Fakten-Check Wohnungsbau

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1 Fakten-Check Wohnungsbau Matthias Günther Tel: 0511/ Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.v. Hannover November 2018

2 Bevölkerung und Wohnungsbau in Baden-Württemberg

3 Entwicklung der Bevölkerung in Baden-Württemberg von 1987 bis Geburten, Sterbefälle, Wanderungssaldo (1.000 Personen) Einwohner Geburten Sterbefälle Wanderungssaldo Einwohner (1.000 Personen)

4 Altersstruktur der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs u.ält. Alter kreisfreie Städte Kreise Männer in Promille der Gesamtbevölkerung Frauen

5 Altersstruktur der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs u.ält. Alter kreisfreie Städte Kreise Männer in Promille der Gesamtbevölkerung Frauen

6 Altersstruktur der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs u.ält. Alter kreisfreie Städte Kreise Männer in Promille der Gesamtbevölkerung Frauen

7 Altersstruktur der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs u.ält. Alter kreisfreie Städte Kreise Männer in Promille der Gesamtbevölkerung Frauen

8 Wohnungsbau und Wanderungssaldo in Baden-Württemberg von 1987 bis Wohnungen Personen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Geschosswohnungen Sonstige Wohnungen Wanderungssaldo

9 Bevölkerungsentwicklung von 1995 bis 2017 in v.h. SK Mannheim SK Heidelberg LK Main-Tauber-Kreis LK Neckar-Odenw ald-kreis Entwicklung der Bevölkerung in Baden- Württemberg von 1995 bis 2017 < 0 < 4 < 8 < 12 >= 12 SK Karlsruhe SK Baden-Baden LK Rastatt LK Rhein-Neckar-Kreis LK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim SK Heilbronn LK Heilbronn LK Hohenlohekreis LK Schw äbisch Hall LK Rems-Murr-Kreis LK Ludw igsburg SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Böblingen LK Esslingen LK Ostalbkreis LK Heidenheim LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Tübingen LK Alb-Donau-Kreis LK Reutlingen SK Ulm LK Rottw eil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Schw arzw ald-baar-kreis LK Sigmaringen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Tuttlingen LK Breisgau-Hochschw arzw ald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

10 Beschäftigtenentwicklung von 1995 bis 2017 in v.h. SK Mannheim SK Heidelberg LK Main-Tauber-Kreis LK Neckar-Odenw ald-kreis < 0 < 10 < 20 < 30 >= 30 LK Rhein-Neckar-Kreis LK Karlsruhe SK Heilbronn LK Heilbronn LK Hohenlohekreis LK Schw äbisch Hall Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Baden- Württemberg von 1995 bis 2017 LK Ortenaukreis SK Karlsruhe SK Baden-Baden LK Rastatt LK Freudenstadt LK Enzkreis SK Pforzheim LK Rems-Murr-Kreis LK Ludw igsburg SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Böblingen LK Esslingen LK Tübingen LK Reutlingen LK Alb-Donau-Kreis LK Ostalbkreis SK Ulm LK Heidenheim LK Rottw eil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Schw arzw ald-baar-kreis LK Sigmaringen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Tuttlingen LK Breisgau-Hochschw arzw ald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

11 Wohnungsbestandszunahme von 1995 bis 2017 in v.h. SK Mannheim SK Heidelberg LK Main-Tauber-Kreis LK Neckar-Odenw ald-kreis Entwicklung des Wohnungsbestandes in Baden-Württemberg von 1995 bis 2017 < 8 < 14 < 20 < 26 >= 26 SK Karlsruhe SK Baden-Baden LK Rastatt LK Rhein-Neckar-Kreis LK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim SK Heilbronn LK Heilbronn LK Hohenlohekreis LK Schw äbisch Hall LK Rems-Murr-Kreis LK Ludw igsburg SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Böblingen LK Esslingen LK Ostalbkreis LK Heidenheim LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Tübingen LK Alb-Donau-Kreis LK Reutlingen SK Ulm LK Rottw eil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Schw arzw ald-baar-kreis LK Sigmaringen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Breisgau-Hochschw arzw ald LK Tuttlingen LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

