H konform ste um er ent Wp G- k lltes Do DEUTSCHE FINANCE PERE FUND I KONZERNMITTEILUNG NR. 61 JANUAR 2015 Aktuelle zielfondsinvestitionen des deutsche finance pere fund i Zum Jahresende 2014 hat der PERE Fund I der Deutschen Finance Group 4 Investitionen in institutionelle Zielfonds getätigt. Dabei handelt es sich um einen Zielfonds mit Fokus auf Hotelinvestments in Sao Paulo und Rio de Janeiro, einen Zielfonds mit Fokus auf Industrie- und Büroflächen in Deutschland, einen weiteren Zielfonds mit Fokus auf die Entwicklung von Wohnimmobilien und Seniorenheimen in Kanada sowie einen pan-europäischen Zielfonds mit Fokus auf gewerbliche Immobilieninvestments in Großbritannien, Frankreich, Skandinavien und Deutschland. 1
km 61 Januar 2015 Institutioneller Zielfonds 1 IMMOBILIENINVESTITIONEN IN BRASILEN Brasilien hatte zuletzt durch gemischte makroökonomische Rahmendaten auf sich aufmerksam gemacht. Das Wirtschaftswachstum betrug 2014 voraussichtlich nur 0,8 %. Auf der anderen Seite sind die Einkommen auf einem Höchststand und die Arbeitslosenquote auf dem bislang niedrigsten Stand, so dass relativ robuste Konsumentendaten vorliegen. Das Hotelsegment zeichnet sich seit 2003 durch ein überdurchschnittliches Wachstum vor allem in Großstädten wie Sao Paulo und Rio de Janeiro aus und erklärt sich durch das geringe Angebot an modernen und qualitativ hochwertigen Hotelflächen. Die Auslastung ist zwischen 2003 und 2012 von 52 % auf 66 % gestiegen und auch der durchschnittliche Zimmerpreis (ADR = Average Daily Rate) und die Umsätze pro Zimmer (RevPAR = Revenue Per Available Room) sind allein zwischen 2009 und 2012 um 47 % bzw. 54 % gestiegen. In städtischen Lagen ist die ADR 2013 um 12 % gestiegen, obwohl das Wirtschaftswachstum im gleichen Zeitraum lediglich 2,3 % betrug. Auch im Vergleich zur Inflation war das durchschnittliche Wachstum des ADR ab 2009 immer größer als die jährliche Inflationsrate, 2012 sogar 9,3 %. Fondsmanagement Der institutionelle Fondsmanager beschäftigt 68 Mitarbeiter und verwaltet seit 2007 4 Zielfonds sowie weitere Mandate für institutionelle Investoren mit einem Volumen in Höhe von 3 Mrd. USD, das aktuelle Portfolio beinhaltet 110 Direktinvestments. Neben dem Hauptsitz in New York unterhält der Fondsmanager Büros in Sao Paulo, San Francisco, Los Angeles und Paris. Der AGP Fund I der Deutschen Finance Group ist in 2 dieser Zielfonds investiert, die prognostizierte Bruttorendite beträgt 17 % bzw. 20 % IRR 1, der Multiple 2 beträgt 2,57x bzw. 2,17x in brasilianischen Real (BRL). Fondsstrategie Der institutionelle Zielfonds mit einem geplanten Eigenkapitalvolumen von 484 Mio. USD wird gemeinsam mit einem Joint Venture Partner die drittgrößte Hotelgesellschaft Brasiliens übernehmen und nach Steigerung der laufenden Erträge durch verschiedene Asset Management Aktivitäten nach 4-5 Jahren wieder verkaufen. Die Hotelgesellschaft verwaltet insgesamt 52 Hotels mit 9.658 Zimmern (davon 3.788 im Eigentum). Die Hotels befinden sich in teilweise in herausragender Lage in Sao Paulo und Rio de Janeiro wie lpanema Beach, Leblon und Copacabana. Die Hotelgesellschaft wird für rund 1,1 Mrd. BRL mit einem erheblichen Abschlag auf den tatsächlichen Wert im Rahmen eines Going Private- Verfahrens erworben und anschließend restrukturiert. Der niedrige Erwerbspreis erklärt sich durch die schwache Kapitalmarktentwicklung der vergangenen Jahre und dadurch, dass etwa die Hälfte der Hotels umgebaut wird und die laufenden Erträge derzeit nicht das tatsächliche Ertragspotential widergeben. Die laufenden Erträge lassen sich zudem durch ein Rebranding erheblich steigern und es bestehen Expansionsmöglichkeiten durch den Zukauf weiterer Hotels in hervorragender Lage. Insgesamt werden eine Nettorendite von 22 % IRR 1 und ein Multiple 2 von 2,07x für diesen institutionellen Zielfonds prognostiziert. Regionale und sektorale Allokation Der institutionelle Zielfonds ist ausschließlich in Hotels in Brasilien investiert, schwerpunktmäßig in Sao Paulo und Rio de Janeiro. 2 1, 2 // Beschreibung siehe Fußnotenverzeichnis Seite 11
