WealthCap Immobilien Deutschland 31

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5 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 VORWORT 5 VORWORT Unternehmerische Beteiligungen haben in den vergangenen Jahren kontinuierlich an Bedeutung gewonnen und sich bei Anlegern etabliert. Mittlerweile werden jährlich mehr als 8 Mrd. EUR (Durchschnitt der Jahre 2007 bis 2009) in geschlossene Fonds investiert. Für Privatkunden eröffnet sich damit ein Zugang zu Vermögenswerten, die ansonsten nur institutionellen Anlegern vorbehalten sind. Aus anfänglich wenigen Investitionsmöglichkeiten entwickelte sich bis heute eine vielfältige Palette von Beteiligungsangeboten, die von geschlossenen Immobilienfonds mit in- oder ausländischen Objekten, über Lebensversicherungszweitmarktfonds, Private-Equity-Fonds, Schiffsfonds, Flugzeugleasingfonds und Infrastrukturfonds bis hin zu Fonds aus dem Bereich der Erneuerbaren Energien reicht. Die Wealth Management Capital Holding GmbH (WealthCap) ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der UniCredit Bank AG, München (vormals Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG), die nach Zusammenführung der drei Initiatorenhäuser H.F.S., Blue Capital und HVB FondsFinance unter dem Dach der WealthCap zu den größten Anbietern von geschlossenen Fonds in Deutschland zählt. Das emittierte Investitionsvolumen beläuft sich auf insgesamt mehr als 9,8 Mrd. EUR. Zwischenzeitlich haben sich über Anleger an den Fonds der in der WealthCap vereinten Initiatoren beteiligt. Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot an der WealthCap Immobilienfonds Deutschland 31 GmbH & Co. KG will die WealthCap Initiatoren GmbH die erfolgreiche Fondsserie der WealthCap-Immobilienfonds fortsetzen. Sie bietet den Anlegern mit diesem Beteiligungsangebot folgende besondere Merkmale: Die Fondsgesellschaft investiert in ein Immobilienportfolio von bis zu sieben sorgfältig ausgewählten Büroimmobilien mit i. d. R. langfristigen Mietverträgen. Die Anleger erhalten die Möglichkeit, durch Verzicht auf die anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnisse für zwölf Jahre eine um bis zu 0,5 % p. a. höhere Ausschüttung zu erlangen. Die Thesaurierung von Ausschüttungen ermöglicht den Anlegern eine attraktive Verzinsung. Durch die Umsetzung eines innovativen und weiterhin einzigartigen Konzepts flexibler Einzahlungsraten und flexibler Ausschüttungen wird für jeden Anleger eine maßgeschneiderte Kapitalanlage möglich, die auch auf veränderte persönliche Bedürfnisse und individuelle Ziele reagieren kann. Mehr als 230 sachkundige Mitarbeiter beschäftigen sich mit allen Aufgaben rund um das Management der aufgelegten Fondsgesellschaften und der Fondsimmobilien. Denn während der Beteiligungsdauer hängt der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung nicht unwesentlich von einer professionellen Verwaltung durch ein qualifiziertes Management ab. Wir freuen uns, dass es durch die Konzeption dieses Beteiligungsangebotes gelungen ist, anspruchsvollen Anlegern eine innovative und chancenreiche Investitionsalternative anzubieten. WealthCap Initiatoren GmbH, Hamburg

6 6 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 PROSPEKTVERANTWORTUNG UND ANGABENVORBEHALT WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 PROSPEKTVERANTWORTUNG UND ANGABENVORBEHALT Alle Angaben und Berechnungen in diesem Verkaufsprospekt wurden mit größtmöglicher Sorgfalt ausgearbeitet. Sie beruhen auf den derzeit gültigen gesetzlichen und steuerlichen Vorschriften sowie Verwaltungsanweisungen. Eine Haftung für eine abweichende Auffassung der Finanzverwaltung sowie für Abweichungen durch zukünftige Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Grundlagen sowie durch künftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen kann nicht übernommen werden. Eine Haftung für den Eintritt der mit dem Erwerb der Beteiligung verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Anlegers wird nicht übernommen. Abweichende Angaben vom oder zusätzliche Angaben zum Inhalt dieses Verkaufsprospektes dürfen nur von der Anbieterin des Beteiligungsangebotes gemacht werden und bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Verantwortlich für die Prospektaufstellung und den Inhalt des Verkaufsprospektes sind: Anbieterin WealthCap Initiatoren GmbH Alter Wall Hamburg (Sitz und Geschäftsanschrift) Prospektherausgeberin Wealth Management Capital Holding GmbH Arabellastraße München (Sitz und Geschäftsanschrift) Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung Die Anbieterin und die Prospektherausgeberin erklären als Prospektverantwortliche jeweils, dass ihres Wissens alle Angaben in diesem Verkaufsprospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Datum der Prospektaufstellung: WealthCap Initiatoren GmbH als Anbieterin Christian Kühni Geschäftsführer Gabriele Volz Geschäftsführerin Wealth Management Capital Holding GmbH als Prospektherausgeberin Christian Kühni Geschäftsführer Gabriele Volz Geschäftsführerin

7 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 INHALT 7 WealthCap Immobilien Deutschland 31 9 Beteiligungsangebot im Überblick 21 Risikohinweise 37 Anbieterin 41 Investitionen 103 Investitions- und Finanzierungsplan 108 Prognoserechnung 124 Sensitivitäten (Abweichungen von Prognosen) 127 Wesentliche Grundlagen der steuerlichen Konzeption 137 Wesentliche Verträge 151 Vertragspartner und personelle Verflechtungen 155 Rechtliche Grundlagen der Beteiligung 167 Gesellschaftsvertrag und Treuhandvertrag 193 Sonstige Angaben nach Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung (VermVerkProspV) 203 Verbraucherinformation über den Fernabsatz 209 AnlegerNet 211 Glossar 215 Schritte zu Ihrer Beteiligung 218 Ausfüllanleitung Beitrittserklärung Die inhaltliche Richtigkeit der in diesem Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

