GEMEINDE UELSEN LANDKREIS GRAFSCHAFT BENTHEIM. Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung. Entwurfsbegründung

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1 GEMEINDE UELSEN LANDKREIS GRAFSCHAFT BENTHEIM Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung Entwurfsbegründung zur Beteiligung gemäß 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB (Verfahren nach 13a BauGB) Projektnummer: Datum:

2 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 1 / 10 INHALTSVERZEICHNIS 1 Planungsanlass / Allgemeines Verfahren Geltungsbereich Bestandssituation Bebauungsplan (Ursprungsplanung) Innenentwicklung / Klimaschutz Planungsziele / Änderungsinhalte Örtliche Bauvorschriften Gestaltungssatzung Notwendige Einstellplätze Berücksichtigung der Umweltbelange Abschließende Erläuterungen Altlasten Denkmalschutz Bearbeitungs- und Verfahrensvermerk Bearbeitung: Dipl. Ing. Matthias Desmarowitz Dipl. Ing. Moritz Richling Wallenhorst, Proj Nr IPW INGENIEURPLANUNG GmbH & Co. KG Ingenieure Landschaftsarchitekten Stadtplaner Telefon ( ) Telefax ( ) Marie-Curie-Straße 4a W allenhorst

3 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 2 / 10 1 Planungsanlass / Allgemeines Das Plangebiet befindet sich im Ortskern an der Wilsumer Straße, umfasst eine Größe von ca. 0,08 ha und ist bereits bebaut. Für das Plangebiet liegt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte vor. Es bestehen konkrete Bauabsichten eines Investors zum Neubau einer zweigeschossigen Wohn- und Geschäftsbebauung, deren Realisierung das geltende Planungsrecht nicht zulässt. 2 Verfahren Der Rat/Verwaltungsausschuss der Gemeinde Uelsen hat in seiner Sitzung am. beschlossen, die 43. Änderung des Bebauungsplans Nr. 43 Ortsmitte aufzustellen. Die 43. Änderung wird im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB durchgeführt, da das Vorhaben als Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB zu qualifizieren ist. Die zulässige Grundfläche überschreitet den in 13a BauGB angegebenen Schwellenwert von m² nicht, so dass davon ausgegangen werden kann, dass der Bebauungsplan keine erheblichen Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Durch die Bebauungsplanänderung wird auch die Zulässigkeit eines UVP-pflichtigen Vorhabens nicht vorbereitet oder begründet. Da außerdem keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung eines FFH-Gebietes oder eines Europäischen Vogelschutzgebietes bestehen, sind alle Voraussetzungen des 13a BauGB für ein beschleunigtes Verfahren erfüllt. Für Bebauungspläne der Innenentwicklung besteht bei einer zulässigen Grundfläche von weniger als m² keine Pflicht zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft. Die Gemeinde Uelsen sieht im beschleunigten Verfahren von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB sowie von einer Umweltprüfung und von einem Umweltbericht ab. Aufgrund der Lage des Plangebiets im Ortskern mit einer Vielzahl an Anliegern im Umfeld macht die Gemeinde Uelsen hier keinen Gebrauch von der Möglichkeit, die Beteiligungsfristen im Verfahren zu verkürzen, sondern führt eine normale einmonatige öffentlichen Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB durch. Die öffentliche Auslegung erfolgt in der Zeit vom... bis einschließlich... Parallel dazu wird den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

4 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 3 / 10 3 Geltungsbereich Der Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung befindet sich in der Gemarkung Uelsen, Flur 18 und umfasst die Flurstücke 3/2 und 4/2 ( Wilsumer Straße 1 ). 4 Bestandssituation Das Plangebiet ist straßenseitig mit einer zweigeschossigen Wohn- und Geschäftsbebauung - mit Satteldach - bebaut und vollständig von Siedlungs- und Verkehrsflächen umschlossen. Das nähere Umfeld ist - gemäß der Lage im Ortskern ebenfalls durch zweigeschossige Wohn- und Geschäftsbebauung geprägt. Daneben befindet sich östlich des Plangebiets großflächiger Einzelhandel mit separaten Stellplatzbereichen. 5 Bebauungsplan (Ursprungsplanung) Für das Plangebiet liegt der Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte vor. Der Bebauungsplan Nr. 13 wurde im Rahmen mehrerer Änderungen überplant; für das Plangebiet dieser 43. Änderung gelten die zeichnerischen Festsetzungen der 14. Änderung. Das Plangebiet ist in der 14. Änderung als Kerngebiet mit den Ausnutzungsziffern von 0,8 (Grundflächenzahl) und 1,6 (Geschossflächenzahl) festgesetzt. Es sind maximal zweigeschossige Gebäude in geschlossener Bauweise zulässig. Die überbaubare Grundstücksfläche ist straßenseitig - durch Baulinien und Baugrenzen - eng an der seinerzeit vorhandenen Bebauung abgegrenzt. Die Bereiche zwischen Straßenbegrenzungslinie und überbaubarer Grundstücksfläche sind als mit Gehrechten zu belastende Flächen zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt.

