MODERNES WOHNEN IM ALTER SONDERNEWSLETTER MAI 2015 IM FOKUS 02 Prognos-Studie IN DER PRESSE 04 Die Investition macht sich langfristig bezahlt IM TREND 05 Lebenslanges Wohnrecht statt Mieten oder Kaufen Foto: Terragon IM INTERVIEW 07 Uwe M. Junga Bethanien Diakonissen-Stiftung Liebe Leser, zum Start der Altenheim EXPO haben wir eine Sonderausgabe unseres Newsletters Modernes Wohnen im Alter erstellt. In der Rubrik Im Fokus präsentieren wir Ihnen die wichtigsten Ergebnisse der Prognos-Studie, die deutlich macht, warum ein Wohninvestment künftig nur nachhaltig ist, wenn das Gebäude auch barrierefrei ist. Außerdem greifen wir ein Thema auf, das bei der diesjährigen Altenheim EXPO diskutiert wird: das Wohnrecht-Modell. Georg Nicolay von der GDA Hannover wird am Mittwoch zum Thema Lebenslanges Wohnrecht statt Miete referieren. Der Wohnrecht-Nehmer sichert sich gegen steigende Mieten ab. Lesen Sie mehr ab Seite 5. Zudem haben wir mit Uwe Junga von der Bethanien Diakonissen-Stiftung auf Seite 7 ein Interview geführt, in dem er von seinen Erfahrungen mit dem Wohnrecht-Modell berichtet. Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre und viele fruchtbare Kontakte auf der Altenheim EXPO! Vielleicht sehen wir uns Ihr Dr. Michael Held Bei seniorengerechten Wohnanlagen bietet sich das Wohnrecht-Modell an. Dabei werden die einzelnen Einheiten nicht klassisch vermietet oder als Eigentumswohnungen verkauft, sondern nur lebenslange Wohnrechte vergeben. Das hat für den Investor den Vorteil, dass er weiter Eigentümer bleibt und seine Rendite höher ist.
IM FOKUS Prognos-Studie: zu Wenige altersgerechte Wohnungen Mit der zunehmenden Alterung in Deutschland geht gleichermaßen ein Anstieg an gesundheitlichen Einschränkungen sowie eine Zunahme der Zahl der Pflegebedürftigen einher. Ein großer Anteil der Pflegebedürftigen möchte zu Hause und nicht in stationären Pflegeeinrichtungen gepflegt werden. Diesen Menschen selbstbestimmtes Wohnen im Alter zu ermöglichen, bedeutet vor allem, das Vorhandensein von altersgerechtem Wohnraum zu realisieren. Die Prognos AG hat nun festgestellt, dass das Angebot an altersgerechten Wohnungen bei Weitem nicht ausreicht, um den Wunsch aller Menschen auf ein möglichst selbstständiges Leben zu Hause zu verwirklichen. Für dieses Ergebnis wurden verfügbare Daten sowie Ergebnisse des wichtigsten Förderprogramms im deutschen Raum, dem KfW-Programm Altersgerecht Umbauen, ausgewertet. Mit dem Programm werden seit 2009 Maßnahmen zur Barriere-Reduzierung in bestehenden Wohngebäuden gefördert. Zielsetzung des Förderprogrammes ist eigentlich eine allgemeine und frühzeitige Ausweitung des Bestandes und des Angebotes an altersgerechtem Wohnraum. NEUBAUWOHNUNGEN: NUR 3,7% BARRIEREFREI Was zunächst einmal nach einem zufriedenstellenden Ergebnis klingt: Seit Programmbeginn hätten 2009 rund 121.000 Wohnungen am Förderprogramm teilgenommen. Auf das Jahr umgerechnet sind es somit rund 24.000 Wohnungen. Hält man diesen geförderten Wohnungen im Jahr den Bedarf von 2,1 Millionen altengerechten Wohnungen für bewegungseingeschränkte Senioren entgegen, würde es fast 90 Jahre dauern, bis Deutschland ausreichend mit altengerechten Wohnungen versorgt wäre. Man kann also vom berühmten Tropfen auf den heißen Stein sprechen. Und es kommt noch schlimmer: Von den 24.000 Wohnungen können maximal 12.000 Wohnungen als altengerecht bezeichnet werden. Maximal 50 Prozent der Wohnungen, nach Prognos-Studie sogar nur 10 Prozent, entsprechen nach dem Umbau dem KfW-Standard Altersgerechtes Haus. Insofern ist es erschreckend, dass nach Untersuchungen von Prognos aktuell nur rund 