Vorlage 61/ 33/2016 X öffentlich nicht öffentlich Beschlussvorlage Betrifft: ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF - Ein Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt. Anpassung und Konkretisierung der Quotierungsregelung" Beschlussdarstellung: AWM Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung nimmt die Anpassung und Konkretisierung der Quotierungsregelung (Anlage) zur Kenntnis und empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Zuständigkeit gem. 20 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. AWTL Der Ausschuss für Wirtschaftsförderung, Tourismus und Liegenschaften nimmt die Anpassung und Konkretisierung der Quotierungsregelung (Anlage) zur Kenntnis und empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Vorberatung gem. 19 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt die Anpassung und Konkretisierung der Quotierungsregelung (Anlage) zur Kenntnis und empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Zuständigkeit gem. 14 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. HFA Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt im Rahmen seiner Vorberatung gem. 5 Abs. 3 der Zuständigkeitsordnung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. Rat Der Rat der Stadt nimmt die Anpassung und Konkretisierung der Quotierungsregelung (Anlage) zustimmend zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung mit der entsprechenden Umsetzung und Anwendung. RSD Vorlage Seite 1 von 6
Vorlage 61/ 33/2016 Begründung: 1. Anlass Der Rat der Stadt Düsseldorf hat am 06.06.2013 das Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt (HKW) in Verbindung mit einem Ergänzungsantrag der Fraktionen von CDU, FDP und Bündnis 90/Die Grünen beschlossen. Die zentrale Maßnahme im Wohnungsneubau ist die Festlegung von Anteilen preiswerter und bezahlbarer Wohnungen in Neubaugebieten (im Folgenden Quotierungsregelung genannt). Die Quotierungsregelung betrifft Wohnbauvorhaben, für die Planungsrecht durch Bebauungspläne mit städtebaulichem Vertrag geschaffen wird. Die Quotierungsregelung wird kontinuierlich aufgrund der in der Praxis gemachten Erfahrungen überprüft. Mit dieser Vorlage liegen nun der dritte Erfahrungsbericht und eine Beschlussempfehlung zur Anpassung und Konkretisierung der Quotierungsregelung vor. Insgesamt wird deutlich, dass der Wohnungsmarkt in Düsseldorf die Einführung der Quotierungsregelung gut aufgenommen hat und die Stadt Düsseldorf dem Ziel, ein ausgewogenes Wohnraumangebot in allen Preissegmenten bereitzustellen, einen deutlichen Schritt näher gekommen ist. Gemeinsam mit allen Beteiligten und aufgrund der im laufenden Planungsgeschäft gemachten Erfahrungen wurden Regeln zur Anwendung erarbeitet und Möglichkeiten zur rechtlichen Umsetzung und Sicherung entwickelt. Die Erfahrung zeigt, dass die Akzeptanz der Quotierungsregelung bei den Vorhabenträgern und somit eine konsequente Umsetzung der Maßnahme im Wesentlichen davon abhängt, dass Klarheit und einheitliche Regelungen für alle Beteiligten herrschen. Einige beschlossene Regelungen zum HKW führten jedoch zu Unklarheiten bei der Anwendung der Quotierungsregelung. Die unklare Formulierung zur preisgedämpften Nettokaltmiete konnte bislang nicht geklärt werden. Eine Abschwächung der anfänglichen Erfolge und der Verfestigung der Regelung ergab sich zudem nach der Kommunalwahl 2014. Die divergierenden Positionen führten zu Unsicherheit bei den Investoren und zur Verzögerung von Vorhaben. RSD Vorlage Seit dem Beschluss des HKW vor fast drei Jahren haben sich wesentliche Rahmenbedingungen geändert (verstärktes Bevölkerungswachstum für die nächsten Jahre prognostiziert, zunehmend Auslaufen der Bindungen im öffentlich geförderten Seite 2 von 6
