Finanzierung von A-Z kompetent zuverlässig serviceorientiert Ihre Expertin rund um Immobilien + Finanzierung 1
Gesetz zur EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinien gültig seit 21. März 2016 Nach den neuen EU-Richtlinien ist es nicht mehr ausreichend die aktuelle Lebenssituation zu prüfen. Die Banken, bzw. der Berater ist verpflichtet zu prüfen, ob das Darlehen auch in einigen Jahren noch tragbar ist. Dies betrifft vor allem die Familienplanung, berufliche Veränderungen und den Renteneintritt. Auch eine eventuelle Zinserhöhung wird in die Bonitätsprüfung eingerechnet. Weiterhin gelten andere Richtlinien bei der Berechnung des effektiven Zinssatzes und des Vergleichszins. Diese Änderungen werden später noch erläutert. Fragebogen zur Kreditgenehmigung gemäß EU-Richtlinien Seit dem 21. März 2016 müssen Banken und Berater protokollieren, dass Sie mit dem Kunden vor dem Finanzierungsantrag über Wünsche, Risiken und die Zukunft gesprochen haben. Dieses Protokoll muss vom Kunden vor dem Finanzierungsantrag unterschrieben werden. Europäisches standardisiertes Merkblatt Dient dem Verbraucher als Merkblatt und als Vergleichsgrundlage. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zu Ihrer beabsichtigten Darlehensaufnahme. Die Erstellung erfolgt vom Kreditgeber. Es muss rechtzeitig vor Abschluss des Darlehensvertrags vom Kreditgeber oder vom Vermittler ausgehändigt werden. Das Merkblatt gehört zu den vorvertraglichen Informationen. Vorvertragliche Informationen Neben dem Europäischen standardisiertes Merkblatt ist der Vermittler verpflichtet dem Darlehensnehmer schriftlich mitzuteilen für wen er vermittelt und ob er dafür bezahlt wird. Immobiliendarlehen Das Darlehen kann für Investitionen in Immobilien verwendet werden; dazu zählen Kauf, Neubau, Umbau, Modernisierung, Sanierung oder Umschuldung. Kombinationen mit Darlehen aus öffentlichen Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) sind grundsätzlich möglich. KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Die KFW fördert u.a. den Bau, den Erwerb oder die Modernisierung von Wohn-eigentum durch zinsgünstige Darlehen. Die Beantragung erfolgt immer über die Bank, welche die Investition und deren Finanzierung begleitet. Weiterführende Informationen zu den wohnwirtschaftlichen Programmen der KFW können auch über die Internet-Homepage der KFW (www.kfw.de) abgerufen werden. Ihre Expertin rund um MainImmoTipp Annahmefrist Die Kondition dieses Angebotes kann nur dann reserviert werden, wenn die erforderlichen Unterlagen innerhalb der Annahmefrist bei der Bank eingereicht 2 werden. 3 Immobilien und Finanzierung
Art der Tilgung Verschiedene Varianten: a) Annuitätisch: Die gleichbleibende Darlehensrate setzt sich aus Zins- und Tilgungsleistung zusammen. Damit wird mit jeder Zahlung der Darlehensbetrag gesenkt, die Tilgungsbeträge steigen somit, die Zinsen werden mit zunehmender Rückzahlung geringer. b) Endfällig / Zinszahlungsdarlehen: Während der Laufzeit erfolgen nur Zinszahlungen, jedoch keine Tilgung. Das Darlehen wird zum Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt. NEU NEU: Ergänzung (beim Eff. Zins) Gemäß den EU-Richtlinien müssen seit dem 21. März 2016 alle zusätzlichen Kosten in den effektiven Jahreszins eingerechnet werden. Dies gilt vor allem auch für die Kosten der Grundpfandrechtbestellung, auch wenn sie nicht über die Bank abgerechnet werden. Die Höhe der Kosten gehen nach der Gebührenverordnung des Grundbuchamtes und werden über den Notar mit dem Kunden abgerechnet. Eine eindeutige gesetzliche Regelung gibt es hinsichtlich einzurechnenden Kosten leider nicht. Aufgrund unterschiedlicher rechtlicher Auslegung der Kreditinstitute kann es bei nahezu identischen Angeboten zu verschiedenen effektiven Zinssätzen kommen. Deshalb sollte auf jeden Fall der Vergleichszins geprüft werden. c) Tilgungsfrei: Das Darlehen wird nicht regelmäßig getilgt, sondern gemäß den Vereinbarungen über Sondertilgungen zurückgeführt. Auszahlungskurs Prozentsatz des Gesamtbetrags des Darlehens, der an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Disagio Auch Damnum oder Abgeld genannt, ist im Finanzwesen ein Abschlag vom Nennwert (Darlehenssumme), der bei der Darlehensgewährung vereinbart wird. Bereitstellungszins Der genannte Bereitstellungszins beziffert diejenigen Kosten, die nach einem festgelegten Stichtag (= Ende der bereitstellungsfreien Zeit) auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag berechnet werden. Effektiver Jahreszins (PAngV) Drückt die jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens aus, wobei nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Der effektiv Zins ermöglicht grundsätzlich den Vergleich verschiedener Angebote. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt. 4 5
