Stadt Burscheid Ergänzungsvorlage. Datum: Sitzungstermine:

Transkript

1 Stadt Burscheid Ergänzungsvorlage Fachbereich/Amt/Stab: i 1/61 Beratungsfolge: 1. Stadtentwicklungsausschuss 2. Rat 3. Datum: Sitzungstermine: öffentlicher Teil D nichtöffentlicher Teil Betrifft: Bebauungsplan Nr Untere Hauptstraße Beschluss über Änderungen des Bebauungsplanes Nr. 84 nach der Offenlage Beschlussvorschlag: Voriagen-Nr.: ^<z//6 Eingang Büro des Bürgermeisters: Bezug auf Beratung am: StEA: Vorlagen-Nr.: 434/16 Der Stadtentwicklungsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Burscheid nachfolgenden Beschluss zu fassen: Der Rat der Stadt Burscheid stimmt der Änderung des Bebauungsplanentwurfs Nr. 84 mit dem Inhalt, im süd-östlichen Siedlungsrand eine Fläche für drei Garagen -wie in den anliegenden Plänen dargestellt - auszuweisen, zu. Die textlichen Festsetzungen sowie die Begründung sind entsprechend angepasst. Beratungsergebnis: D Gremium und Sitzungstermine wie Beratungsfolge (siehe oben) Nur ausfüllen, wenn abweichend von Beratungsfolge (M.^7- Abstimmungsergebnis D siehe Anlage Gremium Sitzung am Einstimmig dafür Ja-Stimmen Nein-Stimmen Enthaltungen Lt. Beschlussvorlage Entspr. protok. Änderung / Ergänzung Kein ^ zurückgestellt Beschluss verwiesen in 1. D D D siehe Anlage D 2. D D Q siehe Anlage D 3. D a Q siehe Anlage a

2 -2- Begründung: In der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom wurde ein Bebauungsplan- Entwurf vorgelegt, der eine Verengung der Erschließungsanlage in einem Abschnitt von 5 Meter Länge auf ca. 3,0 Meter vorsah. Grund für diese Engstelle war, dass der Projektentwickler nicht der Eigentümer der zusätzlich benötigten Fläche ist. Auf mögliche Probleme wegen geringer Fahrbahnbreiten wurde vom Bergischen Abfallwirtschaftsverband bereits im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung hingewiesen. Nun wurde eine Einigung zwischen dem Erschließungsträger und dem Grundstückseigentümer erzielt. Diese sieht die Errichtung von drei Garagen mit dazugehöriger Anfahrtsfläche vor. Die Garagen können von den Anwohnern bei Bedarf genutzt werden und entlasten somit die Parksituation im Plangebiet. Die angrenzenden Nachbarn in Höhe der Planänderung haben dieser PIanänderung zugestimmt. Da durch die Änderungen nach der öffentlichen Auslegung die Grundzüge der Planung (im Sinne von 4a BauGB Abs. 3 letzter Satz) nicht berührt sind, ist eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes nicht erforderlich. Die Betroffenheit weiterer Träger öffentlicher Belange oder der Öffentlichkeit ist nicht gegeben. Finanzielle Auswirkungen -D-Ja' ^ Nein Die Mittel stehen im Haushaltsplan zur Verfügung D Ja -> D Nein (siehe Beschlussvprschtag) Produkt-Nr./Bezeichnung: (Bekanntmachungskosten) Gesamtkosten der Maßnahme EUR Lfd. Ausgaben, jährlich EUR Ist die Vorlage bzw. das Konzept/Projekt relevant für den demographischen Wandel? Betreffen die demographischen Entwicklungen - abnehmende Geburtenzahl, steigende Lebenserwartung oder/und Wanderungsbewegungen der Bevölkerung (Zuzüge und FortzQge) - diese Vorlage bzw. das Konzept/Projekt? Ja... D Nein ~l Die Vorlage bzw. das Konzept/Projekt kann folgenden Leitzielen zur aktiven Gestaltung des demographischen Wandels zugeordnet werden (Mehrfachnennungen möglich): Burscheid fördert... D Chancengleichheit für alle! (Integration, Migration) familienfreundliche Lebensbedingungen! (Kinder, jugendliche, Familien) ein gutes und l(i)ebenwertes Umfeld für alle Generationen! (Stadtentwickiung, Infrastruktur) D Bildung in allen Lebenslagen und -phasen! (Bildung, Quaiifikation) D bürgerschaftliches Engagement und Selbstbestimmung! (Partizipation, bürgerschafti. Engagement) D wohnortnahe und bedarfsgerechte Gesundheitsversorgung und Pflege! (Gesundheit, pflege) D wirtschaftliche Standortfaktoren! (Wirtschaft, Arbeitsmarkt) Inwiefern? (Bitte Zuordnung und Beitrag zum entsprechenden Leitziel kurz in Stichworten erläutern.) Der Bürgpr-meister L.,.-^ Stefan'CaplcfrT

3 -3- Anlagen Auszug mit Darstellung der Ergänzung zu den Nebenanlagen Garagen aus dem Bebauungsplan Nr Untere Hauptstraße Neue Planzeichnung Bebauungsplan Nr Untere Hauptstraße Textliche Festsetzungen mit Ergänzungen zur Zulässigkeit von Garagen Änderung der Begründung (Ergänzung Garagen) Beschlussausführung: Die Ausführung des Beschlusses erfolgte wie nachstehend aufgeführt. Datum: Maßnahme: Ausfuhr. Amt/ Sachbearbeiter:

4

5 Bebauungsplan 84 - Untere Hauptstraße Auszug mit Darstellung der Ergänzung zu den NebenanSagen Garagen aus dem Bebauungsplan Nr Untere Hauptstraße

6 CP ISmmRt^d',sl^un?.dCT-&ganz.u'n^udenNeS^nlag ^Bebauungsplan Nr Untere Hauptlstr^ed :,Geländehöhe=,187,90 m ü.

7 Bebauungsplan 84 - Untere Hauptstraße Neue PIanzeichnung Bebauungsplan Nr Untere Hauptstraße

8 _^ Neue Planzeichnung Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße Q Dsr Kntv'l'rf rii" Kebauungsplanes Kr. 84.Untere Haijptstralte- fi^ sn ciei-zsit vün 13. ) bis ;3.0l.20;7 SBenmch auageliiiian. D» BefljckslWguna von Anregung» au, der BffentlUm Au^^^^^^^ fo'geniten Änderjngsn des Bäbauunyspiäri- EnEwuifeg: QwttQiGQW Änderung äw Vertohra^chsn im Sinßsrigsbsraich dw Wohnssbtetss; gennqfüüiss Värschisüur'ij von Büufkichiin. 2. Äi-itterung der Qsswü'mwig Sw.Aut.QW-sma^at.twsf in.gr 3. Kei'n^eichnut'g asr Bsugrenze, ent!<3ng tlerer im 1. Ohsrgssctwss ab Etsm 1. öbsrss.?cfioss öfrenftai-e t-wster wr. schuudiädürfligefi Räum&Fi ztn't dauß.'eiden Wohna;^en!ha!E ;n di:r HüdwK.yllläher; Giabölfassäde riiüit sulas.s!.:] ä;nd. i, Redusieruno äär pfivaisn Gpji.flächö 2ugunsten Ser Errfchtung wn G^ragen. Srgiinzung siner tsriljc^en Fsstsätzi.tng zum fmmissionsschutz. Dag vom LärmgtjtSsüirer vorgsschfaggne Sch;,j?ilgmtnrTi;)fi ifer j;n BE.b;iuungäpE;in fiislgf^eizter! t^rrn'ichtjizv/iinci v/irj..i^!;)nj:t.

