IMMOBILIENWERTERMITTLUNG IN DER STEUERVERWALTUNG

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1 Förderung des kommunalen Landmanagements in Serbien AMBERO Consulting Vertretung Belgrad SITUATION IM BEREICH DER IMMOBILIENWERTERMITTLUNG IN DER STEUERVERWALTUNG SERBIENS Slavica Arsić Jovičić Assistenzdirektorin Zentrale der Steuerverwaltung

2 Gesetzlicher Rahmen der Immobilienbewertung durch die Steuerverwaltung Vermögenssteuergesetz; Gesetz über öffentliches Eigentum; Enteignungsgesetz; Gesetz über landwirtschaftlichen li h Grund und Boden; Gesetz über die Rückgabe enteigneten Vermögens und Entschädigung.

3 Steuerverwaltung - Wertermittlung Verfahren: Steuer auf die Übertragung g absoluter Rechte: - als Bemessungsgrundlage gilt der vereinbarte Preis, wenn nicht ihtunter dem Marktpreis, was durch einen Vergleich des vereinbarten Preises mit den Marktpreisen gleicher oder ähnlicher Immobilien aus rechtskräftigen Bescheiden der Steuerverwaltung ermittelt wird; - Der Marktwert wird ermittelt: 1) ohne Besichtigung vor Ort für: a) Wohnungen, Geschäftsräume, Garagen, wenn sie sich in Wohngebäuden befinden; b) landwirtschaftliche Grundstücke, Bauland;

4 Steuerverwaltung - Wertermittlung 2) durch Besichtigung vor Ort: a) für Häuser, Katasterparzellen, für die kein genauer Standort ermittelt werden kann, durch Adaptierung entstandene Wohnungseinheiten; b) auf Antrag des Pflichtigen; c) auf Einwand des Pflichtigen gegen den ermittelten Wert; d) wenn in der Erklärung angegeben ist, dass die Immobilie beschädigt ist;

5 Steuerverwaltung Immobilienwertermittlung: Berichtigungsfaktoren Der ermittelte Wert kann maximal bis zu 25% verringert oder erhöht (ohne Einschränkungen) werden: - von -10% bis + 10% : städtische Zone, Straßennähe, errichtete Infrastruktur...; - von -10% bis +15%: Baujahr; - bis 20% : Dachboden, unter Fundamentplatte, Souterrain; - bis 10%: Geschosszahl (ab 10 nach oben); - bis 10%: Heizung, feuchtigkeitsanfällig...; - Erhöhung ohne Einschränkung: luxuriös gebaute und ausgestattete Objekte, extra Zonen oder elitäre Stadtteile...

6 Steuerverwaltung Immobilienwertermittlung: Berichtigungsfaktoren g Der ermittelte Bodenwert kann maximal bis zu 10% verringert oder erhöht (ohne Einschränkungen) werden, in Abhängigkeit von: - Standort; - Straßennähe; - Infrastruktur; - Nähe zur Ortschaft; * Verringerung des Bodenwerts um zusätzliche 10% für Grundstücke von öffentlichem Interesse (Schulen, Krankenhäuser, Parks, Straßen, Sportanlagen...)

7 Steuerverwaltung Wertermittlung von Objekten besonderer Nutzung Die Steuerverwaltung kann einen Gerichtsgutachter zur Wertermittlung hinzuziehen für: 1) Schulen; 2) Krankenhäuser; 3) Betriebsstätten; 4) Objekte im Bau mit einer geplanten Fläche von 2000 m 2 und mehr; 5) Objekte mehrfacher Nutzung; Den Marktwert größerer Militärobjekte (Gebäude, Bunker, unterirdische Lager) ermittelt die Steuerverwaltung mit Unterstützung von in der Serbischen Armee dienenden Fachkräften.

8 Steuerverwaltung Konversion Konversion- Regulative; - Erlass über die Kriterien und das Verfahren zur Ermittlung der Höhe des Entgeltes für die Konversion von Rechten für Personen, die Anspruch auf Konversion gegen Entgelt haben ( Amtsblatt der Republik Serbien, Nummer 4/10, 24/10 und 46/10); - Erlass über die Bedingungen, Kriterien und die Art und Weise der Verwirklichung des Anspruchs auf Konversion des Nutzungsrechts in Eigentumsrecht gegen Entgelt, wie auch über die Art und Weise der Ermittlung des Marktwerts von Bauland und der Höhe des Entgelts für die Konversion des Nutzungsrechts in Eigentumsrecht gegen Entgelt ( Amtsblatt der Republik Serbien, Nummer 67/11 und 20/2012);

