Recht Teil: Obligationenrecht (OR) Schriftliche Prüfungsaufgaben Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft Name, Vorname: Kandidaten-Nr.: Erlaubte Hilfsmittel: Für die Berufsprüfung Basiskompetenz 007 sind im Fach Recht folgende Gesetzestexte zugelassen: - ZGB - OR - SchKG Insbesondere sind auch kommentierte Ausgaben von Gesetzestexten (Gauch/Orell Füssli etc.) erlaubt, mit Leuchtstiftmarkierungen und Seitenrittern, aber ohne handschriftliche Eintragungen / Ergänzungen und ohne separate, persönliche Ergänzungsblätter wie Kopien von Vorlesungsblättern o.ä.. Ebenfalls nicht erlaubt ist die Verwendung von aus dem Internet heruntergeladenen Gesetzestexten. Zugelassen ist ferner die Broschüre mit dem Titel Miete und Pacht, Ausgabe SVIT, Änderung des OR vom 5..989 und Verordnung zum Mietrecht (VMWG) vom 5.5.990/6.6.996. Eine Kontrolle der Hilfsmittel durch die Prüfungsorgane bleibt vorbehalten. Seite /
Hinweise für die Prüfungskandidaten. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. Auf Zusatzblättern bitte unbedingt nebst der Kandidaten-Nummer auch den vollständigen Namen aufführen.. Werden für die Lösungen zusätzliche Blätter benötigt, bitte unbedingt bei der Aufgabe einen entsprechenden Hinweis anbringen. 3. Die Lösungen sind im freien Raum unterhalb der Frage einzutragen. 4. Ihre Lösungen müssen lesbar sein. Aufbau und Darstellung werden in die Bewertung miteinbezogen. 5. Die Teilantworten werden in steigender Reihenfolge bewertet. (Beispiel: Sind 8 Antworten verlangt und 0 Antworten werden aufgelistet, so werden nur die ersten 8 Antworten bewertet.) 6. Bewertung der Multiple Choice Fragen Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = Punkte = Falsche Antwort = Minuspunkte = - Keine Antwort = keine Punkte = 0 Pro Frage (z.b. A) können sich Minuspunkte ergeben. Die tiefste mögliche Punktzahl der jeweiligen "Multiple Choice Fragengruppe" (z.b. A - A) beträgt jedoch 0 Punkte. 7. Verfügbare Lösungszeit: 0 Minuten (für alle 4 Rechtsfächer zusammen) 8. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile davon, erfolgt keine Korrektur. Abkürzungen OR ZGB VMWG LK STWE MWST Schweizerisches Obligationenrecht Schweizerisches Zivilgesetzbuch Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Landesindex der Konsumentenpreise Stockwerkeigentümer Mehrwertsteuer Seite /
Aufgaben / Thema ZGB A Begriffe, Rechtsgrundsätze, Einleitungsartikel 0 Punkte B Personen-, Familien-, Erbrecht 6 Punkte C Besitz und Eigentum 7 Punkte D Beschränkte dingliche Rechte 5 Punkte E Grundbuch Punkte OR A OR Allgemeiner Teil 8 Punkte B Kauf- und weitere Verträge 5 Punkte C Mietvertrag 7 Punkte Schuldbetreibung und Konkurs A Grundsätzliches, Einleitungsverfahren 8 Punkte B Betreibung auf Pfändung, Konkurs und Pfandverwertung 6 Punkte C Betreibung auf Grundpfandverwertung 5 Punkte D Konkursrecht und Konkursverfahren 3 Punkte E Arrest, besondere Bestimmungen über Miete und Pacht (Retention) 8 Punkte Steuerrecht A Grundbegriffe des Steuerrechts 8 Punkte B Steuern der natürlichen Personen 8 Punkte C Steuern der juristischen Personen 6 Punkte D Grundstückgewinnsteuer 4 Punkte E Mehrwertsteuer 4 Punkte Total 0 Punkte Seite 3/
