Wie man Immobilien in Hessen bewertet

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1 Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) Leitfaden II zur einheitlichen Auswertung der Kaufverträge Modelle zur Ermittlung wertrelevanter Daten Stand Januar 2019

2 Vorwort Im Leitfaden I zur einheitlichen Erfassung der Kaufverträge werden die Daten aus der Kaufpreissammlung beschrieben, die für eine hessenweit einheitliche Immobilienmarkttransparenz sowie zur Ermittlung wertrelevanter Daten mit hessenweitem Bezug erforderlich sind. Zur Ermittlung wertrelevanter Daten muss jedoch nicht nur die einheitliche Erfassung, sondern auch die einheitliche Auswertung durch die Nutzung gleicher Bewertungsmodelle gewährleistet sein. Deshalb hat die ZGGH gem. 22 Abs. 1 BauGB-AV im Einvernehmen mit den vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse diesen Leitfaden II erstellt. Im Leitfaden II werden die Modelle zur Ermittlung wertrelevanter Daten beschrieben*. Unter Verwendung dieser Modelle sollen die hessischen Gutachterausschüsse innerhalb der Kaufpreissammlung wertrelevante Daten (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, etc.) ermitteln, die als miteinander vergleichbare Daten im Immobilienmarktbericht des Landes Hessen veröffentlicht werden können. Basis dieser Ermittlungen sind alle Verträge, die ab dem Jahr 2019 beurkundet und gemäß Leitfaden I erfasst werden. Die Datenabgabe an die ZGGH erfolgt jeweils bis zum Ende des zu untersuchenden Jahres. Ergänzung: Frühere Jahrgänge wurden nach den jeweiligen vorausgegangenen Versionen und den entsprechenden Modellen betrachtet. Die Veröffentlichung der hier beschriebenen wertrelevanten Daten ist im Leitfaden III beschrieben. *Änderungen auf einen Blick Fassung vom März 2008 Oktober 2008 Februar 2009 März 2013 Mai 2016 Januar 2019 Änderungen Ursprungsfassung: Bewertungsmodelle für Wohngebäude, gemischt genutzte Gebäude und Eigentumswohnungen Erweiterung des Ertragswertmodells für gewerblich genutzte Immobilien - Änderung des Basisjahres bei der Ermittlung des Baupreisindexes - Konkretisierung der Berechnung des Marktanpassungsfaktors bei Objekten mit besonderen wertbeeinflussenden Umständen Anpassung des Sachwertmodells an die Sachwertrichtlinie Anpassung des Ertragswertmodells an die Ertragswertrichtlinie Ergänzung des Sachwertmodells bzgl. Standardstufe I und II Allgemeine Ergänzungen, Anpassung an den IMB-Deutschland Modernisierungen, Ertragswertfaktoren mit Ist-Erträgen ZGGH Stand Januar 2019 Seite 2 von 11

3 Modell zur Ermittlung wertrelevanter Daten von Sachwertobjekten Für Sachwertobjekte (Eigenheime) sollen in einem landesweiten Immobilienmarktbericht Angaben zu Sachwertfaktoren gemacht werden. Dazu ist geplant die Gebäudetypen freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenmittelhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften zusammenzufassen. Um statistisch sichere Ergebnisse erzielen zu können, werden von jeder Geschäftsstelle (bei den Ämtern für Bodenmanagement innerhalb ihrer Zuständigkeit je Landkreis) die Daten von mindestens 30 vergleichbaren Standardfällen zur weiteren Auswertung benötigt. Diese sollen einen Querschnitt dieser Gebäudetypen im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses unter Berücksichtigung des Alters (ab Baujahr 1950 und älter als 5 Jahre) sowie regional üblichen Grundstücksgrößen und Bodenpreisen darstellen. Die Auswahl soll so getroffen werden, dass es sich um repräsentative Standardobjekte ohne bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile, hochpreisige Nebengebäude oder Außenanlagen handelt und deren Kaufpreise möglichst nicht durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (gravierende und schwer abschätzbare Schadensbeseitigungs- und Modernisierungskosten) beeinflusst werden. Folgendes Modell ist von den Gutachterausschüssen und ihren Geschäftsstellen bei der Ermittlung wertrelevanter Daten von Sachwertobjekten zu berücksichtigen: Sachwertmodell für standardmäßige Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser) Untersuchungszeitraum Normalherstellungskosten Gebäudestandard Baunebenkosten Korrekturfaktor (regional / ortsspezifisch) Bezugsmaßstab Baupreisindex Baujahr Gesamtnutzungsdauer Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Alterswertminderung Nebengebäude Außenanlagen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Bodenwert Grundstücksfläche jährlich NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL) Standardstufe gem. Leitfaden I in NHK 2010 enthalten kein Korrekturfaktor Bruttogrundfläche (BGF) aktueller Index zum Beurkundungsdatum (quartalsweise) ursprüngliches Baujahr und fiktives Baujahr gem. Leitfaden I (70 Jahre) Gesamtnutzungsdauer fiktivem Alter ggf. nach sachverständigem Ermessen >= 20 Jahre linear wertmäßig berücksichtigen wertmäßig berücksichtigen Auswertung fiktiv bog-freier Objekte lage- und objektangepasster Bodenrichtwert marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße Die Kriterien des Sachwertmodells werden auf den nachfolgenden Seiten erläutert. ZGGH Stand Januar 2019 Seite 3 von 11