12 LK Main-Tauber-Kreis Haushaltszunahme von 1995 bis 2017 in v.h. SK Mannheim SK Heidelberg LK Neckar-Odenw ald-kreis Entwicklung der privaten Haushalte in Baden-Württemberg von 1995 bis 2017 < 8 < 14 < 20 < 26 >= 26 SK Karlsruhe SK Baden-Baden LK Rastatt LK Rhein-Neckar-Kreis LK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim SK Heilbronn LK Heilbronn LK Hohenlohekreis LK Schw äbisch Hall LK Rems-Murr-Kreis LK Ludw igsburg SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Böblingen LK Esslingen LK Ostalbkreis LK Heidenheim LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Tübingen LK Alb-Donau-Kreis LK Reutlingen SK Ulm LK Rottw eil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Schw arzw ald-baar-kreis LK Sigmaringen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Tuttlingen LK Breisgau-Hochschw arzw ald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

13 Die Situation auf den Wohnungsmärkten - Im Jahr 2013 lag das Wohnungsdefizit in Baden- Württemberg bei Wohnungen und gleichzeitig fanden sich an anderer Stelle im Land Wohnungen als Überhang. - Bei Ansatz einer Nettozuwanderung von jährlich rund Personen errechnete sich ein Wohnungsbedarf von Wohnungen für das Jahr 2014, der dann langsam bis auf Wohnungen im Jahr 2030 sinken sollte. - Tatsächlich lag die durchschnittlich Zuwanderung in den Jahren 2014 bis 2017 bei über Personen je Jahr. - Der Wohnungsbau verharrte dagegen bei bis Wohnungen je Jahr. - Die Bevölkerung (vor allem die mit wenig Geld) musste zusammenrücken. Ende 2017 lag das Wohnungsdefizit bei rund Wohnungen.

14 Entwicklung der privaten Haushalte in Baden-Württemberg von 1995 bis 2017 Wohnungsmarktsituation Ende 2017 starkes Defizt Defizit ausgeglichen Überhang starker Überhang SK Karlsruhe SK Baden-Baden LK Rastatt SK Mannheim SK Heidelberg LK Rhein-Neckar-Kreis LK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim LK Neckar-Odenw ald-kreis SK Heilbronn LK Heilbronn LK Main-Tauber-Kreis LK Hohenlohekreis LK Schw äbisch Hall LK Rems-Murr-Kreis LK Ludw igsburg SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Böblingen LK Esslingen LK Ostalbkreis LK Heidenheim LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Tübingen LK Alb-Donau-Kreis LK Reutlingen SK Ulm LK Rottw eil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Schw arzw ald-baar-kreis LK Sigmaringen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Tuttlingen LK Breisgau-Hochschw arzw ald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

15 Baukosten, Klimaschutz, bezahlbares Wohnen sowie Ziele und Maßnahmen der Bundesregierung

16 Die bauen heute einfach viel zu teuer: völlig überhöhte Bauwerkskosten! Index Januar 2000 = EnEV 2002/ 2014/ab 2016) WSchV 1995/ HeizAnlV (bis 2002) + EEWärmeG EnEV (ab 2009) zusätzliche Anforderungen [KG 300/400] +27 % 110 Preisentwicklung Lebenshaltungskosten Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen Kostenentwicklung für die Herstellung eines m² Wohnraums vom Jahr 2000 bis zum 2. Quartal 2017

17 Die bauen heute einfach viel zu teuer: völlig überhöhte Bauwerkskosten! Quartal 2017 [ /m² Wfl.] bis 2.Quartal 2017 Rohbau Ausbau (konstruktiv) Ausbau (technisch) Baunebenkosten + 31 % + 64 % % + 59 % Ursachen (exemplarisch) für die festgestellten Entwicklungen oberhalb der allgemeinen Baupreissteigerungen Material- und Arbeitskosten EnEV, Barrierefreiheit Qualitätsansprüche EnEV, EEWärmeG Qualitätsansprüche Expertengutachten Abgaben/Gebühren Die mittlere Nutzungsdauer im modernen Wohnungsbau hat sich u.a. aufgrund der verschärften energetischen Anforderungen (anteilig immer mehr und komplexere technische Anlagen) bei steuerrechtlicher Betrachtungsweise auf mittlerweile 36 Jahre reduziert. Entwicklung in den Leistungsbereichen Detailbetrachtung