9 Steuerverwaltung Konversion Die Höhe des Entgelts für die Konversion des Nutzungsrechts in Eigentumsrecht an Bauland wird derart ermittelt, dass der Marktwert dieses Baulandes um die Kosten der Beschaffung des Nutzungsrechts an diesem Bauland vermindert wird; Der Antrag auf Ermittlung des Marktwerts des Baulands und der Kosten der Beschaffung des Nutzungsrechts wurde bei der Organisationseinheit der Steuerverwaltung eingereicht, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das Bauland befindet;

10 Steuerverwaltung Konversion Nach Eingang des Antrags mit Begleitdokumentation i wird ein Gutachter des entsprechenden Fachbereichs bzw. eine Rechtsperson, die Gutachten erstellt, bestimmt (ein Beschluss über die Bestimmung des Gutachters wird erlassen); die Kosten der Beauftragung des Gutachters trägt der Antragsteller; aufgrund des Gutachtens verfasst die Organisationseinheit der Steuerverwaltung ein Protokoll über den ermittelten Marktwert des Baulands und die Kosten der Beschaffung des Nutzungsrechts an diesem Bauland für die Konversion des Nutzungsrechts in Eigentumsrecht;

11 Steuerverwaltung Konversion Neuer Erlass Die Steuerverwaltung führt die eingeleiteten Verfahren fort, wenn der Antragsteller nicht vom Antrag zurücktritt; die Steuerverwaltung leitet die eingereichten Anträge an die zuständige Behörde für Personen weiter, die vom eingereichten Antrag zurückgetreten sind und einen Antrag auf Feststellung des Anspruchs auf Konversion im Einklang mit dem neuen Erlass eingereicht haben; die Einheit der kommunalen Selbstverwaltung kann einen Akt erlassen, in dem der Marktwert für Bauland auf ihrem Gebiet nach städtebaulichen Zonen ermittelt wird; der Marktwert wird von einem ständigen Gerichtsgutachter für Bauwesen ermittelt; die Steuerverwaltung ist verpflichtet, dem Gerichtsgutachter innerhalb einer Frist von 8 Tagen ab Zustellung des Antrags alle für die Ermittlung des Entgelts für die Konversion notwendigen Daten zu übermitteln.

12 Steuerverwaltung Konversion Statistik Daten zum : - eingegangene Anträge: 2000; - abgelehnte Anträge: 297; - eingestellt: 250; - an zuständige OE der Steuerverwaltung übermittelt: 172; - ermittelter Marktwert: t 951; - zurückgetreten, an Kommune weitergeleitet: 125; - in Bearbeitung: 205.

13 Steuerverwaltung Restitution Die Anträge auf Immobilienwertermittlung werden seitens der Agentur für Restitution eingereicht; die Anträge werden bei der zuständigen OE der Steuerverwaltung eingereicht, in Abhängigkeit gg vom Ort, in dem sich die Immobilie befindet; der Zustand zum Zeitpunkt der Enteignung wird aufgrund der Daten ermittelt, die die Agentur für Restitution auf Antrag übermittelt; Bemessungsgrundlage: der Marktwert der Immobilie, nach dem Zustand zum Zeitpunkt der Enteignung, gemäß dem Wert zum Stichtag der Wertermittlung entspricht in Gänze dem Verfahren zur Veranlagung g der Steuer auf die Übertragung g absoluter Rechte; *der ermittelte Immobilienwert kann maximal bis zu 25% verringert/erhöht werden;

14 Steuerverwaltung Restitution Der ermittelte Wert eines Objektes, dessen Wert nach Enteignung aufgrund einer Erweiterung der Fläche in Quadratmetern gestiegen ist wird verringert, proportional zur Erweiterung der Bruttofläche (Art.32. Abs. 6. des Gesetzes über die Rückgabe enteigneten Vermögens und Entschädigung); g); bestand zum Zeitpunkt der Enteignung ein landwirtschaftliches Grundstück das zum Stichtag der Wertermittlung als Baugrundstück besteht, wird der Wert dieses Grundstücks als Baugrundstück ermittelt (Art.32. Abs. 4. des Gesetzes); der ermittelte Wert des Grundstücks kann in Ausnahmefällen bis zu 10% verringert/erhöht werden, durch Anwendung von Berichtigungsfaktoren;

15 DANKE FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT!