Musterlösung. Fall M. Inhaltsverzeichnis Bei jeder Falllösung ein Inhaltsverzeichnis erstellen! A. Sachverhalt 1 B. Fragen 2 C.

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1 Internetveranstaltung Vorname, Nachname Raumplanungsrecht Adresse PLZ, Ort Prof. Dr. A. Ruch Matrikel-Nr. Musterlösung Fall M Inhaltsverzeichnis Bei jeder Falllösung ein Inhaltsverzeichnis erstellen! A. Sachverhalt 1 B. Fragen 2 C. Lösungsskizze 2 1. Baubewilligungspflicht 2 2. Ordentliche Baubewilligung Zonenkonformität der Villa Zonenkonformität der Pferdezuchtanlage Fazit 4 3. Ausnahmebewilligung Standortgebundenheit der Villa Standortgebundenheit der Pferdezuchtanlage Positive Standortgebundenheit Negative Standortgebundenheit Betriebliche Notwendigkeit der Villa Entgegenstehende überwiegende Interessen bez. Pferdezuchtanlage Fazit 5 4. Umzonung 5 5. Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht 6 6. Schlussbemerkungen 6

2 2 A. Sachverhalt S erwirbt auf dem "Guggenbühel", welcher oberhalb der Gemeinde Wolfhalden (Kanton Appenzell Ausserrhoden) liegt, ein Stück Land in der Landwirtschaftszone. Darauf will S eine Villa samt Pferdezuchtanlage, mit Blick auf den Bodensee und die Alpen, errichten. Er reicht deshalb bei der zuständigen Behörde ein formelles Baugesuch ein. Sie sind Mitglied der zuständigen Baubehörde und müssen über das eingereichte Baugesuch entscheiden. B. Fragen Ist für das geplante Projekt überhaupt eine Baubewilligung notwendig? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit das Bauvorhaben bewilligt werden kann? Könnte allenfalls eine ausserordentliche Baubewilligung erteilt werden? Stehen noch andere raumplanerische Instrumente zur Realisierung des Bauvorhabens zur Verfügung? Welches Rechtsmittel stünde S auf Bundesebene letztinstanzlich zur Verfügung? C. Lösungsskizze 1. Baubewilligungspflicht Bei jedem Bauvorhaben ist zunächst zu prüfen, ob es sich um ein baubewilligungspflichtiges 1 Quellen müssen immer angeben werden! Mit Fussnoten arbeiten! Vorhaben handelt. Grundsätzlich sind alle Bauten und Anlagen gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig. Unter den Begriff "Bauten und Anlagen" 2 fallen gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts "jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen" 3. In unserem Fall ist die Baubewilligungspflicht für die Villa samt Pferdezuchtanlage somit zu bejahen. 1 Vgl. bez. Umfang der Bewilligungspflicht Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band 1, 3. A., Zürich 1999, S. 144 ff., N. 512 ff. 2 Zur Abgrenzung "Bauten und Anlagen" siehe Alexander Ruch, Raumplanungs- und Baurecht, Skript, Zürich 2000, S. 144 f. 3 Siehe dazu BGE 123 II 259 E. 3, BGE 120 Ib 379 E. 3c (mit Hinweisen) sowie BGE 113 Ib 315 f.

