in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de Von Max Geißler/Fritz Himmel 45/15 Baufinanzierung Verlängern, Umschulden oder Zinsen sichern Naht das Ende der Zinsfestschreibung für das Erstdarlehen, müssen Immobilieneigentümer in der Regel eine passende Anschlussfinanzierung finden. Während Käufer bei der Erstfinanzierung meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. Grund: Viele Eigentümer verlängern blind das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank. Dabei können bereits kleine Konditionsunterschiede zu erheblichen Mehrkosten führen. Dank der aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen dürfte das Prolongationsangebot der Hausbank zwar deutlich besser ausfallen als beim Erstkredit, doch andere Kreditinstitute liegen vielleicht darunter. Außerdem sollte man angesichts des niedrigen Zinsniveaus rechtzeitig prüfen, ob es sich nicht lohnt, den Folgekredit Jahre im Voraus abzuschließen. Spezielle Darlehen erlauben es, die Minizinsen auf Vorrat zu sichern. Wie funktioniert das und worauf ist bei der Kreditsuche zu achten? 1. Zinsen bunkern mit Forward-Darlehen Endet die Baufinanzierung erst in zwei oder drei Jahren, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen für eine preiswerte Anschlussfinanzierung sorgen. Mit Forward- Darlehen lassen sich die günstigen Kreditzinsen bis zu 48 Monate im Voraus sichern, betont Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Kreditnehmer erlangen durch die Zinsfestschreibung in der Zukunft hohe Planungssicherheit. Tipp: Manche Banken erlauben sogar Vorlaufphasen bis zu 60 Monate. Forward-Darlehen sind auch unter dem Namen Vorratsdarlehen bekannt. Das bedeutet, dass Kreditnehmer sich ein Darlehen auf Vorrat sichern, welches sie erst in ein paar Jahren brauchen. Der Vorteil solcher Kredite kommt in der aktuellen Niedrigzinsphase voll zum Tragen. Denn Kreditnehmer schließen die Finanzierung zu heutigen Konditionen ab, sichern sich also die jetzigen Minizinsen für später, wenn das Zinsniveau vielleicht schon wieder gestiegen ist. Der Spareffekt kann beträchtlich sein: Steigen die Zinsen in den nächsten vier Jahren beispielsweise um 2,0 Prozentpunkte, spart ein Forward-Darlehen über 150.000 Euro, das zu aktuellen Zinsen abgeschlossen wird, rund 250 Euro im Monat binnen zehn Jahren eine Ersparnis von 30.000 Euro. 1a. Die Konditionen eines Forward- Darlehens Die Bedingungen für Forward-Darlehen entsprechen denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Die Finanzierungseckpunkte bestehen aus Darlehensumfang, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins sowie dem Tilgungssatz. Weitere Nebenbedingungen können Sondertilgungen oder Tilgungssatzänderungen während der Laufzeit sein. Auch die Kündigungsregeln gelten adäquat zu klassischen Hypothekendarlehen, also ein Ausstieg vor Kreditende
Seite 2 ist nur mit Zustimmung der Bank möglich. Ausnahme: Das Folgedarlehen läuft länger als zehn Jahre, dann besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht seitens des Kreditnehmers. 1b. Der Forwardzins Für die Bereitstellung der Kreditlinie und die langfristige Festschreibung schreibung der aktuellen Konditionen berechnen Banken eine zeitabhängige Gebühr. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward- Darlehens vergeht, beträgt der Zinsaufschlag je nach Kreditprofil 0,02 bis 0,05 Prozent. Das bedeutet: Je länger die Vor- laufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto mehr verteuert sich die Anschlussfinanzierung. Da die Zuschläge zuletzt gesunken sind, rechnen sich Forward-Darlehen jetzt schon bei geringen Zinsanstiegen in der Zukunft, freut sich Kreditexperte Zschaetzsch. Die Santander Bank vergibt zum Beispiel Forward-Darlehen bereits ab 0,015 Prozent Aufzins, die Allianz fordert 0,02 Prozent. Da die ersten drei Monate bis zum Kreditstart meist aufschlagfrei sind, verteuert sich die Anschlussfinanzielerdings sollte man überlegen, ob bei einer langen Vorlaufzeit rung nur marginal. Allerdings und hohen Forward-Aufschlägen, der Vorratskredit wirklich lohnt. Etwas abwarten kann in diesem Fall die bessere Wahl sein. Wie sich die Forward-Aufschläge auf die Kosten des Baukredits auswirken verdeutlichen zwei Beispiele: Beispiel 1: Berechnet eine Bank pro Monat 0,02 Prozent Zinsaufschlag und startet das Anschlussdarlehen in 18 Monaten, würde der Aufpreis auf heuabzüglich von drei tige Konditionen Freimonaten lediglich 0,3 Prozent betragen. Beispiel 2: Berechnet eine Bank pro Monat 0,04 Prozent Zinsaufschlag und startet das Darlehen erst in 48 Monasummiert sich der Aufzins auf 1,8 ten, Prozent. Bank So wenig Zinsaufschläge nehmen Banken beim Forward-Darlehen National Bank (Rhein-Ruhr) Cosmos Direkt Santander Bank 1822 direkt Allianz Psd Bank Westfalen-Lippe Sparda Bank Berlin Volksbank Rhein-Ruhr Degussa Bank Aufschlag pro Monat in Prozent auf aktuelle Konditionen 0,010 0,017 0,010 0,040 0,015 Mittelbrandenburgische Sparkasse 0,021 0,022 ING-Diba 0,025 Deutsche Bank 0,030 PSD Bank Nord 0,030 Bausparkasse Mainz 0,05 0,10 Quelle: Biallo.de, Stand: 4.11.2015 1c. Darauf kommt es beim Forward- Darlehen an Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Forward-Darlehens ist die maximale Aufschubzeit. Die meisten Banken gewäh- ren 36 Monate Wartezeit, bis der Folgekredit starten muss. Einige Institute räumen jedoch 48 oder 60 Monate ein. Lange Vorlaufzeiten sind besonders für Immobilieneigner interessant, deren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf Jahren ausläuft
Seite 3 und die bereits jetzt aktiv werden wollen. Tipp: Manche Bank verzichtet während der Vorlaufzeit eine gewisse Zeit lang auf Forward-Aufschläge. Relativ lange tun dies aktuell zum Beispiel ING-Diba, Sanund etliche PSD Banken, die tander Bank bis zu zwölf Monate keine Forward- Zuschläge erheben. Die nachstehende Tabelle zeigt, für welche Zeitspanne ausgewählte Banken auf Zinszuschläge verzichten: Bank Zinsfreie Zeit ING-Diba Santander Bank bei Umschuldung PSD Bank Nord PSD Bank Berlin Brandenburg PSD Bank Rhein-Ruhr Sparda Bank München 6 Monate PSD Bank Westfalen- 6 Monate Lippe Augsburger Aktienbank 6 Monate Quelle: biallo.de, Stand: 23.10.2015 1d. Wann Forward-Darlehen sich nicht lohnen Forward-Darlehen sind nicht zu jedem Zeitpunkt eine gute Wahl. Befindet sich der Markt gerade in einer Hochzinsphase, ist ein Forward-Darlehen eher ungeeignet, denn es würde die hohen Zinslasten für lange Zeit fortschreiben. Ob sich Eigentümer für ein Forward- Darlehen entscheiden oder nicht, hängt also davon ab, wie sie die weitere Zinsentwicklung einschätzen. Wer sinkende oder stagnierende Zinsen erwartet, der sollte besser warten. Wer langfristig von steigenden Zinsen ausgeht, der sollte sich rechtzeitig nach einem günstigen Folgedarlehen umsehen. 