4 Definition der Kriterien des Sachwertmodells Untersuchungszeitraum Der Immobilienmarktbericht soll jährlich erscheinen. Deshalb müssen die wertrelevanten Daten von mindestens 30 Sachwertobjekten (je Gutachterausschuss bzw. je Landkreis), deren Eigentumsübergang während eines Kalenderjahres beurkundet wurde, von den Gutachterausschüssen und ihren Geschäftsstellen ermittelt werden. Normalherstellungskosten Die aktuellen Normalherstellungskosten sind bei der Ermittlung der wertrelevanten Daten zu berücksichtigen. Für die Untersuchung ab dem Jahr 2013 sind die NHK 2010 zu Grunde zu legen. Bei einer Aktualisierung der Normalherstellungskosten kann ein Wechsel nur nach Beendigung eines Untersuchungszeitraumes erfolgen. Die ZGGH wird bei einer Novellierung der NHK rechtzeitig eine Änderungsmitteilung an die Gutachterausschüsse und ihre Geschäftsstellen herausgeben. Bei Nutzung der NHK 2010 sind die Gebäudeart und der Gebäudestandard zu beachten. Falls eine von einem Ein-/Zweifamilienhaus abweichende Gebäudeart mit einer Standardstufe I oder II bewertet werden soll, können die NHK dem BewG, Anlage 24 entnommen werden. Gebäudestandard Die in Leitfaden I genannten Standardstufen entsprechen der NHK Baunebenkosten Die Baunebenkosten sind in den NHK 2010 enthalten. Korrekturfaktor Es wird kein Regional- oder Ortsgrößenfaktor berücksichtigt. Bezugsmaßstab Bezugsmaßstab zur Ermittlung des Sachwertes ist die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 i.d.f. von Für die Anwendung der NHK 2010 sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen (siehe Sachwertrichtlinie). Baupreisindex Bei der Nachbewertung werden die Normalherstellungskosten mit dem zum Beurkundungszeitpunkt aktuellen Baupreisindex (BPI) für Wohngebäude des Statistischen Bundesamtes hochgerechnet, d.h. der Baupreisindex ist quartalsweise anzupassen. Eine Übersicht der Baupreisindizes finden Sie im Internet unter Zahlen & Fakten -> Preise, > Bau- & Immobilienpreise, > Tabellen, -> Preisindizes für die Bauwirtschaft -> Wohn- und Nichtwohngebäude. ( ilienpreise.html) Der dort angegebene Baupreisindex bezieht sich auf das Basisjahr Um den Preisindex für das Basisjahr 2010=100 zu ermitteln, ist der gewünschte Index 2015=100 mit dem Faktor 1,1104 (BKI) zu multiplizieren. Beispiel: BPI III 2018 (2015=100)=110,6 BPI III 2018 (2010=100)=110,6 x 1,1104 = 122,8 ZGGH Stand Januar 2019 Seite 4 von 11

