Quelle: istockphoto.com Report Oktober 009 Der Büromarkt Wien: Wirtschaftliche Flächen gefragt Das Gesamtangebot an Büroflächen in der Bundeshauptstadt ist leicht gestiegen. Wirtschaftliche Flächen werden derzeit überproportional nachgefragt. Mieten bleiben weiterhin stabil. Entwickler beginnen Neubauprojekte. Liebe Leser! In dieser Ausgabe des Report berichten wir über völlig unterschiedliche Bürolösungen, die Interpool für ihre Kunden erarbeitet hat. Eine besondere Herausforderung war für uns die Suche nach einer neuen Dependance für die Pharmariesen Sandoz und Novartis, die durch die intelligente Nutzung von Synergien eine enorme Flächenreduktion erreichen konnten. Strategische Weichenstellung und ein ausführliches Nutzerprofil sind die Grundlage für eine erfolgreiche Immobiliensuche. So geschehen für das Medizintechnologieunternehmen KCI, für das Inter-pool wieder einmal die volle Leistungspalette ausschöpfen konnte. Schließlich möchten wir Ihnen noch eine aktuelle Studie von Cushman & Wakefield präsentieren, die bei ihrer Umfrage die oft sehr unterschiedlichen Ansichten von Vermietern und Mietern von Büroimmobilien herausgefiltert haben. DI Bernhard Stolberg Geschäftsführender Gesellschafter Flächenangebot Das Büroflächenangebot in Wien liegt derzeit bei ca. 00.000 m. Dies entspricht einer Leerstandsrate von ca.,0%. Dieser Wert zeigt, dass der Büromarkt der Krise zum Trotz noch immer gesund ist. Im internationalen Vergleich ist dieser Wert sogar sehr niedrig. Analysiert man das Flächenangebot im Detail, zeigt sich, dass es eine relative Verschiebung der freien Flächen vom günstigen Segment in das Top- Segment gegeben hat (siehe Abbildung 1). In den letzten Monaten wurden vor allem wirtschaftliche Büroflächen angemietet, so dass für Entwicklung der Büromieten / m 1 1 0 dieses Segment nun relativ zum Top-Segment weniger Angebot vorhanden ist. An diesem Trend wird sich künftig nicht viel ändern. Segmentiert man das Flächenangebot nach Größe, zeigt sich, dass es hier in den letzten 1 Monaten kaum zu Verschiebungen gekommen ist. Dies belegt, dass nach wie vor sowohl kleine als auch große Büroflächen angemietet werden. Mietpreise Analysiert man die Durchschnittsmiete in Wien über alle Bezirke hinweg, kommt man zu einem erstaunlichen Ergebnis. Hier ist der Wert in den letzten 1 Monaten um mehr als % gestiegen: Abb. 1 11, 11,7 11, 11, 11,5 11,5 11, 11,5 11,3 11,5 1,5 09/00 00-09 0/005 005-0 005-09 09/005 00-0 0/00 00-09 09/00 007-0 0/007 007-09 09/007 00-0 0/00 00-09 09/00 009-0 0/009 009-09 09/009 Inter-pool Commercial Property Solutions GmbH Garnisongasse, 90 Wien T. +3-1-0 1 03-0 F. +3-1-0 7 33 www.inter-pool.at info@inter-pool.at
Analyse Büromarkt Wien Inter-pool Indikatoren Mietpreisentwicklung Durchschnitt Top 15% Bottom 15% Flächenangebot Objektangebot Büromieten nach Segment / m 0 15 5 0 19 TOP 15% 7 Bottom 15% 1 TOP 15% 09/00 09/009 EUR 1,5 muss der Mieter im Schnitt netto pro Quadratmater bezahlen (ohne Betriebskosten und USt.). Diese Anomalie lässt sich ganz einfach erklären: Werden überdurchschnittlich günstige Büros vermietet, steigt relativ zum Gesamtmarkt das Angebot im Top-Segment und somit steigen die durchschnittlichen Mieten. Die jeweiligen Segmente (Top 15% und Bottom 15%) verhalten sich natürlich erwartungskonform (siehe Abbildung ). Ein Vergleich der Bezirke zeigt, dass, der erste Bezirk ausgenommen, die durchschnittlichen Mieten recht homogen sind (siehe Abbildung 3). Lediglich Bottom 15% Abb. im ersten Bezirk wird ein Lagezuschlag bezahlt. Im restlichen Wien wird für vergleichbare Qualität eine vergleichbare Miete gezahlt. Flächenausblick Was den Büromarkt der nächsten 1 bis 1 Monate