Mieterprivatisierung, Mehrfachverkäufe und Finanzinvestoren

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1 Martin Krämer Sebastian Müller Daniela Oesterreich Cathrin Thier Michael Wenzel Wohnungsverkäufe in Bochum Mieterprivatisierung, Mehrfachverkäufe und Finanzinvestoren Gefödert durch die 1

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3 Auch Bochum war in den letzten Jahren von den erheblichen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt betroffen. Neue international agierende Investoren haben im großen Stil Bestände gekauft; ein früher so wichtiger Akteur wie die Eon-Tochter Viterra ist hingegen als Vermieter völlig verschwunden. Die Genossenschaften und die kommunal verbundene VBW mussten sich auf neue Marktverhältnisse einstellen, seit die massive Wohnungsnot der 90er-Jahre überwunden schien und Bochum unter Bevölkerungsschwund leidet. Sie haben versucht, bei Beständen, die auf dem Markt angeboten wurden, zuzugreifen oder zum Zwecke der Portfoliobereinigung auch selber verkauft. Dennoch konnte insgesamt der Eindruck entstehen, dass der medienträchtige Rummel, der durch die Großverkäufe der letzten Jahre bundesweit, aber auch im Ruhrgebiet entstand, vor Bochums Stadttoren haltmachte. Zum Teil mag dies an der besonderen Eigentümerstruktur in unserer Stadt liegen, denn anders als in vielen Nachbarkommunen, spielen die klassischen Wohnungsunternehmen mit einem Marktanteil von schätzungsweise Prozent nur eine relativ unbedeutende Rolle. Private Eigentümer und Hausverwaltungen haben ein deutliches Übergewicht. Dass der Bochumer Mieterverein in den letzten 25 Jahren trotzdem alle Hände voll zu tun gehabt hat, lag wohl eher an der großen Wohnungsnot der 90er-Jahre. Zählten wir Anfang der 80er-Jahre rund Mitgliederhaushalte, waren es zur Jahrtausendwende und aktuell, bei entspannter Marktlage und schrumpfender Bevölkerung, sind es immer noch über Aber selbst wenn in Bochum der große Knall immer ausblieb, haben wir eine ganze Reihe größerer und kleiner Verkäufe in dieser Stadt sehr intensiv begleitet, Mieterinitiativen unterstützt und eine Vielzahl von Mieterversammlungen abgehalten. Für uns schien es daher an der Zeit, eine Zwischenbilanz zu ziehen und nachzuhaken, ob sich unsere Befürchtungen hinsichtlich des Verkaufs von Wohnungsbeständen bewahrheitet haben. Unser besonderer Dank gilt Dr. Sebastian Müller für die wissenschaftliche Leitung und der Bochum-Agenda 21 für die finanzielle Unterstützung des Projektes. Geleitwort Bochum, im Februar 2009 Michael Wenzel Geschäftsführer 3

4 Inhalt Geleitwort Inhalt Einleitung Bochum im Februar des Kulturhauptstadtjahres Veränderung auf den deutschen Wohnungsmärkten Die Studie in Bochum Privatisierungsgeschichte im Ruhrgebiet Die erste Privatisierungswelle und der Widerstand dagegen: Rettet Eisenheim! Privatisierung, die vom Standardverständnis abweicht Die zweite Privatisierungswelle und ein Gegenentwurf: Gründung der Genossenschaft Rheinpreußen Privatisierung durch Private-Equity-Kapital nach der Jahrtausendwende nur ein Randthema in Bochum Beteiligte Unternehmen in Bochum Siedlungsportraits 4.1 Siedlungsportrait 1: Uni-Center Siedlungsportrait 2: Gropiusweg Siedlungsportrait 3: Girondelle Untersuchte Siedlungen in der Übersicht (Karte) Siedlungsportrait 4: Karl-Wagener-Straße 2g Siedlungsportrait 5: Mittelgebirgsviertel Siedlungsportrait 6: Im Streb/Krachtstraße Siedlungsportrait 7: Kolonie Hannover Siedlungsportrait 8: Everstalsiedlung Fazit: Die Folgen der Privatisierung Probleme bei der Privatisierung von ehemaligen Zechen- und Stahlarbeitersiedlungen Veränderung der Bewohnerstrukturen Probleme bei der Privatisierung von 70er-Jahre-Siedlungen Unklare Besitzverhältnisse Differenzierter Umgang mit Verkäufen Quellennachweis Impressum

5 Hätte ich nicht diesen Kellner- Job um die Ecke und dann noch fünf Minuten entfernt den Krippenplatz von Pablo, meinem zweijährigen Sohn, wäre ich aus diesem Viertel lieber heute als morgen raus, seufzt der Alleinerziehende Dieter Schlonski. Herr Schlonski lüftet an diesem Morgen nur ganz kurz. Draußen ist es kalt und bis die seit ihrem Bau 1972 nie modernisierte Wohnung warm ist, dauert es wieder Stunden. Lüften sollte er, hatten seine Vormieter ihn doch vor dem Schimmelpilzproblem im Wohnzimmer gewarnt. In der Wohnung ist das gelöst, im Keller allerdings nicht, weswegen er diesen auch nicht mehr zum Trocknen nutzt. Platz wäre neben dem dort angehäuften Müll überdies nicht. Den Vermieter, der das Haus vor fünf Jahren erworben hatte, interessiert dieser Zustand nicht. An diesem Morgen reicht es Herrn Schlonski aber. Erneut ist das Warmwasser ausgefallen. Dass er wegen diesem notorischen Problem, Spülwasser mit einem Wasserkocher warm machen muss, ist er gewohnt. Aber heute morgen wollte er seinen zweijährigen Sohn baden. Die Hoffnung auf eine schnelle Reparatur oder gar eine grundsätzliche Lösung dieses Problems hat er längst aufgegeben. Der einzige Kontakt zum Vermieter geht über die monatliche Mietüberweisung. Ansonsten ist ein Verwaltungsunternehmen der Ansprechpartner. Dieses ist zwar immerhin 14 Stunden am Tag erreichbar, aber nur über ein zentrales Call-Center. Dieses darf keine größeren Reparaturen in Auftrag geben. Lediglich in Notfällen schickt es innerhalb von zwei Tagen die mobile Hausmeisterfirma für das östliche Ruhrgebiet raus. 1. Einleitung 1.1 Bochum im Februar des Kulturhauptstadtjahres 2010 Das Beispiel ist fiktiv, die Probleme aber auch heute schon real. Der bundesdeutsche Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren nachhaltig verändert. Seit dem Jahrtausend-Wechsel der Jahrtausend-Wende wurden in Deutschland rund 1,5 Millionen ehemaliger kommunaler bzw. werksverbundener Wohnungen an internationale Fonds verkauft. In diesem Zusammenhang verbreitete sich schnell die von dem damaligen SPD-Vorsitzenden Franz Müntefering eingeführte Bezeichnung Heuschrecken, mit der er internationale Fonds charakterisierte, die Unternehmen aufkauften, diese aussaugten und die Reste schnell weiter verkauften. Wohnungsunternehmen mutierten unter den Bedingungen der Fonds häufig zu reinen Wohnungshändlern. Von diesem Handel ist insbesondere das Ruhrgebiet betroffen. Die Folge für Mieterinnen und Mieter können hier im Beispiel 1.2 Veränderung auf den deutschen Wohnungsmärkten 5

6 In manchen Siedlungen kommt es zum Verfall der Häuser... schlecht ansprechbare oder nicht entscheidungsfähige Verwalter, stark gesenkte Instandhaltungsinvestitionen und außerordentlich steigende Mieten sein. In manchen Siedlungen kommt es zum Verfall der Häuser, weil keine Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden. Doch auch der Verkauf an einzelne Privateigentümer ist für die in den Wohnungen oder Häusern wohnenden Mieterinnen und Mieter meist problematisch, da unter anderem oftmals Kündigungen wegen Eigenbedarfs drohen oder die Miete erhöht wird. Zudem stellt es für die Mieter eine große Belastung dar, wenn unklar ist, wer der neue Eigentümer ihrer Wohnung ist und welche Pläne dieser verfolgt. Da gerade die Mieterprivatisierungen relativ unbemerkt stattfinden und kaum Aufsehen in der Öffentlichkeit erregen, hat der Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e.v. in Zusammenarbeit mit Dr. Sebastian Müller (Büro PlanungsPolitik-Forschung, Dortmund) die vorliegende Studie in Bochum durchgeführt und in dieser Broschüre veröffentlicht. Die Studie knüpft an eine vorhergehende Untersuchung zu neuen Eigentümerstrukturen in Dortmund im Jahr 2007 an. 6

7 Zunächst möchten wir in die Nachkriegsgeschichte der Privatisierung im Ruhrgebiet einführen. Diese beginnt mit dem Niedergang der großen Industriebetriebe in den 60er-Jahren. Die folgenden Mieterprivatisierungen und die Integration werksverbundener Wohnungen in öffentliche bzw. öffentlich-verbundene Unternehmen hat eine große Bedeutung für den aktuellen Wohnungsmarkt in Bochum. Die Untersuchung verschaffte sich als erstes einen Überblick über die in den letzten Jahren mehrfach verkauften Wohnungsbestände sowie die beteiligten Akteure in Bochum. Zu den Beteiligten gehören neben den Einzelkäufern Wohnungsunternehmen und Finanzinvestoren, die im Kapitel Unternehmen kurz vorgestellt werden. Dieser Überblick war wichtig um herauszufinden, ob sich nur wenige große Akteure oder mehrere kleinere Unternehmen an der untersuchten Privatisierungswelle in Bochum beteiligten. Anschließend wurde untersucht, wie sich der mehrfache Wechsel der Eigentümer auf die jeweiligen Siedlungen ausgewirkt hat. Die Untersuchung konzentrierte sich dabei auf die Bewohnerinnen und Bewohner, das Wohnumfeld sowie den Zustand der Häuser und Wohnungen vor und nach den Verkäufen. Der Mieterverein Bochum kannte die Wohnviertel, die in den letzten Jahren privatisiert wurden, sodass eine Vorauswahl der zu untersuchenden Gebiete getroffen werden konnte. Nach Ortsbegehungen wurden schließlich folgende acht Siedlungen im Stadtgebiet von Bochum für die Studie ausgewählt: Uni-Center, Querenburg Gropiusweg, Querenburg Girondelle, Wiemelhausen Mittelgebirgsviertel, Hiltrop-Bergen Karl-Wagener-Straße, Oberdahlhausen Im Streb/Krachtstraße, Werne Kolonie Hannover, Wattenscheid-Günningfeld Everstalsiedlung, Langendreer 1.3 Die Studie in Bochum 7

8 Die untersuchten Wohnviertel lassen sich in zwei verschiedene Siedlungstypen aufteilen: vernachlässigte Siedlungen der 70er-Jahre sowie mieterprivatisierte Zechen- und Stahlarbeitersiedlungen. Diese Unterteilung wurde entwickelt, da es einerseits ähnliche Probleme in den jeweiligen Siedlungstypen gibt und sie sich andererseits aufgrund des Baualters und der Bauweise nur schwer miteinander vergleichen lassen. So bestehen die Zechen- und Stahlarbeitersiedlungen meist aus kleineren Mehrfamilienhäusern, die überwiegend in den 50er-Jahren, vereinzelt auch schon Ende des 19. Jahrhunderts errichtet wurden, während es sich bei den 70er- Jahre-Siedlungen meist um mehrgeschossige Plattenbauten handelt. Um die Privatisierung aus Mietersicht zu beleuchten und um der Information über die Situation vor Ort Geltung zu verschaffen, wurden in jeder der untersuchten Siedlungen Interviews mit Bewohnern durchgeführt. Zum Großteil handelte es sich bei den Interviewpartnern um Mieterinnen und Mieter, die schon lange in den jeweiligen Siedlungen wohnten und alle Eigentümerwechsel miterlebt hatten. Zur Kontrolle wurden auch Privateigentümer, Wohnungsunternehmen und die Bauverwaltung befragt. Im abschließenden Kapitel wurden die Folgen der Wohnungsverkäufe für Mieterinnen und Mieter zusammengefasst. Daraus wurden Lösungsansätze und Handlungsempfehlungen entwickelt, die für Wohnungsunternehmen und die Politik Möglichkeiten aufzeigen, um auf die Problematik reagieren zu können. Wir würden uns freuen, wenn diese Studie mit dazu beiträgt, dass die Debatte über Möglichkeiten und Notwendigkeiten der Wohnungspolitik in Bochum und den Stadtteilen sowie Vierteln intensiver geführt wird. 8

9 Die Geschichte der Wohnungsprivatisierung im Ruhrgebiet hat nicht erst im Jahr 2000 begonnen, in dem Jahr, mit dem unsere Untersuchung einsetzt. Vor 50 Jahren, da gaben Unternehmen der Stahlproduktion und des Bergbaus den Takt für die Geschichte der Stadtentwicklung im Ruhrgebiet noch fast ausschließlich vor. Damals sah es mit der Zukunft von Stahl- und Bergarbeitersiedlungen schon einmal schlecht aus. Das war um 1968 herum. In Bochum wie im ganzen Ruhrgebiet waren die ersten Kohle- und Stahlkrisen der Nachkriegszeit übers Land gegangen. Zehntausende Arbeitsplätze wurden abgebaut durch Stilllegungen und durch verstärkte Rationalisierung quer durch die Kohle-, Eisen- und Stahlindustrie. Zum Selbstverständnis der Montan- unternehmen gehörte es, dass das auch den Abbau der unternehmenseigenen Wohnungsversorgung zur Folge haben musste. Sie wurde ja als freiwillige Sozialleistung und als Bindung von Tausenden von Facharbeitern an den Betrieb begriffen und durchaus nicht als Beitrag zur Beseitigung von Wohnungsnot oder miserablen Wohnverhältnissen im Ruhrgebiet. Für weniger Arbeitskräfte wollten die Unternehmen nicht mehr so viele der traditionellen Mietwohnungen vorhalten wie bisher. Nicht zuletzt deswegen wurde nun manche Siedlung aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg mit dem Stempel versehen: nicht mehr zeitgemäß, nicht mehr vermietungsfähig, nicht mehr modernisierungsfähig, zum Abriss freigegeben. 2. Privatisierungsgeschichte im Ruhrgebiet Nicht mehr zeitgemäß, nicht mehr vermietungsfähig, nicht mehr modernisierungsfähig, zum Abriss freigegeben. Gegen den Abriss und die Zurückverwandlung in frei verfügbares Bodenkapital mobilisierten sich die Bewohnerinnen und Bewohner. Selten fanden sie Unterstützung in der Stadtpolitik, manchmal bei den Betriebsräten, bei den 68er Studierenden der Fachhochschulen und der neuen Universitäten im Ruhrgebiet, oft auch bei Architekten, Planern und Denkmalschützern der Region. Es war die Zeit nach den wilden Septemberstreiks in den Eisenhütten, Stahl- und Walzwerken, die Zeit der außerparlamentarischen Opposition, und die bekannteste Allianz einer Siedlungsinitiative mit der Zivilgesellschaft und einem Architekten wurde das Bündnis für Oberhausen- Eisenheim. Der Architekturprofessor Roland Günther widerlegte die Argumente für den Abriss. Er und die Bewohnerinnen und Bewohner zeichneten mit großem, positivem Medienecho das Bild einer lebenswerten Zukunft Eisenheims, verbunden mit einer Mobilisierung der IG-Metall und der Ankündigung, nicht vom Platz zu weichen. Sie zeigten die Solidarität und Lebensqualität in diesen Gartenstädtchen mitten im Ruhrgebiet und wie viel Selbsthilfe für die Modernisierung von Gärten und Wohnungen in den Siedlungen steckte. Eisenheim wurde gerettet, danach Flöz Dickebank (Gelsenkirchen), Tremonia und Somerberg- Winterberg (Dortmund). Aber die Wohnungsunternehmen der Eisen-, Stahl- und Bergbauunternehmen erfanden neue Wege, solche Siedlungen loszuwerden und zu Geld zu machen, nämlich das, was sie Mieterprivatisierung nannten, den Verkauf an Bewohner und Bewohnerinnen oder an andere Einzelinteressenten. 2.1 Die erste Privatisierungswelle und der Widerstand dagegen: Rettet Eisenheim! 9

10 2.2 Privatisierung, die vom Standardverständnis abweicht Das war ein Privatisierungsverständnis, das vom Standard abweicht, freilich eines, das dem Lebensgefühl und Gerechtigkeitsempfinden der Mieter und Mieterinnen in den Siedlungen entsprochen hat und noch immer entspricht. Privatisiert werden kann nur, was zuvor sich in öffentlichem Eigentum befindet ein Kindergarten, Schulen und kommunale Stadtwerke, ein Krankenhaus, ein Hallenbad oder auch Wohnungen. Die Berg- und Stahlarbeiterwohnungen gehörten aber Privatunternehmen. Allerdings war ein großer Anteil der Wohnungen seit den 20er- und 30er Jahren und dann nach dem Zweiten Weltkrieg so gut wie alle in den 50ern und 60ern mit weniger oder mehr öffentlichen Geldern gebaut worden. Sie waren im Verständnis der Eigentümer wie der Mieter und Mieterinnen Bestandteil des sozialen Wohnungsbaus und ein namhafter Teil der öffentlichen Wohnungsversorgung in den Städten des Ruhrgebiets. Mieterrechte und Verfügbarkeit über die Wohnung waren den Rechten in den öffentlichen Wohnungen sehr ähnlich. Es trifft deswegen den sozialen Charakter der Berg- und Stahlarbeiterwohnungen und wir beziehen uns auf ihn, wenn auch wir beim Verkauf dieser unternehmensgebundenen Mietwohnungen an andere private Unternehmen oder Privatpersonen von ihrer Privatisierung an diesem populären Verständnis von Wohnungsprivatisierung festhalten Die zweite Privatisierungswelle und ein Gegenentwurf: Gründung der Genossenschaft Rheinpreußen Nachverdichtung im Grünraum, Einzelprivatisierung von Wohnungen oder Häusern, Aufteilung und Abzäunen von Gärten wurden unmittelbar nach dem Scheitern der Abrissstrategie etwa seit Mitte der 70er-Jahre zur bevorzugten Strategie der unternehmensgebundenen Wohnungswirtschaft im Ruhrgebiet, um den Wert der Siedlungen zu heben und in Bares zu verwandeln. Auch die Bergarbeiter der Siedlung Zeche Lothringen in Bochum kämpften ab Mitte der 80er-Jahre gegen Abriss und Mieterprivatisierung, schon damals mit Unterstützung des Mietervereins Bochum. Alle Siedlungen, die zuvor gegen den Abriss aufgestanden waren, wurden in den Strudel der Einzelprivatisierung gezogen. Ihre Wohnungen und nun auch viele Siedlungen im Besitz der VEBA wurden zunächst meist teilweise, manchmal auch vollständig mieterprivatisiert. Dieser Strategie war schlecht zu widerstehen, knüpfte sie doch an das Interesse der MieterInnen an, die in Selbsthilfe erbrachte Modernisierung Haus für Haus für sich zu retten und eine sichere Wohnperspektive für die Zeit nach der Rente zu haben. Mieterprivatisierung, die Mieter zu kleinen Eigentümern und die Eigentümer auch bald zu Vermietern machte, Nachbarn zu zeitweiligen Gegnern und Konkurrenten, hat freilich immer dann keinen Erfolg, wenn die Einkommen nicht ausreichen, um Kauf und Hausfinanzierung zu stemmen oder wenn einfach abgelehnt wird, sich mit diesen Kosten zu belasten. Wer heute durch die Siedlungen geht, kann an den Fassaden, den Haustüren, den Vorgärten und den Zäunen Einzeleigentum oder Miete gut ablesen. Die grundsätzliche Ablehnung der Privatisierung von Siedlungen, auch der Mieterprivatisierung, wurde damals von der Arbeitsge-

11 meinschaft der Arbeitersiedlungsinitativen im Ruhrgebiet aufrecht erhalten, der unter anderem die Initiativen Siedlungen Flöz Dickebank, Gelsenkirchen und Rheinpreußen, Duisburg angehörten. Ein solidarökonomischer Gegenentwurf kam aber nur in Duisburg zum Zuge. Die Initiative Rheinpreußen kämpfte dort seit 1975 gegen Abriss und Einzelprivatisierung. In einer beispiellosen Aktion, die in Mahnwachen und Hungerstreiks vor dem Duisburger Rathaus und der Gläubigerbank in Frankfurt ihren Höhepunkt erreichte und unterstützt von Beratern wie Jörn Janssen, Manfred Walz oder Klaus Novotny, einer breiten Solidaritätsbewegung aus den anderen Arbeitersiedlungen und dem Ruhrgebiet überhaupt, gelang es Rheinpreußen, die Stadt auf ihre Seite zu bringen gründeten die Bewohnerinnen und Bewohner noch in einer Aktion der Gegenwehr die Bewohnergenossenschaft Rheinpreußen, die mit dem politischen Rückenwind aus dem Duisburger Rathaus und politischer und wirtschaftlicher Unterstützung der Landesregierung NRW in einem knapp einjährigen Verfahren die Anerkennung im Verband und die Eigentumsübertragung für 411 Wohnungen in Erbpacht erreichte. Es gelang dadurch nicht, das schleichende Umsichgreifen der Einzelprivatisierung im übrigen Ruhrgebiet aufzuhalten und eine erfolgreiche Bewegung für neue, kleine Genossenschaften auszulösen. Diese Erfahrungen und die anhaltenden Auseinandersetzungen um die Privatisierung von Arbeitersiedlungen in jeder Form der späten 70er- bis in die späten 80er- Jahre hinein bildeten den geschichtlichen Hintergrund dafür, dass die Landesregierung Ende der 80er-Jahre unter Johannes Rau und dem Wohnungsbauminister Christoph Zöpel die Wohnungsbestände der LEG um ehemalige Zechenwohnungen aus kleineren, von der RAG unabhängigen Zechenwohnungsgesellschaften erweiterte. Dies war eine Art flächendeckender Verstaatlichung der Privatisierungsdrohungen für gefährdete Bestände. Bei der Pleite der Neuen Heimat 1987 erwirbt die LEG Wohnungen der Neuen Heimat NRW für den symbolischen Preis von einer Mark hinzu. Die Wohnungsbestände der LEG wurden um ehemalige Zechenwohnungen aus kleineren, von der RAG unabhängigen Zechenwohnungsgesellschaften erweitert. Ansichten aus der Rheinpreußen-Siedlung in Duisburg-Homberg. 11

12 2.4 Privatisierung durch Private- Equity-Kapital nach der Jahrtausendwende nur ein Randthema in Bochum Überraschend stark und plötzlich beteiligt sich internationales Finanzkapital seit der Jahrhundertwende an der Privatisierung von Wohnungen in ganz Deutschland, aber mit einem deutlichen Schwerpunkt im Ruhrgebiet (und in Berlin). Die Heuschreckendebatte geht los. In den 90er- Jahren bestimmte fast nur noch VEBA-Wohnen, 1990 in Viterra umfirmiert, die Privatisierungsdynamik. Pakete verschiedenster Größe gingen etwa an die schon genannte Häusserbau, Bellaform, Westfälische Wohnen, Emscher Siedlungsgesellschaft oder die selbst gegründete Verwertungstochter Mira ( Wohnungen). Einzelprivatisierungen wurden zu hunderten und tausenden realisiert. In Bochum privatisierte Viterra die meisten der Siedlungen, deren Privatisierungsgeschichte in diesem Bericht erzählt wird. Schließlich wird Viterra 2006 selbst mit allen Wohnungsbeständen an die Deutsche Annington verkauft, eine deutsche Platzhalterin der britischen Annington, die wiederum im Eigentum des Fonds Terra Firma steht. Diese Form der Massenprivatisierung ist neuartig und wird durch die Liberalisierung der internationalen Finanz- und Kreditmärkte und durch das dort nach profitablen Investments suchende Private Equity Fonds ausgelöst. In der deutschen Privatisierungsgeschichte geht aber der Verkauf öffentlicher Wohnungen und Wohnungsunternehmen voraus. Deutsche Post und rot-grüne Bundesregierung verkauften 1997 und 1998 Post und Eisenbahnerwohnungen an die Deutsche Bank und die Corpus Gruppe. Die Länder Berlin und Rheinland-Pfalz verkauften umfangreicheren Wohnungsbesitz an eine Deutsche Grundbesitz Management GmbH und an eine RSE-Beteiligungsgruppe veräußert Kiel Wohnungen an die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG. Dann 12

13 verkauft Berlin im Mai 2004 an den Fonds Cerberus und die Bank Goldman Sachs in den USA GSW-Wohnungen. Im Juli desselben Jahres kaufte der Private Equity Fonds Fortress Wohnungen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte und den Firmenmantel, die Gagfah mit Sitz in Essen, wenig später die Dresdener Wohnungsbaugesellschaft und die niedersächsische Nileg. Erst durch diese Verkäufe nahmen die unternehmensgebundenen Wohnungsgesellschaften des Ruhrgebiets Witterung auf. Thyssen-Krupp verkaufte im Dezember 2004 ihre Wohnungen an das Konsortium Morgan Stanley, Goldman Sachs und Corpus. RWE veräußerte Werkswohnungen an die Deutsche Annington, die E.ON AG zog nach und verkaufte seine Immobilientochter Viterra mit ihren Wohnungen ebenfalls an die Deutsche Annington. Diese Massenprivatisierungswelle an internationale Private Equity Unternehmen und Finanzinvestoren ist in der Folge der Weltfinanzkrise, der Kreditklemme und dem Zusammenbruch internationaler Investitionsbanken zunächst einmal seit Oktober 2007 zu Ende. Sie schwappte an Bochum so gut wie ganz vorbei. Viterra, RWE und Thyssen-Krupp hielten in Bochum so gut wie keine Bestände mehr oder wickelten nur noch letzte Einzelprivatisierungen ab. Allerdings traten eine Comer Immobilienmanagement GmbH & Co. KG, Tochter der britischen Comer Group, und eine Dakota Investment SA, Luxemburg, im Fall des unter Insolvenzverwaltung stehenden Bochumer Uni-Center in Erscheinung. Dakota Investment kaufte das Unicenter und seine Wohnungsbestände Deswegen ist es auch Bestandteil dieser Untersuchung. Diese Massenprivatisierungswelle an internationale Private Equity Unternehmen und Finanzinvestoren ist in der Folge der Weltfinanzkrise, der Kreditklemme und dem Zusammenbruch internationaler Investitionsbanken zunächst einmal seit Oktober 2007 zu Ende. 13

14 3. Beteiligte Unternehmen in Bochum VBW Bauen und Wohnen GmbH beschäftigt 113 Mitarbeiter und verwaltet zur Zeit Wohnungen, davon Wohnungen in eigenem Besitz. Die Häusser-Bau GmbH ist im gewerblichen Bereich tätig und beschäftgt sich mit Privatisierungen. Annington-Zentrale in Bochum In Bochum spielen ganz verschiedene Unternehmen eine Rolle bei der Wohnungsprivatisierung. Im Folgenden sollen die wichtigsten Unternehmen kurz vorgestellt werden. Ein wichtiger Akteur auf dem Bochumer Wohnungsmarkt ist die VBW. Die VBW Bauen und Wohnen GmbH wurde 1916 gegründet und ist über die Beteiligungen der städtischen Unternehmen Sparkasse Bochum sowie Stadtwerke Bochum zu mehr als 50 Prozent in kommunaler Hand. Die weiteren Anteilseigner sind die Deutsche Annington Vermögensgesellschaft mbh Co. KG, die Krupp Hoesch Stahl GmbH, die Bayerische Hypound Vereinsbank AG, die EURO- HYPO AG, die RAG Immobilien GmbH sowie weitere Anteilseigner aus Bochum. Das Unternehmen, das 113 Mitarbeiter beschäftigt, verwaltet zurzeit Wohnungen, wovon Wohnungen im Besitz der VBW sind. Nach Angaben der Geschäftsführung ist das Kerngeschäft der VBW die nachhaltige Entwicklung von Wohnungsbeständen. Die VBW investiert vor allem in die Bestände, die in einem Siedlungszusammenhang (also in geschlossenen Wohngebieten) und nicht isoliert liegen. Ein weiterer wichtiger Akteur ist die Häusser-Bau Unternehmensgruppe, die für den Handel mit Gewerbeimmobilien und Einzelprivatisierungen bekannt ist. Die Firma wurde 1967 von Erich Häusser und Werner Heckendorf mit einem Stammkapital von DM gegründet. Schon 1979 überschritt das Stammkapital die Millionengrenze. Nachdem Erich Häusser 1987 aus der Firma ausschied, holte Werner Heckendorf seine Söhne mit in die Firma. Das Hauptgeschäft der Häusser-Bau 14

15 GmbH liegt im gewerblichen Bereich. Daneben läuft schon lange das Geschäft mit Privatisierungen. Die Häusser-Bau war in Bochum u.a. an den Privatisierungen in den Siedlungen Zeche Hannove sowie dem Mittelgebirgsviertel beteiligt. In der Vergangenheit spielte die Viterra AG (ehemals VEBA Immobilien) auf dem Bochumer Wohnungsmarkt eine wichtige Rolle. Die Immobilientochter des Energieversorgers E.ON AG war mit Wohnungen der größte deutsche Immobilienbesitzer, bis sie im Jahr 2005 von der Deutschen Annington für sieben Milliarden Euro übernommen wurde. Die Gruppe der Wohnunternehmen des Private Equity Fonds Terra Firma ist aktuell der größte Besitzer von Mietwohnungen in Deutschland. Derzeit sind es etwa Wohnungen. Zur Deutschen Annington Vermögensgesellschaft mbh Co. KG, mit Hauptsitz in Bochum, gehören sieben Regionalgesellschaften mit Sitz in Berlin, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Kiel und München. Auf ihrer Homepage beschreiben sie ihre Hauptaufgabe so: Mit unseren Ankäufen folgen wir unserer strategischen Linie, möglichst für die Privatisierung geeignete Wohnungsbestände in unser Portfolio zu integrieren, sie effizient zu bewirtschaften und unter Einhaltung des gesetzlichen und zusätzlich vereinbarten Mieterschutzes sukzessive den Mietern, anderen Selbstnutzern und Kapitalanlegern zum Kauf anzubieten. Die Deutsche Annington hat viele Häuser in der untersuchten Siedlung Everstalstraße verkauft, besitzt dort aber weiterhin noch Bestände. Für einige der Unternehmen, die in den untersuchten Siedlungen Eigentümer sind, lässt sich kaum mehr als die Adresse des Firmensitzes ermitteln. Der Besitzer des Uni-Centers ist zum Beispiel eine Aktiengesellschaft mit dem Namen Dakota Investments S.A., mit einer Adresse in Luxemburg. Ob dahinter vielleicht noch ein anderes Unternehmen steht oder ob die Unternehmer wirklich aus Luxemburg kommen, ist völlig unklar, da jeder unabhängig von der Staatsangehörigkeit und des Wohnsitzes in Luxemburg eine Aktiengesellschaft gründen kann. Ein Eigentümer der Objekte am Peter-Parler-Weg ist die Tower 1 Immobilien GmbH und Co. vierte KG. Dieses Unternehmen ist eine Tochterfirma der dänischen Towergroup A/S, die in Kopenhagen ansässig ist. Die Towergroup beschreibt sich auf ihrer Homepage als eine Aktiengesellschaft, die auf die Investition in attraktive und gut gelegene Immobilien in Deutschland und anderen europäischen Wachstumsmetropolen fokussiert. Besonders bei Unternehmen ohne Sitz in der BRD ist es kaum möglich, einen Ansprechpartner zu erreichen, oftmals gelingt nur der Kontakt zu dem mit der Hausverwaltung beauftragten Unternehmen. Diese Verwaltungen haben wiederum nur die allernötigsten und nur finanziell eingeschränkte Handlungsmöglichkeiten. Noch schlimmer wird es, wenn noch nicht einmal mehr ladungsfähige Anschriften für Instandhaltungsklagen ermittelt werden können. Für einige der Unternehmen, die in den untersuchten Siedlungen Eigentümer sind, lässt sich kaum mehr als die Adresse des Firmensitzes ermitteln. Eingang von Gut Heckhuesen, dem Firmensitz der Häusser-Bau GmbH Besonders bei Unternehmen ohne Sitz in der BRD ist es kaum möglich, einen Ansprechpartner zu erreichen... 15

16 Siedlungsportrait 1 Uni-Center Das Eigenartige ist, seitdem Comer das im September 2006 übernommen hat, ist nichts, aber auch absolut nichts mehr in den Häusern gemacht worden... Der abgeplatze Putz ist nur ein offensichtliches Zeichen der mangelnder Instandhaltung. Das Uni-Center mit 305 Wohnungen liegt im Ortsteil Querenburg in unmittelbarer Nähe zur Ruhr-Universität Bochum. Es besteht aus einer Fußgängerzone mit zahlreichen Geschäften, gerahmt von einer massiven Wohnbebauung aus dem Anfang der 70er-Jahre, sechs bis 20 Geschosse hoch. Der Komplex gehört seit Herbst 2006 einem in Luxemburg ansässigen Finanzinvestor, der Dakota Investments. Es ist jedoch unklar, wer genau hinter Dakota Investments steht, zu erreichen ist stets nur die Hausverwaltung. Anfangs galt das Uni-Center als Top-Adresse, besonders aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zur Universität, zu den Geschäften und zu kulturellen und sozialen Einrichtungen vor der Haustür, aber auch wegen der Mitbewohner, die das urbane Konzept, das studentische und akademische Flair schätzten. Allerdings standen bereits kurz nach der Fertigstellung viele Wohnungen leer, weshalb diese Wohnungen zu Sozialwohnungen umgewandelt wurden. Nachdem das Uni- Center durch den Bankrott der Eigentümerin Marietta Bergstedt einige Jahre unter Zwangsverwaltung geriet, wurde es 2006 von Dakota Investments gekauft. Seitdem liegt die Hausverwaltung in den Händen einer ortsfernen Firma, nämlich dem britischen Hausverwalter Comer mit Sitz in Berlin. Mit der neuen Hausverwaltung geht es bergab: Das Eigenartige ist, seitdem Comer das im September 2006 übernommen hat, ist nichts, aber auch absolut nichts mehr in den Häusern gemacht worden. Unter dem Zwangsanwalt, da wurde wenigstens noch etwas gemacht. Wir kriegten neue Balkontüren, neue Haustüren, teilweise neue Fenster. Das Uni-Center wird heruntergewirtschaftet, so klagen die Mieter: Ich habe Sickerwasser, was vom Laubengang hier ins Wohnzimmer läuft, mein Teppich ist verhunzt. Ich bin ständig erkältet und wie gesagt, ich habe einen Dipl.-Ingenieur hier gehabt, und der hat festgestellt nach einer Messung: 25% Feuchtigkeit in den Wänden. Daraufhin habe ich eine 20%ige Mietkürzung gemacht und habe alles einer Rechtsanwältin übergeben. Aber die hat sich schon die Finger wund geschrieben, es kommt keine Resonanz aus Berlin. Die Bewohnerstruktur des Uni- Centers ist durch kinderreiche Familien, Haushalte mit Migrationshintergrund, Sozialleistungsempfänger sowie Studierende geprägt. Und sie haben keinen Einfluss auf die Unternehmenspolitik von Dakota Investments, wie die Mieterinnen und Mieter es klar erkennen: Also wie gesagt, das ist eine

17 Heuschrecke, so sagt man ja heute, das heißt, er (der Investor) will eben das große Geld machen und das interessiert ihn auch nicht, wenn jetzt Frau F. was von der Miete abzieht. Der rechnet sich aus, das ist immer noch günstiger, als wenn ich irgendwas hier renovieren lasse. Zur Unternehmenspolitik scheint es auch zu gehören, falsche Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Eine Mieterin hat dies über mehrere Jahre verfolgt: Ich habe das mal ausgerechnet, der Vergleich 2004 zu 2006, da machte zum Beispiel der Hausstrom bei Comer 369% dessen aus, was zwei Jahre vorher gefordert wurde. Die Müllabfuhr machte 120% dessen aus, also eine Steigerung um 20%. Die Grundsteuer, das ist ja jetzt ein verhältnismäßig neutraler Betrag, machte 174% dessen aus, was zwei Jahre vorher gefordert wurde, das kann nicht sein. Und die Gesamtkosten waren dann um 24% gestiegen. Die Mieterschaft ist gespalten, ob sie das Herabwirtschaften aushalten soll oder ob sie, wenn sie es wirtschaftlich kann, dem Uni- Center den Rücken zukehren soll. Die eine Seite meint: Was noch immer eine gewisse Verlockung ist, das ist die relativ gute Lage zu Geschäften, Anbindung an die Und die Gesamtkosten waren dann um 24% gestiegen. Die Wohn- Hochhäuser im Uni-Center 17

18 Fortsetzung Portrait 1 Uni-Center Es ist zum Wohnen so gesehen klasse, deswegen bin ich auch so ärgerlich, dass man mir mein schönes Wohnen hier kaputt gemacht hat. U-Bahn. Das lässt eben den einen oder anderen immer noch sozusagen überlegen, ob er nicht doch vielleicht lieber hier bleibt. Eine langjährige Mieterin meint: Es ist zum Wohnen so gesehen klasse, deswegen bin ich auch so ärgerlich, dass man mir mein schönes Wohnen hier kaputt gemacht hat. Die andere Seite denkt: Ich kenne viele, die hier ausgezogen sind. Ich würde ausziehen, wenn ich nicht 80 Jahre wäre, mit 80 zieht man nicht mehr um. Der ganze Aufwand, also bleibe ich hier. Ich bleibe aber auch aus einem anderen Grund. Mein Mann hat 1990 [...] die alten Fliesen rausgerissen, hat mir die Wände gefliest, den Fußboden gefliest [ ], aber wenn ich frei beweglich wäre, so körperlich, dann wäre ich ausgezogen. Ein Interviewpartner fasst die derzeitige Situation des Uni-Centers folgendermaßen zusammen: Also ich bin fest davon überzeugt, dass hier nichts gemacht wird, solange diese Firma das hier hat, weil sie das nur als ein Profit- Objekt betrachtet. Das heißt, wenn überhaupt etwas gemacht wird, dann ist die Adresse eine andere, das ist im Grunde die Adresse der Regierung, sei es nun der Stadt- oder der Landesregierung oder was Sie wollen. 18 Blick auf das Uni-Center vom Hustadtring aus gesehen.

19 Die Siedlung liegt im Ortsteil Querenburg und umfasst Gebäude an den Straßen Gropiusweg, Camillo-Sitte-Weg und Peter-Parler- Weg. Sie ist die größte der untersuchten Siedlungen. Der Ersteigentümer war die Treuhandstelle für Bergmannswohnstätten im rheinisch-westfälischen Steinkohlenbezirk GmbH (THS), später wurde die Siedlung an die GVG Grundstücks GmbH & Co. und die VBW veräußert. Die VBW versuchte vor einigen Jahren erfolglos, Wohnungen als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Momentan sind die Besitzverhältnisse relativ unüberschaubar, neben vielen Privateigentümern gehört ein Gebäude der Stadt Bochum, drei Gebäude gehören der Häusser-Bau Unternehmensgruppe und 20 Gebäude der Tower 1 Immobilien GmbH & Co. vierte KG. Außerdem befindet sich ein ehemaliges Flüchtlingsheim der Stadt in der Siedlung. Es steht momentan leer. Insgesamt sind die Häuser in einem eher schlechten Zustand, viele notwendige Instandhaltungsbzw. Sanierungsmaßnahmen werden nicht durchgeführt. Es lösen sich Platten an den Außenwänden, wodurch nicht nur Fenster Risse bekamen, sondern auch eine akute Bedrohung für die Bewohner besteht: Also da will ich ja nicht grade unten herlaufen und so ein Ding auf den Kopf kriegen. Es werden zwar Reparaturarbeiten durchgeführt. Aber Mängel, wie undichte oder kaputte Fenster, ein seit drei Monaten kaputtes Garagentor, eingetretene Scheiben oder unnötige Gitter, die Durchgänge versperren, ärgern die Mieter auch. Hinzu kommt, dass auch das Wohnumfeld vernachlässigt wird, so ist zum Beispiel der Spielplatz seit 4.2 Siedlungsportrait 2 Gropiusweg Insgesamt sind die Häuser in einem eher schlechten Zustand... 19