18 Ordentlich CO 2 einsparen mit dem Klima-Retter Nr.1 : Gerade beim Wohnungsbau geht immer noch mehr! Mio. t CO2-Äquivalente Energiewirtschaft Verkehr Gewerbe, Handel, Dienstleistung Haushalte Industrie Landwirtschaft Abfall und Abwasser Sonstige Emissionen* Ziel 2020 Ziel Entwicklung der Treibhausgasemissionen in Deutschland in der Abgrenzung der Sektoren des Aktionsprogrammes Klimaschutz 2020

19 Reden wir über Energieverbräuche: Die Energiewende ist noch weit entfernt! 100 in v.h. TWh regenerative Energien fossile Energieträger Kernenergie Primärenergieverbrauch Endenergieverbrauch Anteil verschiedener Energieträger am Primärenergieverbrauch in Deutschland von 1990 bis 2015

20 Das Bauen in Serie schafft Wohnraum per Knopfdruck! Variantenvergleich Auswirkungen Elementierung in der Primärstruktur Systembau ab 100 bis 150 WE ca. 10 bis 15 % Bauwerkskosten ca. 5 bis 10 % Baunebenkosten Elementierung in der Sekundär-/Tertiärstruktur Rasterplanung Bad-/Sanitärzellen ab 150 WE ab 150 bis 200 WE ca. 5 bis 7 % Bauwerkskosten ca. 2 bis 4 % Baunebenkosten ca. 3 bis 5 % Bauwerkskosten ca. 1 bis 2 % Baunebenkosten Verwendung Serieller Planung Gebäudetypen ab der 2. Wiederholung ca. 10 % Bauwerkskosten ca. 5 bis 7 % Baunebenkosten Rationelle/materialgerechte Planung Maßordnung ca. 5 bis 10 % Bauwerkskosten ca. 2 bis 5 % Baunebenkosten Kostenreduktion durch serielles Bauen und Planen

21 Das Bauen in Serie schafft Wohnraum per Knopfdruck! Prägnante Parameter Projektgröße Geschossigkeit 2 Gebäudeversprünge/-gliederung größer 50 Wohnungen 5 und mehr Geschosse Gering Kompaktheitsgrad (A/Ve-Verhältnis) kleiner 0,4 Flächenparameter (Wfl./BGF oberirdisch ) 70 bis 80% Bauweise Massiv Qualitätsstandard in der Ausstattung Energetischer Standard Ausschreibung/Vergabe Mittel Überwiegend gesetzlicher Mindeststandard bzw. Effizienzhaus 70 Überwiegend Einzelvergabe Bauen für je m² Wohnfläche (Kostengruppen 300/400) in Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebieten 1) 1) Darstellung am Beispiel der Freien und Hansestadt Hamburg (Bauforschungsbericht Nr. 74) 2) Wohngeschosse inklusive Staffelgeschoss, exklusive der Untergeschosse (Tiefgaragen/Keller)

22 Sozialwohnungen haben eine geringe Bedeutung, weil nur ein kleiner Teil der Bevölkerung Anspruch hat! Hinweis: Die Zuordnung orientiert sich u.a. an den Durchschnittswerten der Entgelttabelle zum Tarifvertrag-Länder, d.h. auch bei den mit aufgeführten Ärzten und Apothekern geht es ausschließlich um Angestellte im öffentlichen Dienst Anzahl Haushaltsmitglieder Zielgruppen (Berufsgruppen) Bezahlbares Wohnen Soziale Wohnraumförderung 7,2 Mio. Haushalte 7,5 Mio. Haushalte 1-Person 2-Personen 2-Personen (Alleinerziehend mit Kind) 3-Personen (Alleinerziehend mit 2 Kindern) z.b. Diätassistenten, Schiffsführerin (Bereisungsschiffe), Aufzugsmonteur z.b. Forstamtmänner, Leiter Kita, Vermessungstechnische Beschäftigte z.b. Kinder- und Jugendlichenpsychotherapeuten z.b. Verwaltungsdienst Einstiegsamt höherer Dienst z.b. Justizhelfer, Pförtner, Tierwärter z.b. Erzieher, Ergotherapeuten, Arzthelferin, Rettungssanitäter z.b. Hebamme, Altenpfleger, Oberförster, Lehrkräfte (Gesundheit) z.b. Forstamtmänner, Leiterin Kita, Vermessungstechnische Beschäftigte 4-Personen (Eltern + 2 Kinder) 5-Personen (Eltern + 3 Kinder) z.b. Apotheker, Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte mit entsprech. Funktionen z.b. Kinder- und Jugendlichenpsychotherapeuten z.b. Apotheker, Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte mit entsprech. Funktionen Summe: 14,7 Mio. Haushalte 24 Mio. Personen 65 % Mieterhaushalte Zielgruppen Bezahlbares Wohnen und Soziale Wohnraumförderung nach den Entgelttabellen des öffentlichen Dienstes

