Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ostprignitz-Ruppin Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 29 Landkreis Ostprignitz - Ruppin
Impressum Herausgeber: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ostprignitz-Ruppin beim Kataster- und Vermessungsamt Perleberger Straße 21 16866 Kyritz Telefon: 33971/ 62492 Telefax: 33971/ 7147 e-mail: gutachter@o-p-r.de Internet: www.gutachterausschuesse-bb.de/opr/index.htm Bezug: Gebühr: Titelfoto: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Ostprignitz-Ruppin beim Kataster- und Vermessungsamt Perleberger Straße 21 16866 Kyritz nach Gutachterausschuss-Gebührenordnung Marktplatz Kyritz Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichtes ist nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit Quellenangabe gestattet.
Gliederung des Grundstücksmarktberichtes 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze...3 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes...5 3. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen...6 4. Übersicht über die Umsätze...13 4.1 Vertragsvorgänge...13 4.2 Geldumsatz...15 4.3 Flächenumsatz...16 5. Bauland...18 5.1 Allgemeines...18 5.2 Individueller Wohnungsbau...19 5.2.1 Preisniveau...2 5.2.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen...2 5.3 Geschosswohnungsbau...21 5.3.1 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen...21 5.4 Gewerbliche Bauflächen...22 5.4.1 Preisniveau...22 5.4.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihe 23 5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland...23 5.6 Sonstiges Bauland...23 5.7 Erbbaurechte...24 6. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke...24 6.1 Allgemeines...24 6.2 Landwirtschaftliche Flächen...26 6.2.1 Preisniveau...26 6.2.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen...27 6.3 Forstwirtschaftliche Flächen...28 7. Sonstige unbebaute Grundstücke...29 8. Bebaute Grundstücke...31 8.1 Allgemeines...31 8.2 Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser...33 8.2.1 Preisniveau...34 8.2.2 Preisentwicklung 35 8.3 Reihenhäuser/Doppelhaushälften...36 8.3.1 Preisniveau...36 8.3.2 Preisentwicklung...38 8.4 Wohnungseigentum...38 8.4.1 Preisniveau...39 8.5 Teileigentum...4 8.6 Mehrfamilienhäuser...4 8.6.1 Preisniveau...41 8.6.2 Liegenschaftszinssätze / Rohertragsfaktoren...41 8.7 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser...41 8.7.1 Preisniveau...42 8.7.2 Liegenschaftszinssätze / Rohertragsfaktoren...42 8.8 Gewerbe- und Industrieobjekte...43 8.9 Sonstige bebaute Objekte...43 9. Bodenrichtwerte...44 9.1 Gesetzlicher Auftrag...44 9.2 Bodenrichtwerte für Bauland (Beispiele, Übersichten)...45 9.3 Besondere Bodenrichtwerte...45 9.4 Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Grundstücke.. 48 1. Nutzungsentgelte / Mieten / Pachten...49 1.1 Nutzungsentgelte...49 1.2 Mieten...49 1.3 Pachten...49 11. Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses...49