8 Beteiligungsangebot im Überblick Büroimmobilie in Augsburg

9 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK 9 FONDSKONZEPT ZEICHNUNGSANGEBOT Die Anleger können sich bei diesem Beteiligungsangebot an einer Reihe von bereits bestehenden Büroimmobilien an verschiedenen Standorten in Deutschland beteiligen. Über die konkrete Zusammensetzung des Immobilienbestandes der Fondsgesellschaft wird im Rahmen einer schriftlichen Abstimmung durch Mehrheitsbeschluss entschieden. Hauptmieterin ist in allen Objekten die größte deutsche Krankenkasse, die BARMER GEK (vgl. S. 43 f.). Darüber hinaus sind einige der Fondsimmobilien in geringem Umfang an verschiedene andere Mieter vermietet. Dem Anleger stehen folgende Entscheidungsalternativen zur Auswahl: Investition in Immobilienportfolio 1, bestehend aus Büroimmobilien an den Standorten Köln und Augsburg sowie einer Büro- und Wohnimmobilie am Standort Nürnberg. Investition in Immobilienportfolio 2, bestehend aus Büroimmobilien an den Standorten Düsseldorf, Hannover, Mannheim und Darmstadt. Die Anleger können sich durch Zeichnung eines Kommanditanteils entweder unmittelbar als Direktkommanditist oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin als Treugeber an der Fondsgesellschaft (geschlossener Immobilienfonds) beteiligen. Das öffentliche Angebot beginnt einen Werktag nach der Veröffentlichung des Verkaufsprospektes gemäß 9 Verkaufsprospektgesetz und endet mit Vollplatzierung des Kommanditkapitals. Bei einer Überzeichnung oder sofern der Anleger seine gewählte Einzahlungsrate nicht vollständig einzahlt, können Zeichnungen gekürzt werden. Eine vorzeitige Schließung ist nicht möglich. Die Vermögensanlage wird ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland angeboten. Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlage beträgt EUR ohne Agio. Investition in Immobilienportfolio 1 und 2 entsprechend der Empfehlung der Geschäftsführenden Kommanditistin. Mitbestimmung des Finanzierungskonzeptes, u. a. über die Zahlung von Damnum und Zinsvorauszahlung zur Reduzierung des Nominalzinses entsprechend der Empfehlung der Geschäftsführenden Kommanditistin. Der Mindestzeichnungsbetrag beläuft sich auf EUR (Erwerbspreis) zzgl. 5 % Agio auf den Zeichnungsbetrag, höhere Beteiligungen sind möglich (Stückelung EUR). Die Anzahl der Beteiligungen beträgt maximal à EUR Zeichnungsbetrag. Die nachfolgenden Darstellungen gehen davon aus, dass die Empfehlungen der Geschäftsführenden Kommanditistin umgesetzt werden. Die Anleger haben darüber hinaus das folgende Wahlrecht: Teilnahme an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011. Verzicht auf die anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnisse in den Jahren 2010/2011 zugunsten einer um bis zu 0,5 % p. a. höheren Ausschüttung für die Jahre 2011 bis Büroimmobilie in Düsseldorf

10 10 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK PLATZIERUNGS- UND EINZAHLUNGSGARANTIE Eine Vollplatzierung des Eigenkapitals wird bis Ende des Jahres 2010 erwartet. WealthCap hat eine Platzierungsund Einzahlungsgarantie per abgegeben (vgl. S. 149). EINZAHLUNG Die Anleger haben die Möglichkeit, einen individuell wählbaren Betrag zwischen 70 % (Mindestbetrag) und 100 % des Zeichnungsbetrages jeweils zzgl. 5 % Agio auf den Zeichnungsbetrag einzuzahlen. Die gewählte Einzahlungsrate zzgl. 5 % Agio auf den Zeichnungsbetrag ist zum Monatsende des auf die Annahme der Beitrittserklärung folgenden nächsten Monats fällig. Einzahlungen (nach Abzug des Agios) werden ab Zahlungseingang bei der Fondsgesellschaft bis zum mit 5 % p. a. vergütet. Die Auszahlung der Vergütung erfolgt voraussichtlich im Januar ANLEGERKREIS Geschlossene Immobilienfonds mit Investitionen in Deutschland können für Anleger geeignet sein, die über ein relativ hohes Einkommen und/oder anlagebereites Vermögen verfügen und deshalb langfristige Anlageziele verfolgen (für Anleger mit Teilnahme an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011), über ein hohes anlagebereites Vermögen bei einem in Relation dazu geringen Einkommen verfügen und deshalb langfristige Anlageziele verfolgen (für Anleger ohne Teilnahme an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011), eine Vermögensanlage wünschen, die sich in der Vergangenheit überwiegend als sicher und rentabel erwiesen hat und die ggf. langfristig einen teilweisen Inflationsschutz bietet, ein sachwertunterlegtes Zusatzeinkommen anstreben, Büroimmobilie in Köln Büro- u. Wohnimmobilie in Nürnberg Büroimmobilie in Augsburg Immobilienportfolio 1 Objekt Köln Nürnberg Augsburg Beschreibung Büroimmobilie Büro- und Wohnimmobilie Büroimmobilie Baujahr ca / /2000 Mietflächen gesamt ca qm qm qm Stellplätze ca. 107 Stellplätze, davon 100 in der Tiefgarage 85 Stellplätze in der Tiefgarage 137 Stellplätze, davon 126 in der Tiefgarage Hauptmieterin 1 BARMER GEK (ca. 93,2 %) BARMER GEK (ca. 78,9 %) BARMER GEK (ca. 62,5 %) Aktueller Vermietungsstand 2 ca. 99,3 % 94,1 % 99,1 % Mietvertragslaufzeit (BARMER GEK) ca. 10,75 Jahre 10,75 Jahre 10,75 Jahre Sonderkündigungsrecht 3 (BARMER GEK) zum ca. In % der Mietfläche gesamt ca. für eine Teilfläche von qm 35,5 % für eine Teilfläche von qm 25,0 % für eine Teilfläche von qm 18,8 % Aktuelle Jahresmiete ca EUR EUR EUR Kaufpreis ca EUR EUR EUR Einkaufsfaktor ca. 14,75 14,80 14,73 qm-preise für vermietbare Flächen ca. (ohne Stellplätze) EUR EUR EUR Kalkulierter Preis pro Stellplatz in EUR 1 Prozentangabe in Bezug auf die Ist-Miete ohne Stellplätze 2 Prozentangabe in Bezug auf die Soll-Miete 3 Vgl. S. 142: BARMER Mietgarantie Tiefgaragenstellplatz EUR; Außenstellplatz EUR Tiefgaragenstellplatz EUR Tiefgaragenstellplatz EUR; Außenstellplatz EUR

11 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK 11 die ertragsteuerlichen Vorteile der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung wahrnehmen wollen, eine Immobilienanlage ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen FONDSIMMOBILIEN (ÜBERSICHT) Die wesentlichen Eckdaten der Immobilienportfolios 1 und 2 sind in tabellarischer Form mit Stand auf den S. 10 bis 12 zusammengefasst: bereit sind, die auf den S. 21 ff. beschriebenen Risiken einzugehen. Der Kaufpreis ohne Nebenkosten für das Immobilienportfolio 1 beträgt ca. 47,17 Mio. EUR. Geschlossene Immobilienfonds mit Investitionen in Deutschland sind nicht geeignet für Anleger, die Der Kaufpreis ohne Nebenkosten für das Immobilienportfolio 2 beträgt ca. 46,26 Mio. EUR. eine kurzfristige Anlageform suchen, eine jederzeit kurzfristig veräußerbare Anlageform suchen, weder ein relativ hohes Einkommen noch ein hohes anlagebereites Vermögen besitzen und/oder die auf den S. 21 ff. beschriebenen Risiken nicht eingehen wollen. Eine umfassende Beschreibung der einzelnen Fondsimmobilien findet sich auf S. 41 ff. Büroimmobilie in Düsseldorf Büroimmobilie in Hannover Büroimmobilie in Mannheim Büroimmobilie in Darmstadt Immobilienportfolio 2 Düsseldorf Hannover Mannheim Darmstadt Büroimmobilie Büroimmobilie Büroimmobilie Büroimmobilie (Kernsanierung ) qm qm qm qm 102 Stellplätze, davon 98 in der Tiefgarage 107 Stellplätze, davon 52 in der Tiefgarage 40 Stellplätze in der Tiefgarage 4 Stellplätze BARMER GEK (ca. 96,1 %) BARMER GEK (ca. 97,4 %) BARMER GEK (ca. 98,0 %) BARMER GEK (ca. 98,1 %) 100 % 99,2 % 99,4 % 100 % 10,75 Jahre 10,75 Jahre 10,75 Jahre 8,25 Jahre für eine Teilfläche von qm entfällt für eine Teilfläche von qm für eine Teilfläche von 897 qm 33,0 % 0 % 32,0 % 30,8 % EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 14,75 14,75 14,75 12, EUR EUR EUR EUR Tiefgaragenstellplatz EUR; Außenstellplatz EUR Tiefgaragenstellplatz EUR; Außenstellplatz EUR Tiefgaragenstellplatz EUR Außenstellplatz EUR

12 12 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK Immobilienportfolio Immobilienportfolio 1 Immobilienportfolio 2 Immobilienportfolio Mietflächen gesamt ca qm qm qm Stellplätze ca. 329 Stellplätze, davon 311 in den Tiefgaragen 253 Stellplätze, davon 190 in den Tiefgaragen 582 Stellplätze, davon 501 in den Tiefgaragen Hauptmieterin 1 BARMER GEK (ca. 81,8 %) BARMER GEK (ca. 97,1 %) BARMER GEK (ca. 89,4 %) Ø aktueller Vermietungsstand 2 ca. 97,5 % 99,6 % 98,6 % Ø Mietvertragslaufzeit ca. 9,4 Jahre 10,2 Jahre 9,8 Jahre Ø Indexierung der Mietverträge ca. 91,8 % 97,1 % 94,5 % Sonderkündigungsrecht 3 (BARMER GEK) zum gesamt ca. In % der Mietfläche gesamt ca. für Teilflächen von qm 28,3 % für Teilflächen von qm 22,2 % für Teilflächen von qm 25,4 % Aktuelle Jahresmiete ca EUR EUR EUR Kaufpreis ca EUR EUR EUR Ø Einkaufsfaktor ca. 14,76 14,45 14,61 Ø qm-preise für vermietbare Flächen ca. (ohne Stellplätze) EUR EUR EUR Kalkulierter Preis pro Stellplatz in EUR 1 Prozentangabe in Bezug auf die Ist-Miete ohne Stellplätze 2 Prozentangabe in Bezug auf die Soll-Miete 3 Vgl. S. 142: BARMER Mietgarantie Tiefgaragenstellplatz EUR; Außenstellplatz EUR Tiefgaragenstellplatz EUR; Außenstellplatz EUR Tiefgaragenstellplatz EUR; Außenstellplatz EUR AUSSCHÜTTUNGEN (ENTNAHMEN) Das Fondskonzept sieht vor, dass mögliche Ausschüttungen (Entnahmen) grundsätzlich nicht erfolgen, sondern in der Fondsgesellschaft thesauriert werden. Dieser Ausschüttungsverzicht wird mit einem attraktiven, variablen Ertrag von derzeit 3,25 % p. a. vergütet. Die Anleger erhalten allerdings das jährlich aufs Neue ausübbare Wahlrecht, die thesaurierten Beträge der Vorjahre sowie die laufenden entnahmefähigen Ausschüttungen der Fondsgesellschaft ganz oder teilweise zu entnehmen. Dieses Wahlrecht kann nach vollständiger Einzahlung des Zeichnungsbetrags entsprechend dem individuellen Finanzbedarf des Anlegers ausgeübt werden (vgl. S. 18 f.: Flexibilitätskonzept ). Soweit der Anleger von seinem Wahlrecht keinen Gebrauch macht, erfolgt die Thesaurierung der entnahmefähigen Beträge. Die thesaurierten Beträge stellen Eigenkapital der Fondsgesellschaft dar. Die Ausschüttungen sind im Ergebnis teilweise steuerfrei. Im Zeitraum von 2011 bis 2030 sind insgesamt bis zu ca. 117 % (für Anleger mit Teilnahme an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011) bzw. bis zu ca. 123 % (für Anleger ohne Teilnahme an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011) entnahmefähige Ausschüttungen, jeweils bezogen auf den Zeichnungsbetrag, prognostiziert. Erlöse aus dem Verkauf der Fondsimmobilien sind hierbei noch nicht eingerechnet. Ausschüttungen ab dem Jahr 2011, deren Höhe vom Einzahlungsstand auf den Zeichnungsbetrag abhängig ist, können jeweils zum des Folgejahres erfolgen, erstmals zum , jedoch nicht vor Volleinzahlung des Zeichnungsbetrages. Die Prognoserechnung sieht die Möglichkeit vor, die folgenden jährlichen Ausschüttungen (jeweils bezogen auf den Zeichnungsbetrag) zu entnehmen: von bis zu ca. 5,5 % für das Jahr 2011 steigend auf bis zu ca. 7 % für das Jahr 2030 für Anleger mit Teilnahme an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011 (Annahme: 50 % des Zeichnungskapitals), von bis zu ca. 6 % für das Jahr 2011 steigend auf bis zu ca. 7 % für das Jahr 2030 für Anleger ohne Teilnahme an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011 (Annahme: 50 % des Zeichnungskapitals). STEUERLICHE BEHANDLUNG Durch Inanspruchnahme der linearen Abschreibung und durch weitere abzugsfähige Werbungskosten ergeben sich in den Jahren 2010/2011 anfängliche negative steuerliche Ergebnisse in Höhe von ca. 33 % bis ca. 48 % (jeweils bezogen auf den eingezahlten Betrag ohne Agio). Dabei wurde unterstellt, dass 50 % der Anleger auf die anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnisse in den Jahren 2010/2011 verzichten. In den Folgejahren entstehen voraussichtlich positive steuerliche Ergebnisse für alle Anleger.

13 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK 13 Die Fondsgesellschaft erzielt prognosegemäß bis zur erstmaligen ordentlichen Kündigungsmöglichkeit im Jahr 2021 ein positives steuerliches Gesamtergebnis (bezogen auf das Zeichnungskapital, ohne unter Umständen anfallende steuerpflichtige Veräußerungsgewinne). Gemäß 15 b EStG können negative steuerliche Ergebnisse unter bestimmten Voraussetzungen nicht sofort geltend gemacht werden. Sie gehen jedoch nicht verloren, sondern führen durch Verrechnung mit den positiven steuerlichen Ergebnissen der Folgejahre im Ergebnis dazu, dass bei Anlegern mit Teilnahme an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011 bis voraussichtlich einschließlich des Jahres 2017 keine Steuerzahlungen zu leisten sind und damit die Ausschüttungen steuerfrei vereinnahmt werden können. Der Anleger erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit derzeit steuerfreiem Veräußerungserlös nach Ablauf von zehn Jahren. TEILWEISER INFLATIONSSCHUTZ Dies gilt in zweifacher Hinsicht: Entsprechend der vereinbarten Indexierung der Mietverträge wird automatisch eine weitgehende Anpassung der Mieten an die Inflationsrate erreicht, was gemäß Prognoserechnung zu steigenden entnahmefähigen Ausschüttungen führt. Ggf. eintretende Wertsteigerungen bei den Fondsimmobilien schützen das eingesetzte Kapital teilweise vor Entwertung durch Inflation. Büroimmobilie in Düsseldorf: Empfangsbereich