23 Sozialwohnungen haben eine geringe Bedeutung, weil nur ein kleiner Teil der Bevölkerung Anspruch hat! 5 Mio. Sozialmietwohnungen Mio. Mieterhaushalte 3,8 8,1 10,4 11,0 11,5 12,4 12,9 13,4 14,0 15,3 15,8 16,6 Mieterhaushalte je Sozialmietwohnung früheres Bundesgebiet Deutschland Mieterhaushalte Entwicklung der Mietsozialwohnungen, der Mieterhaushalte und der Zahl an Mieterhaushalten je Sozialwohnung

24 Warum mehr Sozialwohnungen? Es gibt doch das Wohngeld! Wohngeldempf ängerhaushalte in v.h Wohngeldempfänger Anteil an allen Haushalten Haushalte mit Wohngeldbezug sowie deren Anteil an allen Haushalten 0

25 Wohnungsmangel? Die Baugenehmigungen sind doch gut nach oben gegangen! Baufertigstellungen und Bauüberhang von 1991 bis Wohnungen Bauüberhang je fertiggestellter Wohnung noch nicht begonnen Rohbauphase unter Dach Maßnahmen im Bestand, 900 Wohnungen in Nichtwohngebäuden Baufertigstellungen Bauüberhang je fertiggestellter Wohnung 800 2, , ,

26 Wohnungsmangel? Es gibt doch genug leerstehende Wohnungen! LK Rostock SK Hamburg LK Prignitz LK Emsland Region Hannover SK Berlin LK Harz Göttingen SK Düsseldorf LK Kassel SK Leipzig SK Dresden LK Fulda Wohnungsmarktsituation Leerstandsquoten in den Kreisen und kreisfreien Städten Ende 2017 in v.h. des Wohnungsbestandes LK Ortenaukreis LK Ostalbkreis LK Roth SK München Ende 2017 starkes Defizt Defizit ausgeglichen Überhang starker Überhang LK Passau LK Lörrach

27 Wohnungspolitische Ziele der Bundesregierung: Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.

28 Wohnungspolitische Maßnahmen der Bundesregierung: - die Einführung des Baukindergeldes rückwirkend zum bis Ende 2020, - die Einführung der Sonderabschreibung rückwirkend zum im frei finanzierten Mietwohnungsbau von jeweils 5 Prozent zusätzlich zur linearen AfA von 2 Prozent über vier Jahre bis Ende 2021 (noch im Verfahren), - der Gesetzentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz MietAnpG (u.a. mit der Absenkung und Kappung der Überwälzung von Modernisierungskosten auf die Mieter) (noch im Verfahren) und - die vorgesehene Grundgesetzänderung soll auch nach 2019 das Engagement des Bundes für den sozialen Wohnungsbau ermöglichen (noch nicht im Verfahren). Allerdings ist gegenüber dem aktuellen Stand eine Absenkung der Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau um 500 Mio. auf eine Milliarde je Jahr ab 2020 vorgesehen.

