Studienbrief Sondereinflüsse auf die Immobilien und ihre Auswirkungen auf die Wertermittlung

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1 Studienbrief Sondereinflüsse auf die Immobilien und ihre Auswirkungen auf die Wertermittlung Dr. Hans-Georg Tillmann 4., aktualisierte Auflage Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung der vdppfandbriefakademie unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Stand Juli 2015

2 Die Überarbeitung des Textes erfolgte in der vorliegenden 4. Auflage 2015 durch Dipl.-Ing. Michael Debus und Dipl.-Ing. Christine Helbach (Kap. 1 bis 5) sowie durch Gerhard Ramisch (Kap. 6).

3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis 6 Einleitung und Zielsetzung des Studienbriefes 7 1 Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen Rechtsgrundlagen Träger der Maßnahmen Wertermittlungsanlässe Baulandentwicklungsstufen Bodenordnungsmaßnahmen Umlegung Vereinfachte Umlegung Werteinfluss der Maßnahmen Sanierungsmaßnahmen Sanierungszweck und -verfahren Wertermittlung im Rahmen der Sanierung Besonderheiten bei der Marktwertermittlung Entwicklungsmaßnahmen Rechtliche Entwicklung Entwicklungszweck und -verfahren Wertermittlung im Rahmen von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Besonderheiten des Entwicklungsverfahrens Anpassungsgebiete gemäß 170 BauGB Besonderheiten bei der Marktwertermittlung Stadtumbau, Soziale Stadt Stadtumbaumaßnahmen Formelle Anforderungen Inhaltliche Anforderungen Auswirkungen Stadtumbauvertrag Maßnahmen der Sozialen Stadt Planungswertausgleich Sozial gerechte Bodennutzung (München) Wertausgleich bei gewerblichen Objekten (Frankfurt a. Main) Aufgaben 46 vdppfandbriefakademie GmbH, Berlin 3

4 Inhaltsverzeichnis 2 Verträge zu städtebaulichen Maßnahmen Städtebauliche Verträge ( 11 BauGB) Vorhaben- und Erschließungsplan ( 12 BauGB) Erschließungsvertrag ( 124 BauGB) Werteinflüsse Aufgaben 53 3 Enteignungs-/Entschädigungsrecht Rechtsgrundlagen und Begriffe Enteignungsrecht Enteignung Enteignungsgleicher Eingriff Enteignender Eingriff Gemeinbedarfsflächen Entschädigung Entschädigungsgrundsätze Entschädigung für Rechtsverlust Entschädigung für Vermögensnachteile Anrechnung von Vermögensvorteilen Abgrenzung Entschädigung/Schadensersatz Ermittlung der Entschädigungshöhe Beispielhafte Entschädigungsanlässe Veränderungssperre Ausübung des Vorkaufsrechts Planungsschäden Bewertungsprinzipien und -methoden Teilflächenentzug Differenzwertmethode Verschiebemethode Pauschalierte Anteilsbewertung Nutzwertanalytische Ansätze Auswirkung von Entschädigungsvorgängen Aufgaben 69 4 Planungsschäden Ursachen für Planungsschäden Planungsschäden Die Sieben-Jahres-Frist Gegenstand der Entschädigung Entstehung und Grenzen des Entschädigungsanspruches Hinweise zur Wertsituation bei Planungsschäden Aufgaben 78 4 vdppfandbriefakademie GmbH, Berlin

5 Inhaltsverzeichnis 5 Denkmalschutz Unterschutzstellung Bewertungseinflüsse Grundsätzliches (Wert-)Vorteile aus Denkmalschutz (Wert-)Nachteile aus Denkmalschutz Bewertung von denkmalgeschützten Objekten Grundsätzliches Wertbeeinflussende Parameter Bewertungsmethodik bei denkmalgeschützten bebauten Grundstücken Aufgaben 96 6 Immobilienbezogene Abschreibungsvorschriften und -sätze Einführung Steuerliche Abschreibungssätze Allgemeines zur Absetzung für Abnutzung (AfA) Absetzungen für Abnutzung (AfA) 7 EStG Absetzung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen ( 7h EStG) Absetzung bei Baudenkmalen ( 7i EStG) Absetzung von Erhaltungsaufwand Nachträgliche Herstellungskosten Anschaffungsnahe Herstellungskosten Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzungen (AfaA) Teilwertabschreibung Sonderausgabenabzug bei selbstgenutzten Wohngebäuden Bewertungsaspekte Aufgaben Lösungen der Aufgaben 109 Literaturverzeichnis 121 Gesetze, Richtlinien, Verordnungen 123 Stichwortverzeichnis 124 Abbildungsverzeichnis 127 vdppfandbriefakademie GmbH, Berlin 5

6 Abkürzungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis AfA AO BauGB BauNVO BEW BGB BGH BImschG BL bog BRI BRW-RL DSchG ebf eflbfrei ebpfl EStDV EStG EW-RL GFZ GG GND GruBo GRZ GuG GVBl HGB ImmoWertV ÖPNV OVG RND SW-RL VEP VF VW-RL WertR WGFZ WF Absetzung für Abnutzung Abgabenordnung Baugesetzbuch Baunutzungsverordnung Bauerwartungsland Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgerichtshof Bundesimmissionsschutzgesetz Bauland Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal Brutto-Rauminhalt Bodenrichtwertrichtlinie Denkmalschutzgesetz erschließungsbeitragsfrei erschließungsflächenbeitragsfrei erschließungsbeitragspflichtig Einkommensteuer-Durchführungsverordnung Einkommensteuergesetz Ertragswertrichtlinie Geschoßflächenzahl Grundgesetz Gesamtnutzungsdauer Grund und Boden Grundflächenzahl Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Zeitschrift Gesetz- und Verordnungsblatt Handelsgesetzbuch Immobilienwertermittlungsverordnung Öffentlicher Personennahverkehr Oberverwaltungsgericht Restnutzungsdauer Sachwertrichtlinie Vorhaben- und Erschließungsplan Verkehrsfläche Vergleichswertrichtlinie Wertermittlungsrichtlinien Wertrelevante Geschossflächenzahl Wohnfläche 6 vdppfandbriefakademie GmbH, Berlin