14 14 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK BETEILIGUNGSFORM BETEILIGUNGSSTRUKTUR Vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft. Beteiligung an der Fondsgesellschaft wahlweise als Direktkommanditist oder als Treugeber über die Treuhandkommanditistin, die dem Anleger unter anderem folgende Rechte gewährt: mittelbare Beteiligung am Vermögen und an den Ergebnissen der Fondsgesellschaft, Stimmrecht bei Gesellschafterbeschlüssen, jeweils entsprechend dem Kapitalanteil, Teilnahme an Ausschüttungen entsprechend der geleisteten Einlage, Ausübung gesetzlicher Kontrollrechte. Haftungsbeschränkung des Anlegers auf 1 % des Zeichnungsbetrages (Haftsumme) selbst im Falle der Insolvenz der Fondsgesellschaft (vgl. S. 162: Haftung der Anleger ). Darüber hinaus können nach derzeit geltender Rechtsprechung keine Situationen eintreten, die den Anleger zu weiteren Leistungen, insbesondere Zahlungen, verpflichten. Keine Nachschusspflicht und keine persönliche Haftung für Fremdmittel der Fondsgesellschaft. Die unten stehende Darstellung zeigt einen vereinfachten Überblick über die Beteiligungsstruktur. Eine ausführliche Darstellung der Beteiligungsstruktur findet sich auf S. 155 f. Büroimmobilie in Mannheim Überblick über die Beteiligungsstruktur (vereinfachte Darstellung) Anleger WealthCap Real Estate Komplementär GmbH Komplementärin WealthCap Real Estate Management GmbH Geschäftsführende Kommanditistin WealthCap Investorenbetreuung GmbH Treuhandkommanditistin H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 2 GmbH & Co. KG Kommanditistin WealthCap Immobilienfonds Deutschland 31 GmbH & Co. KG Fondsgesellschaft Büroimmobilie in Köln Büro- und Wohnimmobilie in Nürnberg Büroimmobilie in Augsburg Büroimmobilie in Düsseldorf Büroimmobilie in Hannover Büroimmobilie in Mannheim Büroimmobilie in Darmstadt Immobilienportfolio 1 Immobilienportfolio 2

15 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK 15 INVESTITION UND FINANZIERUNG Gesamtinvestition bei Erwerb des Immobilienportfolios 1 und 2 in Höhe von ca. 113,84 Mio. EUR inklusive Damnum und Zinsvorauszahlung für die Fremdmittel sowie 5 % Agio. Davon sind ca. 52,6 % durch Eigenkapital finanziert. Der Investitionsaufwand inklusive sämtlicher Kosten und Gebühren beträgt das ca. 17,8-fache der für das Jahr 2011 prognostizierten Jahresmiete. Die in Auftrag gegebenen Wertgutachten haben grundsätzlich bestätigt, dass die Kaufpreise der Fondsgesellschaft marktgerecht waren. Die einzelnen Werte sind in der Tabelle auf Seite 16 dargestellt. Ausführliche Details zum Investitions- und Finanzierungsplan finden sich auf S. 103 ff. Büroimmobilie in Hannover Investitions- und Finanzierungsplan (Immobilienportfolio 1 + 2) PROGNOSE in EUR in % Investition Anschaffungskosten ,1 Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler) ,6 Eigenkapitalbeschaffung (inkl. 5 % Agio) ,7 Gesellschaftskosten ,7 Finanzierungskosten ,3 Liquiditätsreserve ,7 Gesamtinvestitionssumme ,0 Finanzierung Eigenkapital (inkl. 5 % Agio) ,6 Fremdkapital ,4 Gesamtfinanzierungssumme ,0

16 16 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK KEIN VERWALTUNGSAUFWAND BEIM ANLEGER Die Geschäftsführende Kommanditistin, die WealthCap Real Estate Management GmbH, München, übernimmt: sämtliche Aufgaben der Fonds- und Objektverwaltung sowie die steuerliche Betreuung der Fondsgesellschaft. DAUER DER FONDSGESELLSCHAFT/KÜNDIGUNG/ ÜBERTRAGUNG VON ANTEILEN Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen. Das Gesellschaftsverhältnis kann erstmals mit einer Frist von sechs Monaten zum , jedoch nicht vor Erreichen eines steuerlichen Totalüberschusses, ordentlich gekündigt werden. Unabhängig von der individuellen Kündigungsmöglichkeit entscheiden die Gesellschafter über den Zeitpunkt des Verkaufs der Fondsimmobilien sowie über die Auflösung der Fondsgesellschaft. Jeder Gesellschafter kann grundsätzlich seinen Anteil jeweils mit Wirkung zum des nächsten Jahres an Dritte übertragen. Büroimmobilie in Köln: Empfangsbereich Büroimmobilie in Augsburg: Büro mit Blick auf die Basilika St. Ulrich und Afra Wertgutachten Fondsimmobilie Kaufpreis in EUR ca. durchschnittlicher Verkehrswert gem. Wertgutachten in EUR 1 Portfolio Büroimmobilie in Köln Büroimmobilie in Düsseldorf Büroimmobilie in Hannover Büro- und Wohnimmobilie in Nürnberg Büroimmobilie in Augsburg Büroimmobilie in Mannheim Büroimmobilie in Darmstadt Summe Immobilienportfolio Summe Immobilienportfolio Summe Immobilienportfolio 1 und Stand 07/2009 bzw. 02/2010

17 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK 17 OPTIONEN DES ANLEGERS ZUM VERKAUF BZW. ZUR BEENDIGUNG DER BETEILIGUNG Investitionen in Immobilien stellen grundsätzlich eine langfristige Kapitalanlage dar. Die prospektierte Rentabilität kann in der Regel nur erzielt werden, wenn der Anleger die investierten Mittel nicht kurzfristig wieder benötigt. Persönliche Gründe z. B. eine finanzielle Notlage können es jedoch notwendig machen, in der Vergangenheit getroffene Anlageentscheidungen zu korrigieren. Das vorliegende Beteiligungsangebot berücksichtigt in besonderem Maße die Bedürfnisse der Anleger nach Flexibilität und bietet mehrere Optionen zur vorzeitigen Beendigung der Beteiligung seitens des Anlegers, die im Folgenden beschrieben sind. Verkauf der Beteiligung über den Zweitmarkt Die Prospektherausgeberin verfügt über langjährige, positive Erfahrungen bei der Abwicklung von Verkäufen von Fondsanteilen. Durch die Auflage von Zweitmarktfonds (z. B. auch durch WealthCap) stehen Fondsgesellschaften zur Verfügung, die im Wesentlichen dafür gegründet wurden, um Zweitmarktanteile von Anlegern aufzukaufen. Eine Garantie für die Veräußerbarkeit kann jedoch nicht übernommen werden. Es kann auch nicht prognostiziert werden, welcher Veräußerungserlös bei einem Verkauf über den Zweitmarkt erzielt werden kann. Individuelle Kündigung des Anlegers Jeder Anleger hat das individuelle Recht, seine Beteiligung ab dem Jahr 2021 jedoch nicht vor Erreichen des steuerlichen Totalüberschusses zu kündigen und damit aus der Fondsgesellschaft auszuscheiden. Fondsliquidation Ein geschlossener Immobilienfonds hat keine feste und vorbestimmte Laufzeit. Ein Verkauf der Fondsimmobilien und die anschließende Fondsliquidation können jedoch jederzeit von den Anlegern im Rahmen eines Gesellschafterbeschlusses mit 75 % Mehrheit und Zustimmung der Geschäftsführenden Kommanditistin beschlossen werden. Die Geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft wird bei interessanten Verkaufsmöglichkeiten einzelner oder mehrerer Fondsimmobilien den Gesellschaftern entsprechende Beschlussvorschläge unterbreiten. Büro- und Wohnimmobilie in Nürnberg: Empfangsbereich Büroimmobilie in Darmstadt: Besprechungsraum Zweitmarktankäufe von WealthCap-Zweitmarktfonds Volumen in Mio. EUR Nominalkapital n Anzahl der Transaktionen

