - 18,5 EUR/m² 7, - 13, EUR/m² Hamburger Westen West of Hamburg 7, - 12,5 EUR/m² Eimsbüttel/Eppendorf Eimsbüttel/Eppendorf 8, - 15, EUR/m² Alster-West Alster West 11, - 24, EUR/m² HafenCity HafenCity 15,5-24, EUR/m² Altona/St. Pauli Altona/St. Pauli 8, - 24, EUR/m² St. Georg St. Georg 7,5-13,5 EUR/m² City-Süd City-Süd 8, - 14, EUR/m² City-Nord City-Nord 7, - 12,5 EUR/m² Flughafen Airport 7, - 12, EUR/m² Hamburger Osten East of Hamburg 6, - 11, EUR/m² Gewässer Waters Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke 5 2355 Hamburg Tel. +49-()4-36 88 1 HamburgCommercial@engelvoelkers.com