9 Bebauungsplan 84 - Untere Hauptstraße Textliche Festsetzungen mit Ergänzungen zur Zulässigkeit von Garagen (siehe Ziffer 5)

10 TEXTLICHE FESTSET2UNGEN (inklusive Änderung nach der Offenlage, Seite 2, 3, 4, 5 und 6) Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13a BauGB Stand: , Stadtplanung Zimmermann GmbH Linzer Straße Köln Tel.: 0221/ Fax:

11 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Textliche Festsetzungen - Satzungsbeschluss / A TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 1. Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet - WA 1 und WA 2 Gemäß 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind im Allgemeinen Wohngebiet - WA 1 und 2 die nach 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung im Allgemeinen Wohngebiet - WA 2 Gemäß 16 Absatz 6 i. V. mit 18 BauNVO wird festgesetzt, dass Dachaufbauten wie technische Aufbauten oder Treppenhäuser auf bis zu 20 % der Grundrissfläche des obersten Geschosses die festgesetzte maximale Gebäudehöhe um bis zu 2,0 m überschreiten dürfen. Die Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenwand des obersten Geschosses zurücktreten. 3. Geländeoberfläche und Geländehöhen Innerhalb des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes sind Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, Treppen, Rampen und Mauern zur Herstellung der geplanten Höhenlage der baulichen Anlage zulässig. 4. Maß der Tiefe der Abstandsflächen im Allgemeinen Wohngebiet Gemäß 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB beträgt das Maß der Tiefe der Abstandsfläche abweichend von der Landesbauordnung (BauO NRW) innerhalb des Allgemeinen Wohngebiet auf der Länge der Außenwände 0,35 H, mindestens jedoch 3 m gegenüber jedem Gebäude auf demselben Grundstück. 5. Stellplätze und Nebenanlagen Es wird festgesetzt, dass pro Wohneinheit zwei Stellpiätze nachzuweisen sind. Gemäß 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze (St) und Carports (Cp) nur innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen sowie innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in Tiefgaragen (TG) zulässig. Die Errichtung von Garagen ist nur innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen (Ga) zulässig. Als Carports (Cp) werden offene Kleingaragen gemäß 118 Abs. 2 Sonderbauver- Ordnung (SBauVO) definiert. Als Garagen werden geschlossene Kleingaragen gemäß 118 Abs. 4 SBauVO definiert. Gemäß 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO sind Nebenanlagen gemäß 14 Abs. 1 BauNVO - mit Ausnahme von Abstellplätzen für Müllbehälter und Fahrräder - nur innerhalb der hiefür festgesetzten Flächen sowie innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Seite 2 von 6

12 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Textliche Festsetzungen - Satzungsbeschluss / Lärmschutz Innerhalb der gekennzeichneten Flächen (Lärmpegelbereiche II bis IV) sind die Außenbauteile von Gebäuden entsprechend ihrer Raumnutzung mit einem resultierenden Schalldämmmaß (R'w.res) gemäß Tabelle 7 der DIN (Schallschutz im Hochbau vom Juli 2016, Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu errichten. Die DIN ist einsehbar im Rathaus der Stadt Burscheid, Höhestraße 7-9, Stab Stadtentwicklung zu den jeweiligen Öffnungszeiten. Sollte im Baugenehmigungsverfahren durch eine schalltechnische Untersuchung nachgewiesen werden, dass die tatsächliche Geräuschbelastung einer Gebäudeseite bzw. eines Geschosses niedriger ausfällt, als dies der festgesetzte Lärmpegelbereich angibt, so kann vom erforderlichen resultierenden Schalldämmmaß abgewichen und ein entsprechend niedrigeres Maß zugelassen werden. Lärmpegelbereich Maßgeblicher Außenlärm- Pegel in db(a) Büroräume und ähnliches erf. R'w. res des Außenbauteils in db Aufenthaltsräume in Wohnungen erf. R'w. res des Außenbauteils in db u III IV Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Außenpegel über 45 db(a) im Nachtzeiträum (22 bis 6 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Außentüren sicher zu stellen. Der Innenraumpegel der Lüftungsanlage darf bei Betrieb 25 db(a) nicht überschreiten. Fläche für Lärmschutzeinrichtung Es wird festgesetzt, dass die Lärmschutzeinrichtung (Lärmschutzwand) ein Schalldämmmaß von mindestens 25 db(a) und die in der Planzeichnung festgesetzte Mindesthöhe haben muss. Es wird festgesetzt, dass in dem zu errichtenden Gebäude entlang der mit II! l l l gekennzeichneten Baugrenze ab dem 1. Obergeschoss offenbare Fenster von schutzbedürftigen Räumen zum dauernden Wohnaufenthalt in der südwestlichen Giebelfassade nicht zulässig sind. 7. Stützwände und Aufschüttungen Stützwände und Aufschüttungen zur Gartengestaltung auf den Baugrundstücken sind nur bis zu einer Höhe von 1,0 Meter, bezogen auf das natürliche Gelände zulässig. Davon ausgenommen sind Aufschüttungen im Allgemeinen Wohngebiet - WA 2, (Festsetzung der geplanten Geländehöhen), Stützwände und Aufschüttungen im Bereich der öffentlichen und privaten Haupterschließungsstraße sowie Stützwände, die in Verbindung mit Lärmschutzwänden erforderlich sind. Seite 3 von 6