5 Baujahr Das ursprüngliche Baujahr und das fiktive Baujahr sind zu erfassen. Gesamtnutzungsdauer Die Gesamtnutzungsdauer wurde bereits im Leitfaden I festgelegt. (Ein- und Zweifamilienhaus: 70 Jahre) Restnutzungsdauer Zur Ermittlung der wertrelevanten Daten sollen nur Sachwertobjekte herangezogen werden, deren wirtschaftliche Restnutzungsdauer >= 20 Jahre beträgt. Im Regelfall ist die Restnutzungsdauer die Differenz aus Gesamtnutzungsdauer und Alter. Ggf. ist die Restnutzungsdauer nach sachverständigem Ermessen festzulegen. Eine pauschale Orientierungshilfe wird im Leitfaden I empfohlen. Pauschale Orientierungshilfe bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren Standardstufe NHK 2010 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 1 < 20 Jahre Jahre Jahre 4 oder Jahre Zwischenstufen sind möglich! Modernisierungen sollen nach Möglichkeit berücksichtigt werden. Hilfestellung gibt hierbei die Anlage 4 der SW-RL. In der Anlage 4 ist eine Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungsgrades aufgeführt. Der Ausschuss für Standards hat für die einzelnen Modernisierungselemente folgende Lebensdauern festgelegt. Damit können die Modernisierungspunkte linear unter Berücksichtigung des Modernisierungszeitpunktes angepasst werden. Modernisierungselemente Lebensdauer [Jahre] Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 50 Modernisierung der Fenster und Außentüren 40 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 40 Modernisierung der Heizungsanlage 20 Wärmedämmung der Außenwände 40 Modernisierung der Bäder 30 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken, Fußböden, Treppen 40 Alterswertminderung Die Wertminderung wegen Alters wird linear berechnet. ZGGH Stand Januar 2019 Seite 5 von 11

6 Nebengebäude Die Nebengebäude (z.b. Garage, Carport) sind wertmäßig nach sachverständigem Ermessen zu berücksichtigen. Die Auswahl der 30 Standardobjekte soll möglichst so getroffen werden, dass keine hochwertigen Nebengebäude vorhanden sind. Standardfall: Eigenheim mit 1 Garage/Stellplatz/Carport. Abweichungen hiervon sind entsprechend vor der Ermittlung der wertrelevanten Daten nach sachverständigem Ermessen zu quantifizieren und zu berücksichtigen (siehe unten Sachwertfaktor 2. Absatz). Außenanlagen Die Außenanlagen sind wertmäßig nach sachverständigem Ermessen zu berücksichtigen. Dabei ist auf ein plausibles Verhältnis des Wertes der Außenanlagen zum Gebäudesachwert zu achten. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Die Kaufpreise der ausgewählten Sachwertobjekte sollen möglichst nicht durch gravierende und schwer abschätzbare Schadensbeseitigungs- und Modernisierungskosten beeinflusst sein. Sollten dennoch Objekte mit besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (z.b. Baumängel und Bauschäden) zur Auswertung herangezogen werden, so sind diese nach sachverständigem Ermessen zu quantifizieren und zu berücksichtigen (siehe unten Sachwertfaktor 2. Absatz). Bodenwert Als Bodenwert fließt der Bodenrichtwert in die Berechnung ein. Soweit es bezüglich des örtlichen Grundstücksmarktes notwendig ist, soll eine Anpassung auf die wertbestimmende Nutzungsart und/oder die bauliche Ausnutzung bzw. die Grundstücksgröße erfolgen. Grundstücksfläche Die Auswahl der 30 Standardobjekte soll möglichst so getroffen werden, dass die Grundstücksfläche je nach Bebauung der regional üblichen Größe entspricht. Sachwertfaktor Der Sachwertfaktor (k) gilt für Eigenheime mit Nebengebäude und Außenanlagen. Er errechnet sich aus dem bereinigten Preis (ber.p) dividiert durch den vorläufigen Sachwert (vorl.sw), der unter Berücksichtigung des hier beschriebenen Modells ermittelt wurde. k = ber. P vorl. SW (Falls in Ausnahmefällen der Sachwertfaktor aus Objekten mit besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen ermittelt wird, so sind Wertminderungen wegen Schadensbeseitigungs- oder Modernisierungskosten nicht vom vorläufigen Sachwert abzuziehen, sondern auf den Kaufpreis auf zu addieren. Für Werterhöhungen gilt gleiches mit umgekehrten Vorzeichen.) ZGGH Stand Januar 2019 Seite 6 von 11