5 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 4 / 10 Plangebiet Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 14. Änderung Im Rahmen der 37. Änderung wurden die planungsrechtlichen und baugestalterischen Festsetzungen (Örtliche Bauvorschriften) in Textform des Ursprungsbebauungsplans sowie der Änderung für die überplanten Flächen aufgehoben bzw. ersetzt. Die überplanten Flächen, für die die planungsrechtlichen und baugestalterischen Festsetzungen (Örtliche Bauvorschriften) in Textform neu gefasst wurden, sind in verschiedene Bereiche aufgeteilt worden (Zone I, II, II(a), II(b), III). Das Plangebiet der 43. Änderung liegt überwiegend innerhalb der Zone I; der rückwärtige Grundstücksbereich ist teilweise der Zone II zugeordnet.

6 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 5 / 10 Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 37. Änderung Durch die 43. Änderung wird der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte (Ursprungsplan) teilweise überplant. Mit Inkrafttreten der 43. Änderung werden alle zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Ursprungsplans einschließlich der rechtsverbindlichen Änderungen für die überplanten Flächen unwirksam. 6 Innenentwicklung / Klimaschutz Nach der BauGB-Novellierung 2013 ist im 1 Abs. 5 BauGB der Planungsgrundsatz ergänzt worden, dass die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen soll. Daneben sind bereits mit der BauGB-Novelle 2011 sind der Klimaschutz und die Anpassung an den Klimawandel in Anknüpfung an den Nachhaltigkeitsgrundsatz in 1 Abs. 5 BauGB sozusagen als Programmsatz in das städtebauliche Leitbild integriert worden. Den Planungsgrundsätzen des Baugesetzbuches entsprechend hat die Innenentwicklung für die Gemeinde Uelsen große Priorität. Das Plangebiet ist vollständig erschlossen, bereits bebaut und im wirksamen Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche dargestellt. Dem Grundsatz der Innenentwicklung wird damit vollumfänglich Rechnung getragen.

7 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 6 / 10 Durch die geringfügigen Veränderungen der Festsetzungen im Rahmen der Bebauungsplanänderung verändern sich die Rahmenbedingungen für die Klimaschutzziele weder im Plangebiet noch im näheren Umfeld. 7 Planungsziele / Änderungsinhalte Es bestehen konkrete Bauabsichten eines Investors, anstelle der vorhandenen Bebauung eine zweigeschossige Wohn- und Geschäftsbebauung zu errichten, die sich in die geschlossene Bauweise des angrenzenden Siedlungsbestands an der Wilsumer Straße einfügt. Die Höhenentwicklung der straßenseitigen Bebauung sowie die Dachneigung orientieren sich an dem östlich gelegenen Nachbargebäude. Im Anschluss an die straßenseitige Bebauung soll rückwärtig eine eingeschossige Bebauung mit einer zusätzlichen Wohnung und kleinem Garten entstehen. Um die konkreten Bauabsichten zu ermöglichen, werden folgende Festsetzungen geändert: - Die Grundflächenzahl wird von 0,8 auf 1,0 erhöht, um den Bauherrn eine optimale bauliche Ausnutzung der Grundstücke zu ermöglichen. Vor diesem Hintergrund entfällt die Festsetzung zur Überschreitung der Grundflächenzahl im Einzelfall aufgrund fehlender Erforderlichkeit. Die Geschossflächenzahl von 2,0 entspricht der Grundflächenzahl in Verbindung mit der zweigeschossigen Bauweise. - Die Firsthöhe wird von 12,00 m auf 12,80 m über Oberkante fertiger Erdgeschossfußboden erhöht, um ein Aufgreifen der angrenzenden Bestandsstrukturen zu ermöglichen, wie es die örtlichen Bauvorschriften ohnehin vorsehen. Das östliche Nachbargebäude weist derzeit eine Firsthöhe von 12,72 m auf, die im Rahmen der konkreten Bauabsichten aufgegriffen werden soll. - Die überbaubaren Grundstücksflächen werden straßenseitig dahingehend angepasst, dass die konkreten Bauabsichten umgesetzt werden können; die überbaubaren Grundstücksflächen werden hierdurch insgesamt nicht erweitert. Auf die Festsetzung einer Baulinie wird nunmehr verzichtet, um dem Bauherrn Spielräume bei der Stellung der Gebäude zu ermöglichen. - Auf der straßenabgewandten Gebäudeseite sollen Wohnungen auch im Erdgeschoss allgemein zulässig sein (MK-2-Gebiet); obgleich hier betriebsunabhängiges Wohnen begründet wird, bleibt der Gebietstypus dennoch gewahrt. Die übrigen Festsetzungen des Ursprungsplanes werden - mit Ausnahme klarstellender, redaktioneller Präzisierungen - unverändert aus der Ursprungsplanung übernommen. Aus Sicht der Gemeinde Uelsen fügt sich die Planung auch mit den geänderten Festsetzungen in den Siedlungsbestand ein.