13 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Textliche Festsetzungen - Satzungsbeschluss / Grünordnerische IVIaßnahmen Grünordnerische Maßnahme M 1: Begrünung des Straßenraumes Innerhalb der festgesetzten privaten Verkehrsflächen sind mindestens 8 hochstämmige Laubbäume gemäß der Pftanzenauswahlliste 1 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Pflanzverluste sind zu ersetzen. Zur Standortoptimierung und Belüftung des Wurzelbereichs ist ein Pflanzgrubensubstrat aus Lavastein-Lehm-Gemisch zu wählen. Je Baum ist eine Baumscheibe von mind. 4,0 m2 vorzuhalten. Die Baumstandorte sind durch geeignete Maßnahmen dauerhaft vor Überfahren und Betreten zu schützen. PJianzenayswahitiste 1: Bäume, Hochstamm, 3x verpflanzt, mit Ballen, cm Stammumfang Acer campestre "Huibers Elegant", Feld-Ahorn Acer platanoides "Olmsted", Spitz-Ahorn Carpinus betulus "Lucas", Hainbuche Sorbus aria Majestica", Mehlbeere Sorbus latifolia Henk Vink", Säulen-Mehlbeere Grünordnerische IVIaßnahme ävi 2: Begrünung des Kinderspielplatzes Innerhalb der im Bebauungsplan als Private Grünfläche, Zweckbestimmung Kinder- Spielplatz", festgesetzten Fläche sind mindestens 10 hochstämmige Laubbäume oder Obsthochstämme gemäß der Pflanzenauswahlliste 2 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Pflanzveriuste sind zu ersetzen. Pflanzenauswahlliste 2: Bäume, Hochstamm, 3x verpflanzt, mit Ballen, cm Stammumfang Acer campestre, Feld-Ahorn Carpinus betulus Hainbuche Sorbus aria, Mehlbeere Sorbus aucuparia Edulis", Eberesche Obsthochstämme: Kronenansatz ä1,80 m, 8-10 cm Stammumfang, gemessen in 1 m über Grund, als Unterlage sind ausschließlich Sämlinge zu verwenden; Sorten: Jakob Fischer', Apfel,KIarapfel,' Sommerapfel Pilot', Sommerapfel Birne.Alexander Lucas' Birne,Gute Luise' Seite 4 von 6

14 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Textliche Festsetzungen - Satzungsbeschluss / Grünordnerische Maßnahme IVI 3: Landschaftsgerechte Einbindung des neuen südlichen Siedlungsrandes Innerhalb der als A 3 ausgewiesenen privaten Grünfläche wird die Pflanzung einer freiwachsenden Landschaftshecke mit standorttypischen Sträuchern und Bäumen 2. Ordnung gemäß nachfolgender Pflanzenauswahlliste 3 festgesetzt. Der Pflanzabstand von Strauch zu Strauch darf 1,25 x 1,25 m nicht überschreiten. Der Anteil der Bäume wird auf mindestens 20% der Pflanzfläche festgesetzt. Die Bäume sind mit stabilen Pfählen zu sichern. Die Pflanzung ist dauerhaft zu erhalten. Pflanzverluste sind zu ersetzen. Pflanzenauswahtliste 3: Bäume 2. Ordnung; Hochstamm, 2x verpflanzt, cm Stammumfang Acer campestre, Feld-Ahorn Betuta pendula, Hänge-Birke Carpinus betulus, Hainbuche Prunus avium, Vogel-Kirsche Sorbus aucuparia, Eberesche Sträuchen verpflanzte Sträucher, 3-4 Triebe, cm hoch, ohne Ballen Cornus sanguinea, Roter Hartriegel Corylus avellana, Hasetnuss Crataegus monogyna, Weißdorn Euonymus europaeus, Pfaffenhütchen Prunus spinosa, Schlehe Rhamnus frangula, Faulbaum Rosa canina, Hunds-Rose Viburnum opulus, Schneeball Entlang der Erschließungsstraßen sind die Grünflächen mit niedrig wachsenden Sträuchern der Pflanzenauswahlliste 3 und/oder Verkehrsbegleitgrün, u.a., Spierstrauch-Arten (Spiraea spec), Kranzspier-Arten (Stephanandra incisa, S. tankae), bodendeckenden Rosen (Rosa spec.) zu bepflanzen. B Hinweise 1. Artenschutz DerAbriss aller Gebäude sowie die Rodung der betroffenen Obstbäume sind vom 1. November bis 28. Februar durchzuführen. Eine Rodung aller weiteren Gehölze sowie eine Baufeldräumung sind vom 1. Oktober bis 28. Februar durchzuführen. Die Abrissarbeiten sowie eine Baufetdräumung sind insbesondere im Zeitraum vom 1. April bis 31. Oktober nur tagsüber (lichter Tag) durchzuführen. 2. Altlasten Das Plangebiet ist durch die ehemalige gewerbliche Nutzung durch Bodenverunreinigungen geprägt und ist weitestgehend deckungsgteich mit der Altlastenftäche 79 Bur- Seite 5 von 6

15 Bebauungsptan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Texttiche Festsetzungen - Satzungsbeschluss / scheid. Es wurde eine gutachterliche Untersuchung vom Büro GFP durchgeführt. Die Empfehlungen des Gutachtens sind umzusetzen. Zur Sanierung der Grundstücksflächen wurde ein Vertrag zwischen der Stadt Burscheid und dem Projektentwickler abgeschlossen. Auf eine Kennzeichnung der Grundstücksflächen gemäß 9 (5) Nr. 3 BauGB (Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind) wurde verzichtet. 3. Löschwasserversorgung Innerhalb des Plangebietes ist eine Löschwassermenge von 1600 l/min über einen Zeitraum von zwei Stunden sicher zu stellen. Hydrantenabstände zur Bebauung sollen 150 m nicht überschreiten. 4. Kampfmittel Es gibt keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln. Eine Garantie auf Kampfmittelfreiheit kann nicht gewährt werden. Sofern Kampfmittel gefunden werden, sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Es wird in dem Fall auf die Internetseite des Merkblattes für Baugrundeingriffe verwiesen. 5. Bauleitplanung Unterliegende Festsetzungen nach früherem Planungsrecht werden mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes unwirksam. 6. Land- und forstwirtschaftliche Verkehre Das Ptangebiet des Bebauungsptanes Nr. 84 grenzt in den nordöstlichen und norctwestlichen Randlagen an landwirtschaftlich geprägte und genutzte Flächen an. Aufgrund der Wegeführung im Wohngebiet Im Eulenflug" ist die Erreichbarkeit der landwirtschaftlich genutzten Flächen mit Land- und Forstmaschinen nur eingeschränkt möglich. Daher ist es ggf. erforderlich, die öffentliche Verkehrsfläche im südlichen Plangebiet sowie die privaten Verkehrsflächen für die Bewirtschaftung mit land- und forstwirtschaftlichen Fahrzeugen in Anspruch zu nehmen. Störungen, die durch die Inanspruchnahme der öffentlichen und privaten Verkehrsfläche durch land- und forstwirtschaftliche Fahrzeuge entstehen, sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 84 hinzunehmen. Rechtsgrundlagen 1. Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) vom (BGBI. l S. 2414). 2. Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom (BGBI. l S. 132). 3. Es gilt die Ptanzeichenverordnung (PlanzV 90) vom (BGBI. l S. 58). 4. Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NRW) vom (GV. NRW. S. 256). 5. Es gilt jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung (Nr. 1-4). Seite 6 von 6

16

17 Bebauungsplan 84 - Untere Hauptstraße Änderung der Begründung (Ergänzung Garagen) (siehe Ziffer 0 und 6.6)

18 BEGRÜNDUNG Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13a BauGB (Inklusive Änderungen nach der Offenlage, Seiten 3, 4,13, 16, 17, 18, 19, 20, 22 und 28) Stand: , StadtplanungZimmermann GmbH Linzer Straße Köln Te!.: 0 221/ Fax:

19 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss INHALTSVERZEICHNIS 0. Vorbemerkung zum Verfahren 3 1. Anlass und Ziel der Planung 4 2. Verfahren 4 3. Erläuterungen zum Plangebiet Abgrenzung Vorhandene Struktur Erschließung 7 4. Planungsvorgaben Regionalplan Rächennutzungsplan Bebauungsplan Landschaftsplan Einzelhandelskonzept der Stadt Burscheid 8 5. Städtebauliches Konzept 8 6. Begründung der Planinhalte Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Uberbaubare Grundstücksflächen Geländehöhe im Allgemeinen Wohngebiet - WA Immissionsschutz Erschließung Natur und Landschaft Technische Infrastruktur Einfriedigung Hauptstraße Auswirkungen der Planung / Umweltbelange Altlasten/Boden Artenschutz Klimaschutz Planverwirklichung Gutachten Umweltbericht 29 Seite 2 von 29

20 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss 0. Vorbemerkung zum Verfahren Der Entwurf des Bebauungspianes Nr. 84 Untere Hauptstraße" hat in der Zeit von bis öffentlich ausgelegen. Die Berücksichtigung von Anregungen aus der öffentlichen Auslegung führte zu folgenden Änderungen des Bebauungsplan-Entwurfes: 1. Geringfügige Änderung der Verkehrsflächen im Eingangsbereich des Wohngebietes; geringfügige Verschiebung von Bauflächen. 2. Änderung der Bezeichnung der Ausgleichsmaßnahmen" in Grünordnerische Maßnahmen" (M 1 bis M 3). 3. Kennzeichnung der Baugrenze, entlang derer im 1. Obergeschoss ab dem 1. Obergeschoss offenbare Fenster von schutzbedürftigen Räumen zum dauemden Wohnaufenthalt in der südwestlichen Giebelfassade nicht zulässig sind, 4. Reduzierung der privaten Grünfläche zugunsten der Errichtung von Garagen. 5. Ergänzung einer textlichen Festsetzung zum Immissionsschutz. Das vom Lärmgutachter vorgeschlagene Schatldämmmaß der im Bebauungsplan festgesetzten Lärmschutzwand wird ergänzt. Übersicht mit Lage der Änderungen/Ergänzungen, Stand: Seite 3 von 29

21 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss Da durch die Änderungen nach der öffentlichen Auslegung die Grundzüge der Planung (im Sinne von 4a BauGB, letzter Satz) nicht berührt sind, ist eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplan- Entwurfes nicht erforderlich. Von den Änderungen und Ergänzungen sind ausschließlich der Projektentwickler des Wohngebiets sowie die Stadt Burscheid betroffen. Die Betroffenheit weiterer Träger öffentlicher Belange oder der Öffentlichkeit ist nicht gegeben. 1. Anlass und Ziel der Planung Seit dem Konkurs der in Burscheid ansässigen Firma Bergfeld & Heider im Jahr 1996 liegt das Gelände der Firma brach. Das Areal befindet sich in einer innenstadtnahen Lage und ist über die Hauptstraße erschlossen. Die Stadt Burscheid hat bereits in der Vergangenheit versucht, für diese Fläche eine sinnvolle Nachfolgenutzung zu finden. Angestrebt wird, diesen Bereich in Anknüpfung an den im Osten angrenzenden Siecflungsbereich für eine Wohnnutzung zu entwickeln. Aufgrund der gewerblichen Vornutzung des Gebietes stellt der erforderliche Sanierungsbedarf eine besondere Herausforderung dar. Die Firma Traumhaus Projekt delta GmbH hat das Grundstück 2013 erworben, tn Abstimmung mit der Stadt Burscheid wird die Entwicklung der Fläche zu einem Wohngebiet vorgesehen. Der Projektentwickler beabsichtigt an diesem Standort 46 Wohneinheiten in Form von Doppel- und Reihenhäuser sowie ergänzendem Geschosswohnungsbau mit Tiefgarage, der dazugehörigen Erschließung und einen Spielplatz zu realisieren. Hierzu wurden auch die im Süden des Grundstücks gelegenen Flächen der Firma Kinder in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen. Dieser Bereich soll von der derzeit zulässigen rein gewerblichen Nutzung (Gewerbegebiet - GE) ebenfalls Teil des Wohngebiets (Allgemeines Wohngebiet - WA) werden Der derzeit rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 25 A wird in diesem Bereich vollständig durch die Neuplanung überlagert. Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt für das Plangebiet eine gewerbliche Nutzung (Gewerbegebiet) fest. Da das geplante Projekt aufgrund der bestehenden planungsrechtlichen Situation nicht umsetzbar ist, ist die Aufstellung des Bebauungsplanes erforderlich. Der Aufstellungsbeschluss von 2010 wurde aufgehoben und durch den neuen Aufstellungsbeschluss vom ersetzt. 2. Verfahren Da es sich um einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer bebauten innerstädtischen Fläche handelt, das heißt um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des 13a Absatz 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB), soll der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden. Die zulässige Grundfläche im Sinne des 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes wird bei einer Plangebietsgröße von circa qm weniger als qm betragen und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des 13a Absatz 1 Nummer 1 Seite 4 von 29

22 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre. Mit dem vorliegenden Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. Zudem werden die in 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter - Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäisehe Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes - nicht erheblich beeinträchtigt. Da die Voraussetzungen des 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, wird der Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Dabei können die Verfahrenserleichterungen des 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Von der Umweltprüfung nach 2 Absatz 4 BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß 10 Absatz 4 BauGB kann abgesehen werden; 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. Trotz des gewählten beschleunigten Verfahrens wurde eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt und ein Umweltbericht erarbeitet. Unter dem Punkt 6.7 Natur und Landschaft erfolgt eine Kurzzusammenfassung des Umweltberichtes. 3. Erläuterungen zum Plangebiet 3.1. Abgrenzung Das Plangebiet befindet sich im Westen der Stadt Burscheid im Übergang zwisehen einem überwiegend durch Wohnnutzung geprägtem Bereich im Osten und gewerblicher Nutzung im Westen. Der Geltungsbereich des Bebauungsptanes umfasst eine Fläche zwischen dem Discountermarkt (Penny) und einem Wohngebiet an der Straße Im Eulenflug" im Osten, der landwirtschaftlichen Nutzung im Nordosten und Nordwesten, dem Discountermarkt (ALDI) an der Hauptstraße im Westen sowie der Hauptstraße im Süden. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Hauptstraße. Der Geltungsbereich erstreckt sich über die Flurstücke 276, 406 Gemarkung Burscheid, Flur 10, der Flurstücke 120, 344, 528, 529,530,531, 537, 540,542,543,545, 546, 547, 549, 550, 551, 553, 554, 555, 560, 561 der Gemarkung Burscheid, Flur 11. Die verbindliche Abgrenzung ergibt sich aus der Festsetzung im zeichnerischen Teil. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Gesamtfläche von ca. 1,94ha. Seite 5 von 29