18 18 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK FLEXIBILITÄTSKONZEPT Trotz ihrer vielfältigen und überzeugenden Vorteile gelten geschlossene Immobilienfonds im Allgemeinen als wenig flexible Anlageform. Der WealthCap Immobilienfonds Deutschland 31 GmbH & Co. KG beruht jedoch auf einem innovativen Konzept, welches dem Anleger ein sehr hohes Maß an Flexibilität bietet: Flexibilität bei der Einzahlungshöhe und beim Einzahlungszeitpunkt Die Fondsgesellschaft ermöglicht dem Anleger, eine beliebige Einzahlungsrate, die zwischen 70 % und 100 % des Zeichnungsbetrages liegen kann, jeweils zzgl. 5 % Agio auf den Zeichnungsbetrag zu wählen. Außerdem kann jeder Anleger selbst entscheiden, den fehlenden Betrag entweder durch Verzicht auf die Entnahme der Ausschüttungen oder durch zusätzliche Überweisung zu einem späteren Zeitpunkt auszugleichen. Mit dem vorliegenden Konzept schont der Anleger nicht nur seine Liquidität, sondern er kann nach vollständiger Einzahlung des Zeichnungsbetrages auch die Ausschüttungen bezogen auf den anfänglich eingezahlten Zeichnungsbetrag erhöhen. Flexibilität bei den Ausschüttungen/ Thesaurierungsmöglichkeiten Das Fondskonzept sieht für den Anleger die Wahlmöglichkeit vor, die möglichen Ausschüttungen entweder in der Fondsgesellschaft zu thesaurieren oder aber zu entnehmen. Die Thesaurierung wird mit einem attraktiven, variablen Ertrag von derzeit 3,25 % p. a. vergütet. Die Anleger haben das jährlich aufs Neue ausübbare Wahlrecht, die thesaurierten Beträge der Vorjahre sowie die laufenden entnahmefähigen Ausschüttungen der Fondsgesellschaft ganz oder teilweise zu entnehmen. Das Wahlrecht kann nach vollständiger Einzahlung des Zeichnungsbetrages entsprechend dem individuellen Finanzbedarf des Anlegers ausgeübt werden. Soweit das Wahlrecht vom Anleger nicht ausgeübt wird, erfolgt die Thesaurierung. Anlagestrategien durch das Flexibilitätskonzept (Flex-Cash-Konzept) Das Flexibilitätskonzept ist hinsichtlich seiner individuellen Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf die Höhe und den Zeitpunkt der Einzahlung des Zeichnungsbetrages sowie der Entnahme der Ausschüttungen in der Produktgestaltung geschlossener Immobilienfonds nach wie vor einzigartig. Es ermöglicht eine maßgeschneiderte Beteiligung für den Anleger, die flexibel an veränderte Lebensumstände angepasst werden kann. Die vorstehend beschriebenen Varianten des Flex-Cash-Konzepts lassen sich in vielfältiger Weise miteinander kombinieren und auf die persönlichen Bedürfnisse und individuellen Ziele unterschiedlicher Anleger anpassen. Darüber hinaus kann die gewählte Strategie jedes Jahr geändert werden. Die nahezu unbegrenzte Flexibilität ermöglicht dem Anleger, aus einer Vielzahl von möglichen Anlagestrategien diejenige auszuwählen, die optimal auf seine persönlichen Ziele abgestimmt ist. Da nicht alle Strategien dargestellt werden können, sind ausschließlich zwei Grundstrategien abgebildet. Flex Cash Classic (PROGNOSE) Bei Flex Cash Classic zahlt der Anleger den Zeichnungsbetrag zzgl. 5 % Agio ein und kann für das Jahr 2011 prognostizierte Ausschüttungen in Höhe von ca. 6 % entnehmen, die gemäß Prognoserechnung auf ca. 7 % für das Jahr 2030 steigen und von der wirtschaftlichen Entwicklung der Fondsgesellschaft abhängig sind. 1 Flex Cash Classic ist für Anleger geeignet, die einen größeren Betrag für Investitionen zur Verfügung haben und bereits für das Jahr 2011 im Zeitablauf gemäß Prognoserechnung leicht steigende Ausschüttungen erwarten. Einzahlung 100 % zzgl. 5 % Agio Prognostizierte Ausschüttungen von ca. 6 % bis ca. 7 % p. a. 2 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6 % 6,5 % 6,5 % 7 % 7 % geschätzter Verkehrswert ca. 145 % Ansparphase Ausschüttungsphase Liquidation 1 Es wurde unterstellt, dass die Anleger auf die anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnisse in den Jahren 2010/2011 zugunsten höherer Ausschüttungen verzichten und den Zeichnungsbetrag zzgl. 5 % Agio per einzahlen. Nimmt ein Anleger an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011 teil, reduzieren sich die dargestellten prognostizierten Ausschüttungen von 2011 bis 2022 um bis zu 0,5 % p. a. 2 Bezogen auf den Zeichnungsbetrag ohne Agio, durchschnittliche Inflationsrate ca. 1,9 % p. a., die Ausschüttungen können jeweils zum des Folgejahres entnommen werden. 3 Annahme: durchschnittliche Inflationsrate ca. 1,9 % p. a., durchschnittlicher Veräußerungsfaktor: 14-faches der für 2030 prognostizierten Jahresmiete.