8 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 7 / 10 8 Örtliche Bauvorschriften 8.1 Gestaltungssatzung Für das Plangebiet liegt aus der 37. Änderung eine Gestaltungssatzung mit Differenzierung der überplanten Flächen in verschiedene Bereiche vor (Zone I, II, II(a), II(b), III) und Regelungen zu Trauf- und Firsthöhen (Einfügen in die Umgebung), Gebäudeaußenflächen und Fassadengestaltung sowie Dächern vor. Das Plangebiet der 43. Änderung liegt überwiegend innerhalb der Zone I; der rückwärtige Grundstücksbereich ist teilweise der Zone II zugeordnet. Um ein Aufgreifen der angrenzenden Bestandsstrukturen zu gewährleisten und gleichzeitig einheitliche Regelungen für das gesamte Baugrundstück zu treffen, werden für das Plangebiet die Regelungen zur Zone I im Grundsatz übernommen. Zur Umsetzung der konkreten Bauabsichten auf der straßenabgewandten Gebäudeseite sollen auch Flachdächer zulässig sein; das Ortsbild wird durch diese Regelung nicht verändert. 8.2 Notwendige Einstellplätze Die Gemeinde Uelsen sieht im Falle der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen aufgrund des Mobilitätsverhaltens der Menschen im ländlichen Raum die Gefahr, dass nach der Niedersächsischen Bauordnung nicht genügend Stellplätze entstehen. Daher richtet sich der Stellplatzbedarf nach der Örtlichen Bauvorschrift über die notwendigen Einstellplätze (2 Einstellplätze je Wohnung); die Festsetzungen gehen folglich überwiegend über die Anforderungen der Ausführungsbestimmungen zu 47 NBauO hinaus (1 bis 1,5 Einstellplätze je Wohnung). Mit dieser Regelung soll sichergestellt werden, dass die Stellplatzanzahl auch den tatsächlichen Erfordernissen vor Ort entspricht und die öffentlichen Verkehrsflächen nicht zusätzlich durch ruhenden Verkehr belastet werden (Behinderungen für Anwohner durch zugestellte Gehwege oder Grundstückseinfahrten etc.). Sofern auf dem Baugrundstück nicht genügend Stellplätze nachgewiesenen werden können, sind die fehlenden Stellplätze bei der Gemeinde Uelsen gemäß der Satzung über den Ausgleichsbetrag für nicht herzustellende Kraftfahrzeugeinstellplätze vom abzulösen. Die Örtlichen Bauvorschriften über die notwendigen Einstellplätze gelten nur für Wohnungen; für die übrigen Nutzungen (insbesondere Büro-, Verwaltungs- und Praxisräume sowie für Verkaufsstätten) gelten die gesetzliche Regelung der Ausführungsbestimmungen zu 47 NBauO, da bei diesen Nutzungen das mögliche Defizit an Einstellplätze gering bleibt.