23 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss y!^t?<..: Ry? / ~ -.^-\ \ Abb. 1: Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 84 (ohne Maßstab) 3.2. Vorhandene Struktur Bei dem Grundstück handelt es sich um das ehemalige Betriebsgelände der Firma Bergfeld & Heider, die in der Vergangenheit auf dem Grundstück Druckkessel produzierte. Das Plangebiet ist aufgrund der ehemaligen gewerblichen Nutzung überwiegend versiegelt. In den Jahren wurden im Auftrag des Grundstückseigentümers die Gebäude oberhalb der Bodenplatte zurückgebaut. Der südliche Grundstücksstreifen entlang der Grundstücksgrenze mit ALDI stellt eine begrünte Freifläche mit einer starken natürlichen Vegetation dar. Die Randbereiche sind ebenfalls zum Teil mit Bäumen und Sträuchern bewachsen. An der Hauptstraße befindet sich noch ein leerstehendes Wohngebäude mit einem Obstgarten im rückwärtigen Bereich. Das Grundstück fällt mit Höhen von ca. 188 m ü. NHN (Süden) bis zur nördlichen Grundstücksgrenze (ca. 184 m ü. NHN) um etwa 4 m ab. Im Bereich der Grundstückszufahrt von der Hauptstraße 126 fällt die Geländeoberkante des schmalen, von Südwesten nach Nordosten ausgerichteten Grundstücksstreifens mit Höhen von ca. 187 m ü. NHN (Niveau der Hauptstraße) nach Nordosten um ca. 4,5 m bis Seite 6 von 29

24 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss auf 182,5 m ü. NHN. Durch die teils gegenläufigen Gefalle stellt der Zufahrtsbereich des Plangebietes einen Tiefpunkt innerhalb des Baugebiets dar. Dies zeigen die nach Nordwesten (ALDI- Markt) vorhandenen Böschungen. Im Süden und Osten werden die Höhenunterschiede durch die noch vorhandenen Keller der alten Hallen sowie die Ruine überbrückt. Der Grundstücksbereich Firma Kinder" im Süden des Plangebiets ist mit Betriebsgebäuden (Bürogebäude und Hallen) bebaut. Die Freibereiche sind überwiegend versiegelt. Die Zufahrt erfolgt über die Hauptstraße Erschließung Das Plangebiet wird über die Anbindung an die Hauptstraße (Landesstraße 291) erschlossen. Über die Hauptstraße besteht eine schnelle Anbindung an die Innen- Stadt Burscheid sowie an das übergeordnete Straßennetz, bzw. die Bundesautobahn 1 in die Richtungen Köln und Dortmund. Über die Bushaltestelle Jahnstraße/ Burscheid Mitte" an der Hauptstraße mit den Busverbindungen Nummer 240 und 239 in Richtungen Burscheid Bahnhofstraße und weiter nach Hilgen sowie Leverkusen-Opladen ist das Plangebiet auch an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs (OPNV) angeschlossen. 4. Planungsvorgaben 4.1. Regionalplan Im Regionalplan, Teilabschnitt Region Köln der Bezirksregierung Köln, ist das Plangebiet als "Bereiche für industrielle und gewerbliche Nutzung (GIB)" dargestellt FIächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Burscheid ist das Plangebiet als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Der Bebauungsplan mit der geplanten Wohnnutzung weicht von der Darstellung des Flächennutzungsplanes ab. Der Flächennutzungsplan wird daher gemäß 13 a Absatz 2 Nummer 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst. Die geordnete städtebauliche Entwicklung der Gemeinde wird dadurch nicht beeinträchtig, da es die Zielsetzung der Stadt Burscheid ist, das Plangebiet als Ubergangsbereich zwischen dem Gewerbe und Wohnen für eine Wohnnutzung zu entwickeln. Dadurch soll in der innenstadtnahen Lage neuer Wohnraum geschaffen werden Bebauungsplan Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 25 A (Rechtskraft seit 14. Oktober 1977). Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist als Art der baulichen Nutzung Gewerbegebiet (GE) festgesetzt. Als Maß der baulichen Nutzung sind drei Geschosse, Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 als Höchstmaß festgesetzt. Des Weiteren ist eine geschlossene Bauweise (g) ausgewiesen. Die überbaubaren Flächen sind über Baugrenzen definiert, die großzügig bzw. mit ei- Seite 7 von 29

25 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss nern Abstand von ca. 6 m (im Norden und Osten des Plangebietes) zu den Plangebietsgrenzen ausgewiesen wurden Landschaftsplan Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes Burscheid Leichlingen" des Rheinisch-Bergischen Kreises (Stand: Juli 2014) Einzelhandelskonzept der Stadt Burscheid In der Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Burscheid" (Stadt + Handel, Dortmund, ) sind Handlungsempfehlungen im Umgang mit Standorten außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche" (ZVB) enthalten. Da der Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" ausschließlich Wohnen vorsieht ist eine Steuerung des Einzelhandels im Plangebiet nicht erforderlich. 5. Städtebauliches Konzept Im Plangebiet soll ein neues, innenstadtnahes Wohngebiet mit Doppel- und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser im Geschoßwohnungsbau mit dazugehöriger Erschließung sowie Spiel- und Freiflächen entwickelt werden. Abb.2: Städtebauliches Konzept, Traumhaus Oktober 2016 (ohne Maßstab) Seite 8 von 29

26 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss Wohnungseigentümergemeinschaft Für die geplanten Gebäude wird keine Realteilung, sondern die Bildung einer Eigentümergemeinschaft nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) vollzogen. Aufgrund der WEG-Teilung wird das zur wohnbaulichen Entwicklung vorgesehene Baufeld nur ein Grundstück umfassen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz werden von Beginn an Zuordnungen, Rechte und Pflichten eindeutig geregelt, Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum definiert. Die geplanten gebietsinternen Erschließungsstraßen, die Zuwegungen zu den Häusern, die gemeinschaftlichen Grünflächen sowie die geplanten Abfallsammelplätze verbleiben im Besitz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies hat den Vorteil, dass alle Eigentümer die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum tragen, um das sich ein eigens für diese Anlage eingesetzter Verwalter kümmert. In der Konsequenz entstehen der öffentlichen Hand weder Investitions- noch Folgekosten und auch die Verkehrssicherungspflicht verbleibt bei der privaten Eigentümergemeinschaft. Baustruktur Das Wohngebiet wird durch seine Baustruktur in zwei Bereiche unterteilt. Im sücflichen Teil, der unmittelbar an die Hauptstraße angrenzt, wird ein verdichteter Wohnungsbau in zwei bis dreigeschossige Bauweise mit Pult- und Flachdächern entstehen. Die Baukörperstellung genügt hierbei sowohl den Anforderungen des Schallschutzes (Gewerbelärm durch Nachbarbetriebe ALDI, Penny und Schützenhof), als auch den Anforderungen an ein Entree" zu einem zeitgerechten Wohngebiet. Die Stadthäuser im Nordwesten (Grundstücksgrenze ALDI - 10 Wohneinheiten) sowie die Gebäude mit Geschosswohnungsbau (21 Wohneinheiten) stellen gleichzeitig auch eine Abschirmung gegenüber den im rückwärtigen Bereich entstehenden Doppel- und Reihenhäusern dar. Durch die 21 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau wird der Planungsträger auch der entsprechenden Nachfrage in Burscheid gerecht. Seite 9 von 29

