MAKLERRECHT DER MAKLER UND DAS NEUE VERBRAUCHERRECHT 2014
AGENDA I. Der Makler und das neue Verbraucherrecht 2014 (13.06.2014) II. Typische Fallkonstellationen III. Das gesetzliche Widerrufsrecht IV. Vorzeitiges Erlöschen des Widerrufsrechts V. Rechtsfolgen des Widerrufs des Maklervertrages durch den Kunden (Verbraucher) VI. Tipps zur Umsetzung beim Makler VII. Quellen für Mustertexte und gesetzliche Regelungen
I. DER MAKLER UND DAS NEUE VERBRAUCHERRECHT 2014 (13.06.2014) Anwendungsbereich: Maklerverträge mit Verbrauchern (Definition 13 BGB: Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft für einen Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. also nicht anwendbar für Maklerverträge mit Unternehmern im Sinne des 14 BGB
I. DER MAKLER UND DAS NEUE VERBRAUCHERRECHT 2014 (13.06.2014) In der Praxis keine Anwendung für Maklerverträge bei Vereinbarung einer Innenprovision, da in diesen Fällen Maklervertrag mit Vermieter bzw. Verkäufern geschlossen wird, dieser in der Regel nicht im Fernabsatz oder im Zuge eines Haustürgeschäfts. 1. Fernabsatzvertrag 312 c BGB: Verträge, bei denen der Makler und der Verbraucher ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden (Internet, Email, Post, Telefon o. ä.). Abgrenzung: Ein Vertrag, der über Fernkommunikationsmittel angebahnt, aber in den Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossen wird, ist kein Fernabsatzvertrag. Die Fernkommunikationsmittel müssen bis einschließlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschließlich verwendet werden.
I. DER MAKLER UND DAS NEUE VERBRAUCHERRECHT 2014 (13.06.2014) 2. Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge: Maklerverträge, die in Anwesenheit beider Parteien an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Maklers ist oder für die der Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers ein Angebot abgegeben hat.
II. TYPISCHE FALLKONSTELLATIONEN 1. Fernabsatzvertrag a) Interessent bittet den Makler auf ein Immobilienangebot mit Provisionshinweis im Internet über Kontaktformular oder Telefon um Vereinbarung eines Besichtigungstermins / Übersendung weiterer Unterlagen (Angebot auf Abschluß eines Maklervertrages) b) Makler vereinbart mit Kunden die Übersendung weiterer Unterlagen oder vereinbart einen Besichtigungstermin (Annahme des Angebotes auf Abschluß eines Maklervertrages / Vertrag zustande gekommen) Rechtslage bislang: Maklervertrag zustande gekommen, Widerrufsrecht in Rechtsprechung streitig Rechtslage ab dem 13.06.2014: Es gelten die gesetzlichen Vorschriften zum Widerrufsrecht des Verbrauchers
II. TYPISCHE FALLKONSTELLATIONEN 2. Zum Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen: Makler vereinbart mit provisionspflichtigen Kunden einen Besichtigungstermin. Vor Ort läßt sich der Makler vor oder nach Besichtigung eines Provisionsbestätigung unterzeichnen: Rechtslage bisher: Maklervertrag zustande gekommen, kein Widerrufsrecht! Rechtslage ab dem 13.06.2014: Maklervertrag bei gleichzeitiger Anwesenheit von Verbraucher und Makler an einem Ort außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen: es gelten die gesetzlichen Vorschriften über das Widerrufsrecht.
III. DAS GESETZLICHE WIDERRUFSRECHT Artikel 246 a EGBGB: 1 Abs. 2: Steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu, ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher zu informieren über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts gemäß 355 Abs. 1 BGB sowie das Muster Widerrufsformular gemäß Anlage 2, (Abs. 2 und 3 sind für den Makler nicht relevant) Der Unternehmer kann die Informationspflichten dadurch erfüllen, daß er das in der Anlage 1 vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt. neu: Definition der Textform 126 b BGB
III. DAS GESETZLICHE WIDERRUFSRECHT Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muß eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das 1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, daß sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und 2. geeignet ist, diese Erklärung unverändert wiederzugeben.