betrifft, werden in diesem Zeitraum ca. 300.000 m Büroflächen der neuesten Generation entwickelt, und diese Büroobjekte enstehen vor allem im., 3., 1. und 0. Bezirk. Grundsätzlich gilt: Je größer der Flächenbedarf, desto länger die Vorlaufzeit bis zur Besiedelung. Dies erklärt, warum vor allem Großmieter bereits Mietverträge in diesen Entwicklungen unterschrieben haben. Für kleinere Mieter (bis ca..500 m ) wird es bei Fertigstellung nun ein noch geringeres Angebot geben. Wer also Flächen in diesen modernen Objekten anmieten möchte, sollte sich raschestmöglich auf die Suche begeben. Die Nachfrage nach spektakulärer Architektur kombiniert mit umweltverträglicher Haustechnik und sinnvoller Infrastruktur ist derzeit sehr groß. Methodik der Analyse Basis für alle Auswertungen ist die Objektdatenbank von Inter-pool. Berücksichtigt wurden alle verfügbaren Büroflächen ab 350 m, die prompt angemietet werden können (Leerstände und mögliche Untervermietungen). Dies ergibt folgendes Mengengerüst für alle Auswertungen und Analysen (September 009): ca. 300 Objekte ca. 00.000m Bürofläche Durchschnittsmieten pro Bezirk 0 / m 1 1 1 1 Durchschnittsmiete 1,5 / m Abb. 3 Mietpreise wie derzeit offiziell von den Vermietern bzw. Eigentümern angegeben. Mögliche Mietreduktionen und Mietzinsfreistellungen bei Vertragsabschluss nicht berücksichtigt. 0 Bezirk 1 3 5 7 9 11 1 13 1 15 1 17 1 19 0 1 3
Quelle: istockphoto.com Marktübersicht und Flächenangebot Marktübersicht und Flächenangebot Stadtplan Wien Objekte:.000 7.500m Objekte: ab 7.500m 1 19 0 17 1 1 9 1 7 1 15 5 3 13 1 11 Projekte Stadtplan in Wien Bau bzw. Projektstart in bis zu Monaten 1 19 0 17 1 1 9 3 1 1 7 3 15 5 13 1 11 3 3
Projektmanagement für KCI Ein perfekter Standort, der mit Das internationale Medizintechnologieunternehmen Kinetic Concepts, Inc. (KCI) nimmt in den Bereichen moderne Wundversorgung und therapeutische Lagerungssysteme eine führende Position ein. Aus einem entsprechenden Wachstum resultierend war das bisherige Gebäude der Wiener Niederlassung zu klein geworden und schließlich galt es, in kurzer Zeit für rund 0 Mitarbeiter ein neues Büro zu finden, das in der Nähe des bereits bestehenden Schulungszentrums angesiedelt ist. Der Kontakt zu Inter-pool war bereits vor drei Jahren geknüpft worden. Schon damals hatte KCI einen Umzug in Planung, jedoch unter völlig anderen Voraussetzungen: Ein Servicecenter sollte mit dem Büro kombiniert werden, zusätzlich wollte man die Schulungsräumlichkeiten für Kunden vom Standort Seybelgasse in die neue Niederlassung integrieren. Nachdem man sich im alten Gebäude bereits mit Bürocontainern helfen musste, um die rund 30 internen Mitarbeiter und noch einmal so viele aus dem Außendienst unterzubringen, war nun rasches Handeln angesagt, die bestehenden Büroräume auf 1.000 m in der neuen Niederlassung galt es noch an die Bedürfnisse anzupassen. Da man eine für Mitarbeiter und Kunden optimale Lösung anstrebte, kam es immer wieder zu Verzögerungen im Entscheidungsprozess, da die Anforderungen laufend optimiert wurden. Durch die Entscheidung, den Standort Seybelgasse als Schulungszentrum beizubehalten, änderten sich nun die Anforderungen an das neue Objekt, Entree und große Seminarräume waren nicht mehr der Schwerpunkt. Mag. (FH) Torsten van Steelandt Sales- und Marketingmanager KCI Inter-pool stürzte sich auch beim dritten Anlauf mit unverändertem Elan auf die Objektsuche und schließlich bekam das Gebäude in der Lemböckgasse den Zuschlag. Ein modernes Bürogebäude mit genügend räumlichen Möglichkeiten, ausreichend Parkplätzen, direktem Zugang zur U-Bahn, einer Kantine und das alles in der Nähe zum Schulungszentrum und Service Center.
