Die Themen. Warm up: Ziele und Grundsätze. Knappe Bauzonen kommt jetzt die Baupflicht?

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1 1 Schweizerische Baurechtstagung 2017 Knappe Bauzonen kommt jetzt die Baupflicht? Rudolf Muggli, Rechtsanwalt, AD!VOCATE Bern Die Themen 2 1. Warm up: Ziele und Grundsätze der Raumplanung 2. Fokus RPG 2012: Bauzonengrösse und Baulandmobilisierung 3. Instrumentenkasten der Baulandmobilisierung 4. Umsetzung von RPG 15a in den Kantonen 5. Fazit zum Thema «Baupflicht» 6. Ihr Diskussionsbeitrag ist gefragt! 2 Warm up: Ziele und Grundsätze 3 Frage: Wie wollen wir auf Dauer auf dem begrenzten Lebensraum der Schweiz friedlich zusammenleben? Antwort des RPG 1979: Trennungsgrundsatz Konzentrationsgrundsatz beschränkte Bauzonengrösse bei Zielkonflikten: umfassende und dokumentierte Interessenabwägung 3

2 4 aus: Avenir Suisse/Lukas Rühli (2016): Die 10-Millionen-Schweiz, Wie wird eine höhere Bevölkerungsdichte organisiert? 5 Fokus RPG Es konnte nicht so weitergehen «Durchsetzungsgesetz RPG 2012» (mit RPV in Kraft ab ) Wichtigste Massnahmen: bescheidene Mindest-Mehrwertabgabe (RPG 5: in Umsetzung in den Kantonen) kantonale Steuerung der Bauzonengrösse (Richtplan: RPG 8a: in Umsetzung in den Kantonen) bundesrechtliche Regel für die Bemessung der (gesamtkantonalen) Bauzonengrösse (RPG 15,5) strengere Neueinzonungsregeln (RPG 15,4) Pflicht der Kantone zur Baulandmobilisierung (RPG 15a) 6

3 RPG 15a: Wortlaut 7 Art. 15a Förderung der Verfügbarkeit von Bauland 1 Die Kantone treffen in Zusammenarbeit mit den Gemeinden die Massnahmen n, die notwendig sind, um de die Bauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen, u insbesondere bodenrechtliche Massnahmen wie Landumlegungen (Art. 20). 2 Das kantonale ae Recht sieht vor, dass, wenn das öffentliche Interesse es rechtfertigt, die zuständige Behörde eine e Frist für die Überbauung eines Grundstücks setzen und, wenn die Frist unbenützt verstreicht, bestimmte Massnahmen anordnen kann. 7 RPG 15a: Baulandmobilisierung 8 ich habe Land, das ich überbauen möchte es liegt in der Nichtbauzone es liegt in der Bauzone ich kann nicht bauen (ausser ich bin Bauer ) ich darf bauen, wann ich will evtl. gibt es eine Ausnahmebewilligung ich muss innert Frist bauen ich muss innert Frist ein Minimum bauen 8 RPG 15a: Hintergründe 9 Warum? Baulandmarkt lebt vom Angebot Blockiertes Angebot soll nicht mehr durch Neueinzonung kompensiert werden müssen Vorleistungen des Staates sollen genutzt werden (Erschliessung usw.) Entwicklung am richtigen Ort soll durchsetzbar sein 9

4 RPG 15a: Entstehungsgeschichte 10 Baulandhortung ist ein altes Thema E-RPG 1974 (Bauzonenenteignung) RPG 1979: Baulandumlegung, Mehrwertausgleich, Erschliessungsabgaben VE-REG 2008 (Bauzonenenteignung) RPG 2012: 15a (neu) Auftrag an die Kantone = breite Palette an Lösungen 10 Instrumentenkasten (1) 11 Traditionell: RPG 1979 Erschliessungsabgaben: RPG 19,2 Mehrwertabgabe: RPG 5 Baulandumlegung (mit Baupflicht): RPG 20 und WEG Ergänzt durch bedingte Einzonung Bodenpolitik Vertragsraumordnung 11 Instrumentenkasten (2) 12 Neu: RPG 2012 Neueinzonung nur, wenn «Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt» ist: RPG 15,4,d Neueinzonung nur bei «konsequenter Mobilisierung» der inneren Reserven: RPG 15,4,b Obligatorium einer minimalen Mehrwertabgabe: RPG 5 Baupflicht: kantonal festgelegte Fristen und Sanktionen: RPG 15a vgl. dazu AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich

5 Baupflicht: Typen 13 Bauland unüberbaut RPG 15a Frist zur Überbauung zuwenig dicht oder «falsch» überbaut kantonales Recht Baupflicht Mindestausnützung Erreichen einer Mindestausnützung Freigeben für Ersatzneubauten 13 Baupflicht: Sanktionen (1) 14 RPG 15a sagt nichts dazu: Sache der Kantone z.b. BauG-BE 126a Typologie: Bauzonenenteignung, «Kaufsrecht» usw. (BauG-OW, PBG-LU, PBG-SG, LCAT-JU) Lenkungsabgabe (BauG-BE, BauG-AG) Verkehrswertbesteuerung progressive Mehrwertabgabe (BauG-BE Vorentwurf) Wiederauszonung (BauG-AG, BauG-BE) 14 Baupflicht: Sanktionen (2) 15 Bauzonenenteignung, «gesetzliches Kaufsrecht» z.b. PBG-SG 2016 (i.k. Mitte 2017) Art Wird Bauland nach erstellter Groberschliessung nicht innert acht Jahren überbaut, steht der politischen Gemeinde ein gesetzliches Kaufsrecht zum Verkehrswert zu. Die Frist beträgt fünf Jahre, wenn das Grundstück seit wenigstens zehn Jahren einer Bauzone zugewiesen ist. «Drohkulisse» 15

6 Baupflicht: Sanktionen (3) 16 Lenkungsabgabe (fiskalisches Instrument) z.b. BauG-BE 126d (i.k. Mitte 2017) überwiegendes öffentliche Interesse andere Massnahmen genügen nicht Frist 5-15 Jahre Anordnung im Nutzungsplan oder nachträglich mit Verfügung nach Ablauf: Lenkungsabgabe von 1 bis 5% des Verkehrswerts, jährlich 1% ansteigend Ertrag zweckgebunden (wie RPG 5) 16 Baupflicht: Sanktionen (4) 17 progressive ausgestaltete Mehrwertabgabe BauG-BE (regierungsrätlicher Vorentwurf) Mehrwertangabe ermässigt sich, wenn rasch gebaut wird fiskalisches Instrument 17 Baupflicht: Sanktionen (5) 18 Wiederauszonung, «bedingte Einzonung» BauG-BE 126c 1 Die Zuweisung von Land zu einer Bauzone kann an die Bedingung geknüpft werden, dass das Land innert einer bestimmten Frist überbaut wird. 2 Wird mit der Überbauung nicht innerhalb der Frist begonnen, fällt das bedingt eingezonte Land von Gesetzes wegen entschädigungslos der Landwirtschaftszone zu. 18

7 Fazit zum Thema «Baupflicht» 19 Bauzonenbegrenzung macht Erschliessungspflicht und gegebenenfalls Baupflicht nötig in der Regel sorgen Bodenpreise und Kapitalzinsen für eine angemessene und rechtzeitige Nutzung des Bodens Baupflicht ist in bestimmten Fällen dennoch nötig: altes Anliegen - zeitgemäss zu interpretieren verfassungskonform sofern verhältnismässig angewandt (vgl. Diss. Antoniazza 2008) Kantone regeln das Instrumentarium Handhabung der Sanktionen erfordert Know-how und Erfahrung 19 Fazit zum Thema «Baupflicht» 20 Baupflicht macht wenig Sinn, wenn andere Überbauungshindernisse weiter bestehen Gesamtsicht nötig - vor allem bei Verdichtungsplanungen Danke für Ihr Interesse am Thema jetzt ist Ihre Meinung gefragt! Literatur: vgl. den Textband BRT 2017, insbesondere: ANTONIAZZA YANNIK (2008) Die Baupflicht, Zürcher Studien zum öffentlichen Recht, Diss. Zürich