27 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss Abb.3: Entwurfsskizzen, Traumhaus, August 2016 Der überwiegende Teil des Wohngebiets wird in seinem nördlichen Teil geprägt durch Doppel- und Reihenhäuser (insgesamt 46 Wohneinheiten) in zweigeschossiger Bauweise mit Satteldach. Die Familienheime werden vom Investor errichtet. Es ist eine einheitliche Gestaltung der Gebäude und Carports sowie Nebenlagen (wie Gartenhäuser) geplant. Dadurch soll ein harmonisches Ortsbild entstehen und als identitätsstiftendes Merkmal dienen. Erschließung Das Plangebiet wird überwiegend über private Straßen erschlossen, die über einen als öffentliche Straße ausgewiesenen Teilbereich an die Hauptstraße angeschtossen werden. Zur Anbindung des Plangebietes an die Hauptstraße wird eine neue Zufahrt westlich des Penny- Marktes geschaffen. Es wurde ein Erschließungsvorschlag erarbeitet, der bereits mit dem Straßenbaulastträger (Landesbetrieb Straßen NRW), der Verkehrslenkung und der Polizei des Rheinisch- Bergischen Kreises vorabgestimmt wurde. Im Straßenentwurf wird hierbei die bestehende Querungshilfe in der Hauptstraße für Fußgänger nach Westen verschoben. Südlich der geplanten Zufahrt zum Baugebiet ist eine zusätzliche Querungshilfe (Forderung des Landesbetriebs Straßenbau NRW) vorgesehen. Die neue Anbindung des Plangebietes an die Hauptstraße wird in einem Erschließungsvertrag zwischen dem Planungsträger und der Stadt Burscheid geregelt. Seite 10 von 29

28 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss Die innere Erschließung erfolgt über eine Ringerschließung und im Nordwesten über eine Stichstraße. Bei dem Stichweg im Nordwesten ist eine Wendemöglichkeit für die Personenkraftwagen (PKW) vorgesehen. Über diese Straße ist ebenfalls eine Verbindung zu den landschaftlichen Flächen im Nordwesten für landwirtschaftliche Fahrzeuge geplant. Stellplätze Für alle Wohneinheiten im Plangebiet (Geschosswohnungsbau und Einfamilienhausbebauung) werden zwei Stellplätze pro Wohneinheit bereitgestellt. G_eschQsswohnunasbau: Die erforderlichen Stellplätze werden in Tiefgaragen untergebracht; deren Zufahrt liegt innerhalb des Plangebiets an der Privatstraße". Eine Tiefgaragenzufahrt zur Hauptstraße ist ausgeschlossen. In der Planzeichnung zum Bebauungsplan wurde hierfür ein Verbot der Ein- und Ausfahrt" entlang der Grundstücksgrenze zur Hauptstraße festgesetzt. Besucherstellplätze sind entlang der Privatstraße ebenerdig geplant. Doppel- und Reihenhäuser: Die Gebäude verfügen alle über zwei Stellplätze in offener Bauweise (Carport oder Stellplatz; die Errichtung von Garagen ist nicht zulässig. Soziale und technische Versorgung Im Bereich der FamHienhausbebauung ist ein Holzpellets - Heizkraftwerk zur Versorgung des Gesamtgebietes mit Wärme geplant. An dem Heizkraftwerk und im Bereich der Ringerschließung sind Sammelplätze für Mülltonnen geplant. Die Befahrbarkeit der nordwestlichen Stichstraße durch Müllfahrzeuge ist nicht vorgesehen. In der Mitte des Wohngebiets zwischen Geschosswohnungsbau und Familienhausbebauung wird ein privater Spielplatz vorgesehen und im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. 6. Begründung der Planinhalte 6.1. Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Damit wird die im Osten an das Plangebiet angrenzende Nutzung aufgenommen und für den Planbereich fortgeführt. Bedingt durch die unterschiedlichen Wohnformen und -dichten wird das Allgemeine Wohngebiet gegliedert in die Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2. Seite 11 von 29

29 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss In beiden Wohngebietsteilen sind die gemäß 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen worden, da diese Nutzungsarten den eindeutigen, ruhigen Wohngebietscharakter stören würden. Darüber hinaus ist mit den genannten Nutzungsarten ein Flächenanspruch verbunden, der innerhalb des städtebaulichen Konzeptes nicht umgesetzt werden könnte..süy;ii*c"-.scttön<[: Abb. 4: Bebauungsplan- Entwurf, Traumhaus, Stand: (Offenlage), ohne Maßstab Seite 12 von 29

30 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss ^ >< Bebauungsplan-Entwurf, Stand: (nach Offenlage), ohne Maßstab Seite 13 von 29

31 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss 6.2. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt. Alloemeines Wohnaebiet - WA 1 Grundflächenzahl - GRZ: 0,4 Geschossflächenzahl - GFZ: 0,8 Zahl der Voltgeschosse: maximal II Allaemeines Wohnaebiet - WA 2 Grundflächenzahl - GRZ: 0,4 Geschossflächenzahl - GFZ: 1,2 Zahl der Vollgeschosse: mindestens II - maximal III Maximal zulässige Gebäudehöhe: 197,50 m über Normal-Höhe-Null (NHN Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientieren sich an dem städtebaulichen Konzept des Planungsträgers. Die Obergrenzen der BauNVO ( 17) werden nicht überschritten. Vergleichbare städtebauliche Dichten sind bereits im Umfeld des Plangebiets vorhanden Uberbaubare Grundstücksflächen Die Größe und der Zuschnitt der Baugrenzen wurden jeweils so gewählt, dass eine Umsetzung der diesem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzeption ermöglicht wird Geländehöhe im Allgemeinen Wohngebiet - WA 2 Der alt WA 2 gegliederte Teil des Plangebietes ist im Bestand topographisch stark bewegt. Zur Bestimmung der zukünftigen Gebäudehöhen und Abstandsflächen wurden daher neue Geländehöhen (bezogen auf Normal-Höhe-Null -NHN) festgesetzt. Für den überwiegenden Teil des WA 2 (Geschosswohnungsbau/ Stadthäuser) wurde eine Geländehöhe von 187,90 (über NHN) festgesetzt. Zum nördlichen Nachbar (ALDI) wird es zu einer Aufschüttung der Geländemulde kommen. Für den kleineren Flächenanteil entlang der Nachbargrenze zu ALDI wird die neue Geländeoberfläche auf 185,65 festgesetzt. Diese Maßnahme wurde mit dem Nachbarn abgestimmt und wird in einem Nachbarschaftsvertrag geregelt. Seite 14 von 29