Vorlage 61/ 33/2016 Wohnungsbau, verbesserte Förderbedingungen in NRW), so dass eine Anpassung der Quotierungsregelung sinnvoll ist. Zudem zeigt sich, dass die Quotierungsregelung bei bestimmten Vorhabentypen aufgrund förderrechtlicher und baulicher Vorgaben nicht anwendbar ist oder zu starken Behinderungen des jeweiligen Wohnungsbauvorhabens führt. Hier muss mit Regelungsergänzungen reagiert werden, um Transparenz und Gleichbehandlung zu gewährleisten. 2. Kernpunkte Folgende Anpassungen und Konkretisierungen der Quotierungsregelung werden empfohlen. Nähere Erläuterungen dazu finden sich in der Anlage. Quotierung und preisgedämpfte Nettokaltmiete: Insgesamt 40% der geplanten Wohneinheiten müssen im öffentlich geförderten und preisgedämpften Segment realisiert werden, davon mind. 20% bis zu 30% öffentlich geförderter Wohnungsbau* und mind. 10% bis zu 20% preisgedämpfter Wohnungsbau (die Summe muss 40% ergeben). Innerhalb dieser Vorgaben können die Investoren ohne Angabe von Gründen bis zu Erstellung des städtebaulichen Vertrags wählen. * umfasst Wohnraum nach den Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes NRW Abweichungen sind im Einzelfall nach politischer Beschlussfassung möglich. Das HKW wird zukünftig keine Abweichungsoptionen vorgeben. Die preisgedämpfte Nettokaltmiete wird auf 9,60 /m² (Basiswert 2016) festgelegt. Dieser einheitliche Startwert wird zukünftig auf Grundlage des Baupreisindex in regelmäßigen Abständen neu ermittelt. RSD Vorlage Seite 3 von 6
Vorlage 61/ 33/2016 Besondere Vorhabentypen: Umnutzung bestehender Nichtwohngebäude Verzicht auf einen Anteil an öffentlich gefördertem Wohnungsbau Forderung von 20% der Wohneinheiten im preisgedämpften Wohnungsbau Wohnhochhäuser Öffentlich geförderter Wohnungsbau nicht möglich Forderung von 20% der Wohneinheiten im preisgedämpften Wohnungsbau Gemeinschaftliche Wohnformen (Wohnprojekte / Baugruppen) Öffentlich geförderte Wohneinheiten im Wohnprojekt / in der Baugruppe zählen als öffentlich geförderte Wohneinheiten. Die übrigen im Wohnprojekt / durch die Baugruppe realisierten Wohneinheiten werden als preisgedämpfter Wohnungsbau angerechnet, unabhängig von der tatsächlichen Miethöhe. Voraussetzung: Kriterien der Stadt Düsseldorf sind erfüllt, die Prüfung erfolgt durch das Amt für Wohnungswesen / die Agentur für Baugemeinschaften und Wohngruppen. Mikrowohnen/Apartments (ohne Ausrichtung auf spezielle Zielgruppen wie Seniorinnen, Senioren oder Studierende) Apartment-Anlagen als ein Bestandteil eines größeren Wohnbauvorhabens: Anwenden der Quotierungsregelung der Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen muss im übrigen Plangebiet realisiert werden Preisgedämpfte Wohneinheiten in Apartment-Anlagen werden im Verhältnis 3:1 gerechnet Apartment-Anlagen als einziges Wohnbauvorhaben im Bebauungsplan-Gebiet: öffentlich geförderter Wohnungsbau nicht möglich Forderung von 40% preisgedämpften Wohnungsbau Preisgedämpfte Mieten für Apartments Nettokaltmiete maximal 9,60 /m² Brutto-Warmmiete maximal 12,60 /m² Gesamtmiete (inkl. Heizung, Strom, Internet, ggf. Möblierung etc.) maximal 14,10 /m² RSD Vorlage Seite 4 von 6
Vorlage 61/ 33/2016 3. Weiteres Vorgehen Nach Beschlussfassung dieser Vorlage wird die Maßnahme 6.1.1 des Handlungskonzeptes für den Wohnungsmarkt entsprechend angepasst und online sowie in Form eines Flyers zur Verfügung gestellt. Die bisherige Erfahrung zeigt, dass neben der Anpassung der preisgedämpften Nettokaltmiete auch ein Nachbesserungsbedarf bei dem Verkaufspreis für preisgedämpfte Wohnungen im Eigentumssegment besteht (bislang 2.500 /m² inkl. Tiefgaragen-Stellplatz). Eine entsprechende gutachterliche Prüfung findet derzeit statt. Das Ergebnis wird in die politischen Gremien eingebracht. Die Umsetzung der Quotierungsregelung soll alle drei Jahre evaluiert, mit den Zielwerten abgeglichen und die Regelungen gegebenenfalls angepasst werden. Zudem soll einmal jährlich darüber berichtet werden, für welche Quotenanteile sich die Vorhabenträger jeweils entschieden haben. Der erste Bericht wird frühestens ein Jahr nach Beschluss dieser Vorlage erfolgen. RSD Vorlage Seite 5 von 6
Beratungsfolge: Gremium Sitzungsdatum Ergebnis Ausschuss für Planung und 13.04.2016 -/-² Stadtentwicklung Ausschuss für Wirtschaftsförderung, 05.04.2016 -/-² Tourismus und Liegenschaften Ausschuss für Wohnungswesen und 04.04.2016 -/-² Modernisierung Haupt- und Finanzausschuss 18.04.2016 -/-² Rat 28.04.2016 -/-² Vorlage 61/ 33/2016 1) Die Sitzung wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht geplant. 2) Das Beratungsergebnis wurde zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Vorlage noch nicht erf asst. Anlagen: x beigefügt nicht vorhanden Nr. Anlage 1 Anlage ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF Alternative: keine Amt / Institut: Stadtplanungsamt Dezernentin / Dezernent: Beigeordneter Dr. Keller RSD Vorlage Seite 6 von 6