Verwaltervertrag Zwischen der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer der Liegenschaft... (nachstehend Objekt genannt) bestehend aus... Eigentumswohnungen und/oder Teileigentumseinheiten und der Firma:, nachstehend "Verwalter" genannt, wird folgender Vertrag geschlossen: 1 - Bestellung und Abberufung des Verwalters Gemäß Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Firma Hausverwaltung Volker Furrer - Kriftel, zur Verwalterin des Anwesens... bestellt. 1. Die Bestellung tritt ab dem... in Kraft und gilt zunächst bis zum... 2. Der Verwaltervertrag wird für die Dauer des Bestellungszeitraumes gemäß Ziff. 1 geschlossen. Er endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf, mit Ablauf dieser Bestellung. 3. Im Falle einer wiederholten Bestellung gilt dieser Verwaltervertrag für den weiteren Bestellungszeitraum fort, sofern die Parteien keine Änderungen vereinbaren. 4. Die vorzeitige Abberufung des Verwalters bzw. die vorzeitige Niederlegung der Bestellung durch den Verwalter ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig. Die Abberufung des Verwalters hat schriftlich zu erfolgen und ist sofort wirksam. In diesem Fall hat der Verwalter nach Aufforderung die Verwaltungsunterlagen und Gelder der Gemeinschaft unverzüglich heraus zu geben. Ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen. 2 Grundlagen der Verwaltertätigkeit 1. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich im einzelnen aus: - den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), insbesondere aus 27 WEG, und des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) - der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung - den Vereinbarungen und gültigen Beschlüssen der Wohnungseigentümer - diesem Verwaltervertrag. 2. Der Verwalter übt seine Tätigkeit unter Befreiung des 181 BGB aus. 3. Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung in technischer, organisatorischer und kaufmännischer Hinsicht notwendig ist. Er ist verpflichtet, die Anlage mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines ordentlichen und fachkundigen Kaufmanns zu betreuen, dabei hat er alle mit der Verwaltung zusammenhängenden gesetzlichen Bestimmungen und vertraglichen Vereinbarungen zu beachten. 4. Der Verwalter handelt grundsätzlich im Namen und für Rechnung der Eigentümer und ist auch gegenüber Behörden, Gerichten und anderen Gemeinschaften bevollmächtigt, die Gemeinschaft in gemeinschaftlichen Angelegenheiten zu vertreten. Zur Anstrengung von Aktiv-Prozessen - mit Ausnahme 3 Ziff.2 - bedarf es dabei in jedem Falle der einstimmigen Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat, sofern die Angelegenheit aus Termin- und Fristgründen keinen Aufschub bis zu einer ordentlichen jährlichen Eigentümerversammlung und entsprechender Mehrheitsbeschlussfassung duldet. 5. Der Verwalter ist berechtigt in Einzelfällen Untervollmachten zu erteilen, grundsätzlich ist er jedoch verpflichtet, die Verwaltungsaufgaben selbst zu erfüllen. 1 von 5
3 Grundleistungen und Befugnisse des Verwalters Der Verwalter hat insbesondere folgende Aufgaben zu erfüllen, bzw. ist dazu verpflichtet: 1. Der Verwalter führt die jährliche (ordentliche) Eigentümerversammlung durch (sachbezogene Kosten wie Raummiete u.ä. gehen zu Lasten der Gemeinschaft.). Hierzu gehört: - Erstellung und Versand der Einladung inkl. Tagesordnung - Organisation und Durchführung Eigentümerversammlung inkl. Erstellen der Anwesenheitsliste, Überprüfung der Vollmachten und der Beschlussfähigkeit - Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anderes beschließt, die Übernahme des Versammlungsvorsitzes. - Führung der Beschluss-Sammlung nach WEG gem. 24 Ziff. 7 WEG - Erstellung der Niederschrift der Eigentümerversammlung, Einholung der Unterschriften der Mitunterzeichner und Versand an alle Eigentümer. 