19 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 BETEILIGUNGSANGEBOT IM ÜBERBLICK 19 Zur Absicherung der im Fonds thesaurierten Beträge hat die Fondsgesellschaft mit den finanzierenden Banken und damit den größten Gläubigern eine Absprache getroffen, wonach diese auf den Zugriff auf die in der Fondsgesellschaft thesaurierten und entnahmefähigen Ausschüttungen verzichten. Auch wenn nicht auszuschließen ist, dass zukünftige Gläubiger einen entsprechenden Verzicht ablehnen, weisen aus Sicht des Gesellschafters die in der Fondsgesellschaft thesaurierten, entnahmefähigen Ausschüttungen ein relativ hohes Maß an Sicherheit auf. Trotzdem handelt es sich um haftendes Eigenkapital der Fondsgesellschaft. Im Übrigen haben die Anleger in der Beitrittserklärung (Zeichnungsschein) die Möglichkeit, die Fondsgesellschaft vorab anzuweisen, entnahmefähige Ausschüttungen auch ohne aktive Wahrnehmung des Wahlrechts vorzunehmen. ERFAHRENER PARTNER Die zu WealthCap gehörenden Unternehmen haben bisher ein Investitionsvolumen von mehr als 9,8 Mrd. EUR emittiert und betreuen über Anleger. Seit dem Jahr 2007 ist WealthCap Mitglied im Verband Geschlossene Fonds. Umfassende Informationen zur Wealth- Cap-Gruppe finden sich S. 37 ff: Anbieterin. IDW-STANDARD Die Anbieterin hat diesen Verkaufsprospekt nach Maßgabe des IDW-Standards Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen (IDW S 4 vom ) erstellt. GUTACHTEN Die Fondsgesellschaft hat verschiedene Gutachten, z. B. Steuer-, Standort- und Wertgutachten, erstellen lassen, um die im Prospekt getroffenen Annahmen abzusichern. Flex Cash LiquiMaxx (PROGNOSE) Bei Flex Cash LiquiMaxx wählt der Anleger eine beliebige Einzahlungsrate auf den Zeichnungsbetrag zwischen 70 % und 100 %, jeweils zzgl. 5 % Agio. Entscheidet er sich z. B. für eine Einzahlungsrate von 70 %, wird das fehlende Kapital durch die Ausschüttungen für die Jahre 2011 bis voraussichtlich einschließlich 2017 finanziert, ohne dass vom Anleger weitere Zahlungen fällig werden. Die Höhe der Ausschüttungen ist vom Einzahlungsstand auf den Zeichnungsbetrag und von der wirtschaftlichen Entwicklung der Fondsgesellschaft abhängig. Nach Volleinzahlung des Zeichnungsbetrages steigen die Ausschüttungen gemäß Prognoserechnung auf bis zu ca. 10 % bezogen auf den anfänglichen Einzahlungsbetrag ohne Agio. 1 Flex Cash LiquiMaxx ist ideal für jüngere Anleger mit mittlerem Einkommen bzw. für Anleger, die keinen größeren Einmalbetrag investieren wollen. Flex Cash LiquiMaxx schont die Liquidität des Anlegers und ermöglicht nach einer Ansparphase eine attraktive Ausschüttung. Prognostizierte Ausschüttung ca. 6,1 % bis ca. 10,0 % p. a. 2 8,5 % 8,6 % 8,6 % 8,6 % 8,6 % 8,6 % 8,6 % 8,6 % 8,6 % geschätzter Verkehrswert 10 % ca. 145 % 3 9,3 % 9,3 % Einzahlung 70 % zzgl. 5 % Agio 100 % 6,1 % Kapitalaufbau durch Ausschüttungsverzicht 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Ansparphase Ausschüttungsphase Liquidation 1 Es wurde unterstellt, dass die Anleger auf die anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnisse in den Jahren 2010/2011 zugunsten höherer Ausschüttungen verzichten und 70 % des Zeichnungsbetrages zzgl. 5 % Agio per einzahlen. Nimmt ein Anleger an den anfänglichen negativen steuerlichen Ergebnissen in den Jahren 2010/2011 teil, reduziert sich die dargestellte prognostizierte Ausschüttung im Jahr 2018 auf ca. 1,5 % und 2019 auf 7,7 % um dann in den folgenden Jahren prognosegemäß auf bis zu ca. 10 % des anfänglichen Einzahlungsbetrages anzusteigen. 2 Bezogen auf den anfänglichen Einzahlungsbetrag ohne Agio, durchschnittliche Inflationsrate ca. 1,9 % p. a., die Ausschüttungen können nach Volleinzahlung des Zeichnungsbetrages jeweils zum des Folgejahres entnommen werden. 3 Annahme: durchschnittliche Inflationsrate ca. 1,9 % p. a., durchschnittlicher Veräußerungsfaktor: 14-faches der für 2030 prognostizierten Jahresmiete, bezogen auf den Zeichnungsbetrag von 100 %.

20 Risikohinweise Büroimmobilie in Köln

21 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 RISIKOHINWEISE 21 Durch den Beitritt zur Fondsgesellschaft geht der Anleger eine unternehmerische Beteiligung ein, die signifikante Risiken beinhaltet. Die aus der Beteiligung erzielbaren Renditen sind von vielen unvorhersehbaren und durch die Fondsgesellschaft nicht beeinflussbaren zukünftigen Entwicklungen im wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen und tatsächlichen Bereich abhängig. Keine der an der Vermögensanlage beteiligten Parteien kann garantieren, dass die in diesem Verkaufsprospekt genannten Anlageziele erreicht werden. Jeder zukünftige Anleger muss daher in der Lage sein, einen teilweisen oder vollständigen Verlust seiner geleisteten Einlage wirtschaftlich zu tragen. Daher sollte jeder Anleger unter Berücksichtigung seiner individuellen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nur einen angemessenen Teil seines Vermögens in die angebotene Vermögensanlage investieren. Die folgenden Risikohinweise stellen die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Risiken einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft dar. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass sich aufgrund besonderer individueller Umstände bei einem Anleger zusätzliche Risiken, die von der Anbieterin nicht vorhersehbar sind, realisieren können. Solche möglichen individuellen Risiken sollte jeder Anleger vor einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft selbst umfassend prüfen und sich hierzu fachkundiger Beratung bedienen. Bei einer unternehmerischen Beteiligung können erheblich höhere Risiken auftreten als bei anderen Beteiligungsformen mit festverzinslichen und garantierten Renditen oder einer garantierten Rückzahlung des eingesetzten Kapitals. Bei ungünstigem Verlauf besteht für den Anleger insbesondere das Risiko, dass er seine geleisteten Einlagen und das geleistete Agio sowie die im Zusammenhang mit der Eingehung der Beteiligung aufgewandten Nebenkosten vollständig verliert. Bei der Darstellung der wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Risiken wird im Folgenden zwischen wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen und sonstigen Risiken unterschieden. Unter wirtschaftlichen Risiken sind diejenigen Risiken zu verstehen, die zu einer schwächeren Prognose führen oder deren Eintritt die Anlageobjekte oder die gesamte Vermögensanlage gefährden und somit die Ertragsaussichten der Anlage verschlechtern oder zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust der Kapitaleinlage des Anlegers führen können. Die Realisierung von steuerlichen Risiken kann zu einer höheren oder abweichenden Besteuerung beim Anleger führen, was sich etwa durch höhere Steuerzahlungen als prospektiert negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken kann. Eine Kumulation von mehreren steuerlichen Risiken kann bis hin zu einem teilweisen Verlust der Vermögensanlage führen und auch das sonstige Vermögen des Anlegers gefährden. Als rechtliche Risiken werden solche Risiken qualifiziert, die Auswirkungen auf die rechtliche Stellung des Anlegers und/oder der Fondsgesellschaft haben und/oder Ansprüche oder sonstige rechtliche Verpflichtungen, insbesondere auch öffentlich-rechtlicher Art, gegenüber dem Anleger und/oder der Fondsgesellschaft begründen können. Rechtliche Risiken können negative Auswirkungen auf die vom Anleger erzielbare Rendite haben und bis hin zu einem Totalverlust beim Anleger führen. Auch eine Gefährdung des sonstigen Vermögens des Anlegers kann bei der Realisierung von rechtlichen Risiken nicht ausgeschlossen werden. Im Abschnitt Sonstige Risiken werden Risiken dargestellt, die sich keiner der vorgenannten Kategorien zuordnen lassen. Die Einteilung der Risiken in die vorgenannten Kategorien dient vor allem einer besseren Einschätzbarkeit der Risikofolgen durch den Anleger, ohne dass durch die Einteilung in irgendeiner Weise eine Aussage zur Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken getroffen werden soll. Es besteht auch die Möglichkeit, dass die geschilderten Risiken sich kumuliert realisieren, wodurch sich deren Auswirkungen gegenseitig verstärken können.

