GEMEINDE ISMANING BEBAUUNGS UND GRÜNORDNUNGSPLAN. NR Nördlich der Auenstraße, westlich der Freisinger Straße und südlich Am Griesacker

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1 GEMEINDE ISMANING BEBAUUNGS UND GRÜNORDNUNGSPLAN NR Nördlich der Auenstraße, westlich der Freisinger Straße und südlich Am Griesacker FESTSETZUNGEN UND HINWEISE DURCH TEXT Entwurf Architekten & Stadtplaner: dipl.ing. rudi & monika sodomann aventinstraße 10, münchen tel. 089/295673, fax. 089/ Fassung vom: geändert am:

2 B. Festsetzungen durch Text 1. Maß der baulichen Nutzung 1.1 Im WA 1 und 2 dürfen die Baugrenzen gem. A.3.1 und max. zulässigen Grundflächen gem. A.2.1 durch die Fläche baulicher Anlagen im Sinne der Ziff. B.4.6 (Balkone), B.4.7 (Kelleraußentreppen) sowie B.4.8 (Terrassen) überschritten werden. Die Obergrenze einer GRZ von 0,4 ist einzuhalten Die max. zulässigen Grundflächen gem. A.2.1 dürfen, abweichend von der Regelung des 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO, durch oberirdischen Stellplätze und Garagen inkl. deren Zufahrten sowie Nebenanlagen ( 19 Abs. 4 Nr. 1 und 2 BauNVO) im WA 1 um 75 v.h. und im WA 2 um 150 v. H. überschritten werden Die festgesetzte Grundfläche (inkl. der 50%igen Überschreitungsmöglichkeit nach 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO) kann durch bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, insoweit überschritten werden, als diese baulichen Anlagen mit mindestens 0,8 m Erddeckung versehen werden ( 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO), höchstens jedoch bis zur zahlenmäßig festgesetzten Fläche der erdgedeckten Tiefgarage. 1.3 Im WA darf bei Beachtung der Obergrenze der Ziff. B.1.2, außerhalb der überbaubaren Fläche je Wohneinheit mit Anschluss an eine Gartenfläche, ein Gerätehäuschen bis zu einer Grundfläche von 4 qm errichtet werden. Gerätehäuschen sind jeweils mit einem Mindestabstand von 6 m zur öffentlichen Erschließungsstraße zu errichten. Werden Gerätehäuschen in das Garagengebäude integriert, darf der Bauraum der Garage im WA 1 auf der Südostseite und im WA 2 und 4 auf der Nordostseite um 2 m verlängert bzw. überschritten werden. 1.4 Bei Doppelhäusern ist die festgesetzte Grundfläche jeweils hälftig zu verteilen. Bei Hausgruppen ist die Grundfläche auf die jeweilige Anzahl der Häuser einer Hausgruppe gleichmäßig zu verteilen. Endhäuser dürfen aufgrund des höheren Außenwandanteils gegenüber Mittelhäusern eine um bis zu 5 % höhere Grundfläche aufweisen. 2. Art der Baulichen Nutzung, Zahl der Wohneinheiten 2.1 Allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO Von den allgem. zulässigen Nutzungen werden die in 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten, Schank- u. Speisewirtschaften nicht zugelassen. Von den Ausnahmen gem. 4 Abs. 3 BauNVO sind nur die Nutzungen der Nr. 2 und 3 zulässig. 2.2 Zahl der Wohneinheiten Im WA 1 ist je Doppelhaushälfte und je Hausgruppenhaus nur eine Wohnung zulässig, je Einzelhaus sind 2 Wohneinheiten zulässig. Wird im WA 1 wahlweise ein Einzelhaus statt einem Doppelhaus errichtet sind in diesem 2 Wohneinheiten zulässig. Im WA 2 sind pro Einzelhaus max. 6 Wohneinheiten zulässig. B-Plan 149 Ismaning, Satzung Fassung v