Investorenkreis Investoren sind institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Investmentgesellschaften und Fund of Funds. Die eigene Investition des institutionellen Fondsmanagers beträgt 23 Millionen USD, das entspricht ca. 5 % des Fondsvolumens. Alle Bilder sind Original-Projektabbildungen. 3
km 61 Januar 2015 Institutioneller Zielfonds 2 IMMOBILIENINVESTITIONEN IN DEUTSCHLAND Die Bundesrepublik Deutschland stellt mit 83 Mio. Einwohnern die größte Volkswirtschaft in Europa und hinter China die zweitgrößte Exportnation der Welt dar. Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands entspricht etwa einem Drittel der Wirtschaftsleistung der Eurozone. Der bundesdeutsche Immobilienmarkt ist einer der größten und liquidesten in Europa und zeichnet sich dadurch aus, dass das Core 3 -Segment im Bereich der Geschäftsimmobilien selbst während der Finanzkrise sehr stabile Wertentwicklungen aufwies und seit 2010 aufgrund der hohen Nachfrage seitens institutioneller Anleger starke Wertsteigerungen erfahren hat. Im Bereich von non stabilized commercial assets haben diese Wertsteigerungen dagegen nicht stattgefunden, das Wettbewerbsumfeld ist gegenüber dem Core 3 -Bereich deutlich geringer und es gibt nur wenige Asset-Manager in Deutschland, die über das notwendige Know-how für die Umsetzung aktiver Wertsteigerungsstrategien verfügen. Fondsmanagement Der institutionelle Fondsmanager ist eine breit diversifizierte Immobilien- Managementgesellschaft und deckt die Bereiche Portfolio-Management, Asset-Management, Property-Management und Development-Management mit 83 Mitarbeitern an 8 Standorten ab. Neben dem Hauptsitz in London unterhält der Fondsmanager Büros in Düsseldorf, Frankfurt, Berlin, Stuttgart und Kopenhagen. Insgesamt werden 262 Direktinvestments mit einem Mandatsvolumen von 1,7 Mrd. Euro verwaltet. Das Management der Industrieflächen wird im Rahmen eines Joint Ventures von einem Spezialisten durchgeführt, der insgesamt 30 Investments in ganz Deutschland verwaltet. Fondsstrategie Der institutionelle Zielfonds hat von einem unter Verkaufsdruck stehenden Verkäufer (distressed transaction) ein Portfolio von 6 Industrie- und Bürostandorten in Nordrhein-Westfalen erworben, das ursprünglich u. a. einem der größten deutschen Industriekonzerne gehörte und dessen Produktionsstätten bzw. Verwaltungsgebäude beinhaltete. Nachdem die deutschen Produktionsstandorte reduziert worden sind, werden die Industrieflächen und die Verwaltungsgebäude heute von einer Vielzahl anderer Gesellschaften genutzt, insgesamt bestehen mehr als 60 Mietverträge für eine vermietbare Fläche von 178.000 qm. Der Verkäufer war eine in Liquidation befindliche Fondsgesellschaft, die die Flächen weit unter Wert verkauft hat. Die Investmentstrategie für das Portfolio besteht aus einer Mischung von Renovierungs- und Vermietungsaktivitäten in Verbindung mit dem Verkauf einzelner Gebäude beziehungsweise einzelner Parzellen. Der Zielfonds verfügt über ein Eigenkapitalvolumen von 22 Mio. Euro. Insgesamt werden eine Nettorendite von 20 % IRR 1 und ein Multiple 2 von 2.2x bei einer Laufzeit von rund 5 Jahren für den institutionellen Zielfonds prognostiziert. Regionale und sektorale Allokation Der institutionelle Zielfonds ist ausschließlich in Industrie- und Büroflächen in Nordrhein-Westfalen investiert. 4 1, 2, 3 // Beschreibung siehe Fußnotenverzeichnis Seite 11