Vergleichszins Um einen aussagekräftigen Angebotsvergleich unterschiedlicher Kreditgeber zu ermöglichen, wird der Vergleichszins zusätzlich ausgewiesen. Der Vergleichszins wir auf der Basis einheitlicher Kosten errechnet, unabhängig vom Kreditgeber. Nominaler Zins (Sollzinssatz) Der reale Zins, der im Vertrag zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer vereinbart wird. Der nominale Zins ist der Zins zum Nennwert, ohne weitere Nebenkosten und anderer Finanzkosten. Der Nominalzins (Sollzinssatz) ist der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. (Berechnung der Rate) Kosten und Gebühren Der Darlehensgeber berechnet ggf. die im Angebot angegebenen Kosten und Gebühren (z.b. im Zusammenhang mit der abschließenden Wertermittlung des Beleihungsobjektes oder ähnliches) Rate (Annuität) Die Rate ist der regelmäßige, zum vereinbarten Termin fällige Zahlbetrag (gewöhnlich die Summe aus Zins- und Tilgungsleistung). Restschuld am Ende der Sollzinsbindung Dies ist der Restbetrag des Darlehens nach Abzug aller Tilgungsleistungen wäh-rend der Sollzinsbindung. Sollzinsbindung (ehemals Zinsbindung) Zeitspanne, für die im Darlehensvertrag der Sollzins zwischen Kreditinstitut und Kunde fest vereinbart ist. Der Sollzins ist dadurch gebunden. Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann das Kreditinstitut gewechselt oder der Zins bzw. Zinssatz neu verhandelt werden. Sondertilgungsmöglichkeit Das Darlehen kann ggf. gemäß den Vereinbarungen während der Laufzeit in Teilen oder komplett über außerordentliche Zahlungen zurückgeführt werden. Der angegebene Prozentsatz bezieht sich auf den Darlehensbetrag. 6 7
Teilauszahlungszuschläge Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstitutes, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z.b. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird. Dieser Zuschlag variiert je nach Darlehensgeber. Während manche Institute nichts berechnen, können bei anderen bis zu 100,00 pro Auszahlung fällig werden. Tilgungssatz bzw. Sparrate Bei Annuitätendarlehen ist dies die Höhe der anfänglichen Tilgung bezogen auf den Darlehensbetrag. Bei vereinbarter endfälliger Tilgung ist dies die Höhe der Sparrate. Zahlweise Das sind die vereinbarten Termine für die Ratenzahlung. Für eine monatliche Ratenzahlung bedeutet dies: vorschüssig zum Monatsanfang, mittelschüssig zur Monatsmitte und nachschüssig zum Ende des Monats. Vorfälligkeitsentschädigung Wenn der Darlehensvertrag vor Ende der Sollzinsbindung gekündigt wird hat die Bank Anspruch auf Schadensersatz. Die Bank kann Ihnen somit die entgangenen Zinsen für die restliche Laufzeit in Rechnung stellen. Auszahlungsvoraussetzungen Die Voraussetzungen zur Darlehensauszahlung werden im Darlehensvertrag geregelt. Notwendig sind immer die Vorlage bestimmter Dokumente und Nachweise (z.b. Kaufvertrag, Eigenkapitaleinsatz) oder die vorherige Bestellung von vereinbarten Sicherheiten. Das Darlehen wird üblicherweise bei fertigen Gebäuden in einer Summe, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Raten ausbezahlt. Sicherheiten Die Absicherung der Bank erfolgt mit einer Grundschuld. Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie und wird im Grundbuch eingetragen. Daneben haften Sie für die Rückzahlung des Darlehens mit Ihrem gesamten sonstigen Vermögen. Im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung geben Sie zusätzlich ein notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis ab. Dadurch unterwerfen Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Darlehensvergabe kann im Einzelfall von der Stellung weiterer Sicherheiten abhängig gemacht werden. Zum Beispiel von der Abtretung von Konto- und Depotguthaben, Abtretung von Ansprüchen und Rechten aus Kapitallebens-versicherungen, Abtretungen von Bausparguthaben und Bürgschaften. Kündigung vor Ablauf der Sollzinsbindung Während einer vereinbarten Sollzinsbindung kann der Darlehensvertrag grund-sätzlich nicht gekündigt werden. Das Gesetz lässt ausnahmsweise eine vorzeitige Rückzahlung auch während der Sollzinsbindung zu, wenn ein berechtigtes Interesse an einer anderweitigen Verwendung der Immobilie haben, z.b. Verkauf. In diesem Fall hat der Kreditgeber Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. 8 9
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Leidenschaft. Service. Leistung. Ansprechpartnerin Jeden Tag freue ich mich darauf mit Menschen und Immobilien zu arbeiten. Es macht mir viel Spaß Immobilien markgerecht anzubieten, genauso wie Menschen bei der Suche nach dem passenden Zuhause zu unterstützen. Meine erste Priorität liegt dabei auf den Wünschen und Zielen meiner Kunden und nicht auf dem schnellen Geschäft. Zufriedene und glückliche Kunden nach dem Kauf/Verkauf/Finanzierung sind mein Highlight! Um dieses Ziel zu erreichen arbeite ich professionell, kompetent, mit viel Leidenschaft und serviceorientiert. Damit Sie sich rundum wohlfühlen! 12 MainImmoTipp Katja Hüneke Richard-Wagner Str. 13 D-63820 Elsenfeld Telefon: 0 60 22 / 5 07 71 81 E-Mail: katja@mainimmotipp.de www.mainimmotipp.de Tipp-Provision Sie kennen jemanden der seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte? Dann teilen Sie diese Information mit uns... Ihr Tipp ist uns etwas Wert!