3,7% der Neubauwohnungen barrierefrei errichtet werden. NUR 1,6 MIO. WOHNUNGEN MIT AUFZUG Das ist ein Alarmzeichen, wenn man weiß, dass neben dem KfW-Programm wenig passiert: 72 Prozent des altengerechten Umbaus wurden durch Wohnungsbaugesellschaften allein im Rahmen des KfW-Programms realisiert. Abseits der KfW-Förderung läuft nur wenig. Der Grund: Durch die baulichen Voraussetzungen ist der altersgerechte Umbau in der Regel schwierig und meistens unwirtschaftlich. Im Bestand lassen sich vor allem Aufzüge nur bedingt und oft nur mit relativ hohen Kosten nachrüsten. Vor diesem Hintergrund werden die Grenzen des altersgerechten Umbaus deutlich. Tatsächlich verfügen deutschlandweit nur schätzungsweise 1,6 Millionen von insgesamt etwa 21 Millionen Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten über 02
einen Aufzug, der stufenlos zu erreichen ist. Das ist eine alarmierend geringe Zahl von Wohnungen, die mit altersgerechtem Aufzug erreichbar sind. Denn jede barrierefreie Wohnung, sofern sie nicht ebenerdig gelegen ist, braucht zumindest einen Zugang mit Aufzug andernfalls ist sie von vornherein ungeeignet für das Wohnen im Alter. ZAHLUNGSKRÄFTIGES NACHFRAGEPOTENZIAL Es besteht also massiver Handlungsbedarf die Hauptarbeit kann nur über den Neubau geleistet werden. Die Prognos-Studie schätzt den Investitionsbedarf bis 2030 auf insgesamt 50 Milliarden Euro. Dazu sind aber nicht nur mehr staatliche Unterstützung, sondern vor allem ein deutliches Umdenken in der Wohnungswirtschaft und bei den Investoren notwendig. Private Projektgesellschaften aus Finanzierern, Betreibern und Immobilienprofis können renditestarke Anlagen errichten, ohne den Staat einbinden zu müssen. Bedarf an Neubauten ist vorhanden: Die Senioren verfügen in hohem Maße über ausreichendes verfügbares Einkommen und Vermögen, um altengerechte Wohnungen zu mieten oder zu kaufen. Hier liegt ein riesiges zahlungskräftiges Nachfragepotenzial, das von Wohnungswirtschaft und Immobilieninvestoren beharrlich ignoriert wird. Und der Bedarf an attraktiven Wohnkonzepten wird in dieser Altersgruppe in den nächsten Jahren wachsen, denn die Ansprüche an das Wohnen im Alter haben sich gesteigert. Die Wohnungen der Zukunft müssten grundsätzlich barrierefrei sein und einen intelligenten Grundriss bieten, der den Ansprüchen von verschiedenen Bevölkerungsgruppen gerecht wird. In der Folge garantieren solche Wohnprojekte eine langfristige Attraktivität am Markt. Haushaltsnettoeinkommen nach dem Alter des Haupteinkommensbeziehers 4.000 Haushaltsnettoeinkommen in Euro pro Monat 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 unter 25 25-35 35-45 45-55 55-65 65-75 75-85 80 und mehr Alter des Haupteinkommensbeziehers Quelle: Prognos Darstellung basierend auf EVS 2008. 03
27. März 2015 Finanzen & Börsen Immobilien MICHAEL HELD Die Investition macht sich langfristig bezahlt Der Chef des Immobilienentwicklers Terragon über Kosten und Nutzen von Wohnungen ohne Stolperfallen. M Michael Held ist seit 25 Jahren imgeschäft. Seine Beobachtung: Das Angebot an barrierefreien Wohnungen hält der Nachfrage nicht annähernd stand. Herr Held,wirdbei Neubauten inzwischen auf Barrierefreiheit geachtet? Nein, derzeit gelten weniger als vier Prozent der in Deutschland neu errichteten Wohnungen als barrierefrei. Das ist schade, weil der Bedarf riesig ist und barrierefreie Wohnungen sich nicht nur für ältere Mieter eignen. Wenn man die eigene Wohnung bequem ohne Treppen erreichen kann, profitieren davon auch Jüngere und insbesondere Familien zum Beispiel Eltern mit Kinderwagen. Welche Kosten müssen Bauherren zusätzlich einplanen? Wir rechnen mit der Faustformel, dass pro QuadratmeterWohnfläche Mehrkosten von etwa 200 Euro entstehen. Diese Summe teilt sich auf in zusätzliche Ausstattung und das Mehr an Fläche, das eine barrierefreie Wohnung benötigt weil Türen, Badezimmer, Flure etwas breiter geplant werden müssen. Aber die Investition macht sich langfristig bezahlt: Erstens können ältere Mieter viel länger in ihrer eigenen Wohnung bleiben. Zweitens Pressefoto ist die Nachfrage so stark, dass Senioren bereit sind, für barrierefreie Wohnungen eine leicht höhere Miete zu zahlen. Welche Ausstattung ist ein Muss, und was ist verzichtbar? Die Wohnung und alle Zimmer der Wohnung müssen stufenlos erreichbar sein, damit sie sich gegebenenfalls auch mit einem Rollstuhl befahren lassen. Das heißt: Rampen, Aufzüge, breitere Türöffnungen. Wir legen bei unseren Wohnungen auch großenwert auf einen guten Zugang zum Balkon. Niedrigere Lichtschalter sind dagegen nicht unbedingt notwendig, und Michael Held: Mehrkosten von 200 Euro pro Quadratmeter Neubau. Pressefoto statt einer unterfahrbaren Küchen- Arbeitsplatte kann man auch einen herausziehbaren Tisch einbauen. Fürwen lohnt sich die Investition in eine barrierefreie Wohnung? Natürlich für alle älteren Menschen, die bereits bewegungseingeschränkt sind aber auch für diejenigen, die lange in ihrer Wohnung bleiben wollen und deshalb vorausschauend planen. Wer erst nach einer passenden Wohnung sucht, wenn seine Bewegungsfreiheit bereits eingeschränkt ist, stößt oft auf große Schwierigkeiten, etwas Passendes zu finden, weil das Angebot noch so klein ist. Und wenn eine Wohnung oder ein Haus neu gebaut wird, rentiert sich die zusätzliche Investition auf langfristige Sicht definitiv für jeden Bauherren. Die Fragen stellte Anette Kiefer. 04
IM TREND Wohnen im Alter: Lebenslanges Wohnrecht statt Mieten oder Kaufen In den kommenden Jahren wird der Bevölkerungsanteil an älteren Menschen in Deutschland weiter zunehmen. Dementsprechend geraten auch altersgerechte Wohnkonzepte immer stärker in den Fokus sowohl bei Investoren als auch bei privaten Nutzern. In der Regel können Bewohner von seniorengerechten Wohnimmobilien zwischen zwei Modellen wählen: Entweder sie erwerben die entsprechende Wohnung oder sie wohnen darin zur Miete. Doch es gibt noch eine dritte Möglichkeit: das Wohnrecht. Die Erwerber erhalten auf diese Weise die Möglichkeit, lebenslang in der entsprechenden Immobilie zu wohnen und die Investoren sichern sich ihre Rendite. DAS INITIUM-WOHNRECHTE-MODELL Das Wohnrecht hat eine lange Tradition: Bereits im Mittelalter übertrugen ältere Menschen, die alleinstehend waren und sich nicht mehr selbst versorgen konnten, ihren gesamten Besitz einem Kloster oder Hospital und wurden dort im Gegenzug lebenslang versorgt. Das INITIUM-Wohnrechte-Modell hat dieses historische Wohnrecht weiterentwickelt: Auf Basis des 1093 BGB zahlt der Erwerber einen einmaligen Betrag, der sich aus seinem jeweiligen Alter, der statistischen Lebenserwartung sowie Lage und Größe der Wohnung zusammensetzt. Dafür erhält er ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen und in der Folge abgewohnt wird. Das Besondere an diesem Modell: Nach Auszug oder Tod des Erwerbers wird der noch nicht abgewohnte Wert abzüglich eines Aufwandsbetrags des Wohnrechtegebers an den Betroffenen oder seine Familie ausgezahlt. Anschließend wird das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht und an jemand anderen vergeben. DAS WOHNRECHTE-MODELL: VORTEILE FÜR DEN ERWERBER Das Wohnrechte-Modell bietet zahlreiche Vorteile sowohl für Investoren als auch für Erwerber. Anders als beim Kauf einer Immobilie findet hier kein Eigentümerwechsel statt. Dementsprechend spart der Erwerber hohe Nebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag. Zum Vergleich: Der Preis für eine 60-Quadratmeter-Wohnung mit einer Basismiete von 12 Euro pro Quadratmeter würde in einem normalen Verkaufsfall bei etwa 174.000 Euro liegen. Hinzu kämen rund zehn Prozent des Kaufpreises für die genannten Nebenkosten. Der Preis für das Wohnrecht hingegen wird unter anderem vom Alter des Wohnrechtenehmers bestimmt und liegt für einen 66-Jährigen in diesem Wohnungsbeispiel bei 149.000 Euro für einen 77-Jährigen wiederum bei nur noch 105.500 Euro. Generell gilt also: Je älter der Erwerber, desto günstiger das Wohnrecht. Ehepaare haben die Möglichkeit, sich gemeinsam ins Grundbuch eintragen zu lassen. Ein weiterer Vorteil für den Wohnrechtenehmer: Da er nicht der Eigentümer der Immobilie ist, muss er weder Instandhaltungsmaßnahmen durchführen noch den Wertverlust der Immobilie fürchten. Aber auch verglichen mit einem klassischen Mietverhältnis punktet das Wohnrecht: Anstatt lebens 05
Wohnung mit 60qm als Kauf oder im Wohnrechtemodell 200.000 150.000 100.000 50.000-65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 Eigentumerwerb bei 2.900 /qm ohne NK Wohnrechtspreis bei 12,00 /qm Basismiete Quelle: Wohnrechtemodell 2012 langer und womöglich kontinuierlich ansteigender Mietbeiträge zahlt der Wohnrechtenehmer nur den festgelegten einmaligen Betrag. Darüber hinaus kann er das Wohnrecht jederzeit kündigen der noch nicht abgewohnte Wert wird ihm vom Wohnrechtegeber üblicherweise innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückgezahlt. Eine plötzliche Kündigung vonseiten des Wohnrechtegebers, etwa aufgrund von Eigenbedarf, muss er jedoch nicht fürchten: Der Wohnrechtegeber kann das Wohnrecht nur bei Selbst- oder Fremdgefährdung, nachhaltiger Störung des Hausfriedens oder dauerhaftem Ausbleiben der Nebenkosten-Zahlungen beenden. WOHNRECHTE-MODELL: SICHERE RENDITE FÜR INVESTOREN Das Wohnrechte-Modell ist jedoch nicht nur für den Erwerber von Vorteil: Da der Investor Eigentümer bleibt und das lebenslange Wohnrecht lediglich für die ins Grundbuch eingetragene Person gilt, kann die Wohnung nach deren Ausscheiden oder Tod neu belegt werden. Anders als beim Verkauf von einzelnen Wohnungen im Teileigentum können im Wohnrechte-Modell also mehrfache Einnahmen mit einer Wohnung erzielt werden. Das Wohnrechte-Modell bietet eine sehr gute Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung: Die Erlöse aus dem Verkauf der Wohnrechte können das Darlehen bei der Bank ersetzen und so den Kapitaldienst senken. Dadurch wird auch die Rentabilität des Investments erheblich gesteigert. Ein Beispiel aus der Praxis: Ohne den Verkauf von Wohnrechten sind Renditen von etwa 2,5 Prozent möglich. Werden 50 Prozent der Wohnungen nach dem Wohnrechte-Modell vertrieben, steigt die Rendite auf etwa sechs Prozent. Werden für alle Wohnungen Wohnrechte verkauft, klettert sie sogar auf etwa 9,3 Prozent. IMPRESSUM TERRAGON INVESTMENT GmbH Friedrichstraße 185-190 10117 Berlin Telefon: +49 30 203799 0 Telefax: +49 30 203799 55 www.terragon-gmbh.de 06