Investorenkreis Investoren sind institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Investmentgesellschaften und Fund of Funds. Die eigene Investition des institutionellen Fondsmanagers beträgt 5 % des Fondsvolumens. Alle Bilder (S. 5) sind Original-Projektabbildungen. 5
km 61 Januar 2015 Institutioneller Zielfonds 3 IMMOBILIENINVESTITIONEN IN KANADA 6 Kanada ist die zehntgrößte Volkswirtschaft der Welt und verfügt über die zweitgrößte Landfläche. Das Weltwirtschaftsforum bestätigt über Jahre, dass Kanadas Bankensystem eines der stabilsten weltweit ist. Kanada profitiert von einem Oligopol 6 großer nationaler Banken und zeichnet sich im Vergleich zu anderen westlichen Staaten durch eine geringe staatliche Verschuldung aus. Die Fundamentaldaten des Immobilienmarktes und der Demographie sind in Kanada für aktive Investoren vorteilhaft. So haben Mietwohnungen landesweit eine geringe Leerstandsquote von unter 2 %. Der kanadische Wohnimmobilienmarkt ist außerdem hochfragmentiert und wird von nicht institutionellen Eigentümer dominiert. Einer der Gründe ist die Einführung von Rent Control für Mietwohnungen in den 80er Jahren, woraufhin der Wohnimmobiliensektor von institutionellen Investoren in der Vergangenheit vernachlässigt wurde. Ein weiterer interessanter Aspekt für den Immobilienmarkt ist, dass derzeit erst 8,5 % der über 75-jährigen Kanadier in einer Seniorenresidenz leben, und erwartet wird, dass sich diese Altersgruppe in den nächsten 25 Jahren verdoppeln wird. Fondsmanagement Der institutionelle Zielfondsmanager mit Sitz in Toronto beschäftigt 12 Mitarbeiter. Insgesamt verwaltet der Zielfondsmanager 575 Mio. USD in zwei institutionellen Immobilienzielfonds. In den zweiten Zielfonds hat die Deutsche Finance Group mit dem AGP Fund II investiert. Der institutionelle Zielfonds hat 21 Investments getätigt, die prognostizierte Bruttorendite beträgt 22 % IRR 1, der Mulitple 2 beträgt 2,3x. 1, 2 // Beschreibung siehe Fußnotenverzeichnis Seite 11 Fondsstrategie Der Zielfondsmanager setzt mit seiner Strategie auf Wohnimmobilieninvestments in Kanada in den Bereichen Apartmentgebäude und Seniorenresidenzen. Beide Segmente verfügen über ein exzellentes Nachfragepotential und weisen einen geringen Leerstand auf. Die Akquisition der Objekte erfolgt über exklusive Partnerschaften mit renommierten Adressen im Markt. Der institutionelle Zielfonds wird bei einem geplanten Gesamtvolumen von 400 Mio. CAD Eigenkapital 15 bis 20 Investments mit einem Volumen von jeweils 5 bis 40 Mio. CAD tätigen. Insgesamt werden eine Nettorendite von 22 % IRR 1 und ein Mulitple 2 von 2,0x für diesen institutionellen Zielfonds prognostiziert. Regionale und sektorale Allokation Die Investments liegen ausschließlich in Kanada. Der Schwerpunkt des Portfolios wird dabei in den mittleren Provinzen und an der Ostküste liegen. Die sektorale Allokation sieht eine etwa hälftige Aufteilung zwischen der Entwicklung von Seniorenresidenzen und Apartmentgebäuden vor. Investorenkreis Die weiteren Investoren dieses Zielfondsmanagers sind Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen, Investmentgesellschaften, Universitäten und Stiftungen. Die eigene Investition des institutionellen Fondsmanagers beträgt 3 %, bis zu 10 Mio. CAD.