3 3 2. Ordentliche Baubewilligung Voraussetzung für eine ordentliche Baubewilligung ist, dass die geplante Baute dem Zweck der Nutzungszone entspricht und das Land erschlossen 4 ist, Art. 22 Abs. 2 lit. a und b RPG. Laut Sachverhalt sollen die Villa und die Pferdezuchtanlage in der Landwirtschaftszone erstellt werden. Art. 16 Abs. 1 RPG umschreibt den Zweck von Landwirtschaftszonen wie folgt: "Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landwirtschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden". Die Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone richtet sich jedoch nicht direkt nach diesem Zonenzweck, sondern wird in Art. 16a Abs. 1 RPG besonders umschrieben. Demnach sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind Zonenkonformität der Villa Die geplante Villa dient ausschliesslich dem Wohnen und ist daher mit dem Zweck der Landwirtschaftszone nicht vereinbar. Wohnhäuser sind grundsätzlich nur innerhalb von Bauzonen zonenkonform. Es stellt sich jedoch die Frage, ob die Villa allenfalls als betriebsnotwendige Baute zur projektierten Pferdezuchtanlage bewilligt werden könnte 6. Zum Kreis der berechtigten Personen würden der Betriebsinhaber, unmittelbar in der Landwirtschaft tätige Arbeitnehmer und ihre Familienangehörigen zählen. Laut Rechtsprechung ist Wohnraum als Folge zonenkonformer landwirtschaftlicher Nutzung dann zulässig, wenn für ein ordnungsgemässes Bewirtschaften des Bodens ein längeres Verweilen am betreffenden Ort erforderlich ist und dieser von der nächstgelegenen Wohnzone weit entfernt ist 7. In einem ersten Schritt gilt somit abzuklären, ob eine Pferdezuchtanlage als zonenkonform in der Landwirtschaftszone betrachtet werden kann. Wird dies bejaht, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob für die Wohnsitznahme ausserhalb der Bauzone im Landwirtschaftsgebiet eine betriebliche Notwendigkeit besteht. Auf jeden Fall darf der landwirtschaftliche Zweck nicht bloss Vorwand sein, um ein Bauvorhaben zu realisieren, das für die Bewirtschaftung des Bodens nicht erforderlich ist. 2.2 Zonenkonformität der Pferdezuchtanlage Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung umfasst einerseits die bodenabhängige und bodenunabhängige Erzeugung von pflanzlichen und tierischen Produkten. Während die bodenabhängige Landwirtschaft den Boden als natürlichen Produktionsfaktor benötigt und verwendet (Produktionsmodell), rückt dieser bei der bodenunabhängigen Landwirtschaft in den Hintergrund und wird durch Hilfsmittel ersetzt (Produktemodell). Von einer bodenabhängigen Bewirtschaftung kann bei einer Pferdezuchtanlage nur dann gesprochen werden, sofern es sich um Arbeitstiere oder einige wenige Pensionspferde handelt, für welche die eigene Futterbasis ausreicht. In unserem Fall geht es jedoch vielmehr um die Haltung und Aufzucht von Tieren für den Pferdesport, wobei das notwendige Futter zugekauft werden dürfte. Somit handelt es sich bei der Pferdezuchtanlage um einen rein bodenunabhängig produzierenden Betrieb, welcher als zonenfremd in der Landwirtschaftszone gilt 8. 4 Zum Begriff der Zonenkonformität bzw. Erschliessung siehe Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bauund Umweltrecht, Band 1, 3. A., Zürich 1999, S. 151, N. 545 ff. bzw. S. 159 f., N. 564 ff. 5 Alexander Ruch, Raumplanungs- und Baurecht, Skript, Zürich 2000, S Bez. Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone siehe Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 173 ff. 7 Siehe dazu BGE 115 Ib 289, BGE 113 Ib 141 und BGE 112 Ib 261 f. 8 Verneinung der Zonenkonformität einer nebenberuflich, eher hobbymässig betriebenen Pony- und Pferde-