9 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 8 / 10 9 Berücksichtigung der Umweltbelange Der Bebauungsplan wird geändert, um die Baugrenze und Baulinien an die konkrete Vorhabenplanung anzupassen. Darüber hinaus soll im rückwärtigen Bereich des festgesetzten Kerngebiets eine betriebsunabhängige Wohnung im Erdgeschoss zugelassen und es sollen zwei Einstellplätze je Wohnung vorgeschrieben werden. Damit dient der Bebauungsplan der Innenentwicklung und kann gemäß 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die zulässige Grundfläche überschreitet den in 13a BauGB angegebenen Schwellenwert von m² nicht, so dass davon ausgegangen werden kann, dass der Bebauungsplan keine erheblichen Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Durch die Bebauungsplanänderung wird auch nicht die Zulässigkeit eines UVP-pflichtigen Vorhabens vorbereitet oder begründet. Da außerdem keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung eines FFH-Gebietes oder eines Europäischen Vogelschutzgebietes bestehen, sind alle Voraussetzungen des 13a BauGB für ein beschleunigtes Verfahren erfüllt. Für Bebauungspläne der Innenentwicklung besteht bei einer zulässigen Grundfläche von weniger als m² keine Pflicht zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft. Die Gemeinde Uelsen sieht im beschleunigten Verfahren von einer Umweltprüfung und von einem Umweltbericht ab. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die rechtlichen Anforderungen des besonderen Artenschutzes auch bei der Änderung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren einzuhalten sind. Um Störungen und Schädigungen von Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Tierarten und eine direkte Tötung von Vögeln zu vermeiden, sind spezifische Vermeidungsmaßnahmen mit Regelungen zur Beseitigung von Gehölzbeständen und etwaigen Feuchtbiotopen, zur Freimachung des Baufelds und zum Gebäudeabriss und Gebäudesanierung erforderlich. Der Artenschutz gemäß 44 BNatSchG ist auf der Umsetzungsebene (der Realisierung der Bauvorhaben) sicherzustellen. Gegebenenfalls ist zu prüfen, ob auch andere Vermeidungsoder Ausgleichsmaßnahmen erforderlich werden oder ob artenschutzrechtliche Ausnahmen gemäß 45 BNatSchG beantragt werden müssen. 10 Abschließende Erläuterungen 10.1 Altlasten Nach dem Kenntnisstand der Gemeinde Uelsen sind innerhalb des Plangebiets weder Altstandorte, Altablagerungen o.ä. vorhanden.

10 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 9 / Denkmalschutz Baudenkmale Weder im Plangebiet noch in der näheren Umgebung sind Baudenkmale vorhanden. Denkmalschutzbelange sind daher nicht berührt. Archäologische Denkmalpflege / Bodenfunde Der Änderungsbereich liegt im historischen Ortskern der Gemeinde Uelsen. Daher ist grundsätzlich mit Bodendenkmalen zu rechnen. Bei allen Bau- und Erschließungsmaßnahmen sind daher in der Regel folgende Auflagen zu beachten: - Sämtliche Erdarbeiten bedürfen einer denkmalrechtlichen Genehmigung ( 13 NDSchG), diese kann verwehrt werden oder mit Auflagen verbunden sein. Zuständig dafür ist die untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim. - Planung und Durchführung der Baumaßnahme müssen in enger zeitlicher und organisatorischer Absprache mit der Archäologischen Denkmalpflege erfolgen, damit archäologische Untersuchungen im Vorfeld der Erdarbeiten und/oder baubegleitend sichergestellt sind. - Den Fachkräften ist ggf. ausreichend Zeit für die Dokumentation und Bergung der angetroffenen Befunde und Funde einzuräumen. - Möglicherweise entstehende Kosten für Personal- und Maschineneinsatz können nicht von der Archäologischen Denkmalpflege getragen werden. Der Bauherr soll sich möglichst frühzeitig mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde beim Landkreis Grafschaft Bentheim in Verbindung setzen, um das weitere Vorhaben abzustimmen. Möglicherweise entstehende Mehrkosten für Personal- und Maschineneinsatz können nicht von der Archäologischen Denkmalpflege oder vom Landkreis Grafschaft Bentheim getragen werden (Verursacherprinzip). Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß 14 Abs. 1 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen unverzüglich den Denkmalpflegebehörden gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach 14 Abs. 2 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes bis zum Ablauf von vier Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

11 Gemeinde Uelsen Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung 10 / Bearbeitungs- und Verfahrensvermerk Der Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung mit örtlichen Bauvorschriften einschließlich Begründung wurde im Auftrag und im Einvernehmen mit der Gemeinde Uelsen ausgearbeitet. Wallenhorst, IPW INGENIEURPLANUNG GmbH & Co. KG... Desmarowitz Diese Entwurfsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 13 Ortsmitte, 43. Änderung hat gemäß 3 Abs. 2 BauGB von. bis einschließlich. öffentlich ausgelegen. Uelsen, den Bürgermeister Gemeindedirektor