Neue Chancen für Unternehmen Neue Chancen für Unternehmen Die NORD/LB Ihr strategischer Partner Die NORD/LB Ihr strategischer Partner Eine WORKSHOP PräsentationStadtumbau für im Land Sachsen-Anhalt Aschersleben, 17. September 2008 Die Situation der Wohnungswirtschaft aus Sicht einer Bank Tilo Koch Bankabteilungsdirektor NORD/LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale Agenda 1. Die NORD/LB und ihr Geschäftsfeld Wohnungswirtschaft 2. Stadtumbau im Jahr 2008 und wie weiter? 3. Beispielhafter Stadtumbau in Lutherstadt Wittenberg 4. Leistungsspektrum der NORD/LB - Wohnungswirtschaft 5. Ansprechpartner 2 1
1. Die NORD/LB Die Fakten Bilanzsumme 2007: 201,5 Mrd. EUR Mitarbeiter: 5563 (Konzern) Landesbank für Niedersachsen und Sachsen-Anhalt Sparkassenzentralbank für 75 Sparkassen in Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern Braunschweigische Landessparkasse führende Geschäftsbank im Norden Deutschlands (Nr. 10 im Ranking*) * Quelle: The Banker, Juli 2007 Unsere Stärken Solide Kapitalbasis, gestärkt durch unsere Träger Starkes Geschäftsmodell als Basis für nachhaltige Stabilität Hohe Produktexpertise im Verbundgeschäft mit den Sparkassen Betreuung von insgesamt rund 1,2 Mio. Retailkunden Starke Marktposition im Segment Firmenkunden und strukturierte Finanzierungen (Transport, Immobilien, Logistik, Energie) Spezialexpertisen im Agrar Banking und in der Wohnungswirtschaft Starke Kooperationspartner 3 1. Die NORD/LB - Geschäftsfeld Wohnungswirtschaft Charakteristik: HH / SH MVP! Kompetenzzentrum der Bank für die Wohnungswirtschaft seit 1991 NRW NDS HES Wohnungswirtschaft THÜ S-A S BRB! langfristiger, strategischer Finanzierungspartner! Betreuung von > 130 Kunden mit einem Portfolio von rd. EUR 2,00 Mrd.! Zentralisierung der Betreuung, Analyse und Marktfolge in Magdeburg! Mitglied im Verband der Wohnungswirtschaft! Kooperation mit 75 Verbundsparkassen RP BAY BW 4 2
2. Stadtumbau im Jahr 2008 und wie weiter? Ergebnis des Stadtumbaus bis 2008 aus Sicht der NORD/LB: -Senkung der Leerstandsquote von 17,2 % im Jahr 2002 auf jetzt knapp 12 % Gründe: 1. Abriss von über 220.000 Wohnungen 2. Aufwertung von strategischen Wohnquartieren 3. Verbesserung und Differenzierung der Wohnungsangebote für Neumieter -Reduzierung der Verschuldung in den Wohnungsunternehmen Gründe: 1. Altschuldenentlastung gemäß 6a AHG nach dem Abriss von Wohnungsbeständen 2. Entschuldung durch Sondertilgungen oder Verzicht auf Darlehensneuaufnahmen -Anpassung der Unternehmensstruktur an die Situation auf dem Wohnungsmarkt Gründe: 1. Personalreduzierungen im Gleichlauf mit der Verringerung des Wohnungsbestandes 2. Ausrichtung der Unternehmen am Bedarf der Mieter 3. Verschlankung der Strukturen 4. Aufstellung des Finanzbereiches als Profit-Center -Gezieltere Investitionspolitik der Wohnungsunternehmen Gründe: 1. Erarbeitung einer langfristigen Portfoliostrategie 2. Verringerung der zur Verfügung stehenden Mittel durch Vermeidung von Neukreditaufnahmen 3. Investition in strategisch langfristigen Wohnungsbestand werden verstärkt, da dort die höchsten Mieterlöse erzielbar sind Fazit: Die Situation der Wohnungswirtschaft hat sich in den letzten Jahren spürbar verbessert! 