Sozialgerechte Bodennutzung Der Münchner Weg Norbert Wendrich, Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtplanung
Wohnungsmarktsituation Ende der 1980er/Anfang der 1990er Jahre Zunehmende Zahl einkommensschwacher Haushalte Verlust von Sozialwohnungen durch Bindungswegfall (10.000-15.000 WE jährlich). Seit längerer Zeit starker Anstieg der Mieten Mietbelastungsquoten von teilweise über 30% des Haushaltsnettoeinkommens. Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 2
Finanzielle Situation der Stadt zu dieser Zeit: Zwar Flächenpotential für die Baurechtschaffung im Wohnungsbau etwa 57.000 bis 62.000 WE Zielzahlen 5.000 6.000 WE/p.a. Doch: Planung kostet Geld, insbesondere in Form von Folgekosten für technische und soziale Infrastrukturbedarfe! Aber: Knappe öffentliche Kassen, auch bei der Stadt München! Das Geld reichte nicht für alle städtebaulich notwendigen Planungen! Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 3
Ziele der SoBoN Finanzierung/Finanzierungsbeteiligung der unmittelbar Planungsbegünstigten an den ursächlichen öffentlichen Kosten/Folgelasten der Planung Flächenzurverfügungstellung für öffentliche Infrastrukturbedarfe, Ausgleichsflächen etc. Sicherung sozial durchmischter Quartiere in allen Stadtbezirken Bereitstellung von preiswertem Wohnraum Sicherung der zeitnahen Umsetzung Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 4
11 BauGB Städtebaulicher Vertrag Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Insbesondere über: Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch Vertragspartner auf (dessen!) eigene Kosten; Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 5
Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere... Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen... Vereinbarte Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Auf die Gegenleistung darf nicht bereits ein Anspruch bestehen! Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 6
Grundsätze der SoBoN Ursächlichkeit Gleichbehandlung Angemessenheit Transparenz/Kalkulierbarkeit Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 7
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Kosten des Bebauungsplans, der Gutachten Wegemäßige Erschließung Bestellung von Dienstbarkeiten Flächenabtretungen Bürgschaften Öffentliche Grünflächen/ Ausgleichsflächen Städtebaulicher Vertrag, sog.grundvereinbarung Bauverpflichtung Weitergabepflicht bei Veräußerung an Dritte Wohnungsbauförderung Zustimmung des Stadtrates zum Vertrag Kindertageseinrichtungen Gewerbeausgleich Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 9
Städtebaulicher Vertrag, sog.grundvereinbarung Wohnungsbauförderung Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 10
Bindungen zur Förderung des Wohnungsbaus im städtebaulichen Vertrag: Grundsätzlich müssen 30% des neugeschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten/sozial orientierten Wohnungsbau verwendet werden. Davon mind. 2/3 (20 %) geförderter Mietwohnungsbau, max. 1/3 (10 %) Eigentumsmaßnahmen mit staatlicher Förderung Keine personen-/berufsbezogene, sondern einkommensorientierte Förderung (4-Pers.Hh: 83.000 Jahresbruttoeinkommen). Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 11
Wohnungsbauförderprogramme in der SoBoN: EOF (einkommensorientierte Förderung) Eigenwohnraum Mietmodell Eigentumsmodell München Modell Miet-, Eigentums-, Genossenschaftsmodelle Bauträger darlehen Mietkostenzuschuss für Haushalte 9,40 /qm Wfl. Darlehen für Selbstnutzer Kaufpreis max 3.150 /qm Wfl. Miete: 7,50 11 /qm Wfl. Kaufpreis: 2.800 3.200 /qm Wfl. Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 12
Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung (vom Stadtrat beschlossen, Verwaltungsbindung, für alle Beteiligten zugänglich) Referatsübergreifende Arbeitsgruppe (SoBoN AG) (alle betroffenen Referate, mit eigener Entscheidungskompetenz, nicht weisungsgebunden, Einstimmigkeitsprinzip) SoBoN-Kommission (Grundsatzangelegenheiten, Besetzung: OB, Stadträte, Verwaltung) SoBoN Dialoge (Kommunikation mit den Akteuren der Immobilienwirtschaft) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 13