3 3. Wandhöhe Die maximale Wandhöhe ist das Maß der jeweils festgesetzten Bezugshöhe bis zur Oberkante der Dachhaut, gemessen an der Außenkante der traufseitigen Außenwand. Für Garagen wird die maximale Wandhöhe auf 3,00 m über der festgesetzten Bezugshöhe begrenzt. 4. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 4.0 Abstandsflächen Die Einhaltung der Abstandsflächen des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 und Satz 2 BayBO gegenüber den Nachbargrenzen wird angeordnet. Innerhalb eines Flurstücks können die Abstandsflächen der Gebäude untereinander entsprechend der festgesetzten Baugrenzen unterschritten werden. 4.1 Gestaltung der Gebäude Soweit durch Planzeichnung oder nachfolgenden Text keine eigenen Festsetzungen getroffen werden, gelten die örtlichen Bauvorschriften zur Ortsgestaltung und Vorschriften über den Stellplatzbedarf in der Fassung vom Dächer Die Dächer sämtlicher Wohngebäude sind als mittensymetrische Satteldächer im Erscheinungsbild naturroter oder brauner Ziegeldächer auszuführen. Dächer von Garagen, Tiefgaragenabfahrten und Nebengebäuden sind als begrünte Flachdächer oder als geneigte Satteldächer auszuführen. Aneinandergebaute Doppelhaushälften sind profilgleich mit gleicher Dachneigung, Dachfarbe und Dacheindeckung auszuführen. Aneinandergebaute Garagen sind in gleicher Wandhöhe auszuführen Gauben Gauben sind auf Wohngebäuden ab einer Dachneigung von 30 zulässig. Ihre Einzelbreite darf max. 1,75 m, ihre Ansichtshöhe max. 1,8 m betragen. Der Abstand zur Giebelwand und zu benachbarten Dachaufbauten muss mindestens 1,5 m betragen; der Abstand zur Nachbargrenze muss mindestens 1,25 m betragen Zwerchgiebel Zwerchgiebel sind auf Wohngebäuden ab einer Dachneigung von 30 zulässig. Ihre maximale Breite darf unter Berücksichtigung der Gesamtbreite aller Dachaufbauten (gem. B.4.1.5) 3,5 m betragen. Der Abstand von Zwerchgiebeln zur Giebelwand und zur Nachbargrenze muss mindestens 1,8 m betragen. Die Wandhöhe von Zwerchgiebeln darf die festgesetzte Wandhöhe um jeweils 1,8 m überschreiten Sonnenkollektoren, Photovoltaikeinrichtungen Auf den Dachflächen sind Sonnenkollektoren oder Photovoltaikeinrichtungen zugelassen. Sie sind grundsätzlich profilgleich ohne Abstand auf bzw. in das Dach einzubauen und als zusammenhängende Fläche auf dem Gebäudedach (z.b. als First- oder Traufband) oder an anderer geeigneter Stelle (z.b. als Überdachung von Balkonen) anzuordnen. B-Plan 149 Ismaning, Satzung Fassung v

4 4.2 Sockelzone, Höhenlage der Gebäude Die Höhe des Fertigfußbodens im EG darf nicht unter und max. 0,20 m über dem natürlichen bzw. geplantem Gelände gem. Festsetzung B.3 liegen. 4.3 Materialien Materialimitate (z.b. Kunststoffplatten mit Holzmaserung) sind unzulässig. Glasflächen sind unverspiegelt auszuführen. Dachaufbauten dürfen auch in natürlich patinierender Blechverkleidung ausgeführt werden. 4.4 Stellplätze Der Stellplatznachweis ist entsprechend den Örtlichen Bauvorschriften zur Ortsgestaltung und den Vorschriften über den Stellplatzbedarf in der Fassung vom zu führen. Beim Bau von Tiefgaragen ist für die benötigten Stellplätze ein Nachweis zu führen, der mindestens 40 % als oberirdische Stellplätze und höchstens 60 % als Tiefgaragenstellplätze ausweist. 4.5 Einfriedungen, Sichtschutz Öffentlichen Flächen zugewandte Einfriedungen sind als sockelloser, für Kleintiere durchlässiger (min. 7 cm bodennaher Freiraum), senkrechter Holzlattenzaun mit einem Zwischenraum von min. 4 cm zwischen der Lattung, welcher gleichmäßig verteilt sein muss, (Maximalhöhe 1,20 m) auszuführen. Trennungen der Parzellen untereinander können auch mit verzinktem Maschendrahtzaun gleicher Höhe und Bauart vorgenommen werden. Sichtschutzwände zwischen Wohneinheiten sind im EG bis zu einer Höhe und Tiefe von 2,5 m, in Obergeschossen auf Balkonen bis zu einer Höhe von 2.5 m in Balkontiefe zulässig. 4.6 Balkone Außerhalb des Bauraums dürfen Balkone mit einer maximalen Tiefe von 1,8 m bis zur halben Länge der dahinterliegenden Fassade errichtet werden. Balkone sind entweder an der Nachbargrenze oder mit einer seitlichen Abstandsfläche von min. 2 m zu errichten. 4.7 Kelleraußentreppen Außerhalb des Bauraums darf bei Einzel- Doppel und Reihenendhäusern pro Haus eine Kelleraußentreppe mit max. 5,5 m Länge und max. 1,3 m Breite errichtet werden. 4.8 Terrassen Außerhalb der Baugrenze darf je erdgeschossiger Wohneinheit eine Terrasse mit max. 20 m² Fläche errichtet werden, wenn deren Tiefe nicht mehr als 4 m und deren Breite nicht mehr als 6 m beträgt. 5. Grünordnung 5.1 Pflanzgebot Sämtliche durch Planzeichen festgesetzten Pflanzungen in öffentlichen und privaten Grünflächen lt. A sind mit heimischen Pflanzenarten (Beispiele siehe Pflanzliste unter D.1.1) in den nachgenannten Mindestgrößen vorzunehmen. Alle Pflanzen müssen der Güteklasse A des Bundes Deutscher Baumschulen entsprechen. Für B-Plan 149 Ismaning, Satzung Fassung v

5 zusätzliche Pflanzungen im Bereich der privaten Gärten sind die Pflanzen lt. D.1.1 nicht bindend. 5.2 Pflanzgrößen und Detailfestlegungen Einzelbäume, Baumreihen als Großbäume Hochstämme, 3 x verpflanzt, m.b., St.U cm Einzelbäume, Baumreihen als Kleinbäume Hochstämme, 3 x verpflanzt, m.b., St.U cm Einzelbäume, Baumreihen als Obstbäume Hochstämme, 3 x verpflanzt, m.b., St.U cm Bei neu zu pflanzenden und zu erhaltenden Bäumen ist eine durchwurzelbare Fläche von min. 9 m² sicherzustellen. Im Nahbereich von Verkehrsflächen sind Baumscheiben mit verdichtbarem Spezialsubstrat nach ZTV-Vegtra Mü auszuführen Bäume und Baumscheiben im Nahbereich von Verkehrsflächen sind mit geeigneten Baumschutzvorrichtungen (z.b.: Bügel, Poller) gegen Anfahrschäden und Verdichtung zu schützen. 5.3 Gartenbegrünung Je 200 m² Grundstücksfläche ist mind. 1 Groß- oder Kleinbaum, bzw. 2 Obstbäume zu pflanzen und zu unterhalten. Wenn die festgesetzten Bäume als Obstbaum gepflanzt werden, sind diese ausschließlich als Hochstamm zu pflanzen. Durch Planzeichen A.7.2 festgesetzte Bäume auf privaten Grundstücken werden auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume angerechnet. 5.4 Fassaden von Garagen, Tiefgaragenrampen und Nebengebäuden in Ausrichtung zu öffentlichen Verkehrsflächen sind, soweit sie nicht mehr als 2,5 m von der Straßenbegrenzungslinie entfernt liegen, mit Kletterpflanzen zu begrünen. Zugehörige Vegetationsflächen sind zu bepflanzen. Tiefgaragen sind mit einer Mindestüberdeckung von 60 cm durchwurzelungsfähigem Erdreich zu überdecken. Flächen von Tiefgaragen im Sinne der Ziff. B sind mit 80 cm Erdreich zu überdecken. 5.5 Verkehrsflächen Die Ausdehnung befestigter Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist auf das notwendige Mindestmaß zu begrenzen Stellplätze sind wasserdurchlässig zu befestigen (wasserdurchlässiges Pflaster, Rasenpflaster, Pflaster mit Splittfugen, Rasengittersteine, wassergebundene Decke). B-Plan 149 Ismaning, Satzung Fassung v

6 D. Hinweise durch Text 1.0 Freiflächengestaltung, Arten- und Bodenschutz 1.1 Die Gestaltung der unbebauten Flächen ist mit einem Freiflächengestaltungsplan zum Bauantrag nachzuweisen. Auf dessen Grundlage können nicht in der nachstehenden Pflanzliste aufgeführte Pflanzarten genehmigt werden, wenn eine harmonische Gestaltung gewährleistet ist. Pflanzenliste: Einzelbäume, Baumreihen, mit heimischen Arten wie: Acer pseudoplatanus Acer platanoides Carpinus betulus Fraxinus excelsior Quercus robur Prunus avium Robinia pseudoacacia Tilia cordata - Bergahorn - Spitzahorn - Hainbuche - Esche (nur vereinzelt) - Stieleiche - Vogelkirsche - Robinie, Scheinakazie - Winterlinde Kleinbäume Acer campestre Pyrus c. chanticleer Sorbus intermedia - Feldahorn - Wildbirne - Mehlbeere Obstbäume empfohlene Sorten Sträucher Äpfel Freiherr von Berlepsch, Gravensteiner, Schöner von Boskoop, Weißer Winterglockenapfel, Jakob Lebel, Kaiser Wilhelm, Winterrambur, Birnen Trevoux, Phillipsbirne, Charneux, Schweizer Wasserbirne, Pflaumen Wangenheims Frühzwetschge, Hauszwetschge, Schönberger Zwetschge, Althans Reneklode, Cornus sanguinea Corylus avellana Euonymus europaeus Ligustrum vulgare Prunus spinosa Ribes alpinum Viburnum lantana Viburnum opulus - Hartriegel - Hasel - Pfaffenhütchen - Liguster - Schlehe - Alpen-Johannisbeere - Wolliger Schneeball - Wasserschneeball 1.2 Einfassungshecken sollten nicht aus immergrünen Nadelgehölzen gepflanzt werden. 1.3 Mutterboden ist nach 202 BauGB zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Für alle anfallenden Erdarbeiten und Erdbewegungen wird auf die Normen DIN und DIN 19713, zur Regelung des sachgemäßen Umgangs mit Bodenmaterial, verwiesen. Ebenso müssen bodenfremde Materialien B-Plan 149 Ismaning, Satzung Fassung v

7 getrennt gesammelt und getrennt entsorgt werden. Das Auffüllen von Baugruben oder das sonstige Einbringen bodenfremder Materialien in oder auf den Boden, die nicht den Vorgaben des 12 BBodSchV entsprechen, sind zu vermeiden. Die Zwischenlagerung des Oberbodens muss in Mieten von max. 1,5 m Höhe und 4 m Breite erfolgen. Die Mieten dürfen nicht mit Maschinen befahren werden. 1.4 Die DIN Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen sowie die RAS-LP4 Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren sind zu beachten. 1.5 Etwaige Rodungen sind außerhalb der Vogelbrutzeit (1. März bis 30. September) vorzunehmen. 2.0 Abwasser, Niederschlagswasser, Grundwasser, Trinkwasser 2.1 Abwässer sind im Trennsystem einzuleiten. Sämtliche Bauvorhaben sind vor Fertigstellung an die gemeindliche Abwasserbeseitigungsanlage anzuschließen. Zwischenlösungen werden nicht zugelassen. Die Grundstücksentwässerungsanlage muss nach den anerkannten Regeln der Technik (DIN 1986 ff) erstellt werden. Anfallendes Schmutzwasser in Tiefgaragen ist zu verdunsten. 2.2 Unverschmutztes Niederschlagswasser von Dächern und sonstigen Flächen ist zu versickern. Es ist vorrangig eine breitflächige Versickerung des nicht schädlich verunreinigten Niederschlagswassers unter Ausnutzung der Reinigungswirkung der belebten Bodenzone anzustreben. Rückhaltemaßnahmen (Regentonnen) zur Beregnung werden begrüßt. Die Zulässigkeit von Entwässerungseinrichtungen ergibt sich aus der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NwFreiV) und den zugehörigen Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) Sickerschächte sind nach der Neufassung des ATV-Arbeitsblatts A 138 und der Neufassung des Merkblatts M153 zu bemessen und zu errichten. Dabei ist der hohe Grundwasserstand zu berücksichtigen. Dem Bauwerber wird empfohlen, vor Erteilung der Baugenehmigung einen Sickerversuch durchzuführen. Bei mangelhafter Versickerungsfähigkeit des Bodens auf dem jeweiligen Grundstück ist die Niederschlagswasserbeseitigung auf eine andere geeignete Weise sicherzustellen. Grundwasserschützende Deckschichten dürfen nicht durchstoßen werden Gegen auftretendes Schichtwasser ist jedes Bauvorhaben bei Bedarf zu sichern. Bauwerke sind auftriebssicher, in das Grundwasser eintauchende Gebäudeteile sind wasserdicht auszubilden. Dabei ist von einem höchsten Grundwasserstand von 0,3 über HHW auszugehen. Der HHW kann gegebenenfalls in einzelnen Teilbereichen bis zur Oberkante des natürlichen Geländes ansteigen. Genaue Angaben zum höchsten Grundwasserstand als Planungsgrundlage für Baumaßnahmen müssen durch ein Gutachten eines fachkundigen Ingenieurbüros ermittelt werden. 2.5 Über dem Grundwasser liegende Keller B-Plan 149 Ismaning, Satzung Fassung v

8 Ableitung von Schichtenwasser unter der Sohle und an den Wänden durch Drainagen gem. DIN 18195, Sperrschichten im Mauerwerk gegen aufsteigende Feuchtigkeit. 2.6 Im Grundwasser liegende Keller Wasserdichte Ausführung z.b. weiße Wanne in Sperrbeton, Vermeidung bzw. Verpressung von Rissen ist anzustreben. Auch in Sperrbeton diffundiert Wasserdampf, der bei nicht ausreichender Belüftung der Innenseite zu Durchfeuchtungen führen kann. Bei Kellern im Grundwasser mit hochwertiger Nutzung muss die Wasserdampfdiffusion durch eine außen liegende Dampfsperre an der Wand und unter der Sohle verhindert werden. 2.7 Vor Fertigstellung der baulichen Anlagen muss die Trinkwasserversorgung gesichert sein 3.0 Immissionsschutz, Altlasten 3.1 Aufgrund des von der Freisinger Straße einfallenden Verkehrslärms kommt es im Nahbereich der Freisinger Straße zu Überschreitungen der für WA-Gebiete maßgeblichen Orientierungswerte (Beiblatt 1 zur DIN 18005). 3.6 Das Planungsgebiet ist nach bisheriger Kenntnis der Gemeinde altlastenfrei. Gemeindliche Nachforschungen haben keine Verdachtsmomente für das Planungsgebiet ergeben. Sollten im Zuge der Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt München zu benachrichtigen. 5.0 Sparten 5.1 Baumpflanzungen und tiefwurzelnde Sträucher müssen einen Mindestabstand von min. 1,5 m zu vorhandenen oder geplanten unterirdischen Gasleitungen einhalten. Darauf ist insbesondere bei den Baumpflanzungen im Bereich der Auenstraße zu achten. Ggf. sind technische Maßnahmen zu ergreifen, welche ein Einwachsen der Baumwurzeln in die Leitungstrasse nachhaltig verhindern. 5.2 Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,50 m zur Strom-Trassenachse gepflanzt werden. Sollte der Abstand unterschritten werden, sind im Einvernehmen mit der E.ON Bayern AG geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen. Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5,m rechts und links der Trasse. Auf das Merkblatt über Baumstandorte und elektrische Versorgungsleitungen und Entsorgungsleitungen bzw. die DVGW-Richtlinie GW 125 wird hingewiesen. 6. Sonstige Hinweise 6.1. Um eine angstfreie Benutzung von Tiefgaragen zu fördern, sind diese über Oberlichter o. dergl. ausreichend mit Tageslicht zu belichten und hinsichtlich der Einsparung von Energie vorrangig natürlich zu belüften. 6.2 Die in den Festsetzungen zitierten DIN-Normen können im Bauamt der Gemeinde Ismaning eingesehen werden. B-Plan 149 Ismaning, Satzung Fassung v

9 E. VERFAHRENSVERMERKE 1. Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 149 Nördlich der Auenstraße, westlich der Freisinger Straße und südlich Am Griesacker wurde vom Gemeinderat am gefasst und am ortsüblich bekannt gemacht ( 2 Abs. 1 BauGB). 2. Zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 149 in der Fassung vom erfolgte in der Zeit vom 2018 bis.2018 die Öffentlichkeitsbeteiligung ( 3 Abs. 1 BauGB). Gleichzeitig wurde den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung gegeben ( 4 Abs. 1 BauGB). 3. Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 149 in der Fassung vom wurde in der Zeit vom.2018 bis öffentlich ausgelegt ( 3 Abs. 2 BauGB). Gleichzeitig erfolgte die Beteiligung der Behörden nach 4 Abs. 2 BauGB. 4. Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplans Nr. 149 in der Fassung vom. wurde vom Gemeinderat am. gefasst ( 10 Abs. 1 BauGB). Ismaning, den Siegel. Dr. Alexander Greulich, Erster Bürgermeister 6. Die ortsübliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 149 Nördlich der Auenstraße, westlich der Freisinger Straße und südlich Am Griesacker erfolgte am 2018 dabei wurde auf die Rechtsfolgen des 44 und 215 BauGB sowie auf die Einsehbarkeit des Bebauungsplanes Nr. 149 hingewiesen. Mit der Bekanntmachung trat der Bebauungsplan Nr. 149 in der Fassung vom. in Kraft ( 10 Abs. 3 BauGB). Ismaning, den Siegel. Dr. Alexander Greulich, Erster Bürgermeister B-Plan 149 Ismaning, Satzung Fassung v