Baurecht Grundlagen. Robert Schulze Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Kanzlei Augsburg. Kanzlei München

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1 Baurecht Grundlagen Kanzlei Augsburg Bergiusstr Augsburg Tel.: / Fax: / schulze@meidert-kollegen.de Robert Schulze Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Kanzlei München Franziska-Bilek-Weg 9 (Theresienhöhe) München Tel.: 0 89 / Fax: 0 89 / muenchen@meidert-kollegen.de

2 Nachträge VOB/B - BGB RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 2

3 Mengenänderung 2 Abs. 3 VOB/B Mengenüberschreitung Vereinbarung eines neuen Preises für die 110% übersteigenden Mengen Auf Basis und unter Offenlegung der Ausgangskalkulation nach Abzug von Ausgleichspositionen Risiko: Komplettheitsklauseln Mengenunterschreitung Bildung eines neuen Einheitspreises für die gesamte ausgeführte Leistung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 3

4 Änderungsanordnung 2 Abs. 5 VOB/B AG hat beim VOB-Vertrag das Recht zu einseitigen Änderungen, (nicht beim BGB-Vertrag) Ohne Anordnung kein Anspruch aus 2 Abs. 5 VOB/B! Auch für Mengenänderungen, die auf AG-Anordnung zurückzuführen sind und bei Eingriffen durch Baubehörde etc. Bildung eines neuen Preises unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten und der Preisermittlungsgrundlagen der Ausgangskalkulation; aber guter Preis bleibt guter Preis und schlechter Preis bleibt schlechter Preis (ein erfolgreicher Nachtrag beginnt also schon bei der sauberen Angebotskalkulation) Preisvereinbarung soll vor Ausführung stattfinden, wenn nicht nur bei genereller Weigerung des AG Leistungsverweigerung zulässig RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 4

5 Zusatzleistungen 2 Abs. 6 VOB/B AN muss gem. 1 Abs. 4 VOB/B Zusatzleistungen erbringen, wenn diese zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich sind und sein Betrieb auf derartige Leistungen ausgerichtet ist Vss. für Vergütung: Mehrkostenankündigung (auch unbeziffert) Ohne rechtzeitige Vereinbarung nur bei endgültiger Weigerung des AG Leistungsverweigerungsrecht des AN Bildung eines neuen Preises anhand der Preisermittlungsgrundlagen der Ausgangskalkulation Vorsicht vor Vollständigkeits- und Nebenleistungsklauseln RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 5

6 Nachträge gemäß 2 Abs. 7 VOB/B beim Pauschalvertrag 2 Absätze 4, 5 und 6 VOB/B gelten entsprechend Mengenänderungen nur bei Störung der Geschäftsgrundlage zu berücksichtigen. Sog. Opfergrenze bei prozentualer Änderung des Gesamtpreises (nicht der Einzelposition) nach der Rechtsprechung bei ca. 20 %; dann insgesamt Ausgleich Beweislast in Einzelnen strittig! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 6

7 Vergütungspflicht für Planunterlagen 2 Abs. 9 VOB/B Gegenstück zu 8 Abs. 8 VOB/A 3 Nr. 1 VOB/B Die für die Ausführung nötigen Unterlagen sind dem Auftragnehmer unentgeltlich und rechtzeitig zu übergeben. 2 Abs. 9 VOB/B Verlangt der Auftraggeber Zeichnungen, Berechnungen oder andere Unterlagen, die der Auftragnehmer nach dem Vertrag, besonders den Technischen Vertragsbedingungen oder der gewerblichen Verkehrssitte, nicht zu beschaffen hat, so hat er sie zu vergüten. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 7

8 Anordnungsrecht des Bestellers Bisherige Rechtslage: BGB-Verträge: Kein gesetzlich geregeltes Anordnungsrecht für Änderungen, auch dementsprechend keine Regelung für Nachträge VOB/B-Verträge: Anordnungsrecht für zusätzliche Leistungen und geänderte Leistungen in 1 Abs. 3, 4 VOB/B Regelung für Nachtragsvergütung in 2 Abs. 5, 6 VOB/B Guter Preis bleibt guter Preis und schlechter Preis bleibt schlechter Preis. Einerseits: Andererseits: Einladung zur Spekulation Verlustfortschreibung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 8

9 Das neue Anordnungsrecht des Bestellers 650b BGB n.f. BGB n.f. unterscheidet ähnlich wie bislang schon die VOB/B zwischen Änderungen des vereinbarten Werkerfolges (freie Anordnungen) Zentraler Anwendungsfall, vergleichbar mit Änderung des Bauentwurfs gem. 1 Abs. 3 VOB/B: Besteller kann Werkerfolg faktisch beliebig ändern Bsp.: zusätzliche Gaube Änderungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig sind (notwendige Änderungen) Bei Fehlern oder Lücken in der Leistungsbeschreibung, bei Rechtsänderungen oder bei verweigerter Baugenehmigung Bsp.: zusätzliche Bewehrung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 9

10 Das neue Anordnungsrecht des Bestellers 650b BGB n.f. Schritt 1: Schritt 2: Schritt 3: Schritt 4: Schritt 5: Schritt 6: Änderungsbegehren; bei Planung durch AG auch Vorlage der Planung Angebotspflicht des Unternehmers, sofern Änderung ihm zumutbar; sonst: Anzeige der Unzumutbarkeit Einigungsversuch der Parteien über Änderung und Mehr-/Mindervergütung Ablauf von 30 Tagen Anordnung in Textform (Brief, Fax, ) ggf. Einstweilige Verfügung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 10

11 Bei Streit über Anordnungsrecht: 650 d BGB n.f. Einstweilige Anordnungen werden erleichtert: Anordnungsgrund (Eilbedürftigkeit) muss nicht glaubhaft gemacht werden. Dennoch Schadensersatzpflicht des Bestellers nach 945 ZPO, wenn die Hauptsache anders entschieden wird? Offene Fragen zur Anordnung Was ist zumutbar / unzumutbar? Was kann der AG tun, wenn der AN trotz vertraglicher Pflicht kein Angebot erstellt oder der Anordnung nicht Folge leistet? Leistungspflicht erst nach 30 Tagen? Anordnungsrecht auch bei Streit über die Nachtragsfähigkeit? RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 11

12 Das neue Anordnungsrecht Neue Abrechnungsmethodik in 650 c Grundsatz (Abs. 1): Abrechnung von tatsächlich erforderlichen Kosten plus angemessener Zuschläge (für AGK, Wagnis und Gewinn) Damit Unterschiede zu 632 BGB und zu 2 Abs. 5, 6 VOB/B: Was sind erforderliche Kosten? Hypothetische Soll-Kosten? Vertragspreisniveau ist für die EKT unerheblich? Aber nicht für Zuschläge? Was ist mit BGK? RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 12

13 Das neue Anordnungsrecht Neue Abrechnungsmethodik in 650 c Oder optional (Wahlrecht des AN) nach 650 c Abs. 2 BGB n.f.: Berechnung nach hinterlegter Urkalkulation Voraussetzungen: Kalkulation muss offenbart oder wenigstens hinterlegt werden Kalkulation hinreichend aufgeschlüsselt und nachvollziehbar Nachträgliche Erstellung der Kalkulation ist ausgeschlossen AG kann nicht Abrechnung nach Kalkulation verlangen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 13

14 Das neue Anordnungsrecht Neue Abrechnungsmethodik in 650 c Einheitliche Vergütung von freien Anordnungen (Nr. 1) und notwendigen Anordnungen (Nr. 2) Also entweder: oder: Ansätze aus hinterlegter Urkalkulation tatsächlich angefallener Kosten Kein Rosinenpicken bezüglich einzelner Nachtragspositionen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 14

15 Das neue Anordnungsrecht Regelung bei Streit über Vergütung Abschlag i.h.v. 80 % der angebotenen Mehrvergütung Prüfung der tatsächlichen Erforderlichkeit? Ziel: Sicherung der Liquidität der Bauunternehmen Verzinsungspflicht bei Überzahlungen (9 %-Punkte über Basiszins) 20 % Differenz wird erst mit Abnahme fällig Alternative (?): Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 15

16 Behinderungsanzeige 6 Abs. 1 VOB/B Glaubt sich der Auftragnehmer in der ordnungsgemäßen Ausführung der Leistung behindert, so hat er es dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Unterlässt er die Anzeige, so hat er nur dann Anspruch auf Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren. (Nr. 3 schließt Witterung als Behinderung aus) RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 16

17 Behinderungsanzeige Bei Behinderung (od. begründeter Vermutung) durch alle Tatsachen, die den vorgesehenen Ablauf hemmen oder verzögern, auch bei durch Zusatzleistungen drohenden Fristüberschreitungen (oft 2 Nr. 5 VOB/B!) unverzügliche Anzeige (mit Leistungsangebot verbinden!) in Schriftform, an den Bauherrn selbst, nicht (nur) an den Architekten / Bauleiter mit Zugangsnachweis mit ausführlicher fachlicher Begründung (ob und wann die Arbeiten nicht oder nicht wie vorgesehen ausgeführt werden können) Informations-, Warn- und Schutzfunktion RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 17

18 Behinderungsanzeige Rechtsfolgen: Vorläufige Abrechnung möglich bei längerer Unterbrechung 6 Abs. 5 VOB/B Aufrechterhalten des Kündigungsrechts bei längerer Unterbrechung Aufrechterhalten des Anspruchs auf Fristverlängerung Schadensersatz (bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen) 6 Abs. 6 VOB/B Achtung: bei Wegfall der Behinderung unverzüglich weitermachen und informieren! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 18

19 Schadensersatzanspruch des AN aus 6 Abs. 6 VOB/B Anspruchsvoraussetzungen: Pflichtverletzung (Nicht bei Bauplanänderungen und zusätzl. erforderlichen Leistungen) Vertretenmüssen des AG Sonderfall: Keine Haftung nach 6 Abs. 6 VOB/B für Vorunternehmer (dann 6 Abs. 6 S. 2 VOB/B i.v.m. 642 BGB) Schriftliche Behinderungsanzeige oder Offenkundigkeit RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 19

20 Schadensersatzanspruch des AN aus 6 Abs. 6 VOB/B Darlegungs- und Beweislast trägt Auftragnehmer für Pflichtverletzung/Störung Beginn und Ende der Störung Behinderungsanzeige bzw. Offenkundigkeit Beachte: Insoweit keine Darlegungs- und Beweiserleichterungen ( 287 ZPO). RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 20

21 Schadensersatzanspruch des AN aus 6 Abs. 6 VOB/B Schaden des AN Einzelne Schadenspositionen: zusätzliche Überwachungskosten zusätzliche baustellenbezogene Lohnkosten, Gerät u. Material zusätzl. Aufwendungen für Vorhaltekosten zusätzl. Aufwendungen durch Lohn- und Materialpreiserhöhungen Schadensermittlungskosten Vorfinanzierungskosten RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 21

22 Schadensersatzanspruch des AN aus 6 Abs. 6 VOB/B Nachweis Schaden und Kausalität: Grundsatz: Konkrete Schadensberechnung nach der Differenzhypothese Drei Darlegungsebenen Hypothetischen Kosten bei ungestörtem (Soll-) Bauablauf Tatsächliche Kosten bei gestörtem (Ist-) Bauablaufs Darlegung des Ursachenzusammenhangs zwischen behinderungsbedingter Störung des Bauablaufs und Mehrkosten (haftungsausfüllende Kausalität) RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 22

23 Schadensersatzanspruch des AN aus 6 Abs. 6 VOB/B Nachweis Schaden und Kausalität: Schaden, Schadenshöhe und haftungsausfüllende Kausalität sind nach der Rechtsprechung des BGH der Schadensschätzung nach 287 ZPO zugänglich (insbesondere: Gerätevorhalte- und Stillstandkosten) Faustregel: AN muss durch eine nachprüfbare Darstellung des behinderungsbedingt gestörten Bauablaufs und der hiermit einhergehenden Kostenentwicklung greifbare Anhaltspunkte für die Feststellung des Schadens und der Schadensursache liefern. Stichwort: Dokumentation Problemfelder: Mehrere Verursachungsbeiträge und Mitverschulden RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 23

24 Terminsachen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 24

25 Mangelnde Termintreue und deren Rechtsfolgen Verzug gem. 286 ff BGB Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung Mahnung entbehrlich bei Kalendergeschäft oder Erfüllungsverweigerung Verzugszinsen entspr. 288 BGB RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 25

26 16 VOB/B seit Regelmäßige Prüfungsfrist für Schlussrechnungen nun grundsätzlich 30 Kalendertage nach Zugang der prüfbaren Schlussrechnung ( 16 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 VOB/B 2012). in begründeten Ausnahmefällen durch Vereinbarung auf höchstens 60 Kalendertage verlängerbar, wenn der Aufwand der Prüfung überdurchschnittlich hoch ist (beispielsweise bei einem umfangreichen Einheitspreisvertrag mit Aufmaß bzw. Aufmaßskizzen) oder aufgrund anderer besonderer Umstände. Bei anderen Gründen, müssen diese in der Vereinbarung ausdrücklich genannt werden ( 16 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 VOB/B 2012). RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 26

27 16 VOB/B seit Einwendungen gegen die Prüfbarkeit einer Schlussrechnung nur noch binnen 30 Kalendertagen Bei Vereinbarung zu Verlängerung der Prüfungs- und Fälligkeitsfrist, entsprechend verlängerte Frist zum Prüfbarkeitseinwand Zahlungsverzug künftig ohne Mahnung spätestens 30 Kalendertage nach Zugang einer prüfbaren und inhaltlich begründeten Rechnung. Diese Frist verlängert sich auf höchstens 60 Kalendertage, wenn die Prüfungs- und Fälligkeitsfrist durch vertragliche Vereinbarung verlängert worden ist, wobei maximal 60 Kalendertage zulässig sind RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 27

28 16 VOB/B seit Bei Abschlagsrechnungen tritt Zahlungsverzug immer spätestens 30 Tage nach Zugang der prüfbaren Abrechnung Für rechtzeitige Zahlung wir zukünftig nicht mehr der Zeitpunkt der Vornahme der Leistungshandlung (z. B. die Anweisung der Zahlung), sondern auf den Zeitpunkt des Leistungserfolges, d. h. den Eingang des Zahlungsbetrages beim Auftragnehmer, maßgeblich Recht des Auftragnehmers, durch Nachfristsetzung (Mahnung) nach Fälligkeit den Verzug bereits früher herbeizuführen. Die Fristen zur Erklärung und Begründung eines Vorbehalts gegen Schlusszahlungen des Auftraggebers unter Hinweis auf deren Ausschlusswirkung und die Frist zur prüfbaren Abrechnung eventuell weiterer Ansprüche von jeweils 24 Werktagen auf 28 Kalendertage umgestellt RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 28

29 Mangelnde Termintreue und deren Folgen beim sog. Fixgeschäft Versäumt der Unternehmer einen Fix -Termin, kann der Kunde vom Vertrag zurücktreten oder wird bei einem absoluten Fixgeschäft sogar automatisch (ohne ausdrückliche Rücktrittserklärung) von seiner Zahlungspflicht entbunden. Das heißt, der Unternehmer bekommt auch keine Vergütung mehr. Er muss aber die von ihm bei seinen Zulieferern oder Nachunternehmern in Auftrag gegebenen Leistungen und Materialien bezahlen. Darüber hinaus drohen ggfs. Schadensersatzansprüche des Kunden. RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 29

30 Vertragsstrafe Voraussetzungen in AGB Ausdrückliche Vertragsstrafenabrede Maximaler Tagessatz 0,15 % pro Werktag Insgesamt maximal 5 % der Auftragssumme Abstufung zwischen End- und Zwischenfristen Anknüpfungspunkt für Zwischenfristen nur die bis zum genannten Termin zu erbringende Teilleistung Keine Kumulierung der Vertragsstrafen aus Zwischen- und Endterminüberschreitungen Fristüberschreitung Verschulden des Auftragnehmers Keine vorbehaltlose Abnahme RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 30

31 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 31

32 Wer mehr wissen will Schulungen von Baurecht in der Praxis Forderungsmanagement Rechtstraining für Mitarbeiter / Inhouse-Schulungen und viele weitere Themen RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 32

33 Für ergänzende Fragen stehen wir jederzeit zur Verfügung Kanzlei Augsburg Bergiusstr Augsburg Tel.: / Fax: / augsburg@meidert-kollegen.de Kanzlei München Franziska-Bilek-Weg 9 (Theresienhöhe) München Tel.: 0 89 / Fax: 0 89 / muenchen@meidert-kollegen.de Kanzlei Kempten Am Stadtpark Kempten Tel.: / Fax: / kempten@meidert-kollegen.de RA Robert Schulze, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Meidert & Kollegen Rechtsanwälte Partnerschaft mbb HS Augsburg Seite 33