Alle Bilder (S. 7) sind Original-Projektabbildungen. 7
km 61 Januar 2015 Institutioneller Zielfonds 4 IMMOBILIENINVESTITIONEN IN PAN-EUROPA In den meisten europäischen Immobilienmärkten fand bereits 2008/2009 eine starke Preiskorrektur statt. Die Preise für Geschäftsimmobilien gingen laut IPD in dieser Phase zwischen 10 % und 50 % im Vergleich zu den Peak-Werten von 2007 zurück. Die Geschwindigkeit des Preisrückganges variierte von Markt zu Markt und abhängig von der Immobilienart bzw. -qualität. Seitdem haben sich die Werte in Großstädten wesentlich erholt, insbesondere weil Investoren auf der Suche nach erstklassigen Immobilien mit langfristig sicheren Mieten sind. Investoren aus aller Welt investieren in europäische Immobilien an Standorten wie London, Paris und München. Dennoch hält der Druck an den Immobilienmärkten an speziell in schlechteren Lagen oder Objektqualitäten oder bei Objekten, die sich in einer problematischen Situation befinden. Dies kann in der finanziellen Situation des Eigentümers begründet sein, aber auch der generell geringere Bedarf an Mietflächen durch die wirtschaftliche Abkühlung und die geringere Beschäftigung von Personal durch die Finanzwirtschaft tragen dazu bei. In vielen sekundären Immobilienmärkten Europas sind die Preiskorrektur und die Refinanzierungswelle daher noch nicht abgeschlossen. Fondsmanagement Der institutionelle Fondsmanager unterhält neben dem Hauptsitz in London Büros in Frankfurt, Paris und Stockholm. Insgesamt werden 28 Mitarbeiter beschäftigt. Seit 2004 hat der Fondsmanager mehr als 440 Mio. GBP Eigenkapital mit fünf institutionellen Immobilienzielfonds in 13 Ländern Europas investiert. Dabei wurden Immobilien aller Nutzungsarten, wie Büro-, Einzelhandels-, Logistik-, Wohnimmobilien sowie Pflegeheime und Data Centers erworben. Der Fondsmanager hat Investments mit einem Volumen von mehr als 900 Mio. GBP realisiert (verkauft). Dabei konnte eine IRR 1 von 47,2 % brutto und ein Multiple 2 von 1.80x netto erzielt werden. Fondsstrategie Die Investmentstrategie des institutionellen Zielfonds ist es bei einem geplanten Zielvolumen von 200 Mio. GBP Eigenkapital (max. 250 Mio. GBP), mit lokalen institutionellen Partnern in verschiedenen Ländern Immobilieninvestments zwischen 1 und 15 Mio. GBP zu tätigen, die erhebliches Potenzial für Maßnahmen wie Sanierung, Projektentwicklung, Nutzungsänderungen, Repositionierung und Stabilisierung aufweisen. Aktuell finden viele der Transaktionen in einem angespannten Marktumfeld statt, in dem Banken ihre Finanzierungsquoten reduzieren, sich von Non-Core 3 Assets trennen oder Eigentümer im Rahmen von Refinanzierungen zum Verkauf motivieren. Die Investmentstrategie des institutionellen Zielfonds umfasst Themen wie die Differenz zwischen der Verzinsung von Immobilien gegenüber der Verzinsung von Fremdkapital ( active yield arbitrage ), distressed investing, Eigenkapitalnachforderung bei Re- oder Anschlussfinanzierungen ( gap funding ), ausgewählte