5. Textliche Inhalte des Bebauungsplanes Aufgrund der 9 und 10 des Baugesetzbuchs (BauGB) vom 24. Juni 2004 in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Einigungsvertrag vom 31. August 1990 (BGBl. II S. 889, 1124) und Art. 3 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466), und der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58) sowie aufgrund des 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit 81 Abs. 1 und 9 der Brandenburgischen Bauordnung vom 16. Juli 2003 in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. Juli 2003 (GVBl. Bbg I S. 210), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 28. Juni 2006 (GVBl. Bbg I S. 74), und der Satzung zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung des Baumbestandes der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf (Baumschutzsatzung) vom 10. November 2005, zuletzt geändert am 24. April 2006, hat die Gemeindevertretung der Gemeinde Petershagen/Eggersdorf in ihrer Sitzung am 24. April 2007 den Bebauungsplan Neckarstraße/Wilhelm-Busch-Straße, OT Petershagen, als Satzung beschlossen. 5.1 Textliche Festsetzungen 1 - Art der baulichen Nutzung Abs. 1: In den reinen Wohngebieten sind allgemein zulässig: Wohngebäude. Hierzu gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. Abs. 2: Ausnahmsweise können in den reinen Wohngebieten zugelassen werden: Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 2 - Maß der baulichen Nutzung Abs. 1: Die Zahl der Vollgeschosse wird für alle reinen Wohngebiete mit zwei als Höchstmaß festgesetzt. Begründung Bek 07-04.sxw 79
Abs. 2: Für Garagen, überdachte Stellplätze und Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO werden die Firsthöhe mit 3,50 m und die Oberkante mit 3,00 m als Höchstmaße festgesetzt. Der untere Bezugspunkt für die Ermittlung der festgesetzten Firsthöhe und Oberkante ist 55,00 m ü.nhn. Abs. 3: Auf den Baugrundstücken darf nach 19 Abs. 4 BauNVO die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, in den Baugebieten WR 1 und WR 5 bis zu 25 vom Hundert, in den Baugebieten WR 2, WR 3 und WR 6 bis zu 35 vom Hundert und im Baugebiet WR 4 bis zu 50 vom Hundert überschritten werden. 3 - Bauweise In der offenen Bauweise sind in den Baugebieten WR 2, WR 3, WR 5 und WR 6 nur Einzelhäuser, in den Baugebieten WR 1 und WR 4 nur Hausgruppen zulässig. 4 - Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen Abs. 1: Auf den Baugrundstücken darf der Bereich von der Grundstücksgrenze entlang öffentlicher Verkehrsflächen bis zur vorderen Baugrenze (und ihren seitlichen Verlängerungen) nicht mit Garagen und überdachten Stellplätzen sowie Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO überbaut werden. Dies gilt nicht für Einfriedungen, Wege und Zufahrten, offene Stellplätze, Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO bis zu einer Höhe von 1,00 m sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird. Abs. 2: Auf den Baugrundstücken müssen Garagen und überdachte Stellplätze sowie Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO zu einer seitlichen Grundstücksgrenze einen Abstand von mindestens 3 m einhalten; an die andere seitliche Grundstücksgrenze dürfen Garagen und überdachte Stellplätze sowie Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO herangebaut werden. Einfriedungen, Wege und Zufahrten, offene Stellplätze, Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO bis zu einer Höhe von 1,00 m sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, dürfen an beide seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden. Abs. 3: Garagen und überdachte Stellplätze sind - von den öffentlichen Verkehrsflächen aus gesehen - nur in dem Bereich zwischen der vorderen Baugrenze (und ihren seitlichen Verlängerungen) und bis zu 5 m hinter der hinteren Baugrenze (und ihren seitlichen Verlängerungen) zulässig. 80 Begründung Bek 07-04.sxw