7 Modell zur Ermittlung wertrelevanter Daten von Ertragswertobjekten Für Ertragswertobjekte (Mietobjekte) sollen in einem landesweiten Immobilienmarktbericht Angaben zu Liegenschaftszinssätzen und Rohertragsfaktoren gemacht werden. Unter den Mietobjekten werden Wohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke sowie Wohnungseigentum verstanden. Um zu statistisch sicheren Ergebnissen zu kommen, werden von jedem Gutachterausschuss (bei den Ämtern für Bodenmanagement je Landkreis) vergleichbare Standardfälle zur weiteren Auswertung benötigt. Diese sollen einen Querschnitt der o. g. Mietobjekte im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses unter Berücksichtigung des Baujahrs und der regional üblichen Grundstücksgrößen und Bodenpreise darstellen. Die Auswahl soll so getroffen werden, dass es sich um repräsentative Standardobjekte handelt, die möglichst nicht durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (gravierende und schwer abschätzbare Schadensbeseitigungs- und Modernisierungskosten) beeinflusst werden. Außerdem sollen keine übergroßen Grundstücke mit separat nutzbaren Grundstücksteilen ausgewählt werden. Um statistisch sichere Ergebnisse erzielen zu können, werden von jeder Geschäftsstelle (bei den Ämtern für Bodenmanagement innerhalb ihrer Zuständigkeit je Landkreis) die Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren von mindestens 20% der Kauffälle über Mehrfamilienhäuser zur weiteren Auswertung benötigt. Außerdem kann die ZGGH jährlich vorgeben, für welche Spezialimmobilien die Datenerhebung zusätzlich erfolgen soll (z.b. Supermärkte, Logistikhallen). Folgende Objektarten sind vorgesehen: Mietwohngrundstücke (Wohngebäude): - Eigenheime (Ein- und Zweifamilienhäuser freistehend, Doppelhäuser, Reihenhäuser) (wenn vermietet) - Mehrfamilienhäuser - Mehrfamilienhäuser mit gewerblicher Nutzung (gewerbliche Nutzung < 20% des Ertrags) - ggf. Eigentumswohnungen (wenn vermietet) - ggf. Betreutes Wohnen (z.b. Pflegeheim, Seniorenwohnanlage) - ggf. Wohnheime (z.b. Apartmenthaus, Boardinghaus, Studentenwohnheim) Gemischt genutzte Grundstücke (Wohn- und Geschäftshäuser): - Mehrfamilienhäuser mit gewerblicher Nutzung (Wohnnutzung 20-80% des Ertrags) Gewerblich genutzte Grundstücke: - Bürogebäude - Gebäude für Handel (z.b. Einkaufszentrum, Verbrauchermarkt) - Industrie und Produktionsgebäude (z.b. Lager, Werkstatt, Hallenbau) - Gewerblich genutztes Grundstück mit Wohnanteil (Wohnnutzung < 20% des Ertrags) - ggf. Gebäude für Beherbergung und Gastronomie (z.b. Hotels) - ggf. Gebäude für Gesundheit und Soziales (z.b. Krankenhaus, Kindergarten) ZGGH Stand Januar 2019 Seite 7 von 11

8 Die Gutachterausschüsse und ihre Geschäftsstellen sollen zur Ermittlung wertrelevanter Daten von Ertragswertobjekten folgendes Modell berücksichtigen: Ertragswertmodell für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und gewerblich genutzte Grundstücke Untersuchungszeitraum Rohertrag Wohn-/Nutzfläche Bewirtschaftungskosten Gesamtnutzungsdauer Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog) Bodenwert Grundstücksfläche jährlich auf Marktüblichkeit überprüfter Ist-Ertrag Abfrage, Bauakte Ertragswertrichtlinie Anlage 1 Nr. 1 (Wohnnutzung) bzw. Nr. 2 (gewerbliche Nutzung) Leitfaden I Gesamtnutzungsdauer fiktivem Alter ggf. nach sachverständigem Ermessen > ca. 25% der Gesamtnutzungsdauer kein gesonderter Ansatz Anlagen sind im üblichen Umfang im Ertragswert enthalten Auswertung fiktiv schadensfreier Objekte (nur Kaufpreise ohne bog) lage- und objektangepasster Bodenrichtwert entsprechend 17 ImmoWertV Definition der Kriterien des Ertragswertmodells Untersuchungszeitraum Der Immobilienmarktbericht soll jährlich erscheinen. Deshalb müssen die wertrelevanten Daten von Ertragswertobjekten, deren Kaufverträge während eines Kalenderjahres beurkundet wurden, von den Gutachterausschüssen und ihren Geschäftsstellen ermittelt werden. Rohertrag Ermittlung für die Wertermittlung erforderlicher Daten (Liegenschaftszinssatz, Rohertragsfaktor): Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke (gewerbliche Nutzung < 20% des Ertrags): Für die Bemessung des Rohertrags sind sowohl die tatsächlich erzielten als auch die ortsüblichen Vergleichsmieten (z.b. Mietspiegel, Mietwertkalkulator) zu ermitteln. Zur Berechnung des Liegenschaftszinssatzes und Rohertragsfaktors werden die tatsächlichen Mieten als Rohertrag in Ansatz gebracht, sofern diese innerhalb der Mietspiegelspanne liegen bzw. nicht mehr als +- 20% von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen. Weichen die tatsächliche und die ortsübliche Miete erheblich (bei Mietspiegel mit Spannenangabe außerhalb der Mietspiegelspannen, ansonsten ca. 20%) voneinander ab, dann soll für diesen Kauffall der ermittelte Ertragsfaktor nicht an die ZGGH abgegeben werden. Liegen keine tatsächlichen Mieten vor, so kann die ortsübliche Vergleichsmiete zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes und Rohertragsfaktors herangezogen werden. ZGGH Stand Januar 2019 Seite 8 von 11

