Wertanlage oder Fehlinvestition? Masterthesis Hochschule für Wirtschaft Zürich eingereicht bei Prof. Dr. Amédéo Wermelinger C. Weiss / B. Tschumi
Inhalt Kurzer Exkurs zum Stockwerkeigentum Aufbau und Methodik Masterthesis Vier Problemstellungen Fazit und Empfehlungen 2
Exkurs Stockwerkeigentum Stockwerkeigentum seit 1965 (ca. 50 Jahre) Sonderform des Miteigentums Kein Alleineigentum trotz «Eigentumswohnung» «Haftung» der Eigentümergemeinschaft Baurecht d.h. kein Eigentum an Grund und Boden Reduzierte Anlagekosten Boom wegen niedriger Zinsen Preissteigerungen aufgrund grosser Nachfrage 3
Masterthesis Aufbau Sammlung Problemstellungen im Stockwerkeigentum Untersuchung der finanziellen Auswirkungen Würdigung der Resultate (Wertanlage oder Fehlinvestition?) Lösungsansätze und Empfehlungen zur Risikominimierung Methodik Zwei Praxisbeispiele (STWE und STWE im Baurecht) Berechnung theoretische Wertentwicklung (Ertragswertmethode) Kapitalwertrechnung aus Investorensicht 4
Fehlende Erhaltungs- und Finanzierungsstrategie Interessenskonflikte Negative Landwertentwicklung Stockwerkeigentum im Baurecht 5
Fehlende Erhaltungs- und Finanzierungsstrategie Wer bei den Unterhaltskosten spart, spart am falschen Ort. [Quelle: (GVB Hausinfo, 2017)] 6
Fehlende Erhaltungs- und Finanzierungsstrategie Szenario Unterdotierter Erneuerungsfonds Folgen Zeitgerechte Durchführung Erneuerungsmassnahmen nicht möglich (Etappierung erforderlich) Erhöhtes Risiko von Folgeschäden (Gebäudehülle, Installationen, Gebäudesubstanz) Konsequenz Fehlinvestition infolge erhöhter Erneuerungsraten 7
Fehlende Erhaltungs- und Finanzierungsstrategie Summe Cashflows Net present value + LS-Kosten Erneuerungsraten - Bruttoertrag SOLL IST Marktwert Kaufpreis 8
Interessenskonflikte 9
Interessenskonflikte Szenario Offene Beitragszahlungen Folge Vorübergehende «Überwälzung» auf restliche STWE- Eigentümer Konsequenz Fehlinvestition infolge erhöhter Liegenschaftskosten 10
Interessenskonflikte Summe Cashflows Net present value + Liegenschaftskosten Erneuerungsraten - Bruttoertrag SOLL IST Marktwert Kaufpreis 11
Negative Landwertentwicklung 12
Negative Landwertentwicklung Szenario Sinkender Landwert Folgen Effekt der Technischen Gebäudeentwertung wird verstärkt Wert der Immobilie sinkt Konsequenz Fehlinvestition infolge reduziertem Wiederverkaufswert Achtung: Unterschiedliche Landwertentwicklung in urbanen und ländlichen Regionen. 13
Negative Landwertentwicklung 20'000 Quelle: Fahrländer Partner AG; Indexreihe für Bauland im Mittelland 15'000 10'000 5'000 0-5'000-10'000-15'000 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Durchschnittliche Entwertung p.a. Wertveränderung Landanteil p.a. Nettoeffekt 14
Negative Landwertentwicklung 35'000 30'000 Quelle: Statistikamt Kanton Zürich; Bodenpreis Wohnbauten Stadt Zürich 25'000 20'000 15'000 10'000 5'000 0-5'000-10'000-15'000-20'000 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Durchschnittliche Entwertung p.a. Wertveränderung Landanteil p.a. Nettoeffekt 15
Stockwerkeigentum im Baurecht Problemstellung Unterschiedliche Indices für Anpassung Baurechtszins Verlängerung Baurechtsvertrag erfordert Einstimmigkeit Keine Regelung zum vorzeitigen Heimfall Folge Unterschiedliche Wertentwicklung Verlängerung Baurecht nahezu unmöglich Ungewollter Verlust Eigentum 16
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Wertanalage oder Fehlinvestition? Würdigung Vereinfachte Annahmen zur Berechnung theoretische Wertentwicklung Markteinflüsse unberücksichtigt (ausser Landpreisentwicklung) Erkenntnisse Erhaltungsstrategie ohne Finanzierungsstrategie nicht zielführend Unterschiedliche Auswirkungen auf neues und bestehendes STWE Harmonisches Miteinander in STWE- Gemeinschaft begünstigt Werterhalt Finanzkraft Miteigentümer nicht überprüfbar Vorsicht bei STWE im Baurecht 18
Lösungsansätze Problemstellung Fehlende Erhaltungsund Finanzierungsstrategie Interessenkonflikte STWE im Baurecht Was hilft? ProLeMo und Luzerner Toolbox Unterhalts- und Erneuerungslabel (UHER-Label) Unlimitierter und ausreichend dotierter Erneuerungsfonds Einführung Asset-and-Liability- Management im Erneuerungsfonds Faires und gut umsetzbares STWE-Reglement Anwendung Partnerformel 19
Empfehlungen Wer? macht... Was? Immobilienentwickler Notare Banken Verwaltungen Stockwerkeigentümer Erneuerungsstrategie und STWE-Reglement «mitliefern» rechtliche Aufklärungsarbeit umfassende Finanzberatung Finanzfachwissen vertiefen Eigenverantwortung wahrnehmen 20
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Theoret. Wertentwicklung Ertragswertmethode anhand von vier Wertelementen 24
Erhaltungsstrategie Kapitalwertrechnung bei fehlendem Unterhalt Dach 24'000 590'000 jährliche Rente in CHF 20'000 16'000 12'000 8'000 4'000 585'000 580'000 575'000 570'000 565'000 Marktwert / Kaufpreis in CHF 0 1 10 19 28 37 46 55 64 73 82 91 100 109 118 127 136 145 154 163 172 181 190 199 208 217 226 235 244 Jahre 560'000 Erneuerungsraten Liegenschaftskosten Bruttoertrag Marktwert Nettoertrag Kaufpreis 25
Erhaltungsstrategie Kapitalwertrechnung bei fehlendem Unterhalt Dach 26
UHER-Label Implementierung eines Unterhalts- und Erneuerungslabel Was? Qualitätssiegel ähnlich Nachhaltigkeitslabels Basis Luzerner Toolbox oder Prozess/Leistungsmodell Verkaufsargument für Entwickler und Investoren Transparenz und Sicherheit Investitionsentscheide STWE-Gemeinschaft Wohnungs(ver)kauf Wie? STWE-Verband zuständig für Festlegung Kriterien und Zertifizierung Gewährleistung Aktualität durch periodische Re-Zertifizierung «Marke» möglichst breitem Publikum bekannt machen Sensibilisierung bestehender und zukünftiger Eigentümer 27
STWE im Baurecht Aufteilung Nettoertrag nach Partnerschaftsmodell 28