Inter-pool Report Oktober 009 dem Unternehmen mitwächst Die Entscheidung, Inter-pool mit dem Projektmanagement zu betrauen, begründet Mag. Torsten van Steelandt, Sales- und Marketingmanager von KCI wie folgt: Wir wollten es sehr rasch über die Bühne bringen. Und wenn man etwas effizient in einem relativ knappen zur Verfügung stehenden Zeitrahmen durchziehen will, dann kann man nur Profis ranlassen. So wurde in nur zweieinhalb Monaten der Prozess von Raumplanung über Detailplanung, Auslotung der Lieferanten und auch die gesamte Umsetzung der Adaptierungsarbeiten durchgepeitscht. Die Büros sind nun so geplant, dass sich mindestens zwei und maximal vier Mitarbeiter ein Büro teilen, lediglich der Bereich für die Außendienstmitarbeiter wurde als Großraumbüro konzipiert. Expansionsplan und Wachstum erfordern eine gute Zukunftsplanung: Die angemieteten 1.000 m bieten nun einen eigenen Arbeitsplatz für alle Mitarbeiter, wobei die Plätze der rund 30 Außendienstmitarbeiter bei Bedarf auch im Shared Desk- Modus verwendet werden können. Außerdem besteht eine Option für die Anmietung weiterer Flächen, was den Standort bei der Auswahl noch interessanter machte. Das Angebot eines warmen Mittagessens in der gebäudeeigenen Kantine ist übrigens ein weiterer äußerst positiver Aspekt, der von den Mitarbeitern gerne angenommen wird. Wir wollten diese Causa rasch abwickeln um etwas effizient in einem relativ knapp zur Verfügung stehenden Zeitrahmen abzuwickeln, bedient man sich am besten der Unterstützung von Profis. Mag. (FH) Torsten van Steelandt 5
Sandoz und Novartis im Viertel Zwei Flächenreduktion durch optimale Nutzung von Synergien Novartis Pharma und Sandoz Wien waren auf der Suche nach einem repräsentativen Zentralstandort mit intelligenten Lösungen zur gemeinsamen Ressourcennutzung. Inter-pool wurde mit dem Auftrag betraut und fand auf.000 m im Viertel Zwei eine neue Dependance für diesen namhaften Kunden. Derzeit sind die Büroräumlichkeiten der beiden Konzerngesellschaften auf vier Objekte am Standort Brunner Straße aufgeteilt. Die Umstände erschienen nicht mehr zeitgemäß und es galt, einen neuen, repräsentativen Standort zu finden, mit der Zielsetzung, gleichzeitig sowohl Flächen als auch Kosten zu reduzieren. In zehn Monaten zum neuen Büro Im Juni des vergangenen Jahres fiel der Startschuss für dieses Großprojekt und ein Suchprofil wurde erstellt. Inter-pool erarbeitete eine Objektliste und man traf mittels Scorecard eine Vorauswahl. Aus sieben Objekten, die mittels Emotionalbewertungen analysiert wurden, kristallisierten sich schließlich zwei Favoriten heraus. Nach ausführlicher Planung und Kostenabschätzung wurde schließlich der Mietvertrag für das Objekt im Viertel Zwei unterschrieben. Synergien nutzen Das Company-Building wird auf.000 m im Haus A von Rund Vier im Viertel Zwei eingerichtet. Durch ein völlig neues Bürolayout und gemeinsam genutzte Flächen konnte eine beachtliche Reduktion der benötigten Gesamtfläche erzielt werden. Dies ermöglichte, dass auch die CIBA VISION als dritte Konzerngesellschaft die Wiener Niederlassung in das Gebäude verlegen wird. Bereits im großzügigen Empfangsbereich können die Synergien der drei Gesellschaften in diesem Terminplan für die Anmietung der Unternehmenszentrale Projektstart Suchprofil Objektliste gesamt Scorecard Besichtigungsrunden Planung & Kosten Mietvertrag Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mar Shortlist Vorauswahl 00 009 Entscheidung
Inter-pool Report Oktober 009 Gebäude optimal genutzt werden. Im Erdgeschoss sind beispielsweise Besprechungs- und Schulungsräume sowie das Foyer so angelegt, dass sie Mitarbeitern und Besuchern aller drei Konzerngesellschaften zur Verfügung stehen. Der Standort Das neu errichtete Viertel Zwei im. Bezirk in der Vorgartenstraße/Ecke Trabrennstraße verfügt über eine einzigartige Architektur und Infrastruktur. Das Viertel umfasst eine Grundfläche von 0.000 m, auf der neben architektonisch ansprechenden Gebäuden mit modernster Infrastruktur zahlreiche Ruheoasen entstanden sind. Ein eigener 5.000 m großer See und idyllische Rasenflächen bieten in den Pausen hervorragende Regenerationsmöglichkeiten. Die Infrastruktur Von der U Station Krieau