5 - Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die im Bebauungsplan festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechte dienen dem Anschluß der Flurstücke 1370, 1371, 1372 und 1373 sowie 1392, 1393, 1394 und 1395 an die öffentlichen Verkehrsflächen der Wilhelm-Busch-Straße und damit der Erfüllung der Anforderungen gemäß 4 Abs. 1 Nr. 2 BbgBO. 6 - Befestigung der Wege, Zufahrten und Stellplätze In den Baugebieten ist die Befestigung der Wege, Zufahrten und Stellplätze nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguß, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. 7 - Gestaltung der baulichen Anlagen Abs. 1: Für Hauptanlagen sind alle geneigten Dachformen und Flachdächer zulässig. Die Dachneigung geneigter Dachformen darf bei Hauptanlagen bis zu 50 betragen. Flachdächer sind bei Hauptanlagen nur zulässig, wenn zwei Vollgeschosse errichtet werden. Abs. 2: Bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO sind geneigte Dächer mit einer Neigung bis zu 30 und Flachdächer zulässig. Abs. 3: Bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO sind geneigte Dächer mit einer Neigung bis zu 50 zulässig, wenn auf diesen Dächern Anlagen zur Nutzung von Solarenergie errichtet werden oder wenn solche Anlagen als Dacheindeckung verwendet werden. 8 - Einfriedungen Abs. 1: Entlang der Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen sind blickdichte bauliche Einfriedungen unzulässig; ausgenommen sind Sockel bis zu einer Höhe von maximal 0,30 m. Die Höhe der Einfriedungen darf 1,50 m nicht übersteigen. Türen und Tore der Zugänge und Zufahrten müssen eine Bodenfreiheit von mindestens 0,10 m Höhe aufweisen. Abs. 2: Entlang der seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen, die nicht an öffentlichen Verkehrsflächen liegen, sind blickdichte bauliche Einfriedungen und Sockel unzulässig. Die Höhe baulicher Einfriedungen darf 1,50 m, die Höhe von Hecken als Einfriedungen 2,00 m nicht übersteigen. Bauliche Einfriedungen müssen eine Bodenfreiheit von mindestens 0,10 m Höhe aufweisen. Begründung Bek 07-04.sxw 81
9 - Anpflanzung von Bäumen auf den Baugrundstücken Auf den Baugrundstücken in den reinen Wohngebieten WR 2, WR 3, WR 5 und WR 6 ist je angefangene 500 m² Baugrundstücksfläche ein Laub- oder Obstbaum mit einem Stammumfang von mindestens 12 cm, gemessen in 1 m Höhe, zu pflanzen. Es sind Baumarten bzw. -sorten der Pflanzliste V zu verwenden, Obstbäume sind nur als Hochstämme zulässig. Zwischen den Bäumen ist ein Pflanzabstand von mindestens 6 m einzuhalten. 10 - Anpflanzung von Bäumen im Bereich öffentlicher Verkehrsflächen Entlang der Fahrbahnen der Wilhelm-Busch-Straße sind nicht betret- und befahrbaren Vegetationsflächen anzulegen. Auf den Vegetationsflächen sind neun standortgerechte Bäume mit einem Abstand von mindestens 15 m gemäß der Pflanzlisten I bis IV zu pflanzen. Die Bäume sind mit einer Mindestgröße des Stammumfangs von STU 14-16, dreimal verpflanzt, zu pflanzen. Die Querung der Vegetationsflächen durch eine Zufahrt je Baugrundstück mit einer maximalen Breite von 3 m und einem Zugang je Baugrundstück mit einer maximalen Breite von 1,20 m ist zulässig. 11 - Anpflanzung von Gehölzen auf Grünflächen Innerhalb der Öffentlichen Grünflächen sind bei der Pflanzung von Bäumen und Sträuchern nur standortgerechte Arten der Pflanzlisten I-III zu verwenden. 