25.11.2013 Immobilientage Wohnen 14.11.2013 IDENTITÄT & IMAGE Coaching AG Wolfgang Grubwinkler Andreas Weitzenberger 08721/1209-0 consult@identitaet-image.de Was Sie heute Abend erwartet 1. Impuls: Pocking im demographischen Wandel Wie entwickelt sich die Bevölkerung? Welche Trends gibt es beim Thema Wohnen? 2. Impuls Städtebauförderung: Gute Beispiele 3. Impuls Wohnungswesen: Fördermöglichkeiten Wohnen 4. Impuls Projektmanagement: Marktsituation im Bereich Wohnen in Pocking 5. Impuls Mutmacherprojekte: Gute Beispiele aus Pocking 6. Infomarktplatz: Persönliche Gespräche Städtebauförderung Wohnungswesen Kreditinstitute Energetische Beratung der Stadt 1
25.11.2013 Pocking im demographischen Wandel Wolfgang Grubwinkler Andreas Weitzenberger IDENTITÄT & IMAGE Coaching AG 08721/1209-0 consult@identitaet-image.de Bevölkerung: Entwicklung in den Jahren 2002-2012 Bevölkerungszahl Altersstruktur 15.000 14.900 unter 6; 6 bis 15; 4,80% 8,70% 14.800 14.700 über 65; 20,80% 14.600 14.500 14.400 14.300 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Quelle: Statistisches Landesamt 15 bis 65; 65,80% Das Durchschnittsalter lag 2009 bei 43,6 Jahren. Pocking hat zum 30. Juni 2013 14.990 Einwohner (ohne Nebenwohnsitze). Die Bevölkerungszahl ist in den letzten Jahren stark angestiegen. Zwei Drittel der Bevölkerung sind derzeit zwischen 15 und 65 Jahren alt. 2
25.11.2013 Bevölkerung: Prognose bis 2029 Quelle: Demographie-Spiegel Statistisches Landesamt Pocking wird bis 2023 weiter wachsen und liegt damit in der Wachstumsdynamik vor dem Landkreis, dem Regierungsbezirk und dem Freistaat. Ab 2024 wird die Bevölkerungszahl Pockings zurückgehen. Bevölkerungsentwicklung der Jüngeren bis 2029 Quelle: Demographie-Spiegel Bayern Die Zahl der Jugendlichen sinkt bereits jetzt. 3
25.11.2013 Bevölkerungsentwicklung der Älteren bis 2029 Quelle: Demographie-Spiegel Bayern Die Zahl der Senioren steigt und wird weiter stark ansteigen. Trends: Wohnen Nachfrage nach Kleinwohnungen (2- Zimmerwohnungen) steigt. Problem: Einfamilienhäuser im Grünen Zunahme bei der Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen, Infrastruktur immer wichtiger, gemeinschaftliches Wohnen (Senioren-WGs) Bildquelle: pfeiffer-dieter.com Aufwertung innerörtlicher Wohnlagen Bestand altersgerecht umbauen (insbesondere Siedlungen der 1960er Jahre) Bestand energieeffizient umbauen Quelle: Wegweiser Demographischer Wandel 2020 Bildquelle: welt.de 4
25.11.2013 Trends: Wohnen Die Energiekosten explodieren. Auch die Wohnungsmieten steigen stetig. Quelle: Die Zeit Trends: Wohnen Die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner nimmt seit Jahren zu. Quelle: Statistisches Landesamt 5
25.11.2013 Der Pockinger Immobilienmarkt IDENTITÄT & IMAGE Coaching AG Andreas Weitzenberger 08721/1209-0 consult@identitaet-image.de Entwicklung Durchschnittlich 46 neue Wohngebäude pro Jahr Bevölkerungsanstieg um ca. 4.000 Personen seit 1987 Viele Bautätigkeiten außerhalb des Stadtkerns Pocking wächst rasant. Quellen: ISEK Pocking, Statistisches Landesamt Bayern 6
25.11.2013 Wohnen - Statistik Durchschnittliche Werte: Wohnfläche pro Wohnung: ca. 101m² 45,5m² Wohnfläche je Einwohner Zimmeranzahl: fünf Zimmer je Wohnung 2,2 Personen je Haushalt 1,7 Wohnungen je Gebäude Ca. ¼ Geschosswohnungsbau, ¾ Einfamilienhäuser Den Pockingern stehen große Wohnungen zur Verfügung => Einfamilienhaus als vorherrschende Wohnform Quellen: ISEK Pocking, Statistisches Landesamt Bayern Aussagen des ISEK Ca. 600m² Brutto-Flächenbedarf pro Gebäude Bei gleichbleibendem Wachstum: 4,3ha neues Bauland pro Jahr benötigt Wohnquartiere im Osten, Westen und Süden der Stadt Im Außenbereich Einfamilienhäuser prägend, im Innenbereich kombinierte Wohn- und Geschäftshäuser Starke Bautätigkeiten außerhalb wegen schwieriger Grundstücksverhältnisse im Zentrum => Drohende Zersiedelung Bei gleichbleibenden Bautendenzen besteht für die nächsten 40 Jahre Entwicklungspotential, danach gibt es in Pocking keine Flächen mehr 7
25.11.2013 Aktuelle Flächensituation Starke Siedlungstätigkeit in der Vergangenheit => großflächige Ausdehnung Dennoch viele unbebaute Flächen: Südlich des Bahnhofs, westlich der Bräugasse, nördlich des EZP, ostenwestlich der Bajuwarenstraße, östlich des Rennbahnwegs => Bebauung nicht durchgehend Freies Bauland in städtischer Hand: 14 erschlossene Parzellen à ca. 750m² 35 nicht erschlossene Parzellen: 10,92 ha Derzeit freie Baugebiete u.a.: Hartkirchen, Kühnham, Rottau, Pocking Quelle: Bauamt Pocking, ISEK Angebot und Nachfrage Aktuelle Einschätzung der Kreditinstitute Neu ausgewiesene Baugebiete werden innerhalb kürzester Zeit bebaut (Einfamilienhäuser sowie Geschosswohnungsbau) In letzter Zeit starker Anstieg bei der Nachfrage nach 3- und 4-Zimmerwohnungen: Neue Objekte werden sofort verkauft Zu vermietende Objekte müssen nicht inseriert werden, werden sofort unter der Hand vermietet Bildquelle: Suedkurier.de Objekte in gutem Zustand werden schnell verkauft => Verkäufermarkt Nähe Bäderdreieck Als Investition Viele Zuzüge Bildquelle: Abendzeitung.de 8
25.11.2013 Angebot und Nachfrage Aktuelle Einschätzung der Kreditinstitute Objekte in schlechterem Zustand werden immer häufiger im Rahmen von Förderprogrammen saniert Steigende Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen Vermehrte Bautätigkeiten im Bereich Seniorenwohnen, sofortiger Verkauf (ehem. Hilz-Gelände) Bildquelle: fertighauskataloge24.de Bildquelle: seniorbook.de Pocking im Vergleich mit Landkreisgemeinden Kosten f. Wohnraum Pocking Passau Bad Griesbach Vilshofen Miete/m² 5,00 6,50 6,00 7,00 4,50 6,00 Bis 7,00 Eigentumswohnung Neubau Eigentumswohnung Wiederverkauf 2.000 2.200 1.800 2.000 Bis 2.400 Keine Daten 1.100 1.400 1.200 1.400 800 1.200 1.000 1.600 Quelle: Immobilienmarktübersicht Passau Stadt und Landkreis, HypoVereinsbank In Pocking lassen sich sehr gute Preise für Immobilien erzielen. Eigentumswohnungen sind sogar teurer als in Passau. 9
Städtebauförderung in Pocking Pocking Stadtkern 1
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Städtebauförderung in Pocking Fördermöglichkeiten für Private Modernisierungsvereinbarung/ Kostenerstattung Städtebauförderung in Pocking Fördermöglichkeiten für Private Gestaltung des (öffentlich nutzbaren) Umfelds 3
Städtebauförderung in Pocking Fördermöglichkeiten für Private Steuerliche Vergünstigungen im Sanierungsgebiet Städtebauförderung in Pocking Fördermöglichkeiten für Private Beratung durch Sanierungsarchitekten 4
Potentiale im Bestand Sanierung Architekt Wenzl Potentiale im Bestand Wohnhaus in Memmingen Soho Architekten Memmingen 5
Grundriss- und Gestaltungsvorschläge Christoph Brenner für Pfeffenhausen Anpassung an neue Anforderungen und Bedürfnisse 6
Entwicklung von Bebauungsvarianten und Nutzungsmöglichkeiten Wohnungsbau SB- Markt Familienwohnen Seniorenwohnen lab für Pfeffenhausen Danke für Ihre Aufmerksamkeit 7
Wohnen Wohnraumförderung in Niederbayern Doris Reuschl, Innerstädtisches Wohnen Beispiele Passau Innstadt, Lederergasse Passau Innstadt, Schmiedgasse Straubing, Seniorenwohngemeinschaft Deggendorf, Modernisierung Landshut, Stadthaus Fördermöglichkeiten Neu- und Umbau von bedarfsgerechten Mietwohnungen Modernisierung von Mietwohnungen Bau und Erwerb von Eigenwohnraum 1
Passau Innstadt, Lederergasse 31 Passau Innstadt, Lederergasse 31 2
Passau Innstadt, Lederergasse 31 Passau Innstadt, Schmiedgasse 3
WAL Wohnen in allen Lebenslagen Seniorenwohngemeinschaft in Straubing Modernisierung in Deggendorf 4
Stadthaus in Landshut EFZ Architekten, Landshut Stadthaus in Landshut EFZ Architekten, Landshut 5
Wohnraumförderungsprogramme Voraussetzung: einkommensabhängige Wohnungsbelegung Neu- und Umbau von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern Modernisierung von Mietwohnungen Bau und Erwerb von Eigenwohnraum Weitere Informationen unter: www.stmi.bayern.de/bauen/wohnen/ Neu- und Umbau von Mietwohnraum Voraussetzung: bedarfsgerechter Wohnraum Wohnungsbindung: 25 Jahre, z.b. Rentnerehepaar mit Brutto-Jahreseinkommen bis zu ca. 40.000 Wohnflächen (Neubau): 1 Person 40 bis 50 m² 2Personen 55 bis 65 m² Ansprechpartner: 6
Neu- und Umbau von Mietwohnraum objektabhängiges Darlehen: 0,5 % bis zu 943 /m²wohnfläche, 25-jährige Zins- und Belegungsbindung belegungsabhängiges Darlehen: 2,75 % 10 Jahre tilgungsfrei, dann 1% Tilgung, dient der Finanzierung der Zusatzförderung Zusatzförderung: Der Mieter erhält einen Zuschuss, der den Unterschiedsbetrag zwischen der ihm zumutbaren Miete* und der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgleicht. * Zumutbare Miete: 3,50 /m² bis 6,0 /m² Bayerisches Modernisierungsprogramm Voraussetzung: bestehende Wohnnutzung Förderfähige Maßnahmen und technische Mindestanforderungen: entsprechend den Vorgaben der KfW http://www.kfw.de/kfw/de/ Bindung: 10 Jahre, erst bei Neuvermietung relevant; z.b. Elternpaar mit zwei Kindern Brutto-Jahreseinkommen bis 64.000 Ansprechpartner: 7
Bayerisches Modernisierungsprogramm Aktuelle Zinssätze: nominal effektiv die KfW-Zinssätze werden von der Bayer. Landesbodenkreditanstalt um bis zu 1,25 % reduziert Energieeffizient sanieren 0,25 0,15 Altersgerecht Umbauen 1,10 1,10 Wohnraum Modernisieren 0,95 0,95 Stand: 08.11.2013 Eigenwohnraum Förderkonditionen: zinsverbilligtes Darlehen 0,5% Zins, max. 30 % der förderfähigen Kosten (bei Zweiterwerb 40 %), bis zu 100.000 ; Kinderzuschuss 2.500 /Kind Voraussetzung: selbstgenutztes Wohneigentum Förderfähig: Neubau, Erst- und Zweiterwerb (und die damit verbundene Modernisierungsmaßnahmen) Einkommen: z.b. Elternpaar mit zwei Kindern Brutto- Jahreseinkommen bis zu 64.000 Ansprechpartner: Landratsamt Passau 8
Beispiele Wohnraumförderung 9