III. DAS GESETZLICHE WIDERRUFSRECHT Also z. B. pdf-datei a) Widerrufsrecht bei richtiger Umsetzung durch den Makler aa) frühester Zeitpunkt Die erste Antwort des Maklers in elektronischer Form nach Anfrage des Kunden auf provisionspflichtiges Angebot in elektronischen Medien also vor Terminsvereinbarung / Übersendung von Unterlagen o. ä. A) Übersendung der Widerrufsbelehrung B) Übersendung des Musters des Widerrufsformulars
III. DAS GESETZLICHE WIDERRUFSRECHT weiterhin wenn vollständige Maklerleistung sofort gewünscht wird: ausdrückliche Zustimmung zur Erbringung von Leistungen durch den Makler und Belehrung des Kunden darüber, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer in diesem Fall verliert Rechtsfolge: Erbringt der Makler z. B. bei nachfolgender Besichtigung vollständigen Nachweis: Maklerleistung erbracht, Widerruf ausgeschlossen b) zweite Variante: Übermittlung Widerrufsbelehrung und Muster Widerrufsformular (ohne ausdrückliche Zustimmung zur sofortigen Tätigkeitsaufnahme)
III. DAS GESETZLICHE WIDERRUFSRECHT Rechtsfolge: Kunde hat Widerrufsrecht des Maklervertrages innerhalb von 14 Tagen nach Zugang Widerrufsbelehrung und Muster Widerrufsformular c) dritte Variante: Keine Übermittlung von Widerrufsbelehrung / Widerrufsformular oder unrichtige Widerrufsbelehrung / Übermittlung von Widerrufsformular Widerrufsrecht des Maklervertrages für den Kunden: ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss
III. DAS GESETZLICHE WIDERRUFSRECHT d) Rechtsfolgen für Maklervertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers Fristen identisch mit Fristen bei Fernabsatz, also sämtliche Muster Widerrufsformular / Widerrufsbelehrung / ausdrückliche Zustimmung zur sofortigen Tätigkeitsaufnahme sind jeweils mitzuführen und spätestens vor Besichtigung o. ä. außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zu unterzeichnen oder besser: vorher Treffen im Büro des Maklers: schriftlicher Maklervertrag, Widerrufsrecht besteht nicht
IV. VORZEITIGES ERLÖSCHEN DES WIDERRUFSRECHTS (d. h. vor Ablauf der gesetzlichen Fristen): möglich, wenn der Verbraucher seine ausdrückliche Zustimmung zum sofortigen Beginn der Dienstleistung gegeben hat und (nicht: oder ) der Verbraucher gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert und der Unternehmer die Dienstleistung (d. h. z. B. den Nachweis) vollständig erbracht hat. Ansonsten: Es gelten die gesetzlichen Widerrufsfristen
V. RECHTSFOLGEN DES WIDERRUFS DES MAKLERVERTRAGES DURCH DEN KUNDEN (VERBRAUCHER) 1. Falls er vom Makler den Beginn der Tätigkeit ausdrücklich verlangt und der Makler seine Tätigkeit nicht vollständig erbracht hat (also z. B. kein vollständiger Nachweis): wird geschuldet: Wertersatz, d. h. in der Praxis Ersatz von Aufwendungen, falls dies ausdrücklich vereinbart ist 2. Widerruf des Maklervertrages innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist ohne Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit: kein Wertersatz Provision null
VI. TIPPS ZUR UMSETZUNG BEIM MAKLER 1. Für den Vermietungsmakler: möglichst Innenprovision vereinbaren, dies unter Umständen auch im Zusammenhang mit der Einführung des sogenannten Bestellerprinzips; hier kann sich der Makler auch auf zu erwartenden oder tatsächliche Gesetzesänderungen berufen; gilt nicht für Gewerbemietverträge mit Außenprovision 2. Für Verkaufsmakler: Auch hier gilt: möglichst Innenprovision vereinbaren 3. Maklerverträge sollten zukünftig möglichst schriftlich vor Besichtigung / Übersendung von Unterlagen etc. in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen werden, dies hat auch weitere vertriebliche Vorteile.
VI. TIPPS ZUR UMSETZUNG BEIM MAKLER 4. Sämtliche Vertragsformulare / Maklerverträge mit Widerrufsbelehrung und Widerrufserklärung (stets die aus dem Gesetz ersichtlichen Texte verwenden) ergänzen dazu möglichst Zusatztext von dem Kunden zu unterschreibende ausdrückliche Einwilligung zur sofortigen Tätigkeitsaufnahme verwenden. Von Vorteil ist es hier auch, wenn man die gesetzliche Bestimmung dem Kunden erläutern kann. 5. Im Unternehmen vorhandene Software den gesetzlichen Anforderungen anpassen. Gleiches gilt für die eigene Homepage. Kontaktaufnahme mit Internetportalen, um dort die Möglichkeiten entsprechend den gesetzlichen Anforderungen zu überprüfen. Gewerbliche Anzeigen in Portalen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht entsprechen, meiden. Erforderlich insbesondere rechtzeitige Anpassung der eigenen Software zum Stichtag 13.06.2014
VI. TIPPS ZUR UMSETZUNG BEIM MAKLER ansonsten: Provisionsverluste in nicht berechenbaren Ausmaßen Schlachtfest für Abmahner, denn: fehlende oder falsche Widerrufsbelehrungen und Muster sind abmahnfähig
VII. QUELLEN FÜR MUSTERTEXTE UND GESETZLICHE REGELUNGEN Die erforderlichen Mustertexte und Anleitungen finden Sie auf der Homepage des IVD im internen Teil. Das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes der Regelung der Wohnungsvermittlung finden Sie ebenfalls kostenlos im Internet abrufbar unter Bundesgesetzblatt I, 2013, Seiten 3642 ff.
Für Ihre Aufmerksamkeit danken wir Ihnen
ERGÄNZENDE VERANSTALTUNGEN Zur Wiederholung und Vertiefung ENEV 2014 Neue Pflichten für Makler am 07.05.2014 Leipzig 14-16 Uhr Widerrufsrecht für Makler am 15.05.2014 Intensivseminar 10-17 Uhr Anmeldung und Information IVD Mitte-Ost, Frau Damies Tel: 0341-6019495; email: info@ivd-mitte-ost.net