12 - Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft Typ 1 - Feldgehölz Abs. 1: Im Bereich der Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft Typ 1 Feldgehölz ist ein Feldgehölz mit naturnaher Kraut-, Strauch- und Baumschicht anzupflanzen und zu entwickeln. Bauliche Anlagen und sonstige Versiegelungen sind zu entfernen. Abs. 2: Bei der Pflanzung von Bäumen und Sträuchern ist zu den Wasserflächen ein Abstand von mindestens 5 m einzuhalten und der Anschluß zur Wilhelm-Busch- Straße (Fläche ABCDA) freizuhalten. Nicht mit Bäumen oder Sträuchern bepflanzte Flächen sind als Krautsäume oder extensive Wiese anzulegen. 13 - Pflanzlisten Die nachfolgenden Pflanzlisten sind Gegenstand der textlichen Festsetzungen dieses Bebauungsplans: 82 Begründung Bek 07-04.sxw
Pflanzliste I: Nasse Standorte Schwarz-Erle Alnus glutinosa Moor-Birke Betula pubescens Gemeine Esche Fraxinus excelsior Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus Silber-Weide Salix alba Bruch-Weide Salix fragilis Lorbeer-Weide Salix pentandra Hohe Weide Salix x rubens Flatter-Ulme Ulmus laevis Sträucher: Faulbaum Frangula alnus Schwarze Johannisbeere Ribes nigrum Brombeere Rubus fruticosus agg. Ohr-Weide Salix aurita Grau-Weide Salix cinerea Korb-Weide Salix viminalis Gemeiner Schneeball Viburnum opulus Pflanzliste II: Feuchte bis frische Standorte Sand-Birke Betula pendula Moor-Birke Betula pubescens Hainbuche Carpinus betulus Zweigriffliger Weißdorn Crataegus oxyacantha bzw. C. laevigata Gemeine Esche Fraxinus excelsior Wild-Apfel Malus sylvestris agg. Gemeine Kiefer Pinus sylvestris Zitter-Pappel Populus tremula Wild-Kirsche Prunus avium Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus Stiel-Eiche Quercus robur Silber-Weide Salix alba Bruch-Weide Salix fragilis Hohe Weide Salix x rubens Eberesche Sorbus aucuparia Elsbeere Sorbus torminalis Winter-Linde Tilia cordata Berg-Ulme Ulmus glabra Flatter-Ulme Ulmus laevis Feld-Ulme Ulmus minor Bastard-Ulme Ulmus x hollandica Begründung Bek 07-04.sxw 83
Sträucher: Roter Hartriegel Haselnuss Weißdorn Pfaffenhütchen Faulbaum Schlehe Kreuzdorn Rote Johannisbeere Hunds-Rose Hecken-Rose Filz-Rose Sal-Weide Korb-Weide Schwarzer Holunder Gemeiner Schneeball Pflanzliste III: Trockene Standorte Sand-Birke Zweigriffliger Weißdorn Gemeine Kiefer Zitter-Pappel Trauben-Eiche Stiel-Eiche Eberesche Sträucher: Roter Hartriegel Weißdorn Schlehe Kreuzdorn Hunds-Rose Hecken-Rose Wein-Rose Filz-Rose Sal-Weide Besenginster Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna und Crataegus-Hybriden Euonymus europaea Frangula alnus Prunus spinosa Rhamnus catharticus Ribes rubrum Rosa canina agg. Rosa corymbifera agg. Rosa tomentosa agg. Salix caprea Salix viminalis Sambucus nigra Viburnum opulus Betula pendula Crataegus oxyacantha bzw. C. laevigata Pinus sylvestris Populus tremula Quercus petraea Quercus robur Sorbus aucuparia Cornus sanguinea Crataegus monogyna und Crataegus-Hybriden Prunus spinosa Rhamnus catharticus Rosa canina agg. Rosa corymbifera agg. Rosa rubiginosa agg. Rosa tomentosa agg. Salix caprea Sarothamnus scoparius Pflanzliste IV: Weitere Arten für Verkehrsflächen Feld-Ahorn Acer campestre Spitz-Ahorn Acer platanoides *) Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus *) Rotbuche Fagus sylvatica Sommer-Linde Tilia platyphyllos 84 Begründung Bek 07-04.sxw
