E n e r g i e a u s w e i s

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1 E n e r g i e a u s w e i s I n f o r m a t i o n s b r o s c h ü r e Was ist ein Energieausweis? Der Ausweis ist ein offizielles Dokument und gibt den energetischen Zustand eines Gebäudes an. Er ist vergleichbar mit dem Typenschein eines Autos und enthält viele wichtige Kennwerte über den Energieverbrauch eines Hauses. Nutzen aus dem Energieausweis? Er ist ein wichtiges Werkzeug zur Energieeinsparung, trägt damit zum Klimaschutz bei und schafft außerdem mehr Transparenz am Immobilienmarkt. Die wichtigsten Daten die ein Energieausweis enthält sind: Daten über das Gebäude: Gebäudetyp, Gebäudeart, Standort, Heizwärmebedarf, Daten des Energieausweiserstellers und Gültigkeit des Energieausweises Detaillierte Ergebnisdaten: Gebäudedaten, Klimadaten, berechneter Endenergiebedarf aufgeschlüsselt in Heizwärmebedarf, Kühlbedarf, Warmwasserwärmebedarf, Heiztechnikenergiebedarf, etc. Seite 1 von 8

2 Wann benötigt man einen Energieausweis? Laut dem Energieausweisvorlagegesetz (EAVG) wird ein Energieausweis eines Gebäudes benötigt bei: Verkauf Vermietung Verpachtung Neubau Zu- und Umbau Sanierung Dies gilt sowohl für Gebäude als auch für einzelne Nutzungsobjekte. Ein Gebäude im Sinne dieses Gesetzes ist eine Konstruktion mit Dach und Wänden, deren Innenklima unter Einsatz von Energie konditioniert (beheizt oder gekühlt) wird und zwar sowohl das Gebäude als Ganzes als auch Gebäudeteile, die als eigene Nutzungsobjekte ausgestaltet sind. Zu den Nutzungsobjekten zählen Wohnungen bzw. Wohngebäude, Büros aber auch betriebliche Objekte. Wer muss einen Energieausweis vorlegen? Verpflichtet zur Vorlage des Energieausweises ist der Verkäufer, der Vermieter bzw. der Bauherr. Der Energieausweis muss bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung vorgelegt werden. Diese Verpflichtung gilt an sich seit dem 1. Jänner 2008, für Gebäude mit einer vor dem 1. Jänner 2006 erteilten Baubewilligung jedoch erst ab dem 1. Jänner Ausnahmen von der Vorlagepflicht sind für jene Gebäudekategorien vorgesehen, für die nach den jeweils anwendbaren bautechnischen Vorschriften kein Energieausweis erstellt werden muss. Auf der Grundlage der Gebäude-RL können nämlich die technischen Vorschriften für bestimmte Gebäude Ausnahmen vorsehen. Zu diesen gehören: Gebäude unter Denkmalschutz für religiöse Zwecke genutzte Gebäude provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren gewerbliche und landwirtschaftliche Anlagen mit niedrigem Energiebedarf Wohngebäude mit einer Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m² Wie weit konkrete Ausnahmen von der Vorlagepflicht bestehen, ist also jeweils auf Basis der bautechnischen Vorschriften der Länder zu prüfen. Seite 2 von 8

3 Was sagt der Energieausweis aus? Die Energiekennzahl ist der wichtigste Kennwert des Energieausweises. Sie wird auch spezifischer Heizwärmebedarf genannt und gibt den Energieverbrauch in kwh pro Quadratmeter Fläche und Jahr an. Eine niedrige Energiekennzahl bedeutet daher einen geringen Energiebedarf. Woran erkennt man im Energieausweis den Zustand des Objektes? Auf der ersten Seite jedes Energieausweises befindet sich eine färbige Skala ähnlich der Plakette an einem Kühlschrank. Mit Hilfe dieser kann auf den ersten Blick der energetische Zustand eines Gebäudes festgelegt werden. Wie lange gilt ein Energieausweis? Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt 10 Jahre. Benötigt man den Energieausweis bei der Beantragung einer Förderung? Bei Anträgen der NÖ Landesförderung für Neubauten und Sanierungen benötigt man einen Energieausweis. Die Gewährung bzw. die Höhe der Förderung hängt von der Energiekennzahl ab. Seite 3 von 8

4 Gewährleistung? Bei Vorlage eines Energieausweises ist nach den allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen für die Richtigkeit des Inhalts (z.b. Energiekennzahlen) Gewähr zu leisten. Ist der Energieausweis inhaltlich unrichtig, kann die Herstellung der im Energieausweis angeführten Energieeffizienz verlangt werden. Entscheidend in diesem Zusammenhang sind dabei die energietechnischen Eigenschaften des Gebäudes, nicht aber ein bestimmter Energieverbrauch, der im wesentlichen vom Wetter, Nutzerverhalten und anderen Umständen abhängig ist und vom Verkäufer oder Bestandgeber nicht beeinflusst werden kann. Weist das Gebäude also keine entsprechende Energieeffizienz auf, kann dieser Mangel im Rahmen der Gewährleistung geltend gemacht werden. Zunächst muss Verbesserung (Renovierung oder Sanierung) z.b. durch Anbringung einer Wärmedämmung, Austausch von Fenstern, Erneuerung von Heizungsanlagen etc. verlangt werden. Ist eine Sanierung nicht möglich, oder weigert sich der Verkäufer/Bestandgeber kann der Käufer/Bestandnehmer Preis- (Zins-)minderung oder Wandlung, das heißt Auflösung des Vertrages, verlangen. Schadenersatz? Wird ein Gebäude übergeben, das aufgrund schlechterer energietechnischer Eigenschaften als im Energieausweis ausgewiesen einen geringeren Verkehrswert aufweist als vereinbart, entsteht dadurch ein Schaden. Wurde dieser vom Übergeber schuldhaft verursacht, steht neben Gewährleistungsansprüchen grundsätzlich auch Schadenersatz zu. Dieser Schadenersatz besteht in erster Linie auf Mängelbehebung, d.h. Reparaturen und Nachrüstungen und in zweiter Linie in Geldersatz. Fehlende Übergabe eines Energieausweises: Legt der Verkäufer/Bestandgeber keinen Energieausweis vor, verstößt er gegen die entsprechende Verpflichtung des Energieausweisesvorlagegesetzes, egal ob er diese Verpflichtung kannte oder nicht. Allerdings führt dieses Verhalten, obwohl es rechtswidrig ist, grundsätzlich nicht zu einer schadenersatzrechtlichen Haftung in Bezug auf die mangelnde Energieeffizienz. Das Verschulden muss sich auf den Mangel selbst beziehen. Wird der Energieausweis nicht vorgelegt, verletzt der Übergeber nur die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises. Diese Verpflichtung ist von der Haftung für allfällige energietechnische Mängel am Gebäude strikt auseinander zu halten. Vorlage eines falschen Energieausweises : Da der Verkäufer/Bestandgeber den Energieausweis in der Regel nicht selbst erstellt, trifft ihn für falsche Angaben kein Verschulden. Deshalb können auch keine Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. Schadenersatzpflichtig könnte der Verkäufer/Bestandgeber allerdings dann werden, wenn er trotz Kenntnis oder bei schuldhafter Unkenntnis der falschen Angaben fälschlicherweise eine höhere Energieeffizienz durch den Energieausweis bestätigt. Ein weiterer Fall von Schadenersatzpflicht kann dann eintreten, wenn wissentlich ein unfähiger, d.h. fachlich nicht ausreichend kompetenter Ersteller des Energieausweises vom Verkäufer/Bestandgeber ausgewählt wurde. Wurde ein Veräußerer/Bestandgeber wegen eines falschen Energieausweises schadenersatzpflichtig, kann er beim Ersteller des Ausweises, wenn diesen an den falschen Angaben ein Verschulden trifft, im Rahmen der so genannten Sachverständigenhaftung Regress nehmen. Seite 4 von 8

5 Welche Rechtsfolgen treten ein, wenn trotz Vorlagepflicht kein oder kein dem Gesetz entsprechender Energieausweis vorgelegt wird? Es ist trotz der im Gesetz immer wieder angesprochenen Pflicht bzw. Verpflichtung zur Vorlage nicht schlichtweg verboten, beim Verkauf oder der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten keinen Energieausweis im Sinne des EAVG vorzulegen. Es sind diesbezüglich keinerlei (Straf-)Sanktionen vorgesehen und voraussichtlich ist die Vorlagepflicht vom Käufer bzw. Bestandnehmer auch nicht durchsetzbar. Dessen ungeachtet bleibt aber die Nichtvorlage eines Energieausweises im Sinne des EAVG für den Verkäufer bzw. Bestandgeber nicht ohne Konsequenzen: Wird nämlich bei Vorlagepflicht dem Käufer oder Bestandnehmer kein oder ein nicht dem Gesetz entsprechender (weil etwa bereits mehr als zehn Jahre alter) Energieausweis vorgelegt, so gilt in einem solchen Fall zwingend zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart: Erfüllt die Gesamtenergieeffizienz des konkreten Gebäudes diesen Mindeststandard nicht, treffen den Verkäufer bzw. Bestandgeber die Folgen der Gewährleistung. Die Gewährleistung ist primär auf Beseitigung des Mangels (also Herstellung einer dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechenden Energieeffizienz, d.h. thermisch-energetische Sanierung des Hauses!) gerichtet, nur im Fall der Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit hilfsweise auf Preis- bzw. Bestandzinsminderung oder Auflösung des Kaufbzw. Bestandvertrags. Diese Gewährleistungsfolgen können bei Mietverträgen nicht eingeschränkt werden. Bei Kaufund Pachtverträgen sind sie an sich zwar nur im Anwendungsbereich des KSchG (genauer: dann, wenn ein Verkäufer oder Verpächter als Unternehmer an einen Verbraucher verkauft oder verpachtet) zwingend, doch sind auch außerhalb des KSchG der vertraglichen Abdingbarkeit Grenzen gesetzt (insb. durch das Verbot der Sittenwidrigkeit bzw. der gröblichen Benachteiligung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern). Welche Rechtsfolgen treten ein, wenn der Vorlagepflicht entsprochen und ein Energieausweis ausgestellt wird? Freilich darf nicht übersehen werden, dass auch eine dem EAVG entsprechende Vorlage des Energieausweises gewährleistungsrechtliche Folgen auslöst, zumal idr davon auszugehen sein wird, dass die im Energieausweis ausgewiesene Energieeffizienz als vertraglich bedungene Eigenschaft des Vertragsgegenstandes zu gelten hat. Während dies beim Verkauf (in dessen Rahmen gewährleistungsrechtlich ja lediglich auf den Zeitpunkt der Übergabe abgestellt wird) zumindest für den Verkäufer dann unproblematisch ist, wenn der Energieausweis inhaltlich richtig ist (und damit die vertraglich bedungene Energieeffizienz zum Zeitpunkt der Übergabe auch tatsächlich besteht), ergibt sich bei der Vermietung/Verpachtung schon ein ganz anderes Bild: Der Bestandgeber hat für die gesamte Dauer des Bestandverhältnisses für die vertraglich bedungenen Eigenschaften des Bestandgegenstands einzustehen und somit stehen dem Bestandnehmer im Sinne des bestandrechtlichen Dauerschuldcharakters für die gesamte Dauer des Bestandverhältnisses Gewährleistungsansprüche zu! (Siehe zu den Gewährleistungsansprüchen des Bestandnehmers unter Punkt: Welche Rechtsfolgen treten ein, wenn trotz Vorlagepflicht kein oder kein dem Gesetz entsprechender Energieausweis ausgestellt wird? ) Seite 5 von 8

6 Entscheidung zur Vorlage oder Nichtvorlage als Ergebnis einer strategischen Abwägung? Da sowohl die Nichtvorlage wie auch die Vorlage des Energieausweises gewährleistungsrechtliche Rechtsfolgen auslösen und die Nichtvorlage keinerlei (Straf- )Sanktion für den Verkäufer bzw. Bestandgeber nach sich zieht, ist rechtlich gesehen nicht unbedingt und von vornherein die Vorlage des Energieausweises zu präferieren, sondern ist es wohl naheliegend, die jeweils zu erwartenden Gewährleistungsfolgen im Detail abzuwägen: Dabei zeigt sich, dass die Vorlage des Energieausweises insb. dann nicht unproblematisch ist, wenn sich ein Bestandgeber mit dem Ausweis einer sehr guten (und daher über dem alters- und artgerechten Niveau liegenden) Energieeffizienz des Gebäudes bzw. Objekts (etwa nach einer thermisch-energetischen Sanierung) selbst einen besonders strengen gewährleistungsrechtlichen Maßstab auferlegt, im Verlaufe der (uu unabsehbar langen) Bestanddauer sich aber die Energieeffizienz des Gebäudes durch dessen Alterung allmählich (wieder) verschlechtert. Abzuwarten bleibt freilich, ob sich nicht dessen ungeachtet der Energieausweis als nachgefragtes und in weiterer Folge preisbestimmendes Kriterium auf dem Immobilienmarkt etablieren wird, dessen Vorlage (insb. bei einer ausgewiesenen sehr guten Energieeffizienz) Wettbewerbsvorteile und dessen Nichtvorlage vice versa entsprechende Wettbewerbsnachteile zur Folge haben wird. Ob sich aber unter letzterem Gesichtspunkt der Energieausweis trotz der fehlenden rechtlichen Effektivität des EAVG auch wirklich durchsetzen wird, kann aus heutiger Sicht noch keinesfalls seriös abgeschätzt werden. Welche Verpflichtungen treffen die Immobilientreuhänder im Zusammenhang mit dem EAVG? Generell haben Makler, Verwalter und Bauträger alle Auftraggeber über die Vorlagepflicht beim Verkauf bzw. der Vermietung/Verpachtung und insbesondere über die Rechtsfolgen der unterlassenen Vorlage aufzuklären! Werden diese Aufklärungspflichten verletzt, so verschafft dies den Auftraggebern jedenfalls eine Grundlage für die Minderung des Honorar- bzw. Provisionsanspruchs des Immobilientreuhänders (bzw. im Falle der gewährleistungsrechtlichen Wandlung bzw. Vertragsauflösung auch für den Entfall des Provisionsanspruchs). Daneben besteht für den Immobilientreuhänder, der seine Aufklärungspflichten verletzt, vor allem das Risiko, vom Verkäufer bzw. Bestandgeber, der seinerseits wegen unterlassener oder nicht dem Gesetz entsprechender Vorlage des Energieausweises mit Gewährleistungsansprüchen des Käufers bzw. Bestandnehmers (siehe hierzu die Ausführungen unter Punkt: Was geschieht, wenn kein Energieausweis ausgestellt wird ) konfrontiert wird, auf dem Schadenersatzwege in Anspruch genommen zu werden. Dabei kann es sich angesichts der möglicherweise markanten Differenz zwischen den fiktiven Energiekosten für ein Gebäude mit alters- und artadäquater Gesamtenergieeffizienz und dem aufgrund einer tatsächlich sehr schlechten Energieeffizienz gegebenen Normverbrauch um sehr hohe Forderungen handeln! Vice versa ist voraussichtlich auch ein Schadenersatzanspruch des Käufers bzw. Bestandnehmers gegenüber dem von ihm beauftragten Makler denkmöglich, wenn der Makler nicht über die Bestimmungen des EAVG und die mit ihm verbundenen Gewährleistungsfolgen aufgeklärt hat und der Käufer bzw. Bestandnehmer wegen dieser unterlassenen Aufklärung Gewährleistungsfristen versäumt hat. Seite 6 von 8