9 Gewerblich genutzte Grundstücke: Bei gewerblicher Nutzung können zur Überprüfung der tatsächlichen Mieten die Mietwertübersichten genutzt werden, die z.b. von einer Industrie- und Handelskammer oder einem großen Dienstleistungsunternehmen im Immobilienbereich zur Verfügung gestellt werden. Zur Berechnung des Liegenschaftszinssatzes und Rohertragsfaktors werden plausible tatsächliche Mieten als Rohertrag in Ansatz gebracht. Ermittlung des Ertragswertes: Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke (gewerbliche Nutzung < 20% des Ertrags): Zur Ermittlung des Ertragswertes wird modellkonform als Rohertrag die auf Marktüblichkeit überprüfte tatsächliche Miete (Ist-Ertrag) angesetzt. Die Abweichung der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist sachgerecht zur würdigen und ggf. als bog zu berücksichtigen. Falls die tatsächliche Miete um mehr als die gesetzlich zulässige Prozentzahl unter der ortsüblichen Miete liegt, ist die Miete ggf. entsprechend der gesetzlichen Zulässigkeit zu staffeln. Gewerblich genutzte Grundstücke Bei gewerblicher Nutzung wird die tatsächliche Miete überprüft und der vorläufige Ertragswert über einen plausiblen Mietansatz ermittelt. Abweichungen des Mietansatzes zur tatsächlichen Miete sind als bog zu berücksichtigen. Wohn-/Nutzfläche Mietwohngrundstücke Falls die Wohn-/Nutzfläche von der Geschäftsstelle aus Bauakten ermittelt wird, ist die Wohnflächenverordnung zur Berechnung anzuwenden. Angaben zur Wohn-/Nutzfläche durch den Eigentümer (z.b. aus Fragebogen) sind auf Plausibilität zu überprüfen (z.b. Wohnfläche ~ Grundfläche x 0,77). Gewerbliche Nutzung Falls die Nutzfläche von der Geschäftsstelle aus Bauakten ermittelt wird, soll die nachfolgende Empfehlung beachtet werden. Angaben zur Nutzfläche durch den Eigentümer (z.b. aus Fragebogen) sind auf Plausibilität zu überprüfen. Empfehlung zur Ermittlung der Nutzfläche: In Anlehnung an die DIN 277 (2005), die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für den gewerblichen Raum (MF-G) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. werden folgende Regeln zur einheitlichen Flächenberechnung vorgegeben: Nicht in die Flächenberechnung einbezogen werden: - Technische Funktionsräume - Verkehrsflächen (z.b. überwiegend zur Flucht/Rettung nutzbare Balkone, Treppen, Wege; in Shopping-Centern: Eingangshallen, Ladenstraßen, Atrien) - Konstruktionsgrundflächen (z.b. Grundflächen von tragenden Wänden, Schornsteinen, Installationsschächten) Alle anderen Flächen (auch Leichtbauwände, Mietbereichstrennwände, Eingangshallen, Flure, Etagenpodeste von Treppen) sind Mietflächen und sind bei der Flächenberechnung zu berücksichtigen. ZGGH Stand Januar 2019 Seite 9 von 11