29 Wohnungsbau*), Wohnungsbauziel der Bundesregierung und Wohnungsbedarf *) Wohnungsbau 2018 geschätzt Wohnungen Wohnungen in Einund Zweifamilienhäusern Geschosswohnungen Eigentumswohnungen Geschosswohnungen Mietwohnungen Sozialmietwohnungen sonstige Wohnungsbauziel der Bundesregierung Wohnungsbedarf (Durchschnitt bis 2025)

30 Bewertung der wohnungspolitischen Maßnahmen: - Ordnungsrechtliche Verschärfungen schaffen keine Wohnungen und sind grundsätzlich nicht investitionsfördernd. - Die zeitliche Begrenzung von auf wenige Jahre widerspricht allen Anforderungen an Kontinuität. - Von der Bauwirtschaft und den Baustoffherstellern wird ein Jo-Jo- Effekt der Nachfrage mit Vorzieheffekten und anschließendem Einbruch befürchtet. - Auf dieser Basis werden die Unternehmen ihre Kapazitäten nicht ausweiten! - Das Ziel der Bundesregierung, der Bau von jeweils Wohnungen in den Jahren 2019 bis 2021, ist mit diesen Rahmenbedingungen nicht erreichbar.

31 Ein kleiner Ausblick für Baden-Württemberg

32 Geburten je Frauen nach dem Alter der Frauen 200 Geburten je Frauen Alter

33 Wohnungsbedarf nach dem Alter in Baden-Württemberg im Jahr u.ält. Alter Männer (Tausende) wachsende Bedeutung barrierearmer Wohnungsangebote (sofern bezahlbar) Keine relevante Veränderung der Wohnsituation Nachfrage richtet sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser (Eigentumsbildung) sowie auf große Mietwohnungen Haushaltsbildung Nachfrage richtet sich auf kleine Mietwohnungen 20 Keine eigene Wohnungsnachfrage Frauen (Tausende)

34 Wanderungssalden jeweils im 1. Quartal in den Bundesländern 2015 bis 2018 Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Einwohner

35 LK Rostock SK Hamburg LK Prignitz LK Emsland Kaufwerte für baureifes Land im Jahr 2017 Region Hannover LK Harz SK Berlin LK Göttingen SK Düsseldorf LK Kassel SK Leipzig SK Dresden LK Fulda Kaufwert für baureifes Land 2017 in je m² LK Roth k.a. < 50 < 100 < 300 < 500 < >= LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Lörrach

36 Kaufwerte für baureifes Land in den sieben größten Städten Deutschlands in den Jahren 2010, 2016 und Kauf wert f ür baureif es Land in 2010 seit % seit % seit % seit % seit % seit % seit % seit % Hamburg Düsseldorf Köln Frankfurt am Main Stuttgart München Berlin Deutschland

37 Wie geht es weiter: - Wir wissen es nicht! - Generell tendieren Wohnungsmärkte zu Ungleichgewichten, weil Veränderungen der potenziellen Nachfrage durch Wanderungsbewegungen schnell erfolgen, während die Angebotsanpassung viel Zeit benötigt. - Aus der Abschwächung der Zuwanderung im ersten Quartal 2018 den Beginn einer neuen Phase schwacher Zuwanderung abzuleiten, erscheint voreilig. Dennoch nimmt die Unsicherheit zu. - Allein die Entwicklung der Jahre 2014 bis 2017 hat dazu geführt, dass der Wohnungsbedarf bis 2025 deutlich über Wohnungen je Jahr liegt. - Ein vollständiger Defizitabbau hätte allerdings eine weitgehende Wiederherstellung der Einkommens/Wohnungspreisrelationen der Jahre 2010 bis 2012 zur Voraussetzung.

38 Wie geht es weiter: - Die sozialen Folgen der Mietpreissteigerungen in den vergangenen Jahren sind bisher nur in Ansätzen erfasst. - Die stark zunehmende Überschuldung bei der Bevölkerung 70plus kann als erste sichtbare Wirkung gesehen werden. - Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bleibt damit sicher auch eine wohnungspolitische Aufgabe. - Mit Sozialwohnungen verfügte das über Sozialwohnungen für gut ein Prozent aller Haushalte oder gut 2 Prozent aller Mieterhaushalte. Auch wenn die Armutsgefährdungsquote mit 12 Prozent sehr niedrig ist, so gibt es doch bei weitem nicht für alle einkommensarmen Haushalte Sozialwohnungen. - Am Ende werden die verfügbaren (öffentlichen) finanziellen Mittel darüber entscheiden, wie viel bezahlbarer Wohnraum mittel- und langfristig vorhanden sein wird. - Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.