32 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss i?.i_6?lm?^./ \%. il ^ S,Ä<s ^. ^ T ^..^1 185.SO ^hw-? -2_ ^>~U--J{&1 suojmsne«;!«: W w g Abb. 5: System- Schnitt Gelände/ Gebäude, Traumhaus, Stand: (ohne Maßstab) 6.5. Immissionsschutz Die Lärmsituation im Plangebiet wird insbesondere durch den Gewerbelärm der beiden Discount-Märkte (Penny und ALDI) bestimmt. Die Einwirkungen der unterschiedlichen Lärmquellen wurden im Rahmen einer Schalluntersuchung ermittelt und bewertet. Daraufhin wurden die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen festgelegt und im Bebauungsplan verbindlich geregelt. Das Plangebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 84 Untere Hauptstraße" der Stadt Burscheid liegt westlich des Stadtzentrums. Der Planbereich wurde früher gewerblich genutzt und soll durch die Aufstellung des Bebauungsplanes einer Wohnnutzung zugeführt werden. Seite 15 von 29

33 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss Gewerbelärm: Im Rahmen des vorliegenden Immissionsschutzgutachtens wurden die gewerblichen Geräuschimmissionen der benachbarten Discountermärkte sowie des Hotel / Restaurant Schützenburg" ermittelt. Zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte an den geplanten Einfamjlienhäusern (Bebauungskonzept) durch die gewerblichen Geräuschimmissionen wurden Schallschutzmaßnahmen auf dem Ausbreitungsweg dimensioniert und in Bereichen, in denen keine Schallschutzmaßnahmen greifen können, gebäudeintegrierte Schallschutzmaßnahmen vorgeschlagen. 1.ALDI: Da bereits durch die nicht abschirmbare Fahrtstrecke eines, den ALDI-Markt in der Nachtzeit anliefernden Lkw an den Gebäuden des Geschosswohnungsbaus Richtwertüberschreitungen auftreten, kann an diesen Gebäuden nur mit einer Grundrissorientierung reagiert werden, so dass in den Wohnungen an Fassaden mit Richtwertüberschreitungen keine offenbaren Fenster von Räumen zum dauernden Aufenthalte angeordnet sind. Somit können Fenster von Treppenhäusern, Toiletten, Badezimmern und Abstellräumen auch in den mit Werten oberhalb des Richtwertes belasteten Fassaden angeordnet werden. Weiterhin besteht die Möglichkeit z. B. mit kalten Wintergärten eine Pegelreduzierung vor dem eigentlichen Wohnraumfensterzu erreichen, so dass der Immissionsrichtwert eingehalten werden kann. Zur Einhaltung der Richtwerte an zu Lüftungszwecken notwendigen Fenstern an den nördlich des ALDI-Marktes gelegenen Gebäuden ist eine Schallschutzwand mit einer Höhe von 5 m auf dem Grundstück des ALDI-Marktes zur Abschirmung der Geräuschemissionen der Kühlanlagen erforderlich. Diese Sicherung der Lärmschutzmaßnahme wurde verträglich mit dem Nachbarn (ALDI) geregelt. Ergänzend wurde daher entsprechend den Vorschlägen des Gutachters folgende Festsetzung für eine Doppelhauseinheit im Nordwesten des Bebauungsplangebietes aufgenommen: Es wird festgesetzt, dass in dem zu errichtenden Gebäude entlang der mit ////// gekennzeichneten Baugrenze ab dem 1. Obergeschoss offenbare Fenster von schutzbedürftigen Räumen zum dauernden Wohnaufenthalt in der südwestlichen Giebelfassade nicht zulässig sind. " Diese zwingende Festsetzung wurde erforderlich, da diese Gebäudeeinheit in unmittelbarer Nachbarschaft des ALDI- Marktes liegt und die Räume im 1. Obergeschoss nicht in ausreichendem Maße von der Schutzwirkung der Lärmschutzwand profitieren wird. 2. Penny: Im südlichen Bereich der Einfamilienhausbebauung treten durch die An- und Abfahrten auf dem Parkplatz des Restaurant / Hotels Schützenburg Richtwertüberschreitungen in der lautesten Nachtstunde auf. Durch iterative Berechnungen wurde die erforderliche Höhe von Abschirmwänden innerhalb des Plangebietes ermittelt, um die Geräuschbelastung zu vermindern. Seite 16 von 29

34 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss Bei den Optimierungsberechnungen wurde berücksichtigt, dass die ersten Gebäude ggf. nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, sondern hier auch im Allgemeinen Wohngebiet zulässige, nicht störende gewerbliche Nutzungen realisiert werden. Dies bedeutet, dass im Bereich von zwei Kopfhäuten" der Reihenhäuser, die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Penny- Grundstück liegen, auf den Grundstückflächen jeweils eine ca. 5,0 m hohe Lärmschutzwand errichtet werden muss. Die Ausführung der Lärmschutzwände ist in einer Kombination aus gemauertem Sockel und einer aufstehenden Glaswand geplant. Und wird als solche im Bebauungsplan festgesetzt. Im Rahmen der Offenlage wurde die Anregung vorgebracht zur Konkretisierung der Schutzmaßnahme das erforderliche Schalldämmmaß der in der Planzeichnung festgesetzten Lärmschutzwand im Bebauungsplan ebenfalls festzusetzen. Diese Anregung wurde berücksichtigt und durch die folgende Formulierung umgesetzt: Fläche für Lärmschutzeinrichtung" Es wird festgesetzt, dass die Lärmschutzeinrichtung (Lärmschutzwand) ein Schalldämmmaß von mindestens 25 db(a) und die in der Planzeichnung festgesetzte Mindesthöhe haben muss. Da die Grundzüge der Planung durch die Ergänzung dieser Festsetzung nicht berührt sind, wurde ein weiterer Beteiligungsschritt nicht erforderlich. Verkehrslärm: Relevante Geräuscheinwirkungen aus dem Straßenverkehr, die oberhalb der Orientierungswerte des Beiblatt 1 zur DIN liegen, sind lediglich innerhalb der Baufenster für den Geschosswohnungsbau zu erwarten. Innerhalb des Baufensters, das der Hauptstraße am nächsten liegt, sind die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile bis hinauf zum Lärmpegelbereich IV zu erfüllen. Liegen Fenster von Schlafräumen in den Lärmpegelbereichen III oder darüber, so sind in Schlaf- und Kinderzimmern Fenster mit integrierten schallgedämpften Lüftungen vorzusehen oder ein fensteröffnungsunabhängiges Lüftungssystem zu installieren, um die nach DIN 1946 anzustrebende Belüftung sicherzustellen Erschließung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über öffentliche und private Erschließungsstraßen. Im Einfahrtsbereich der Privatstraße in die Hauptstraße ist ein Teilabschnitt als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Stellplätze im Wohnaebiet WA 1 Zur Sicherung der städtebaulichen Qualität der Planung und um möglichst zusammenhängende Freiräume zu erhalten, sind Carports und Stellplätze nur in den hierfür gekennzeichneten Bereichen Carports (Cp)" und Stellplätze (St)" zulässig. Für jede Wohneinheit wurden zwei Stellplätze vorgesehen. Seite 17 von 29