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht Ostprignitz-Ruppin 29 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze Für den Grundstücksmarktbericht 29 konnten 1932 Kauffälle ausgewertet werden, das sind 43 Kauffälle mehr als im Vorjahr. Der damit verbundene Umsatz beläuft sich auf insgesamt 82,1 Mio. EUR, was einen Rückgang von 1,4 Mio. EUR gegenüber dem Jahr 28 bedeutet. Der Flächenumsatz hat sich ebenfalls verringert und zwar um 1.313 ha. Die nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklung der Umsätze im Grundstücksverkehr des Landkreises Ostprignitz-Ruppin der Jahre 21 bis 29. Umsatzentwicklung 12. 1. 1931 1696 166 182 1889 1932 2 8. 6. 4.43 1154 1181 5.246 1311 6.28 6.994 4.351 5.895 5.39 6.254 4.941 1 4. 2. 644 691 61 747 794 717 878 835 821 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Flächenumsatz in ha Geldumsatz in 1 T Anzahl der Kauffälle Entwicklung des Umsatzes in den Teilmärkten - Vergleich zum Vorjahr: 6 ub bb ei lf gf sf 4 2 Prozent -2-4 -6 Anzahl der Kauffälle Geldumsatz Flächenumsatz
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 29 Unbebaute Wohnbaugrundstücke Die Anzahl aller Kauffälle beim individuellen Wohnungsbau, einem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke, ist zwar im Vergleich zum Vorjahr wieder leicht angestiegen, Geldund Flächenumsatz haben sich jedoch verringert. Der mittlere Preis für selbständige Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist von 3, EUR/m² auf 29, EUR/m² zurückgegangen. Der Preis in den Städten des Landkreises (einschließlich Sanierungsgebiete) ist allerdings im Durchschnitt um fast 3, EUR/m² angestiegen. Bebaute Grundstücke Obwohl die Anzahl der Vertragsabschlüsse zurückgegangen und der Flächenumsatz gesunken ist, hat sich der Geldumsatz leicht erhöht. Mit einem Anteil von 44 % wurden deutlich mehr Ein- und Zweifamilienhäuser als andere Gebäude veräußert. Der mittlere Gesamtkaufpreis bei den Einfamilienhäusern hat sich gegenüber dem Vorjahr um fast 1., EUR erhöht. Der durchschnittliche Wohnflächenpreis ist von 831, EUR/m² Wohnfläche auf 843, EUR/m² Wohnfläche angestiegen. Bei den Reihenhäusern und Doppelhaushälften, die mit einem Anteil von 2 % am zweithäufigsten nachgefragt wurden, ist die Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr noch deutlicher. Mit 857, EUR/m² Wohnfläche ist der mittlere Wohnflächenpreis bei den Reihenhäusern und Doppelhaushälften sogar noch höher als bei Verkäufen von Einfamilienhäusern. Der mittlere Gesamtkaufpreis in diesem Teilmarkt beträgt 87.9, EUR gegenüber dem Vorjahr mit 64.5, EUR. Eigentumswohnungen In diesem Teilmarkt war wieder ein Rückgang der Umsätze gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Von den 43 registrierten Verkäufen für Wohnungseigentum waren 27 Eigentumswohnungen in der Kreisstadt Neuruppin belegen. Hier wurden auch im Durchschnitt aller Kauffälle die höchsten Wohnflächenpreise (1.95, EUR/m²) gezahlt. Insgesamt ist der mittlere Preis pro qm Wohnfläche bei den Erstverkäufen von Wohnungseigentum gesunken. Bei den Weiterveräußerungen ist eine minimale Steigerung des mittleren Wohnflächenpreises erkennbar. Gewerbe und Landwirtschaft Der mittlere Preis für selbständige Gewerbegrundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen. Es konnten nur 14 Kauffälle (28 = 25) ausgewertet werden. In den überregionalen Gewerbegebieten liegt der mittlere Preis bei 8,15 EUR/m², bei einer Preisspanne von 5, EUR/m² bis 15, EUR/m². In den Stadtlagen wurden für Gewerbeflächen deutlich höhere Preise gezahlt. Im Jahr 29 wurden im Landkreis 4.624 ha land- und forstwirtschaftliche Flächen umgesetzt. Das sind fast 2 % weniger als im Vorjahr, obwohl 79 Kauffälle mehr registriert wurden. Der Geldumsatz insgesamt ist ebenfalls leicht zurückgegangen. Bei den Preisen pro Hektar land- bzw. forstwirtschaftlicher Nutzfläche ist jedoch wieder eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr erkennbar.
