Entwurfsbegründung - 1 -

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1 Entwurfsbegründung 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 Pferdekamp gem. 13a Baugesetzbuch (BauGB) (Stand: ) - Gemeinde Emlichheim Landkreis Grafschaft Bentheim Niedersachsen - 1 -

2 Inhaltsverzeichnis 1. Geltungsbereich Rechtliche Grundlagen Planungsanlass Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. 13a BauGB Änderungen der Festsetzungen Baugrenzen Art der baulichen Nutzung Grundflächenzahl (Aufhebung der 25 %-Überschreitung) verkehrliche Erschließung Ver- und Entsorgung Wasserversorgung Abwasserbeseitigung Oberflächenentwässerung Abfallentsorgung Energieversorgung (Strom und Gas) Bodenfunde Belange des Natur- und Landschaftsschutzes Bearbeitungsvermerke

3 1. Geltungsbereich Der Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 Pferdekamp hat eine Größe von ca m² und setzt sich aus den Flurstücken 14/7, 14/10, 14/11, 20/5, 20/8, 20/10, 20/13, 20/14, 22/1, 22/6, 22/7, 22/8, 22/9, 23/7, 23/9, 23/10, 23/11, 23/19, 160/2 und 372/22 der Flur 2 der Gemarkung Hoogstede zusammen. Es handelt sich überwiegend um bebaute Grundstücke im Bereich zwischen der Hauptstraße (L 44), der Wilsumer Straße (K 14) und der Grundstücke nordwestlich der Straße Kampweg. 2. Rechtliche Grundlagen Rechtsgrundlagen für die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 Pferdekamp sind: - das Baugesetzbuch (BauGB) - die Baunutzungsverordnung (BauNVO) - die Planzeichenverordnung (PlanzV) - die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der jeweils zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes gültigen Fassung. 3. Planungsanlass Im derzeit gültigen Bebauungsplan (2. Änderung B-Plan Nr. 18 Pferdekamp ), der im Jahr 2004 rechtskräftig geworden ist, gilt für den Bereich nordwestlich der Straße Kampweg eine Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Grundflächenzahl von 0,30 sowie der Einschränkung, dass die festgesetzte Grundflächenzahl durch Nebenanlagen nur um 25 % überschritten werden darf (Textliche Festsetzung). Somit gilt nicht die gesetzliche Überschreitung von 50 %. Der Gemeinde Hoogstede liegt ein Antrag auf Bebauungsplanänderung vor, um die Ausnutzung der Bebaubarkeit auf dem Grundstück (Gemarkung Hoogstede, Flur 2, Flurstück 14/11) zu verbessern. Diesem Antrag soll entsprochen werden. Mit dieser Änderung wird dem Vorrang der Innenentwicklung Rechnung getragen. Die GRZ soll für diesen Bereich von 0,3 auf 0,4 erhöht und die einschränkende textliche Festsetzung soll aufgehoben werden. Außerdem soll das Baufenster auf dem Grundstück an der Hauptstraße (Gemarkung Hoogstede, Flur 2, Flurstück 22/9) erweitert werden, um auch hier eine Bebauung zu ermöglichen. Für den Bereich südöstlich der Straße Kampweg bis zur Hauptstraße bzw. Wilsumer Straße gilt derzeit eine Festsetzung als Mischgebiet. Diese Festsetzung entspricht nicht mehr der tatsächlichen bzw. der gewünschten Nutzung. Mangels gewerblicher Nutzung kann eine weitere Wohnbebauung im Rahmen der Nachverdichtung nicht realisiert werden. Es ist deshalb eine Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) vorgesehen. Gleichzeitig ist die GRZ von derzeit 0,5 auf die im WA höchstens zulässige GRZ von 0,4 zu reduzieren. Ziel dieser Bebauungsplanänderung ist es, eine weitere (verdichtete) Wohnbebauung zuzulassen - 3 -

4 (Vorrang der Innenentwicklung) und eine bessere Bebaubarkeit auf den Grundstücken zu ermöglichen. 4. Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. 13a BauGB Die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 Pferdekamp wird im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB aufgestellt (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß 13 Abs. 2 und 3 BauGB. Im vereinfachten Verfahren kann gem. 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung abgesehen werden. Außerdem wird von einer Umweltprüfung gem. 13 Abs. 3 BauGB abgesehen. Die Voraussetzungen des 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB sind erfüllt. Es liegen keine Ausschlusstatbestände nach den Sätzen 4 (Zulässigkeit von Vorhaben die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen) oder 5 (Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter) vor. 5. Änderungen der Festsetzungen 5.1 Baugrenzen Die im Ursprungsplan dargestellten überbaubaren Bereiche werden den Gegebenheiten angepasst, bleiben jedoch im Großen und Ganzen bestehen. Lediglich beim Grundstück (Gemarkung Hoogstede, Flur 2, Flurstück 22/9) wird der überbaubare Bereich Richtung Norden erweitert. 5.2 Art der baulichen Nutzung Für den Bereich südöstlich der Straße Kampweg bis zur Hauptstraße bzw. Wilsumer Straße wird die Festsetzung von Mischgebiet (MI) in Allgemeines Wohngebiet (WA) geändert. Diese Festsetzung entspricht den tatsächlichen bzw. geplanten Nutzungen in diesem Bereich, eine gewerbliche Nutzung ist hier nicht mehr vorgesehen, so dass eine weitere Wohnbebauung ohne Änderung nicht mehr zulässig wäre. 5.3 Grundflächenzahl (Aufhebung der 25 %-Überschreitung) Für den Bereich südöstlich der Straße Kampweg wird die GRZ von 0,5 auf 0,4 reduziert (Obergrenze für allgemeines Wohngebiet). Für die Bauzeile nordwestlich des Kampweges wird die GRZ von 0,3 auf 0,4 erhöht. Im Ursprungsplan gilt gemäß den Textlichen Festsetzungen eine Einschränkung nach 19 Abs. 4 BauNVO (Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen) auf max. 25 %-Überschreitungsmöglichkeit. Diese Einschränkung soll aufgehoben werden, so dass die gesetzliche Regelung nach 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO gilt, wonach eine Überschreitung der Grundflächenzahl für Anlagen nach 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu 50 % zulässig ist

5 6. verkehrliche Erschließung Die verkehrliche Erschließung der künftigen Bauvorhaben erfolgt wie bisher über die Straßen Hauptstraße (L 44), Wilsumer Straße (K 14) und die Gemeindestraße Kampweg. 7. Ver- und Entsorgung 7.1 Wasserversorgung Die Wasserversorgung des Plangebietes ist durch Anschluss an das vorhandene Netz des Wasser- und Abwasser-Zweckverbandes Niedergrafschaft (WAZ) gesichert. 7.2 Abwasserbeseitigung Das in dem Plangebiet anfallende Schmutzwasser wird durch die Trennkanalisation über die samtgemeindeeigene Kläranlage in Hoogstede entsorgt. In den Straßen Hauptstraße, Wilsumer Straße und Kampweg ist ein öffentlicher Schmutzwasserkanal vorhanden. 7.3 Oberflächenentwässerung Das anfallende Niederschlagswasser ist auf den jeweiligen Grundstücken zu verrieseln. Eine Versickerung des Oberflächenwassers ist im Hinblick auf die vorhandenen Bodenverhältnisse (durchlässiger Sandboden) unbedenklich. Probleme bezüglich einer schadlosen Beseitigung des Oberflächenwassers sind nicht zu erwarten. Die Bestimmungen des Niedersächsischen Wassergesetzes (NWG) sind zu beachten, wonach z. B. für die gezielte Einleitung von Oberflächenwasser in ein Gewässer und/oder das Grundwasser eine Erlaubnis gem. 10 NWG bei der Wasserbehörde einzuholen ist. 7.4 Abfallentsorgung Die Entsorgung der im Plangebiet anfallenden Abfälle erfolgt entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen und Verordnungen sowie der jeweils gültigen Satzung zur Abfallentsorgung des Landkreises Grafschaft Bentheim. Es besteht lt. Satzung Anschlusszwang. Träger der öffentlichen Müllabfuhr ist der Landkreis Grafschaft Bentheim. Eventuell anfallender Sondermüll ist einer den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden Entsorgung zuzuführen. 7.5 Energieversorgung (Strom und Gas) Die Energieversorgungsleitungen sind vorhanden. Für weitere Bebauungen im Plangebiet hat sich der Grundstückseigentümer rechtzeitig mit den Versorgungsträgern in Verbindung zu setzen

6 7.6 Bodenfunde Im Plangebiet sind keine archäologischen Fundstellen bekannt. Sollten dennoch bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß 14 Abs. 1 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen unverzüglich der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim sowie dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege - Referat Archäologie Stützpunkt Oldenburg, Ofener Straße 15, Tel. 0441/ , gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen sind nach 14 Abs. 2 NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. 8. Belange des Natur- und Landschaftsschutzes Nach 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung bzw. Änderung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung nach 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, so dass ein Ausgleich nach 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB nicht erforderlich ist. Gemäß 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB kann auf eine förmliche Umweltprüfung verzichtet werden. Der Verzicht auf eine förmliche Umweltprüfung entbindet jedoch nicht von der Notwendigkeit, die von einer Planung berührten Belange einschließlich der Umweltbelange nach 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB nach allgemeinen Grundsätzen zu ermitteln und sachgerecht gegeneinander abzuwägen. Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände sind ggf. notwendige Fällungen/Rodungen von Gehölzen auf die Zeiten vom zu beschränken. Sind Maßnahmen außerhalb dieses Zeitraumes unumgänglich, ist eine Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde (UNB) zwingend erforderlich. Vorhandene Bäume ab einem Brusthöhendurchmesser von 30 cm, die vom Eingriff betroffen sind, sind vor dem Abtrieb auf Höhlen und Spalten (mögliche Bruthabitate/Quartiere für Vögel und Fledermäuse) zu überprüfen. Daneben sind auch zum Abriss oder Umbau vorgesehene Gebäude mit Quartierpotentialen vor der Baumaßnahme auf Vorkommen von Fledermäusen und Brutvögel zu untersuchen. Die artenschutzrelevanten Untersuchungen sind grundsätzlich von fachkundigen Personen, die der UNB im Vorfeld zu benennen sind, durchzuführen und schriftlich zu dokumentieren. Die Dokumentation ist der UNB vor Umsetzung der Maßnahmen vorzulegen. Werden Vorkommen artenschutzrelevanter Arten festgestellt, ist das weitere Vorgehen mit der UNB abzustimmen. Sollte es zu einem Verlust einzelner Quartiere oder Brutplätze kommen, ist sicherzustellen, dass die ökologische Funktion der Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird. Ggf. notwendige artenschutzrechtliche Kompensationsmaßnahmen (z.b. Anbringung von Nist- oder Fledermauskästen, Einsatz gebäudeintegrierter Quartier- und Nistmöglichkeiten) sind - 6 -

7 mit der UNB abzustimmen. Auf die entsprechenden Hinweise unter den textlichen Festsetzungen in der Planzeichnung wird verwiesen. Ausschlusstatbestände nach 13 a Abs. 1 Satz 4 oder 5 BauGB liegen nicht vor. Die zulässige Versiegelung wird geringfügig erhöht, wodurch die bauliche Ausnutzbarkeit der Baugrundstücke im Sinne der Innenentwicklung verbessert wird. Bearbeitungsvermerke Der Entwurf der Begründung zur 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 Pferdekamp hat gemäß 3 BauGB zusammen mit dem Entwurf der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 18 Pferdekamp in der Zeit vom bis zum öffentlich ausgelegen. Auf Ort und Dauer der Auslegung wurde durch Bekanntmachung vom ortsüblich hingewiesen. Diese Begründung hat beim Satzungsbeschluss vorgelegen. Hoogstede, Berends Bürgermeister - 7 -