5 2. Stadtumbau im Jahr 2008 und wie weiter? Künftige Anforderungen an die Wohnungsunternehmen aus Sicht der NORD/LB: 1. Leerstandsentwicklung: - zweite Leerstandswelle ab 2011 durch fehlende Nachfrager - teilweise Kompensation durch weiteren Rückbau möglich - Einwohnerzuzug in die Mittel- und Oberzentren zu Lasten der ländlichen Gegenden 2. Mietpreisentwicklung: - stagnierende bis leicht sinkende Mieten - differenzierte Entwicklung in den einzelnen Wohnquartieren - Aussterben der doppelverdienenden Rentnerhaushalte 3. Zinsentwicklung: - leicht ansteigendes Zinsniveau im langfristigen Bereich - Prognoserechnungen der Unternehmen gehen auf 4. Fördermittel: - Fortsetzung des Stadtumbaus bis 2016 - Umsetzung der Abrissstrategie wird durch Gesetzgebung zunehmend erschwert - keine weitere Altschuldenentlastung bei Abriss - Schwierigkeiten der Kommunen bei der Bereitstellung der Eigenanteile Fazit: Die Aufgabenstellung für die Wohnungsunternehmen wird in den kommenden Jahren nicht einfacher, eine effizientere Zusammenarbeit zwischen Ministerien, Kommunen und Wohnungsunternehmen ist zwingend erforderlich! 6 3
Der Weg zum Stadtumbau 3. Beispielhafter Stadtumbau in Lutherstadt Wittenberg Leerstand in % 25 20 15 Wohnungsmangel Wohnungsüberangebot Marketing-Strategien Analyse Tätigkeit 11,6 14,3 17 20,1 20,9 21,3 Beginn Abriss 10 5 0-5 > 2.000 Wohnungssuchende in der Lutherstadt Wittenberg Beginn der Mod. 0,8 4 AST vertiefende Rahmenplanung Abschluss Komplex- Modernisierung 9,7 Flächennutzungsplan ändern Werkstattverfahren für städtebauliche Lösungen Beginn Sanierungskonzept Unternehmenskonzept Bedarfsermittlung Stadtentwicklungskonzept Rahmenplan 10/2002 Bestätigung Konzept durch KfW -10 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Leerstandentwicklung 06/2003 Abriss von 96 WE WIWOG 7 3. Beispielhafter Stadtumbau in Lutherstadt Wittenberg Abriss und Flächennutzung Abriss Neubau Abriss Neubau Freifläche nach Abriss Abriss Nachnutzung als Park 8 4
3. Beispielhafter Stadtumbau in Lutherstadt Wittenberg Flächennachnutzung: Zurück zur Natur! 9 4. Leistungsspektrum der NORD/LB - Wohnungswirtschaft Kernkompetenzen: " moderne Produkt- und Beratungsangebote " Bewertung von Darlehens- und Immobilienportfolien " Langjährige Erfahrungen bei Stadtumbauprozessen " Strategische Begleitung von Wohnungsunternehmen bei der Umsetzung von Stadtentwicklungs- und Quartierskonzepten (Demografischer Wandel) Leistungsspektrum: Analyse " Auswertung von Jahresabschlüssen incl. Benchmarking " Analyse von langund mittelfristigen Unternehmensplanungen " Markt- und Standortanalysen Dialog " Ratinggespräche mit Handlungsvorschlägen " Fachvorträge bei regionalen/überregionalen Tagungen der Wohnungsverbände " Präsentationen vor Aufsichts- und Kontrollgremien Strategien " Finanzierungs- und Zinsmanagement " Optimierung der dinglichen Sicherheiten " Nutzung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten Nutzen für die Wohnungsunternehmen und kommunale Eigentümer " Verbesserung der Ertragslage des Wohnungsunternehmens durch Optimierung der Zinsaufwendungen " Hebung von freien Grundschuldteilen zur zinsgünstigeren Finanzierung von Zusatzinvestitionen " Unterstützung beim Stadtumbau, Erhalt und Mehrung des kommunalen Kapitalstocks " Sicherung von Arbeitsplätzen und Steuereinnahmen für Kommune durch wirtschaftlich gesundes Wohnungsunternehmen " Ertragsstarkes Wohnungsunternehmen kann durch gezielte Investitionen zur Aufwertung des Erscheinungsbildes der Stadt beitragen 10 5
Das Gespür für Chancen und die Fähigkeit, sie zu nutzen, sind die Schlüssel zum Erfolg! 11 5. Ansprechpartner Tilo Koch Bankabteilungsdirektor Firmenkunden Wohnungswirtschaft NORD/LB Breiter Weg 7 39104 Magdeburg Tel. 0391/ 589-1564 tilo.koch@nordlb.de 12 6