2. Zur Beitreibung rückständiger Zahlungen mit Eilwirkung für und gegen die Wohnungseigentümer außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich tätig zu werden. Im Falle notwendig werdender gerichtlicher Beitreibungsmaßnahmen ist der Verwalter ermächtigt, auch einen fachkundigen Rechtsanwalt zu Lasten der Gemeinschaft einzuschalten. 3. Mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben grundsätzlich im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen. Neue Dienstleistungs-, Wartungs- und Pflegeverträge kann der Verwalter auch ohne die Zustimmung des Verwaltungsbeirates bzw. der Wohnungseigentümer abschließen. Änderungen und Kündigungen bei bereits bestehenden Dienstleistungs-, Wartungs- und Pflegeverträgen bedürfen ebenfalls nicht der Zustimmung des Verwaltungsbeirates bzw. der Wohnungseigentümer. 4. Die nach der Gemeinschaftsordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz bestimmte Instandhaltungsrücklage auf einem separaten Konto zinsbringend anzulegen, soweit kein spezieller Mehrheitsbeschluss für eine anderweitige Anlageform vorliegt. 5. Jede Ausgabe auf dem Instandhaltungs- und Instandsetzungssektor über 2000.- ist im Einzelfall vorher mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen. Im Falle notwendiger Reparaturen am Gemeinschaftseigentum hat der Verwalter entsprechende Angebote einzuholen und die Auftragsvergaben mit den Verwaltungsbeirat abzustimmen sofern entsprechende Beschlussfassungen zeitlich nicht möglich sind. Weiterhin hat der Verwalter die Reparaturarbeiten zu überwachen und auch abzunehmen, Rechnungsprüfung und Ausgleich vorzunehmen, sowie evtl. Geltendmachung von Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüchen. 6. Die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen und über einen Mehrheitsbeschluss erwünschten Versicherungen abzuschließen bzw. aufrecht zu erhalten. Dem Verwalter obliegt die Überprüfung, ob die abgeschlossenen Verträge noch zeitgemäß sind, insbesondere die Überprüfung der Versicherungsverträge hinsichtlich der angemessenen Deckungshöhe. 7. Die Einhaltung der Hausordnung und die Erfüllung der den Eigentümern nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung obliegenden Pflichten zu überwachen. Bei schriftlicher, nicht anonymer Beschwerde, Abmahnung gegenüber dem Störer sowie, sollte die Abmahnung erfolglos bleiben, Unterrichtung der nächsten Eigentümerversammlung. 8. Auf Wunsch des Beirates an dessen Sitzungen teilzunehmen. 9. Eine genaue und turnusgemäße Kontrolle der Hausmeistertätigkeit durchzuführen. 10.Die Jahres- und Einzelabrechnung so zu erstellen, dass ein vermietender Eigentümer in der Lage ist mietrechtliche Nebenkosten korrekt mit seinem Mieter abzurechnen. 11.Die Versammlungsprotokolle und gerichtlichen Entscheidungen geordnet aufzubewahren, ebenso alle anderen im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Verwaltungsunterlagen. 2 von 5
4 Entgeltliche Geschäftsbesorgung und Vergütung. 1. Soweit in Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und in diesem Vertrag nichts anderes bestimmt ist, gelten für das Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter ergänzend die Vorschriften des BGB über den entgeltlichen Geschäftsordnungsvertrag ( 675 BGB). 2. Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich... (...) je Wohnungseigentum zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer. Diese Kosten werden in Abweichung von dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungen zu jeweils gleichen Teilen verteilt. Die Verwaltergebühr darf der Verwalter monatlich im Voraus vom Wohngeldkonto der Gemeinschaft abbuchen. 