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 29 Durchschnittspreise land- und forstwirtschaftlicher Flächen in EUR pro Hektar: 26 27 28 29 1.9 2.5 3.87 3.612 Bevölkerungsentwicklung im Landkreis Ostprignitz-Ruppin 115 Einwohnerzahl 11 15 113.797 112.115 111.59 11.353 19.227 18.337 17.468 16.49 15.311 14.344 1 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Nach wie vor ist im Landkreis Ostprignitz-Ruppin ein Wanderungsverlust festzustellen. Ausgehend von der oben aufgeführten Grafik muss auch in den nächsten Jahren mit einem weiteren Bevölkerungsrückgang gerechnet werden. Im äußeren Entwicklungsraum des Landes Brandenburg gehört der Landkreis mit einer Gesamtfläche von 2.59 Quadratkilometern, neben den Landkreisen Uckermark und Potsdam-Mittelmark, zu den flächenmäßig größten Landkreisen des Landes Brandenburg. Flächennutzung - Anteil in % 2,8,2,6,3 33,7 3,3 3,2 55,9 Gebäude- u. Gebäudefreifläche Betriebsfläche Erholungsfläche Verkehrsfläche Landwirtschaftsfläche Holzung Wasser Sonstiges
Auszug aus dem Grundstückmarktbericht 29 4. Übersicht über die Umsätze 4.1 Vertragsvorgänge Im Berichtsjahr 29 sind beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte 1.932 Verträge registriert und ausgewertet worden. Das sind 2,1 % mehr als im Vorjahr. 3 2832 Anzahl der Kaufverträge 25 2389 2259 2278 2 15 249 1446 1154 1181 1311 1931 1696 166 182 1889 1932 1 5 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Entwicklung des Kauffallverhaltens 25 bis 29 in den Teilmärkten 9 Anzahl der Erwerbsvorgänge 839 8 76 7 646 6 5 4 3 489 545 547 427 396 381 266 251 568 552 254 334 51 289 288 282 31 2 1 25 26 27 28 29 bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sonstige Grundstücke
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 29 4.2 Geldumsatz Der Geldumsatz im Berichtszeitraum (29) betrug für alle Verkaufsfälle im Grundstücksverkehr des Landkreises Ostprignitz-Ruppin 82,1 Mio. EUR. Damit ist im Vergleich zum Vorjahr wieder ein leichter Rückgang (- 2,3 %) zu verzeichnen. Entwicklung des Geldumsatzes Mio. EUR 1 8 6 4 79,1 64,4 69,1 6,1 74,7 79,4 71,7 87,8 83,5 82,1 2 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die Verteilung des Geldumsatzes in den einzelnen Teilmärkten. Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr 2 1,8 1 Mio EUR -,1-1 -,7-1,3-1,1-2 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Eigentumswohnungen Land-u. forstw.fläche sonstige Flächen
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 29 4.3 Flächenumsatz Im Jahr 29 wurden insgesamt 4.941 ha Grundstücksfläche verkauft. Das sind 1.313 ha weniger als im Vorjahr. Entwicklung des Flächenumsatzes Hektar 8. 6. 4. 2.549 4.43 5.246 6.28 6.994 4.351 5.895 5.39 6.254 4.941 2. 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Analyse des Flächenumsatzes nach Grundstücksqualitäten Grundstücksart [Flächenumsatz in 1. m²] Veränderung [Anteil in %] zum Vorjahr 27 28 29 27 28 29 unbebaute Grundstücke 442 1.521 674-55,7 %,8 2,4 1,4 bebaute Grundstücke 2.36 2.327 1.99-18,5 % 4,4 3,7 3,8 Land- u. Forstflächen 49.974 57.657 46.237-19,8 % 92,7 92,2 93,6 Gemeinbedarfsflächen 121 95 133 + 38,9 %,2,2,3 sonstige Flächen 1.4 94 462-5,8 % 1,9 1,5,9 Analyse des Flächenumsatzes in den Regionen des Landkreises Amt/Stadt/Gemeinde 25 26 27 28 29 [Flächenumsatz in 1. m²] Veränderung zum Vorjahr Stadt Neuruppin 2.452 7.724 2.336 4.744 8.971 + 89,1 % Gemeinde Fehrbellin 5.551 6.1 5.837 7.74 5.292-25,2 % Gemeinde Heiligengrabe 2.694 8.598 6.292 8.944 2.64-7,5 % Stadt Kyritz 2.894 7.5 2.518 2.829 4.21 + 48,8 % Amt Lindow 1.172 2.584 4.89 2.144 2.17 + 1,2 % Amt Neustadt/Dosse 8.457 6.686 6.35 5.252 5.272 +,4 % Stadt Rheinsberg 2.166 2.93 7.961 6.84 5.271-13,4 % Amt Temnitz 4.925 7.3 6.149 4.77 7.833 + 66,4 % Stadt Wittstock 5.87 6.18 8.4 1.495 4.23-59,7 % Gemeinde Wusterhausen 7.33 4.32 3.528 1.268 3.527-65,7 %