35 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss In der Satzung über die Errichtung und Gestaltung von Garagen und überdachten Stellplätzen der Stadt Burscheid vom sind Regelungen zur Anordnung der Garagen und Carports zu öffentlichen Verkehrsflächen enthalten. Da das Plangebiet über private Straßen erschlossen werden soll, ist diese Satzung nicht anzuwenden. Trotzdem wurde bei der Anordnung der Carports darauf geachtet, dass die überdachten Stellplätze überwiegend 3 Meter Abstand zu den Erschließungsflächen einhalten. Dadurch wird der Straßenraum einsehbar gestaltet und gleichzeitig der Verkehrssicherheit ein Beitrag geleistet. Nur am südöstlichen Rand des Plangebietes wurde die Errichtung von 3 Garagen nachträglich zugelassen. Diese Garagen werden zukünftig durch Mieter außerhalb des Plangebietes genutzt. Der gestalterische Gesamteindruck des Wohngebietes wird hierdurch nicht gestört. SteliPJatzeJm Wohnflebiet WA 2 Die Stellplätze für den Geschosswohnungsbau sollen in der Tiefgarage untergebracht werden. Außer der Tiefgarage für die Stadthäuser und den Geschosswohnungsbau sind ebenerdig Besucherstellplätze vorgesehen Natur und Landschaft Die Belange des Umweltschutzes sind gemäß 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB bei der Auf- Stellung des Bebauungsplanes Nr. 84 Untere Hauptstraße und in der Abwägung zu berücksichtigen. Im Plangebiet waren bereits vor der Beschlussfassung über den neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 84 Eingriffe in Natur und Landschaft, die gem. 1a Abs. 3 BauGB der städtebaulichen Eingriffsregelung unterliegen, zulässig. Daher ist die städtebauliche" Eingriffsregelung hier nicht mehr anzuwenden und auf die Erstellung eines Landschaftspflegerischen Fachbeitrages einschl. Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich zum Bebauungsplan Nr. 84 wurde daher verziehtet. Um dennoch für eine sinnvolle Grüngestaltung im Plangebiet Sorge zu tragen wurden folgende Grünordnerische Maßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes festgesetzt: Grünordnerische IVlaßnahme IV11: Begrünung des Straßenraumes Innerhalb der festgesetzten privaten Verkehrsflächen sind mindestens 8 hochstämmige Laubbäume gemäß der Pflanzenauswahlliste 1 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Pflanzverluste sind zu ersetzen. Zur Standortoptimierung und Belüftung des Wurzelbereichs ist ein Pflanzgrubensubstrat aus Lavastein-Lehm- Gemisch zu wählen. Je Baum ist eine Baumscheibe von mind. 4,0 m2 vorzuhalten. Die Baumstandorte sind durch geeignete Maßnahmen dauerhaft vor Überfahren und Betreten zu schützen. Pflanzenauswahlliste 1: Bäume, Hochstamm, 3x verpflanzt, mit Ballen, cm Stammumfang Acer campestre "Huibers Elegant", Feld-Ahorn Seite 18 von 29

36 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss Acer platanoides "Olmsted", Spitz-Ahorn Carpinus betulus "Lucas", Hainbuche Sorbus aria Majestica", Mehlbeere Sorbus latifolia Henk Vink", Säulen-Mehlbeere Grünordnerische Maßnahme M 1: Begrünung des Kinderspielplatzes Innerhalb der im Bebauungsplan als Private Grünfläche, Zweckbestimmung Kinderspielplatz", festgesetzten Fläche sind mindestens 10 hochstämmige Laubbäume oder Obsthochstämme gemäß der Pflanzenauswahlliste 2 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Pflanzverluste sind zu ersetzen. Pflanzenauswahlliste 2: Bäume, Hochstamm, 3x verpflanzt, mit Ballen, cm Stammumfang Acer campestre, Feld-Ahorn Carpinus betulus Hainbuche Sorbus aria, Mehlbeere Sorbus aucuparia Edulis", Eberesche Obsthochstämme: Kronenansatz ä1,80 m, 8-10 cm Stammumfang, gemessen in 1 m über Grund, als Unterlage sind ausschließlich Sämlinge zu verwenden; Sorten: Jakob Fischer', Apfel,Klarapfel,' Sommerapfel Pilot', Sommerapfel Birne.Alexander Lucas' Birne,Gute Luise' Grünordnerische Maßnahme IVJ 3: Landschaftsgerechte Einbindung des neuen südlichen Siedlungsrandes Innerhalb der als A 3 ausgewiesenen privaten Grünfläche wird die Pflanzung einer freiwachsenden Landschaftshecke mit standorttypischen Sträuchern und Bäumen 2. Ordnung gemäß nachfolgender Pflanzenauswahlliste 3 festgesetzt. Der Pflanzabstand von Strauch zu Strauch darf 1,25 x 1,25 m nicht überschreiten. Der Anteil der Bäume wird auf mindestens 20% der Pflanzfläche festgesetzt. Die Bäume sind mit stabilen Pfählen zu sichern. Die Pflanzung ist dauerhaft zu erhalten. Pflanzverluste sind zu ersetzen. Seite 19 von 29

37 Bebauungsplan Nr. 84 Untere Hauptstraße" Begründung - Satzungsbeschluss Pflanzenauswahlliste 3: Bäume 2. Ordnung; Hochstamm, 2x verpflanzt, cm Stammumfang Acer campestre, Feld-Ahorn Betula pendula, Hänge-Birke Carpinus betulus, Hainbuche Prunus avium, Vogel-Kirsche Sorbus aucuparia, Eberesche Sträucher: verpflanzte Sträucher, 3-4 Triebe, cm hoch, ohne Ballen Cornus sanguinea, Roter Hartriegel Corylus avellana, Haselnuss Crataegus monogyna, Weißdorn Euonymus europaeus, Pfaffenhütchen Prunus spinosa, Schlehe Rhamnus frangula, Faulbaum Rosa canina, Hunds-Rose Viburnum opulus, Schneeball Entlang der Erschließungsstraßen sind die Grünfiächen mit niedrig wachsenden Sträuchern der Pflanzenauswahlliste 3 und/oder Verkehrsbegleitgrün, u.a., Spierstrauch-Arten (Spiraea spec), Kranzspier-Arten (Stephanandra incisa, S. tankae), bodendeckenden Rosen (Rosa spec.) zu bepflanzen. Kinderspielplatz Mitten im Plangebiet zwischen Geschosswohnungsbau und Familienhausbebauung gelegen wird ein öffentlich nutzbarer Spielplatz in einer Größe von 968 qm angelegt. Die Pflege des Spielplatzes erfolgt über die Hausverwaltung. Die privaten KIeinkinderspielflächen gemäß BauO NRW sind auf den Grundstücken zu errichten, eine gesonderte Festsetzung im Bebauungsplan ist nicht erforderlich Technische Infrastruktur Bis auf den vorderen Teil der Zufahrtsstraße bleibt der Planbereich in Privateigenturn. Dies betrifft neben den Baugrundstücken auch die neu entstehenden Erschließungsstraßen und die privaten Spielplätze. Der private Eigentümer bzw. die Eigentümergesellschaft sind somit für die Verkehrsanlagen und die Versorgung mit Medien zuständig. Die Kanäle der Entsorgung fallen in den Zuständigkeitsbereich der Technischen Werke Burscheid. Seite 20 von 29