10 Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis) sind auf der Grundlage der Ertragswertrichtlinie EW-RL Anlage 1 Nr. 1 bei Wohnnutzung und Nr. 2 bei gewerblicher Nutzung zu ermitteln. ( Die Bewirtschaftungskosten sind jährlich über den Verbraucherpreisindex anzupassen. Die Wertfortschreibung ist auf der Internet-Seite der Gutachterausschüsse in Hessen dargestellt. ( -> Adressen und Links -> Marktdaten - Link) Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Zur Ermittlung der wertrelevanten Daten sollen nur Ertragswertobjekte herangezogen werden, deren Restnutzungsdauer mehr als ca. 25% der Gesamtnutzungsdauer (gem. Leitfaden I) beträgt. Im Regelfall ist die Restnutzungsdauer die Differenz aus Gesamtnutzungsdauer und Alter (die Gesamtnutzungsdauer wurde bereits im Leitfaden I festgelegt). Ggf. ist die Restnutzungsdauer nach sachverständigem Ermessen festzulegen. Eine pauschale Orientierungshilfe zur Ermittlung der Restnutzungsdauer für Wohn- und gemischt genutzte Gebäude wird im Leitfaden I empfohlen. Pauschale Orientierungshilfe bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren Standardstufe NHK 2010 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 1 < 20 Jahre Jahre Jahre 4 oder Jahre Zwischenstufen sind möglich! Modernisierungen sollen nach Möglichkeit berücksichtigt werden. Hilfestellung gibt hierbei die Anlage 4 der SW-RL. In der Anlage 4 ist eine Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungsgrades aufgeführt. Der Ausschuss für Standards hat für die einzelnen Modernisierungselemente folgende Lebensdauern festgelegt. Damit können die Modernisierungspunkte linear unter Berücksichtigung des Modernisierungszeitpunktes angepasst werden. Modernisierungselemente Lebensdauer [Jahre] Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 50 Modernisierung der Fenster und Außentüren 40 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 40 Modernisierung der Heizungsanlage 20 Wärmedämmung der Außenwände 40 Modernisierung der Bäder 30 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken, Fußböden, Treppen 40 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Die Kaufpreise der ausgewählten Ertragswertobjekte sollen möglichst nicht durch gravierende und schwer abschätzbare Schadensbeseitigungs- und Modernisierungskosten beeinflusst sein. Sollten dennoch Objekte mit besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (z.b. Baumängel und Bauschäden, Underrent / Overrent) zur Auswertung herangezogen werden, so sind diese nach sachverständigem Ermessen zu quantifizieren und zu berücksichtigen. In diesem Fall sind ggf. die Einflüsse der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale auf den Ertrag des Objektes als wirtschaftliche Wertänderungen zu beachten. ZGGH Stand Januar 2019 Seite 10 von 11

11 Bodenwert Als Bodenwert fließt der Bodenrichtwert in die Berechnung ein. Soweit es bezüglich des örtlichen Grundstücksmarktes notwendig ist, soll eine Anpassung auf die wertbestimmende Nutzungsart und/oder die bauliche Ausnutzung erfolgen. Liegenschaftszinssatz Die Ertragswertrichtlinie gibt folgendes Modell für die Berechnung des Ertragswertes vor: vew = (RE BW x LZ) x KF + BW wobei KF = n q 1 n q x( q 1) q= 1 + LZ wobei LZ = p 100 vew: vorläufiger Ertragswert RE: jährlicher Reinertrag BW: Bodenwert ohne selbstständig nutzbare Teilflächen LZ: Liegenschaftszinssatz KF: Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor; siehe EW-RL Nr. 10) n: wirtschaftliche Restnutzungsdauer p: Zinsfuß Der Liegenschaftszinssatz ist aus der umgestellten Formel für das Ertragswertverfahren mittels Iteration zu ermitteln: LZ RE = ber. P q 1 ber. P BW n q 1 ber. P 100 ber.p: bereinigter Preis Erste Näherung: LZ RE ber. P = Die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt iterativ so lange, bis das Ergebnis in der zweiten Nachkommastelle stabil ist. Der Liegenschaftszinssatz wird mit einer Nachkommastelle angegeben. ZGGH Stand Januar 2019 Seite 11 von 11