3. Durch die Vergütung nach vorgenannter Ziffer wird die Teilnahme, Organisation und Durchführung 1 (einer) jährlichen Eigentümerversammlung, zu deren Einberufung der Verwalter verpflichtet ist, abgegolten. Für die vom Verwalter unverschuldete Einberufung weiterer Eigentümerversammlungen (z.b. nach 25 Ziff. 4 WEG / Wiederholungsversammlung, oder gem. 24 Ziff. 2 / außerordentliche Eigentümerversammlung) erhält der Verwalter ein Sonderhonorar in Höhe von 200.- pauschal zzgl. MwSt. 4. Nicht mit der Verwaltervergütung nach Abs. 2 abgegolten sind: - Gebühren für Mahnungen an zahlungssäumige Wohnungseigentümer (je Mahnung 15.- + MwSt.); - Kosten für eigentümerseits erwünschte Kopien aus Verwalterakten; - Gutachter- und Sachverständigenhonorare (z. B. Rechtsanwälte, Architekten, Ingenieure); - Gerichts- und Rechtsanwaltskosten; - Kosten für Gutachter- Anwalts- und Gerichtstermine die ihren Ursprung in der Zeit vor Übernahme der Verwaltung haben; - Zustellkosten für notwendige Informationsschreiben an die Eigentümer (Ausnahme: Ladungen, Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Protokolle); - Kosten für Sonderleistungen gegenüber einzelnen Eigentümern; - Kosten für vereinbarungsgemäß vorgesehene Verwalterzustimmungen bei Wohnungsverkäufen, Rechtsverfolgung sowie Kosten die dem Verwalter dadurch entstehen, dass er die Gemeinschaft in einem Verfahren nach 43 WEG vertritt oder in dem er als Bevollmächtigter im Sinne des 189 Abs.1 ZPO zu handeln hat. Hierfür werden je angefangener Stunde 35.- + MwSt. in Rechnung gestellt. Anfahrtswege, Auslagen und ggf. Spesen werden separat berechnet. - sollte seitens der WEG die Ablesung der Wasseruhren/Wärmemengenmesser durch die Hausverwaltung gewünscht werden, so werden je benötigtem Termin 150.- EUR + MwSt. berechnet. 5. In der Verwaltervergütung ist das Entgelt für die Vornahme von Großinstandhaltungen und Großinstandsetzungen nicht enthalten. Für die fachtechnische Vorbereitung, Durchführung, Beaufsichtigung und Abnahme von Großinstandhaltungen und Großinstandsetzungsarbeiten, sowie für Wertverbesserungen, Modernisierungen und bauliche Veränderungen ( 22 WEG), deren Auftragswert 15.000.- übersteigt, hat die Eigentümergemeinschaft eine Gebühr in Höhe von 35.- /Std. zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer zu zahlen. 6. Beschäftigt die Eigentümergemeinschaft Arbeitnehmer, so erhält der Verwalter für die Führung der Lohnkonten eine Vergütung von 15,-- zzgl. USt. (z.zt. 19 ) = 17,85 brutto pro Arbeitnehmer und Monat, soweit hierfür durch die Eigentümergemeinschaft kein Auftrag an einen extemen DienstleisterlSteuerberater vergeben wird. 7. Der Verwalter ist berechtigt der Eigentümerversammlung eine Erhöhung der Verwaltergebühr vorzuschlagen wenn die wirtschaftliche Gesamtentwicklung dazu berechtigt. Eine Erhöhung der Verwaltergebühr bedarf jedoch in jedem Falle der mehrheitlichen Zustimmung der Eigentümerversammlung. 8. Steht ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Personen zu, so haften für die Verwaltervergütung alle als Gesamtschuldner. 3 von 5
5 Kontenführung 1. Der Verwalter hat die Pflicht die Gelder der Eigentümergemeinschaft von seinem Vermögen und dem Dritter, insbesondere anderer von ihm verwalteter Gemeinschaften, getrennt zu halten. 2. Die Bank oder das Institut, bei dem das Gemeinschafts- bzw., Instandhaltungsrücklagenkonto geführt wird, bestimmt der Verwalter. 3. Das eingezahlte Wohngeld wird auf einem Kontokorrentkonto geführt. 4. Bankspesen der Gemeinschaftskonten gehen zu Lasten der Gemeinschaft. 5. Gegen den Wohngeldanspruch der Gemeinschaft ist die Aufrechnung mit anderen Ansprüchen oder die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten nicht zulässig. 