Organisation Fachreferate, deren Interessen berührt sind, insb. Kämmerei Baureferat Nicht weisungsgebunden Arbeit & Wirtschaft Schulreferat Referatsübergreifende Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung Direkt dem OB unterstellt Leitung: Planungsreferat, Kommunalreferat Sozialreferat Nicht öffentlich Keine Privaten Entscheidet über alle wichtigen verfahrensrelevanten Themen Findet die SoBoN Anwendung? Kann Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden? Umfang der ursächlichen Kosten/ Lasten Kann BPlan dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt werden? Ist der städtebauliche Vertrag vollständig abgewickelt? Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 14
Verfahren SoBoN Verfahren BauGB Grundzustimmung Einseitig durch den Planungsbegünstigten Anerkennung SoBoN-Grundsätze, Anfangswert (Vertragsvorbereitungen) Grundvereinbarung rechtlich bindende und die zu erbringenden Leistungen ausreichend konkretisierte Erklärung Ausführungsverträge detaillierte Festlegung von Leistungen, die bereits in der Grundvereinbarung verabredet wurden. z.b. gesonderte Erschließungsverträge oder Herstellungsverträge für KiTa's Aufstellungsbeschluss (Planerische Tätigkeiten und Verfahrensschritte nach BauGB) Billigungsbeschluss Satzungsbeschluss & Inkrafttreten Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 15
Erfolgsfaktoren der SoBoN: Parteiübergreifender Grundkonsens war (nahezu von Anfang an) gegeben und besteht bis heute! Umfassende Gespräche und Verhandlungen mit der Bau- und Wohnungswirtschaft fanden statt ( Ziel: grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft!) Die SoBoN ist seither konsequenter Bestandteil aller städtebaulicher Planungen (keine Einzelfall- oder Fall-zu-Fall-Angelegenheit!) Rahmenbedingungen sind von Anfang an allen Beteiligten klar (Investitionssicherheit) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 16
Erträge der SoBoN: Mehr als 36.000 neue Wohnungen in den letzten 20 Jahren; davon etwa 10.000 geförderte Wohnungen Kostenübernahmen von deutlich über 500 Mio. durch die Planungsbegünstigten davon für soz. Infrastruktur ca. 152 Mio. Errichtung von mehr als 10.000 Plätzen in sozialen Infrastruktureinrichtungen Krippen-/Kindergarten-/Hortgruppen Grundschulklassen Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 17
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Aktuelle Situation auf Immobilienmarkt München: Nach wie vor sehr hohe Nachfrage, dem gegenüber ausgedünntes Angebot, deutlich erhöhte Preise nahezu unabhängig von Lage und Qualität! Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 19
Aktueller Münchner Wohnungsmarkt Stark gestiegene Grundstückskaufpreise und Mieten seit etwa 2010 Preise für Neubauwohnungen bei 5.500 6.500 /qm WF; Erstbezugsmieten > 15 Perspektive: Verharren auf hohem Niveau; Entspannung nicht in Sicht Regionalisierung des Problems Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 20
Aktuelles wohnungspolitisches Handlungsprogramm Zielzahlen für Baurechtsschaffung (3500 4000 WE p.a., gef. Wohnungsbau: 1800 WE); daneben in etwa gleicher Höhe Wohnraumschaffung im Rahmen des bestehenden Baurechts Kommunale Wohnungsbauoffensive Umgang mit Umstrukturierung, Nachverdichtung Zielgruppen im gef. Wohnungsbau, Bindungsdauern, Förderquoten Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 21
Anpassungsbedarfe bei der SoBoN? Situation 1994 war geprägt von schwieriger finanzieller Situation, d. h. Hauptziel war neben sozialer Mischung vor allem die Beteiligung der unmittelbar Planungsbegünstigten an den durch die Planung ursächlich ausgelösten Kosten und Lasten Situation heute ist eher geprägt von zunehmender Flächenknappheit Könnte Anlass für politische Diskussion über eine SoBoN-Novelle (mit offenem Ergebnis) sein Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 22
Weiterer Aspekt Grüne-Wiese -Planungen gehen zu Ende! Steigende Bedeutung von Umstrukturierungsfällen mit ihren eigenen Problemlagen: - Anfangswerte - Angemessenheitsvermutung Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 23
Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit! Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hauptabteilung II/1 - Stadtplanung Norbert Wendrich 31. Oktober 2014 - Seite 24