7 Der Verwalter, allenfalls auch der Bauträger hat zudem als Vertreter des Liegenschaftseigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft die Ausstellung des Energieausweises zu veranlassen. Im WEG ist dafür eine spezielle Regelung vorgesehen (siehe hierzu die Ausführungen unter Punkt Was kostet ein Energieausweis, wer hat ihn zu beschaffen und wer trägt die Kosten ). Haftung für die Ausstellung eines Energieausweises? Wer einen Energieausweis ausstellt, haftet für die Richtigkeit des Inhalts (Energiekennzahlen etc.) im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistungspflicht. Gewährleistungspflichtig ist der Aussteller seinem Auftraggeber gegenüber. Dieser kann Verbesserung/Korrektur verlangen. Ist dies nicht möglich (was unwahrscheinlich ist) oder verweigert der Aussteller die Korrektur, kann Preisminderung oder Aufhebung des Vertrages verlangt werden. Da eine Preisminderung für einen falschen Energieausweis keinen Sinn macht, wird als letzte Konsequenz nur die Aufhebung des Vertrages über die Erstellung eines Energieausweises übrig bleiben. Der Aussteller eines Energieausweises haftet darüber hinaus im Rahmen der sogenannten Sachverständigenhaftung für Schäden, die aufgrund seines falsch ausgestellten Energieausweises z.b. durch Berechnungsfehler entstanden sind. (Datenquelle der gesamten Informationsbroschüre: WKO) Unser Angebot bzw. Ihr Vorteil? Begehung des Objektes Abgleich der Planunterlagen mit dem tatsächlich gebauten Ist-Zustand Erhebung/Erfassung der verschiedenen Bauteile (Außenwände, Decken, Dächer, Fenster) sowie der Anlagentechnik Aufklärung über die Ursachen möglicher Energieverluste Feststellung von Verbesserungspotenzialen Vorschläge thermischer Baumaßnahmen zur Verbesserung der thermischen Qualität des Objektes und dadurch Reduktion der Heizkosten Hohe Qualifikation der Ersteller des Energieausweises durch kontinuierliche Schulungen Langfristige und gesicherte Archivierung der Energieausweisdaten Ihre Ansprechperson: DI PIA PETRACEK Liegenschaftsbewertung Erstellung Energieausweis Tel: Mobil: Fax: Seite 7 von 8

8 Preisliste für Gebäude Bei Neuabschluss oder bei einem bestehendem Alleinvermittlungsauftrag sowie im Zuge einer Neufinanzierung gilt: Wohnobjekte Wohnnutzfläche Preise in inkl. USt. 1 Familienhäuser 2 Familienhäuser bis 250m² 399 Wohnungen Mehrfamilienhäuser m² 1,5 / m² Preise für Büro- und Geschäftshäuser sowie Sonderbauten auf Anfrage! Treffen die oben angeführten Punkte nicht zu, gilt: Wohnobjekte Wohnnutzfläche Preise in inkl. USt. 1 Familienhäuser 2 Familienhäuser bis 250m² 599 Wohnungen Mehrfamilienhäuser m² 1,8 / m² Preise für Büro- und Geschäftshäuser sowie Sonderbauten auf Anfrage! Seite 8 von 8