6. Die Instandhaltungsrücklage aus dem Wohngeld wird auf einem gesonderten Konto mit möglichst günstiger Verzinsung angelegt. Wobei die Art der Geldanlage im einzelnen mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen oder über Beschluss der Eigentümerversammlung festzulegen ist. 7. Das eingezahlte Wohngeld ist einmal jährlich insgesamt und auch den jeweiligen Eigentümern einzeln abzurechnen. Die Jahresabrechnung und der vom Verwalter in Vorschlag gebrachte Wirtschaftsplan für das folgende Rechnungsjahr muss den Eigentümern mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin schriftlich zugegangen sein, in dem über die Abrechnung und den Wirtschaftsplan abgestimmt werden soll. Gleichzeitig ist den Wohnungseigentümern mit der Ladung zu Eigentümerversammlung bekannt zugeben, ob und welche Beanstandungen der Verwaltungsbeirat bei der Rechnungsprüfung festgestellt hat. 6 Veräußerung eines Wohnungseigentums. Bei der Veräußerung eines Wohnungs- oder Teileigentums hat der Eigentümer seinen Rechtsnachfolger zum Eintritt in diesen Verwaltervertrag zu verpflichten. 7 Teilweise Unwirksamkeit/Vertragsveränderungen Wird ein Teil dieses Vertrages unwirksam, so bleibt der übrige Vortragsinhalt in vollem Umfang rechtswirksam. Der eventuell rechtsunwirksame Teil ist durch einen dem beabsichtigten wirtschaftlichen Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen. Abänderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschlussfassung an der Eigentümerversammlung und der Genehmigung des Verwalters. 8 Beendigung der Verwaltertätigkeit. Bei Beendigung der Verwaltertätigkeit, gleich aus welchem Grund, hat der Verwalter die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft abzurechnen, Rechnung zu legen und alle die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffenden und zu einer ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung notwendigen Unterlagen unverzüglich an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, seinen Stellvertreter oder einen vom Verwaltungsbeirat benannten Dritten (insbesondere an einen neu bestellten Verwalter) auszuhändigen. 9 - Sonstige Bestimmungen. 1. Der Verwalter verpflichtet sich mindestens 1 mal im Jahr eine umfangreiche Objektbesichtigung durchzuführen. Von den Ergebnissen der Objektkontrolle hat der Verwalter den Verwaltungsbeirat, soweit dies als erforderlich erachtet wird, zu informieren. 2. Der Verwalter haftet für jegliche schuldhafte, auch leicht fahrlässige Verletzung der Pflichten, deren Einhaltung erforderlich ist, um den Vertragszweck zu erreichen (Kardinalspflichten). Hierzu gehören insbesondere die in 27 und 28 WEG normierten Aufgaben. Der Verwalter ist verpflichtet hierfür während der Vertragslaufzeit eine entsprechende Haftpflichtversicherung aufrecht zu erhalten. 3. Änderungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform sowie der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung und der Genehmigung des Verwalters. 4 von 5
10 - Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen 1. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam oder nichtig sein oder werden, so berührt dies die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dieses Vertrages nicht. 2. Die Parteien verpflichten sich unwirksame oder nichtige Bestimmungen durch neue Bestimmungen zu ersetzen, die dem in den unwirksamen oder nichtigen Bestimmungen enthaltenen wirtschaftlichen Regelungsgehalt in rechtlich zulässiger Weise gerecht werden. Entsprechendes gilt, wenn sich in dem Vertrag eine Lücke herausstellen sollte. Zur Ausfüllung der Lücke verpflichten sich die Parteien auf die Etablierung angemessener Regelungen in diesem Vertrag hinzuwirken, die dem am nächsten kommen, was die Vertragsschliessenden nach dem Sinn und Zweck des Vertrages bestimmt hätten, wenn der Punkt von ihnen bedacht worden wäre. 11 - Gerichtsstand. Als Gerichtsstand wird Königstein/Ts. vereinbart. Kriftel den... --------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------- Hausverwaltung Volker Furrer Der Verwaltungsbeirat für die Eigentümergemeinschaft 5 von 5