2. Kredit verlängern bei der Bank Endet der Erstkredit in wenigen Monaten, kann man die Baufinanzierung beim bisherigen Kreditgeber verlängern. Das lohnt, wenn die Bank gute Zinsen bietet und bis zum Start des Anschlusskredits keine Bereitstellungszinsen verlangt. Wer seinem bisherigem Geldhaus treu bleiben will, der sollte auf einen Zinsnachlass bestehen, denn die Bank geht mit der Anschlussfinanzierung ein geringeres Risiko als im Neugeschäft ein, erklärt Franz Lücke, Ressortleiter Baufinanzierung bei der ING- Diba. 2a. Bereitstellungszinsen Häufig fallen ab dem dritten Monat nach Bereitstellung des Darlehens sogenannte Bereitstellungszinsen an. In der Regel berechnen die Kreditinstitute dann monat- lich 0,25 Prozent Zinsen für den gesamten Darlehensbetrag. Das kann schnell einige hundert Euro kosten. Beispiel: Ein Folgedarlehen über 150.000 Euro, das neun Monate lang nicht abgenommen wird, verursacht bei 0,25 Prozent knapp 220 Euro Breitstellungszinsen. Solche Strafzinsen sollte man vermeiden. Möglich ist dies mit Kreditinstituten, die nicht nur für die ersten zwei oder drei Monate auf Bereitstellungszinsen verzichten, sondern eine wesentlich längere Zeit. 1 Jahr ohne Extrazins gewähren: ING-Diba (nur 0,15 Prozent) 1822 direkt Santander Bank PSD Bank Rhein-RuhrRuhr PSD Bank Westfalen-Lippe 9 Monate ohne Extrazins gewähren: Allianz Degussa Bank Debeka 6 Monate ohne Extrazins gewähren: Sparda Bank München Volksbank Münster Augsburger Aktienbank Signal Iduna
Seite 4 3. Umschuldung zu einer anderen Bank Doch nicht jede Bank zeigt sich verbraucherfreundlich. Manches Kreditinstitut denkt eher an seine Gewinnmarge als an zufriedene Kunden und legt ein überteuertes Prolongationsangebot vor. Die Bank spekuliert damit, dass Kreditnehmer die Mühen und Kosten scheuen, die mit einem Wechsel zu einem anderen Anbieter versind. Das sollen Sie aber auf keinen Fall akzeptieren. Holen Sie in diesem Fall sofort Alternativangebote von anderen Banken und freien Kreditvermittlern ein. bunden 3a. Umschuldungskosten Die Kosten für die Kreditumschuldung sollten kein Hinderungsgrund für einen Bankwechsel sein. Eine Grundschuldabtretung kostet nur wenige hundert Euro und bringt im Zweifelsfall mehr als eine ungünstige Prolongation. Faustregel: Der Bankwechsel lohnt, wenn der Zinssatz der alternativen Baufinanzierung mehr als 0,2 Prozent unter der angebotenen Prolongation liegt. 3b. Grundschuld abtreten Das gern gebrauchte Argument des Bankberaters, dass sich die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen der Kosten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt, stimmt in der Regel nicht. In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld blieben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar. Beispiel: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet die Umschuldung inklusive Nebenkosten rund 400 Euro. Eine Abtretung ist bereits ab 250 Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zinsbindung auf 5.500 Euro. Unterm Strich verbleibt eine Ersparnis von Minimum 5.100 Euro. Höhe Grundschuld* 50.000 Euro 100.000 Euro 150.000 Euro 200.000 Euro So viel kostet eine Grundschuldabtretung Kosten bei Abtretung** Ersparnis bei 0,5 Prozent Zinsunterschied und 10 Jahren Laufzeit 223 Euro 2.775 Euro 249 Euro 5.550 Euro 476 Euro 8.400 Euro 603 Euro 11.500 Euro *Entspricht der Höhe der Restschuld, die prolongiert werden muss. **Kosten setzen sich zusammen aus Notargebühren und Grundbuchgebühren. Quelle: Ratgeber Immobilienkauf von Anzenberger/Oppel, Vahlen Verlag 2009. Tipp: Banken bieten regelmäßig Offerten, bei denen sie die Wechselkosten für Neukunden teilweise oder ganz erstatten. Anschlussfinanzierer sollten sich in jedem Fall danach erkundigen. 4. Wichtige Eckpunkte, auf die Sie bei der Anschlussfinanzierung achten sollten 4a. Anfangstilgung Die im Vergleich zum Erstkredit niedrigere Darlehenssumme sowie die in den vergangenen Jahren deutlich gesunkenen Zinsen eröffnen Spielräume, die Kreditrate zu senken. Doch dies ist häufig nicht empfehlenswert, da der Schuldenabbau dadurch verzögert wird. Wer die monatliche Belastung des Erstkredits problemlos schultern kann, der sollte die aktuelle Monatsrate auch bei der Anschlussfinanzie-
Seite 5 rung beibehalten zumal in der Regel das Einkommen inzwischen höher liegt als bei Abschluss des Erstdarlehens. Tipp: Wenn Sie die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung investieren, sparen Sie Kreditzinsen und bauen ihre Schulden schneller ab. In Verbindung mit den derzeitigen Minizinsen lässt sich der Tilgungssatz beim Folgekredit deutlich aufstocken. Läuft beispielsweise ein Zehnjahresdarlehen aus, das mit einem Prozent Anfangstilgung begonnen und bei dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet wurden, dürfte die Tilgungshöhe bei Auslaufen des Erst- kredits zwei bis drei Prozent erreicht ha- ben. Behält man die Ratenhöhe bei, sollte unter aktuellen Zinsbedingungen ein Tiloder gar fünf Prozent gungssatz von vier kein Problem sein. Kreditnehmer profitieren von erheblichen Vorteilen: Wer statt mit einem mit vier Prozent Anfangstilgung den Folgekredit startet, der verkürzt bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent die Darlehenslaufzeit um fast 25 Jahre. Statt in 43 ist der Kredit nach knapp 18 Jahren getilgt. Zwar erhöht sich die monatliche Kreditrate, dafür sindie Zinskosten deutlich ab. Vier Prozent Anfangstilgung verringern den Zinsaufwand um knapp zwei Drittel - das gilt ken für alle Kreditbeträge. Höhere Tilgung verkürzt Kreditlaufzeit Anfangstilgung 1 Prozent 2 Prozent 3 Prozent 4 Prozent Darlehensbetrag 100.000 Euro 100.000 Euro 100.000 Euro 100.000 Euro Sollzins 3,5 Prozent 3,5 Prozent 3,5 Prozent 3,5 Prozent monatliche 375,00 Euro 458,33 Euro 541,67 Euro 625 Euro Kreditrate Zinskosten ca. 93.600 Euro ca. 59.000 Euro ca. 44.000 Euro ca. 35.000 gesamt Euro Laufzeit 42 Jahre, 28 Jahre, 11 Monate 22 Jahre, 1 Monat 17 Jahre, 11 Monate Quelle: eigene Berechnungen 4b. Tilgungssatzwechsel Immer mehr Kreditinstitute ermöglichen Finanzierungen, bei denen man den anfänglich gewählten Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist verändern kann. Dies ist von Vorteil, wenn wider Erwarten die Einkünfte zurückgehen, etwa bei Verdienstausfall wegen der Geburt eines Kindes oder wegen Arbeitslosigkeit. Ist die Einkommensschwäche beendet, erlaubt der Tilgungssatzwechsel dann das erneute Heraufsetzen der Tilgung. Zu den Banken, die den Tilgungssatz- wechsel ermöglichen gehören u.a.: ING-DiBa: bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Kreditlaufzeit Sparda Bank Berlin: bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Kreditlaufzeit Santander Bank: bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Kreditlaufzeit Sparkasse Aachen: Kostenloser Tilgungssatz-Wechsel während der Laufeinem und drei Prozent. zeit zwischen 4c. Zinsbindung Läuft die Erstfinanzierung aus, stehen häufig noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Buche. Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhestand abzubauen, empfiehlt es sich, nicht nur die Tilgung zu erhöhen, sondern auch die Laufzeit entsprechend anzupassen. Als Faustregel gilt: Bis zum Renteneintritt sollte die Immobilie schuldenfrei sein, da das Einkommen in der Regel sinkt und hohe Kreditbelastungen nur schwer zu schultern sind. Kritisch wird es, wenn das Zweitdarlehen im Ruhestand ausläuft und noch offene Kreditschulden vorhanden sind. Viele Banken tun sich schwer, Ruheständlern
Seite 6 aufgrund des fortgeschrittenen Alters neue Immobilienkredite auszureichen. Volltilgerdarlehen: Ist man nach Auslaufen des Erstkredits um die 50 Jahre, sollte man versuchen eine komplette Restfinanzierung auf die Beine zu stellen, damit das Objekt in zehn, zwölf oder 15 Jahren abgezahlt ist. Eine Möglichkeit sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Dabei handelt es sich um klassische Hypothekendarlehen, die bis zur vollständigen Schuldenfreiheit laufen. Vorteil: Aufgrund hoher Rückzahlsicherheit für die Bank gewährt diese meist ein oder zwei Zehntel zusätzlichen Zinsrabatt. Variable Darlehen: Bei der Suche nach der optimalen Zinsbindung sollberücksichtigen, ob während der Vertragslaufzeit mit größeren ten Sie Geldzahlungen zu rechnen ist. Läuft beispielsweise in sechs oder acht Jahren die Lebensversicherung aus oder stellen die Eltern oder Schwiegereltern das vorzeitige Erbe in Aussicht, dann empfiehlt es sich, den Betrag zur Schuldentilgung einzusetzen. Überlein diesem Fall ein Kredit mit variablen Zinsen. Dieser ermöglicht unbegrenzte Sondertilgungen und so- genswert ist mit das jederzeitige Kreditende. 4d. Sondertilgungsrechte Neben der monatlichen Tilgung helfen Sondertilgungen die Darlehensschuld schneller zu verringern. Dabei leisten Kreditnehmer je nach Kassenlage einmal im Jahr eine Extrazahlung innerhalb eines vereinbarten Rahmens. Arbeitnehmer verwenden dafür gern Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld oder das 13. Monatsgehalt. Selbstständige legen häufig Teile überdurchschnittlicher Einkünfte zurück und zahlen sie einmal im Jahr auf das Hypothekenkonto ein. Die Einsparung durch Sonderzahlungen ist signifikant. Ein zehnjähriges Hypothekendarlehen über 150.000 Euro mit einem Nominalzins von 3,5 Prozent würde bei zwei Prozent Anfangstilgung normalerweilaufen. Leistet man jährlich 3.000 Euro Sondertilgung, verringerte sich die Gesamtkreditlaufzeit um fast se knapp 29 Jahre elf Jahre! Die Zinsersparnis beträgt gut 5.000 Euro. Kostenlose Sondertilgung: Kreditnehmer sollten allerdings sicher sein, dass sie das Sondertilgungsrecht auch wirklich nut- zen. Denn berechnet die Bank dafür einen Zinsaufschlag, verteuert sich unnötig das Baudarlehen. Viele Geldhäuser erlauben inzwischen bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich ohne Aufpreis als Sondertilgung einzuzahlen. Das Thema der Woche ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, 86938 Schondorf. Sie können uns erreichen unter info@biallo.de oder per Telefon: 08192/93379-0. Weitere Infos unter