22 22 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 RISIKOHINWEISE WIRTSCHAFTLICHE RISIKEN Investitionskosten Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die im Investitions- und Finanzierungsplan vorgesehenen Investitionskosten überschritten werden. Obwohl die Kaufpreise für die von der Fondsgesellschaft bereits erworbenen Fondsimmobilien grundsätzlich fest vereinbart sind, besteht das Risiko, dass sich aufgrund nachträglicher Umstände, z. B. infolge einer Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen, der Erhöhung von Gebühren und Kosten oder sonstiger nachträglicher Umstände, die sich aus dem Grundstückskaufvertrag, der Lage der Fondsimmobilien und deren baulicher Zustand ergeben können, die vorgesehenen Investitionskosten erhöhen. Das Risiko von gegenüber der Prognoserechnung erhöhten Investitionskosten besteht insbesondere, wenn die Finanzverwaltung entgegen der Auffassung der Anbieterin den Kauf der Fondsimmobilien als ein der Umsatzsteuer unterliegendes Geschäft qualifiziert. Denn die Fondsgesellschaft hat sich im Kaufvertrag gegenüber der Verkäuferin alstria office REIT-AG verpflichtet, diese in vollem Umfang von etwaigen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Fondsimmobilien anfallender Umsatzsteuer freizustellen. Daneben besteht auch das Risiko erhöhter Investitionskosten in Bezug auf die Büroimmobilie in Darmstadt, da sich diese in einem festgesetzten Sanierungsgebiet befindet. Es ist möglich, dass die zuständige Behörde gegenüber der Fondsgesellschaft Sanierungskostenbescheide erlässt, welche die Fondsgesellschaft zur Übernahme bestimmter Sanierungskosten verpflichten. Entsprechend den im Grundstückskaufvertrag vorgesehenen Regelungen hat die Fondsgesellschaft festgesetzte Sanierungskosten bis zu einem Betrag von EUR zur Hälfte und über diesen Betrag hinausgehende Beträge vollständig zu tragen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die tatsächlich anfallenden Sanierungskosten die von der Fondsgesellschaft anhand eigener Nachforschungen und Berechnungen ermittelten Sanierungskosten von ca EUR wesentlich übersteigen. Bauqualität Die Bauqualität hat große Bedeutung für die langfristige Vermietbarkeit und die Wertentwicklung einer Immobilie. Es besteht trotz einer umfassenden technischen Prüfung der Bauqualität vor dem Erwerb der Fondsimmobilien durch die Fondsgesellschaft das Risiko, dass ggf. vorhandene Baumängel nicht oder nicht in vollem Ausmaß erkannt wurden. Die für die Beseitigung von nicht erkannten Baumängeln, ungenügenden Mängelbeseitigungen während der Gewährleistungsphase oder der ungenügenden Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen im Rahmen der Bauabnahme anfallenden Aufwendungen, die zum Teil erheblich sein können, sind in der Regel in voller Höhe von der Fondsgesellschaft zu tragen. Im Grundstückskaufvertrag ist die Haftung der Verkäuferin für Baumängel grundsätzlich ausgeschlossen. Aber auch soweit sich die Verkäuferin kaufvertraglich zur Beseitigung von bestimmten Baumängeln vor der Übergabe der Fondsimmobilien oder zur Erstattung bestimmter Höchstbeträge der für die Beseitigung der Baumängel erforderlichen Kosten verpflichtet hat, besteht das Risiko, dass die Verkäuferin ihren diesbezüglichen Mängelbeseitigungs- und/oder Kostenerstattungsverpflichtungen nur teilweise oder überhaupt nicht nachkommt. Nicht beseitigte oder nicht beseitigbare Baumängel und/oder unterlassene Instandsetzungsmaßnahmen können die Ertragsfähigkeit einer Immobilie erheblich beeinträchtigen. Insbesondere besteht das Risiko, dass Mieter Mietminderungen geltend machen oder der Kreis möglicher Mietinteressenten eingeschränkt ist. Die für die Beseitigung von Baumängeln aufzuwendenden Kosten müssten von der Fondsgesellschaft aus ihrer Liquiditätsreserve, durch teilweisen oder vollständigen Ausschüttungsverzicht und/oder durch die zusätzliche Aufnahme von Fremdmitteln finanziert werden, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken und bis hin zu einem Totalverlust führen kann. Sofern Mieter aufgrund von Baumängeln Mietminderungen geltend machen, kann dies die gleichen Auswirkungen haben. Erhöhte Investitionskosten müssten von der Fondsgesellschaft aus der Liquiditätsreserve, durch teilweisen oder vollständigen Ausschüttungsverzicht und/oder durch die zusätzliche Aufnahme von Fremdmitteln finanziert werden, was sich jeweils negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken und bis hin zu einem Totalverlust führen kann.

23 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 RISIKOHINWEISE 23 Instandhaltungskosten Bei Immobilien fallen regelmäßig Instandhaltungs- und Erneuerungsaufwendungen an. Da es sich bei den Fondsimmobilien um Bestandsimmobilien handelt, für welche die Gewährleistungsfristen bereits ausgelaufen sind, hat die Fondsgesellschaft die Instandhaltungs- und Erneuerungskosten selbst zu tragen. Dies gilt insbesondere für Werterhaltungsaufwendungen zur Anpassung der Fondsimmobilien an den technischen Fortschritt, an den Wettbewerb mit anderen Vermietern oder zur Revitalisierung bei Neuvermietungen. Zudem steigt in der Regel mit zunehmendem Alter der Immobilie der Instandhaltungs- und Erneuerungsbedarf. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die in der Prognoserechnung pauschal für Instandhaltungs- und Erneuerungsaufwendungen angesetzten Kosten überschritten werden, um die tatsächlich anfallenden Aufwendungen decken zu können. Darüber hinaus ist der kalkulatorische Wertverzehr der Immobilien und Werterhaltungsmaßnahmen, die erfahrungsgemäß in bestimmten Zeiträumen bzw. beim Auszug eines Mieters anfallen können, grundsätzlich nicht in der Prognoserechnung enthalten, sodass es insoweit zu negativen Abweichungen gegenüber der Prognoserechung kommen kann. Sofern die tatsächlichen Instandhaltungs- und Erneuerungsaufwendungen die dafür in der Prognoserechnung angesetzten Beträge übersteigen, müssen darüber hinausgehende Aufwendungen aus der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft, durch teilweisen oder vollständigen Ausschüttungsverzicht und/oder durch die zusätzliche Aufnahme von Fremdmitteln finanziert werden, was sich jeweils negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken und bis hin zu einem Totalverlust führen kann. BARMER Sonderkündigungsrecht Es besteht das Risiko, dass die BARMER GEK zum das ihr für einen Teil der angemieteten Flächen eingeräumte BARMER Sonderkündigungsrecht ausübt. Im Falle der Ausübung des BARMER Sonderkündigungsrechts kann eine Anschlussvermietung der gekündigten Flächen aufgrund der Weiternutzung der übrigen Flächen durch die BARMER GEK nur schwerer zu erreichen sein, als dies bei einer vollständigen Rückgabe der Mietflächen durch die BARMER GEK der Fall wäre. Sofern die Fondsgesellschaft im Falle der Ausübung des BARMER Sonderkündigungsrechts die alstria office REIT-AG als Verkäuferin aus der in diesem Zusammenhang abgegebenen BARMER Mietgarantie in Anspruch nimmt, besteht das Risiko, dass diese ihren Verpflichtungen aus der BARMER Mietgarantie nicht, nicht in vollem Umfang oder nicht zeitgerecht nachkommt. Die Fondsgesellschaft trägt insoweit das Bonitätsrisiko der alstria office REIT-AG. Zudem bezieht sich die BARMER Mietgarantie nur auf einen Auffüllbetrag, der sich nach den kaufvertraglichen Regelungen errechnet und sich unter Umständen auf einen Betrag von null Euro verringern kann. Sofern und soweit die BARMER GEK das BARMER Sonderkündigungsrecht ausübt und die dem BAR- MER Sonderkündigungsrecht unterliegenden Mietflächen nicht vermietet werden können, hat die Fondsgesellschaft die für die gekündigten Flächen anfallenden Nebenkosten in vollem Umfang selbst zu tragen. Darüber hinaus findet keine Anpassung der BARMER Mietgarantie an die vorhandene Inflation statt, sodass sich deren wirtschaftlicher Wert mit zunehmendem Zeitablauf mindert. Die Ausübung des BARMER Sonderkündigungsrechts kann zu geringeren Mieteinnahmen führen und hat damit tendenziell niedrigere Ausschüttungen zur Folge, was sich negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken kann.