A) OR ALLGEMEINER TEIL 8 Punkte Bewertung Fragengruppe A A Entscheiden Sie bei jeder Frage oder Aussage, ob diese = richtig oder = falsch ist. Setzen Sie ein x entweder bei = richtig oder = falsch. Für jede Wahlantwort gilt das folgende Bewertungsprinzip: Richtige Antwort = Punkt = Falsche Antwort = Minuspunkt = - Keine Antwort = kein Punkt = 0 Die minimale Punktzahl der Fragengruppe A A beträgt jedoch 0 Punkte. 4 Aufgabe A Welche der nachfolgenden Aussagen trifft (bzw. treffen) für den Begriff der "Obligation" zu? (Dabei ist nicht das Wertpapier "Obligation" gemeint, sondern der Rechtsbegriff aus dem Allgemeinen Teil des OR.) Eine Obligation ist immer auch ein Vertrag. Eine Obligation ist ein absolutes Recht. Eine Obligation ist eine Schuld. Eine Obligation ist ein Rechtsverhältnis. Aufgabe A Welcher bzw. welche der nachfolgenden Vorgänge bringt (bzw. bringen) eine Schuld aus der Sicht des Schuldners definitiv zum erlöschen? Die Zession der Schuld Die Verrechnung der Schuld mit einer ausgewiesenen und unbestrittenen Gegenforderung von mindestens gleicher Höhe Die Tilgung der Schuld (wenn es sich um eine Geldschuld handelt) Der Tod des Gläubigers (wenn es sich um eine Geldschuld handelt) Seite 4/
Aufgabe A3 Definieren Sie die Begriffe "absolute Rechte" und "relative Rechte" und nennen Sie dazu jeweils Beispiel. 4 Definition "absolute Rechte":... Beispiel für ein "absolutes Recht":... Definition "relative Rechte":... Beispiel für ein "relatives Recht":... Seite 5/
B) KAUF- UND WEITERE VERTRÄGE 5 Punkte Aufgabe B Einführung Katharina will Veronikas BMW kaufen. Nach der Besichtigung des auf einem öffentlichen Parkplatz abgestellten Fahrzeuges gehen die beiden in die um die Ecke gelegene "Helvti-Bar", wo sie sich beim Apéro mit Handschlag auf einen Kaufpreis von CHF '000.00 einigen. In der Folge essen sie noch und begeben sich zwei Stunden später zurück zum Parkplatz zwecks Übergabe des Fahrzeuges an Katharina. Als die beiden um die Ecke kommen, lodern aber Flammen aus einem eingeschlagenen Fenster des BMW s und die vermummten Gestalten, welche den Brandsatz soeben durch die Scheibe geworfen haben, verschwinden gerade hinter dem Häuserblock. 6 Frage Ist der in der Helvti-Bar abgeschlossene Kaufvertrag (Verpflichtungsgeschäft) gültig zustande gekommen? Frage Gehen wir - unabhängig von Ihrer Beantwortung von Frage - davon aus, dass der Kaufvertrag gültig zustande gekommen ist: Muss Veronika den Kaufpreis nun bezahlen, obwohl das Auto, welches sie nun übernehmen soll, abgebrannt ist? - Wenn, warum? Wenn, warum nicht? Lösung zu Frage : Ist der Kaufvertrag gültig zustande gekommen? Begründung: Seite 6/
Lösung zu Frage : Muss der Kaufpreis bezahlt werden? Begründung: Seite 7/
Aufgabe B Einführung Nach dem Desaster mit dem ausgebrannten Fahrzeug versuchen es die beiden nochmals: Veronika verkauft Katharina mit Kaufvertrag vom 3. Juli 007 ihr Rustico-Ferienhäuschen im Tessin für CHF 50'000.00. Für die Übernahme des Grundstückes durch Katharina bzw. deren Eintrag ins Grundbuch ist im Kaufvertrag der. August 007 vereinbart. Am. August 007 brennt das Dach des Rusticos zufolge einer von spielenden Kindern falsch abgefeuerten. August-Rakete teilweise ab. Am. August 007 wird Katharina als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Am 3. August 007 begibt sie sich zum Rustico und entdeckt den am Dach entstandenen Brandschaden. 