Pflanzliste V: Baugrundstücke Feld-Ahorn Acer campestre Spitz-Ahorn Acer platanoides *) Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus *) Sand-Birke Betula pendula Hainbuche Carpinus betulus Rotbuche Fagus sylvatica Gemeine Esche Fraxinus excelsior Wild-Kirsche Prunus avium Gewöhnliche Traubenkirsche Prunus padus Wild-Birne Pyrus pyraster Trauben-Eiche Quercus petraea Stiel-Eiche Quercus robur Eberesche Sorbus aucuparia Elsbeere Sorbus torminalis Winter-Linde Tilia cordata Sommer-Linde Tilia platyphyllos Berg-Ulme Ulmus glabra Flatter-Ulme Ulmus laevis Feld-Ulme Ulmus minor Bastard-Ulme Ulmus x hollandica Obstgehölze: Echte Walnuss Juglans regia Kultur-Apfel-Sorten Malus domestica-kultivare Süßkirsche-Sorten Prunus avium-kultivare Sauerkirsche-Sorten Prunus cerasus-kultivare Kulturpflaume-Sorten Prunus domestica-kultivare Kultur-Birne Pyrus communis-kultivare *) Anmerkung: Die Art ist nicht in der Nähe von naturnahen Standorten anzupflanzen 5.2 Hinweise 1. Kampfmittel Dem Zentraldienst der Polizei, Kampfmittelbeseitigungsdienst, ist für das Plangebiet keine konkrete Kampfmittelbelastung bekannt. Sollten dennoch Kampfmittel gefunden werden, dürfen diese gemäß 3 Abs. 1 Nr. 1 Kampfmittelverordnung für das Land Brandenburg (KampfmV vom 23. November 1998) nicht berührt und deren Lage nicht verändert werden. Die Fundstelle ist gemäß 2 KampfmV unverzüglich der nächsten örtlichen Ordnungsbehörde oder der Polizei anzuzeigen. Begründung Bek 07-04.sxw 85
2. Altlasten Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Umweltamtes Märkisch-Oderland sind für das Plangebiet keine Altlasten- oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Sollten dennoch im Zuge von Baumaßnahmen Kontaminationen und/oder organoleptische Auffälligkeiten (Geruch, Farbe, Aussehen, Form, Konsistenz) des Bodens sowie Ablagerungen von Abfällen festgestellt werden, ist die Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde zur Festlegung der weiteren Verfahrensweise umgehend in Kenntnis zu setzen ( 31 und 37 BbgAbfG vom 6. Juni 1997). 3. Anzeige-, Erlaubnis- und Dokumentationspflichten bei der Entdeckung von Bodendenkmalen Erdarbeiten sind gemäß 2, 9 und 19 des Brandenburgischen Denkmalschutzgesetzes (BbgDSchG vom 24. Mai 2004, GVBl. I S. 215) zwei Wochen vorher der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises anzuzeigen. Die Entdeckung von Bodendenkmalen ist nach 11 BbgDSchG unverzüglich der Denkmalfachbehörde oder der unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind der Entdecker, der Verfügungsberechtigte des Grundstücks sowie der Leiter der Arbeiten, bei denen ein Bodendenkmal entdeckt worden ist. Alle Veränderungen, Maßnahmen und Teilzerstörungen an Bodendenkmalen sind gemäß 9 BbgDSchG erlaubnis- und dokumentationspflichtig. Im Gebiet des Bebauungsplans muß aufgrund der Lage mit Bodendenkmalen gerechnet werden. 4. Anzeige-/Dokumentationspflicht bei Bohrungen und Aufschlüssen Bauherren haben bei Bohrungen und Erkundigungen durch andere Aufschlüsse die Anzeige- und Dokumentationspflichten gegenüber dem Landesamt für Bergbau, Geologie und Rohstoffe gemäß dem Lagerstättengesetz vom 4. Dezember 1934 (RGBl. I, S. 1223, zuletzt geändert am 2. März 1974, BGBl. I, S. 469) zu erfüllen. 5. Wasserschutz 1. Die Errichtung oder wesentliche Veränderung von baulichen Anlagen mit einem Abstand von weniger als 5 m von der Uferlinie des Grabens, der von der Saalestraße kommend nach Osten verläuft und die Wilhelm-Busch-Straße quert (Flurstücke 1406 und 1407), bedarf gemäß 87 Abs. 1 i.v.m. 126 Abs. 1 Brandenburgisches Wassergesetz (BbgWG), in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember 2004 (GVBl. I S. 50), der wasserrechtlichen Genehmigung. Die Untere Wasserbehörde des Landkreises Märkisch- Oderland hat mit Schreiben vom 17. April 2007 die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit erklärt. 2. Die Beseitigung des Niederschlagswassers soll in den Eingriffsbereichen erfolgen, z.b. über Versickerungsmulden. Im Rahmen der Bauvorhaben sind Baugrunduntersuchungen durchzuführen, um festzustellen, ob die Untergrundverhältnisse eine vollständige Versickerung zulassen. Die Entwässerungsplanung ist der Unteren Wasserbehörde zur Prüfung vorzulegen. 86 Begründung Bek 07-04.sxw