24 24 WEALTHCAP IMMOBILIEN DEUTSCHLAND 31 RISIKOHINWEISE Mietentwicklung und Anschlussvermietung Es besteht das Risiko, dass die tatsächliche Mietentwicklung nicht der prognostizierten Mietentwicklung entspricht. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass die in der Prognoserechnung angenommenen Mietsteigerungen erst zu einem späteren Zeitpunkt oder in geringerem Umfang erfolgen oder vollkommen ausbleiben. Auch eine negative Entwicklung der Mieten kann nicht ausgeschlossen werden. Der wesentliche Teil der von der Fondsgesellschaft vermieteten Fläche ist an die BARMER GEK als Hauptmieterin vermietet. Daher besteht das Risiko, dass die BARMER GEK ihre gegenüber der Fondsgesellschaft bestehende Marktmacht ausnutzt, um die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf die Mietverhältnisse zulasten der Fondsgesellschaft zu verändern. Sämtliche zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung abgeschlossenen Mietverträge können nach Ablauf der fest vereinbarten Mietvertragslaufzeiten vor dem Ende des Prognosezeitraumes gekündigt oder in sonstiger Weise auch außerordentlich aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet werden. Es besteht daher das Risiko, dass bereits zu einem früheren Zeitpunkt oder in einem größeren Umfang als in der Prognoserechnung angenommen Anschlussvermietungen der jeweils gekündigten Flächen vorzunehmen sind. Bei einer notwendigen Anschlussvermietung besteht das Risiko, dass Mietflächen über einen längeren Zeitraum als in der Prognoserechnung angenommen leer stehen, was zu längerfristigen Mietausfällen bei der Fondsgesellschaft führen kann. Insbesondere bezüglich der von der BARMER GEK angemieteten Flächen besteht das Risiko, dass die BARMER GEK nach dem Ende der in den BARMER Mietverträgen vereinbarten festen Mietvertragslaufzeiten nur noch Teilbereiche der jeweiligen Fondsimmobilie weiternutzt, was sich negativ auf die Vermietbarkeit der übrigen Gebäudeteile auswirken kann. Ein wesentlicher Faktor für die Vermietbarkeit einer Immobilie ist deren Standort und deren Lage. Mit Ausnahme der Büroimmobilie in Köln und der Büroimmobilie in Düsseldorf sind die Fondsimmobilien in B- oder C-Städten belegen. Innerhalb der Standorte befinden sich, mit Ausnahme der Büroimmobilie in Darmstadt, die Fondsimmobilien nicht in ausgewiesenen Bürolagen. Diese Faktoren können sich negativ auf eine Anschlussvermietung der Fondsimmobilien auswirken und sich gegenseitig verstärken. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Fondsgesellschaft zur Beendigung eines Leerstands Mietverträge nur zu schlechteren Mietmodalitäten abschließen kann oder eine Anschlussvermietung erst nach aufwendigen und kostenintensiven Umbau- und/oder Modernisierungsmaßnahmen oder sonstigen Anpassungen an die Wettbewerbssituation möglich ist, was zu weiteren Aufwendungen bei der Fondsgesellschaft führen kann. Zudem stehen die Fondsimmobilien als gebrauchte Immobilien in Konkurrenz zu Neubauten, sodass eine Anschlussvermietung möglicherweise nur unter Vornahme entsprechender Abschläge bei der Miethöhe oder anderen Mietmodalitäten möglich ist. Es besteht das Risiko, dass die Mieter ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nicht oder nicht in vollem Umfang vertragsgemäß nachkommen. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne oder mehrere Mieter aufgrund einer Verschlechterung ihrer wirtschaftlichen Situation nicht in der Lage sind, stets sämtliche fälligen Mietzahlungen und sonstigen Verpflichtungen zeit- und betragsgerecht zu leisten. Aufgrund der aktuellen finanziellen Situation im Gesundheitswesen und im Hinblick auf das Defizit bei den gesetzlichen Krankenkassen im Jahr 2009 besteht dieses Risiko auch bei der BARMER GEK. Das Mietausfallrisiko kann sich insbesondere auch dadurch erhöhen, dass Anschlussmieter eine schlechtere Bonität als die bisherigen Mieter, insbesondere als die Hauptmieterin BARMER GEK, haben. Somit tragen die Fondsgesellschaft unmittelbar und die Anleger mittelbar das Insolvenz- und Bonitätsrisiko der Mieter. Aus der Bonität eines Mieters in der Vergangenheit oder zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung kann nicht auf die künftige Bonität eines Mieters geschlossen werden, sodass auch für zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bonitätsstarke Mieter künftige Zahlungsausfälle oder eine künftige Insolvenz nicht ausgeschlossen werden können. Es besteht im Fall der Anschlussvermietung das Risiko, dass ein zum Vorsteuerabzug berechtigter Mieter bei den einzelnen Mietstandorten nicht zur Zahlung von Aufschlägen zur vergleichbaren, ortsüblichen Miete bereit ist. Darüber hinaus sind in den letzten Jahren die von den Mietern zusätzlich zu zahlenden Nebenkosten deutlich gestiegen, sodass das Mietsteigerungspotenzial insoweit begrenzt ist. Eine Realisation der vorgenannten Risiken kann dazu führen, dass die tatsächlich von der Fondsgesellschaft erzielten Mieteinnahmen nicht mehr für die Erfüllung sämtlicher Verbindlichkeiten ausreichen. In diesem Fall müsste die Fondsgesellschaft bestehende Verbindlichkeiten teilweise oder vollständig aus ihrer Liquiditätsreserve und/oder durch die zusätzliche Aufnahme von Fremdmitteln finanzieren, was sich jeweils negativ auf die vom Anleger erzielbare Rendite auswirken und bis hin zu einem Totalverlust führen kann.

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