sind es vier Stationen bis ins Zentrum und es besteht eine direkte Anbindung an den Handelskai. Das Stadtzentrum ist 5 km entfernt, der Flughafen Wien-Schwechat nur 17 km. In unmittelbarer Nähe befinden sich sowohl ein Kindergarten als auch eine Volksschule sowie das Shoppingcenter Stadion Center und zahlreiche Sportmöglichkeiten. Auch das direkt in den Komplex integrierte Hotel Courtyard by Marriott ist ein wichtiger Bestandteil dieses Projektes. Der nierenförnig angelegte Gebäudekomplex Rund Vier, Haus A bietet den Unternehmen rund.000 m Platz auf Geschossen mit modernsten technischen Gegebenheiten für den Büroalltag. Die Klimatisierung des Gebäudes erfolgt über eine Kühldecke, die Fenster sind öffenbar und mit einem Blendschutz versehen. Ein Stehleuchtenkonzept zieht sich durch das gesamte Gebäude, die Doppelböden sind mit Teppichen belegt. In den Mittelzonen befinden sich abgehängte Decken, die Büroräume verfügen über eine lichte Raumhöhe von 3 m. 7
Quelle: istockphoto.com Inter-pool ist in Österreich exklusiver Partner der weltweiten Cushman & Wakefield Gruppe Parameter bei der Bürovermietung: Standort und Kostenoptimierung Besitzen Sie noch Raum für Expansion? Wichtige Faktoren bei der Standortwahl Nähe öffentlicher Verkehrsmittel Erreichbarkeit per Auto Nähe zum Stadtzentrum Nähe zu wichtigen Punkten Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten Nähe zu öffentl. Parkplätzen Guter Verkehrsanschluss 3 % Nein n.v. 3 % k. A. 5 % Ja 007 009 0 1 3 5 Die dritte Europäische Vermieter & Mieter-Umfrage von Cushman & Wakefield zielte darauf ab, welche Eigenschaften ein Bürogebäude sowohl von Vermieter- als auch von Mieterseite erfüllen muss, um am Markt die besten Chancen zu haben. Vermieter und Mieter von Bürogebäuden in Europa vertreten oftmals eine unterschiedliche Meinung. Der Vermieter geht von der optimalen Wertschöpfung aus, während der Mieter die möglichst sinnvolle Handhabung sowie Platz- und Kosteneffizienz sieht. Dass der Standort der Schlüssel zum Erfolg eines Gebäudes als Büroobjekt ist, darin sind sich beide Seiten einig. Bevorzugte Lagen befinden sich im Zentrum oder an dessen Rand, wobei der Standort mit öffentlichen Verkehrsmitteln optimal erreichbar sein muss. Zentral- und Südeuropäer bewerten auch die gute Erreichbarkeit per Auto sehr hoch, Arbeitnehmern in Großbritannien ist diese Annehmlichkeit nicht so wichtig. Die Südeuropäer stehen mit ihrem Wunsch nach natürlichen Lichtquellen am Arbeitsplatz an vorderster Stelle, während sich in Zentral- und Osteuropa eine gute Klimaanlage und optimale Parkgelegenheiten im Ranking ganz oben finden. In Großbritannien hingegen zeigt man sich besonders umweltbewusst und setzt auf Energieeffzienz. Auseinander gehen auch die Meinungen die Größe einer Büroimmobilie betreffend. Immer mehr Mieter finden mit einer durchschnittlichen Bürogröße von 500 bis 1.000 m das Auslangen. Mehr Produktivität, Kostenoptimierung und Mitarbeiterabbau haben den größten Einfluss auf die aktuellen Büroflächen, während Homeworking oder der Wahl von billigeren Standorten für das Backoffice keine große Bedeutung beigemessen wird. 5% der Mieter sind der Überzeugung, dass sie noch Platz für weitere Expansionen halten. Diese Fläche könnte jedoch Einsparungsmaßnahmen zum Opfer fallen. Für Vermieter heißt das, dass sie möglicherweise einige Flächen zurückbekommen werden, was sich auf den europäischen Büroimmobilienmarkt negativ auswirken kann. Um den Auswirkungen der Finanzkrise entgegenzuwirken setzen über 0 Prozent der Mieter auf Neuverhandlungen ihrer Miet- und Pachtverträge, Untervermietung oder legen mehr Niederlassungen auf eine zusammen. Obwohl die Wirtschaftskrise das Hauptaugenmerk der Unternehmen bleibt, sind Fragen der Nachhaltigkeit nicht gänzlich unerheblich geworden: Beinahe 0% der Befragten geben an, dass ihr Unternehmen mehr Wert auf Nachhaltigkeit legt als im Jahr zuvor. Mehr als die Hälfte der südeuropäischen Unternehmen berücksichtigen das Thema Umweltschutz, während osteuropäische Firmen, weniger Fokus auf dieses Thema legen. Da sowohl Vermieter als auch Mieter sich vor allem auf den Cashflow konzentrieren, wird wohl weiterhin der beste Deal das wichtigste Kriterium bleiben.