Projektentwicklungen und Portfolioverkäufe im Rahmen der Bereinigung von Bankbilanzen. Insgesamt werden eine Nettorendite von 20 % IRR 1 und ein Multiple 2 von 1.7x für diesen institutionellen Zielfond prognostiziert. Regionale und sektorale Allokation Der institutionelle Zielfonds investiert schwerpunktmäßig in Großbritannien sowie in Deutschland, Frankreich und Skandinavien. In sektoraler Hinsicht liegt der Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien (u. a. Büro, Logistik, Hotel, Studentenwohnheime) mit einer Beimischung von Wohnimmobilien. 8 1, 2, 3 // Beschreibung siehe Fußnotenverzeichnis Seite 11
Investorenkreis Die weiteren Investoren dieses institutionellen Zielfondsmanagers sind Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen, Investmentgesellschaften, Universitäten und Stiftungen. Die eigene Investition des institutionellen Fondsmanagers beträgt 10 %, bis zu 22,5 Mio. GBP. Alle Bilder sind Original-Projektabbildungen. 9
km 61 Januar 2015 Brasilien // Rio 10
fussnotenverzeichnis 1) IRR Internal Rate of Return (IRR, engl.: interner Zinsfuß) drückt die rechnerische Verzinsung des jeweils in der Beteiligung kalkulatorisch gebundenen Kapitals unter Berücksichtigung der zeitlichen Komponente aus. Das kalkulatorisch gebundene Kapital ändert sich im Verlauf der Beteiligung (durch Ausschüttungen/Entnahmen). Die IRR-Rendite beziffert daher nicht die Verzinsung der tatsächlich gezeichneten Kapitaleinlage, sondern des jeweils kalkulatorisch gebundenen Kapitals. Eine Vergleichbarkeit der IRR-Renditen verschiedener Vermögensanlagen ist nur bei gleicher Laufzeit und vergleichbarem Kapitalbindungsverlauf möglich. 3) Core Bei einer Core-Strategie werden Investitionen in hochwertige, bestehende Immobilien oder Infrastrukturanlagen mit einem stabilen Cash-Flow in etablierten Märkten getätigt. Oft erfolgt eine Beschränkung auf die Nutzungsarten. Gesucht werden bspw. exklusive Innenstadtlagen der großen Metropolen und namhafte, bonitätsstarke Mieter. Mit Core-Immobilien oder Core- Infrastrukturanlagen werden langfristige Investitionsstrategien umgesetzt. Folglich sucht man möglichst langfristige Mietverträge. Core-Strategien gelten als risikoarm. Strategien, die diese Erfordernisse nicht erfüllen, werden als Non-Core bezeichnet. 2) Multiple Der Multiple (Multiplikator oder Koeffizient) beschreibt den Multiplikator zu einer Ausgangssumme. Eine Ausgangssumme von 100 mit einem Multiplikator von 1,8 versehen ergibt 180 unabhängig von Zeiträumen. In der Regel bezieht sich der Netto-Multiplikator auf das dem Zielfonds zugesagte Kapital, also das Kapital, welches dem Fonds rechnerisch zur Investition (nach Kosten) bleibt, dadurch ist der Netto-Multiplikator zunächst überschlägig besser geeignet, um eine einfache Hochrechnung des rückfließenden Kapitals zu erhalten. Es handelt sich um einen Nominalwert, d. h. zukünftige Rückflüsse werden nicht abgezinst. 11
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