6 Frage Welche Formvorschrift haben die beiden für den am 3. Juli 007 abgeschlossenen Kaufvertrag beachtet, wenn sie es - wovon auszugehen ist - "richtig" gemacht haben? Frage Nehmen wir an, der Kaufvertrag sei gültig zustande gekommen: Muss die Katharina der Veronika nun den vollen Kaufpreis bezahlen oder besteht die Möglichkeit, für das teilweise abgebrannte Dach einen Abzug zu machen bzw. vom allenfalls schon bezahlten Kaufpreis wieder einen Teil zurückzufordern? - Wenn, warum? Wenn, warum nicht? Frage 3 Katharina geht - unabhängig von Ihrer Beantwortung der Frage 3 - davon aus, dass sie einen Abzug vom Kaufpreis machen bzw. etwas davon zurückfordern will. Seit dem Abschluss des Kaufvertrages Ende Juli 007 hatte sie keinerlei Kontakt mehr mit Veronika, welche daher noch nichts vom Schaden weiss. Es ist Dezember, als Katharina ihre Forderung gegenüber Veronika entsprechend begründet anmeldet. Veronika kommt zu Ihnen und fragt, ob sie Katharina nun etwas zurückzahlen muss. - Was antworten Sie ihr? Und warum? Lösung zu Frage : Seite 8/
Lösung zu Frage : Lösung zu Frage 3: Seite 9/
Aufgabe B3 Einführung Katharina lässt das abgebrannte Dach vom örtlichen Zimmermann und Dachdecker, der ZIDAG, reparieren. Im Winter bricht das Dach dann aber bereits unter normaler Schneelast ein, weil die ZIDAG die Regeln der Baukunst verletzt hat. Katharina will die ZIDAG dafür verantwortlich machen. 3 Frage Was für ein Vertragsverhältnis besteht zwischen Katharina und der ZIDAG? Frage Wann bzw. innert welcher Frist muss Katharina den Schaden gegenüber der ZIDAG rügen? Frage 3 Innert welcher Frist verjähren Katharinas Forderungen gegen den die ZIDAG? Lösung zu Frage : Lösung zu Frage : Lösung zu Frage 3: Seite 0/
C) MIETVERTRAG 7 Punkte Aufgabe C Sie sind Verwalter/In eines Mehrfamilienhauses. Unmittelbar nach der Übergabe der Wohnung meldet Ihnen der neue Mieter Münggeli, dass in seinem Kellerabteil die Glühbirne durchgebrannt sei. Er bittet Sie, um Ersatz besorgt zu sein. Wie ist die Rechtslage? Muss Herr Münggeli die Birne selber ersetzen? Entscheid: Erklärung: Aufgabe C Sie haben der Mieterin Optima GmbH - nach unbenutztem Ablauf einer zuvor angesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist - wegen Zahlungsverzug ausserordentlich auf das Ende des nächsten Monats gekündigt. Die Kündigung ist in jeder Hinsicht gültig, was die Optima GmbH auch gar nicht bestreitet. Die Optima GmbH hat nun aber zwei Wochen nach Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde ein Erstreckungsbegehren über mindestens Jahre anhängig gemacht. - Damit sind Sie nicht einverstanden. Könnte es sein, dass das Erstreckungsbegehren der Optima GmbH gutgeheissen wird? Entscheid: Begründung: Seite /
Aufgabe C3 Es gibt (echt) befristete und unbefristete Mietverhältnisse. (Weiter gibt es die Kombination daraus - nämlich unbefristete mit einer Mindestvertragsdauer, auch unecht befristete genannt, welche bei dieser Frage aber ausser Acht gelassen werden.) 3 Machen Sie zu diesem Unterschied (echt) befristete und unbefristete Mietverhältnisse die folgenden Angaben: Wie unterscheiden sie sich mit Bezug auf einseitige Mietvertragsänderungen? Wie unterscheiden sie sich mit Bezug auf die Beendigung? Wie unterscheiden sie sich mit Bezug auf ein allfälliges Erstreckungsbegehren des Mieters? Unterschied Mietvertragsänderungen: Unterschied Beendigung: Unterschied Erstreckungsbegehren: Seite /