4 4 2.3 Fazit Sowohl die Villa (weder als eigenständiges Objekt noch als betriebsnotwendige Baute zur Pferdezuchtanlage) als auch die geplante Anlage für die Pferdezucht erfüllen das Kriterium der Zonenkonformität einer Landwirtschaftszone nicht. Beide Vorhaben lassen sich daher mit einer ordentlichen Baubewilligung nicht realisieren. Mangels anderer Angaben im Sachverhalt ist im Weiteren davon auszugehen, dass das betreffende Grundstück im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG erschlossen ist. 3. Ausnahmebewilligung Erfüllt ein Bauprojekt die Voraussetzung der Zonenkonformität gemäss Art. 22 Abs. 2 nicht, gilt es zu prüfen, ob allenfalls eine ausserordentliche Baubewilligung erteilt werden kann 9. Während die Art. 24a-d RPG Ausnahmebewilligungen für zonenfremde Änderungen an bereits bestehenden Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone regeln, kommt in unserem Fall, da es sich um Neubauten handelt, Art. 24 RPG zum Tragen. Demnach dürfen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen erstellt werden, sofern der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordern und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, Art. 24 lit. a und b RPG. 3.1 Standortgebundenheit der Villa Gemäss Rechtsprechung gilt eigenständiger Wohnraum ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich nicht als standortgebunden. Die geplante Villa erfüllt somit die Voraussetzung von Art. 24 lit. a RPG nicht. Zu prüfen ist aber, ob die Standortgebundenheit des Wohnhauses etwa aus dem Umstand hergeleitet werden kann, dass es für die Pferdezuchtanlage betriebsnotwendig sei. Dies würde aber wiederum voraussetzen, dass die Anlage für die Aufzucht von Pferden selbst standortgebunden wäre. 3.2 Standortgebundenheit der Pferdezuchtanlage Zunächst gilt es festzuhalten, dass es zwei Ausgestaltungen der Standortgebundenheit gibt 10 : Positive Standortgebundenheit Eine Baute oder Anlage ist dann "positiv" standortgebunden, wenn sie aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen bzw. wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist. Gerade in unserem Fall wird die Pferdezuchtanlage ja bodenunabhängig betrieben und ist somit nicht auf Kulturland angewiesen. S könnte deshalb die Aufzucht von Pferden auch irgendwo sonst betreiben, insbesondere in einer Bauzone und ist daher nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen Negative Standortgebundenheit Abzuklären bleibt die "negative" Standortgebundenheit, also die Frage, ob die Pferdezuchtanlage überhaupt innerhalb einer Bauzone auch sinnvoll betrieben werden kann. Erfahrungsgemäss gehen von einer Pferdezuchtanlage erhebliche Geruchs- und Lärmemissionen aus. Die Tiere werden nicht etwa im Innern eines geschlossenen Stallgebäudes gehalten, sondern können sich im Freien in (halb-)offenen Boxen bewegen. 9 Zum Begriff und Funktion der Ausnahmebewilligung siehe Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bauund Umweltrecht, Band 1, 3. A., Zürich 1999, S. 185 ff., N. 671 ff. 10 Ausführlich zur Unterscheidung der positiven und negativen Standortgebundenheit Peter Hänni, Planungs-,

5 5 3.3 Betriebliche Notwendigkeit der Villa Wird die negative Standortgebundenheit der Pferdezuchtanlage bejaht, so stellt sich wiederum die Frage, ob das dazugehörige Wohnhaus betrieblich notwendig ist. Dies muss in unserem Fall verneint werden. Da schon die Pferdezuchtanlage betrieblich nicht auf Kulturland angewiesen ist, darf S zugemutet werden, dass er einen Standort für seine Villa wählt, welcher die erforderliche Überwachung von einer nahegelegenen Wohnzone aus ermöglicht. Ferner dürfte die Villa in der projektierten Grösse (Wintergarten, Swimmingpool 11 ) wohl nicht nur der Beherbergung der mit der Pferdezucht betrauten Personen dienen. Zudem lässt sich der Verdacht nicht von der Hand weisen, dass die Pferdezuchtanlage nur als Vorwand für die Realisierung des Bauvorhabens dient, das für die Bewirtschaftung des Bodens nicht erforderlich ist. 3.4 Entgegenstehende überwiegende Interessen bez. Pferdezuchtanlage Kumulativ zur Standortgebundenheit muss geprüft werden, ob dem geplanten Bau der Pferdezuchtanlage keine überwiegenden öffentlichen Interessen gegenüber stehen. Ob dies zutrifft, ist aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu beurteilen, in die sowohl öffentliche als auch private Interessen einzubeziehen sind 12. Grundsätzlich wäre der Pferdezuchtanlage (für sich allein) eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. In unserem Fall drängt sich jedoch eine gesamtheitliche Betrachtung, also unter Berücksichtigung der geplanten Villa auf. Als Ganzem steht bei diesem Projekt wohl das Wohnen im Vordergrund. In Anbetracht dessen überwiegen die öffentlichen Interessen einer klaren Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und die Freihaltung der Landwirtschaftszonen vor Überbauungen dem privaten Interessen des S zur hobbymässigen Betreibung einer Pferdezuchtanlage. 3.5 Fazit Eine Ausnahmebewilligung für den Bau der Villa kann nicht erteilt werden, da die Baute weder standortgebunden noch betriebsnotwendig ist. Obwohl für die Pferdezuchtanlage das Kriterium der (negativen) Standortgebundenheit erfüllt ist, scheitert die Erteilung einer Ausnahmebewilligung an den entgegenstehenden überwiegenden öffentlichen Interessen. 4. Umzonung Zu prüfen ist, ob sich das Bauvorhaben allenfalls mittels einer Zonenplanänderung dennoch realisieren lässt. Während bei einer Auszonung bisher in der Bauzone gelegenes Land einer anderen Zone zugewiesen wird, liegt im umgekehrten Fall, wenn Land neu zur Bauzone kommt, eine Einzonung vor 13. Das Bundesgericht stuft die Schaffung von Wohninseln in Landwirtschaftszonen als nicht rechtskonform ein, da dies mit den Zielen von Landschaftsschutz und Raumplanung nicht vereinbar ist. Grundsätzlich gilt es, die Zersiedelung einzudämmen und die Siedlungstätigkeit auf die Baugebiete zu konzentrieren. In unserem Fall würde durch die Umzonung eine isolierte, von Landwirtschaftsgebiet umgebene Kleinbauzone geschaffen, welche nur auf den einzelnen Bauherrn S zugeschnitten ist. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts muss die neue Bauzone aber einen "funktionellen Zusammenhang mit einer bereits bestehenden Bauzone aufweisen" 14. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass gerade im Kanton Appenzell Ausserrhoden die Schaffung von kleinen Bauzonen innerhalb einer Landwirtschaftszone keine Seltenheit ist. 11 Gemäss Tages-Anzeiger vom , Rubrik Schweiz, Villatraum ausgeträumt?, ist der Bau "einer Villa mit 1100 Quadratmeter Wohnfläche und einer ebenso grossen Fläche für Fitnessraum und Hallenbad" geplant. 12 Zum Begriff des Öffentlichen Interesses und der umfassenden Interessenabwägung siehe Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, S. 111 ff., N. 450 ff. 13 Für die Begriffsbestimmung der verschiedenen Umzonungsarten siehe Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band 1, 3. A., Zürich 1999, S. 118, N. 429 f.

6 6 5. Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht Nach Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzuges kann S auf Bundesebene ein weiteres Rechtsmittel einlegen. Art. 34 Abs. 1 RPG bestimmt, dass gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht 15 nur dann zulässig ist, wenn Entschädigungen als Folge von Eigentumsbeschränkungen (Art. 5 RPG) oder Ausnahmebewilligungen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (Art. 24 RPG) streitig sind. Alle anderen Entscheide letzter kantonaler Instanzen unterliegen gemäss ausdrücklicher Anordnung von Art. 34 Abs. 3 RPG der staatsrechtlichen Beschwerde 16, auch wenn nach der allgemeinen Verfahrensordnung des OG 17 und des VwVG 18 die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht oder die Verwaltungsbeschwerde an den Bundesrat geben wären. Gemäss Sachverhalt handelt es sich um ein nicht zonenkonformes Bauvorhaben, womit Art. 24 RPG tangiert ist. Als Rechtsmittel steht S deshalb auf Bundesebene eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht zur Verfügung. 6. Schlussbemerkungen Der zuständigen Baubehörde stellt sich mitunter die (politische) Frage, ob für die vermögende Prominenz in der Raumplanung Sonderrechte gewährt werden sollen. Aus der Sicht des Raumplanungsrechts ist dies klar zu verneinen: "Die subjektiven Interessen des Gesuchstellers S sind nicht relevant, ebenso sind die fiskalischen Interessen bei der Abwägung der öffentlichen Interessen, die für den Schutz der offenen Landschaften und den Schutz der Landwirtschaft massgebend sind, nicht gewichtig" 19. Kurzum, für potente Steuerzahler dürfen keine raumplanerischen Privilegien erteilt werden. Ort, Datum Unterschrift 15 Für die Voraussetzungen siehe Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, S. 374 ff., N ff. 16 Vgl. dazu Ulrich Häfelin/Walter Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 5. A., Zürich 2001, S. 569 ff., N ff. 17 Bundesgesetz über die Organisation der Bundesrechtspflege (Bundesrechtspflegegesetz) vom 16. Dezember 1943 (SR ) 18 Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 (SR ) 19 Gemäss Aussage von Martin Lendi, Professor der Rechtswissenschaften, ETH Zürich, gegenüber dem Tages-