IM INTERVIEW Uwe M. Junga, Bethanien Diakonissen-Stiftung Ein Wohnungsrecht bietet Sicherheit Foto: Bethanien Diakonissen-Stiftung Senioren stehen oft vor der Entscheidung, ob sie ihren Lebensabend als Wohnungseigentümer oder Mieter verbringen möchten. Die Bethanien Diakonissen-Stiftung bietet hierzu eine dritte Alternative: das Wohnungsrechts-Modell. Vorstand Uwe M. Junga erläutert im Interview, welche Erfahrungen sein Haus damit gemacht hat. MW: Durch die niedrigen Zinsen gibt es für Stiftungen kaum noch attraktive Anlagemöglichkeiten. Welche Rolle spielen Immobilien-Investments in Ihrer Strategie? Uwe M. Junga: Wir verfolgen mit unseren Immobilienprojekten keine Renditemaximierung. Unsere Seniorenresidenzen dienen in erster Linie der Erfüllung unseres Stiftungszwecks. Dazu gehören auch die Schaffung und der Betrieb von Wohneinheiten für ältere und behinderte Menschen. Insofern spielen Immobilien eine zentrale Rolle bei uns, aber eben nicht aus Renditesicht. MW: Bauen Sie selbst oder beauftragen Sie Projektentwickler? Uwe M. Junga: Wir bauen i.d.r. mit einem Generalübernehmer selbst. Außerdem beauftragen wir immer einen Projektsteuerer. MW: Die Vermietung übernehmen Sie aber selbst? Uwe M. Junga: Wir verfolgen in unseren Seniorenresidenzen ein innovatives Modell, das unseren Bewohnern viele Vorteile bietet. Wir vermieten die einzelnen Wohnungen nicht, sondern vergeben Wohnungsrechte. Gegen einen festen Einmalbetrag wird ein Wohnungsrecht eingeräumt, das in der Folge abgewohnt wird und lebenslang gilt. Das lebenslange Wohnungsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Nach Auszug oder Tod wird der noch nicht abgewohnte Wert an den Betroffenen oder seine Familie ausgezahlt und das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht. MW: Was macht das Wohnungsrecht so beliebt? Uwe M. Junga: Ein Wohnungsrecht bietet Sicherheit. Der Wohnungsrechtsnehmer sichert sich z.b. gegen steigende Mieten ab. Statt lebenslanger Miete zahlt er nur einen Einmalbetrag, wobei er natürlich die laufenden Kosten der Wohnung selber zu tragen hat. Sein Wohnungsrecht ist durch den Grundbucheintrag abgesichert. Insgesamt bietet das Wohnungsrecht dem Bewohner eine hohe Flexibilität. Im Vergleich zu einem Eigentümer ist der Wohnrechtsnehmer auch vor einem möglichen Wertverlust der Immobilie geschützt. Beim Erwerb eines Wohnungsrechts fallen auch keine Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer an. MW: Warum haben Sie sich bei den Bethanien-Höfen in Eppendorf für das Wohnungsrecht-Modell entschieden? Uwe M. Junga: Wir setzen das Wohnungsrecht bereits in unseren anderen Seniorenresidenzen in Berlin, Heidelberg und Wiesloch ein und sind davon überzeugt, dass es für ältere Menschen ein sinnvolles Instrument der Alterssicherung ist. In der Residenz in Berlin hat die Terragon für uns den Vertrieb der Wohnrechte übernommen. Vielen Dank für das Interview. 07
Sophiengarten in Berlin 15 JAHRE ERFAHRUNG IM BARRIEREFREIEN WOHNUNGSBAU TERRAGON Investment GmbH mit Sitz in Berlin ist ein deutschlandweit agierender Projektentwickler von Senioren- und Wohnimmobilien. Dabei wurden bisher viele Projekte für Stiftungen begleitet, so zum Beispiel der Sophiengarten und der Havelgarten in Berlin, das Haus Saalburg in Frankfurt am Main, der Lindenhof in Heidelberg und die Bethanien-Höfe in Hamburg-Eppendorf. TERRAGON wurde im Jahr 1995 von Dr. Michael Held gegründet und wird von diesem bis heute geführt. Zum Tätigkeitsfeld der TERRAGON Investment GmbH gehören Projektmanagement, Vertrieb, Investment sowie Bau. Neben der Projektsteuerung kann TERRAGON mit seinen Bauingenieuren auch den Bau der Immobilien übernehmen. Im Vertrieb ist TERRAGON vor allem beim Verkauf von Wohnrechten in Deutschland führend. Das Unternehmen ist Mitglied im Bundesverband Deutscher Stiftungen. Friedrichstraße 185-190, 10117 Berlin Telefon: +49 30 203799 0 www.terragon-gmbh.de Havelgarten in Berlin Haus Saalburg in Frankfurt am Main Lindenhof in Heidelberg Ansprechpartner: Dr. Michael Held Mitglied in: Bethanien-Höfe in Hamburg-Eppendorf