20 Fortsetzung Portrait 2 Gropiusweg Jahren nicht benutzbar und der Garagenhof mit Müll verschmutzt. Besonders gravierend ist aus Sicht der Bewohner und Bewohnerinnen jedoch die Tatsache, dass zumindest in einem Gebäude von Häusser-Bau der Aufzug nur unregelmäßig funktioniert und die weiß nie, ob der Aufzug funktioniert und in welche Etage er fährt. Wir hatten das auch schon, da ist der immer nur vom Keller in den zehnten Stock gefahren, ohne anzuhalten. Gerade ältere Menschen, Mütter mit Kinderwagen oder Personen 20 Ein völlig vernachlässigter Spielplatz in der Siedlung Gropiusweg. Da musste ich dann erstmal die Feuerwehr rufen, damit die meine Mutter hoch tragen. Das ist doch kein Zustand! Mieter teilweise bis in den zehnten Stock laufen müssen und das mehrmals täglich. Eine Mieterin berichtet: Ich bin immer total erledigt, wenn ich dann in meiner Wohnung ankomme wenn ich abends nach Hause komme, ich habe Einkäufe, die Kinder muss ich manchmal hochtragen. Man im Rollstuhl werden dadurch stark in ihren Bewegungsmöglichkeiten eingeschränkt, da sie das Haus entweder erst gar nicht verlassen können oder nicht mehr ohne Hilfe in ihre Wohnung zurückkommen. Eine Nachbarin erzählt: Da stand ich dann mit meiner Mutter, die sitzt im Rollstuhl, und wir kamen nicht hoch, weil der Aufzug mal wieder nicht ging. Da musste ich dann erstmal die Feuerwehr rufen, damit die meine Mutter hochtragen. Das ist doch kein Zustand! Ein anderer Mieter berichtet: Wenn wir einkaufen gehen, wissen wir immer nicht, ob wir die Kartoffeln oder das Wasser noch mitnehmen können, weil es ja sein kann, dass wir wieder nicht nach oben kommen. Manchmal müssen wir die Sachen erstmal im

21 Keller lagern Mittlerweile sind wir ja schon froh, wenn der Aufzug einmal am Tag fährt. Für Wohnungen, die Häusser- Bau gehören, ist nie ein Ansprechpartner zu erreichen oder bei jedem Anruf jemand anders zuständig, sodass die Mieter ihre Unternehmens kein Interesse besteht, etwas an der Situation zu verändern oder in irgendeiner Form Renovierungsarbeiten durchzuführen. Auch für die Stadt Bochum gibt es aufgrund der unübersichtlichen Eigentümersituation keinen An- Siedlung Gropiusweg von der Hofseite aus gesehen. Beschwerden nicht loswerden können und sich total vernachlässigt fühlen: Bei Häusser-Bau werden Menschen nicht als Kunden angesehen! Auf Protestschreiben oder angedrohte Mietkürzungen reagiert Häusser-Bau bislang nicht, weshalb davon ausgegangen werden kann, dass seitens des sprechpartner und bei einigen Eigentümern ist immer nur der jeweilige Anwalt zu erreichen. Bei Häusser-Bau werden Menschen nicht als Kunden angesehen! 21

22 4.3 Siedlungsportrait 3 Girondelle Mieterinnen und Mieter möchten weiterhin hier wohnen bleiben. Das von 1967 bis 1971 erbaute Terrassenhaus an der Girondelle hat schon bessere Zeiten erlebt. Schon von außen macht es einen vernachlässigten Eindruck. In den Treppenhäusern ist das Bild nicht besser. Sie sind verschmutzt und seit Jahren nicht gestrichen worden. Die 211 Wohnungen sind meist in einem besseren Zustand, sie sind gut aufgeteilt und haben große Balkone. Zum Teil sind sie jedoch von Schimmel befallen oder haben undichte Fenster. Dennoch fühlen sich viele Mieter immer noch sehr wohl, können es wohne hier gerne, es ist sehr ruhig. Wir haben hier eine gute Nachbarschaft, da ist wirklich gar nichts zu bemängeln. Wir haben ein schönes Umfeld, alle Geschäfte, alle Verkehrsanbindungen, vom Wohnwert, wenn man davon absieht, wie das hier runtergekommen ist. Eine Mieterin berichtete, dass die Häuser noch nie renoviert wurden. Es werden lediglich kleine Dinge vom Hausmeister wieder instand gesetzt. Seitdem die VBW (Vereinigte Bochumer Wohnungsgesellschaft mbh) das Objekt im Jahr 2000 an Janssen und Helbing verkauft hat, Die Terassenlandschaft der Girondelle. 22 allerdings nicht verstehen, dass die Gebäude so vernachlässigt worden sind: War mal so ein Prachtbau. Hier, so ein Vorzeigehaus und jetzt so was... Trotzdem möchten viele Mieterinnen und Mieter weiterhin wohnen bleiben: Ich wohne dieses Jahr 38 Jahre hier und ich stimmen die Nebenkostenabrechnungen nicht mehr, sie sind fehlerhaft bzw. zu hoch. Seit 2001 werden die vier Gebäude zwangsverwaltet, da Janssen und Helbing in Konkurs gingen. Seitdem steht die Zukunft des Terrassenbaus in den Sternen. Viele Mieterinnen und Mieter machen sich Sorgen: Diese Ungewissheit, was hier mal wird..., Sie haben auch nichts gehört, ne? Manche sagen, es soll abgerissen werden. Aber wo wollen die mit den ganzen Leuten hin? Ist ja fast alles bewohnt. Also, große Wohnungen sind hier ziemlich

23 dort wohnen Die Zahl der Großfamilien in dem Gebäude hat hingegen stark abgenommen: Ja, also, wir haben hier viele Russland- Deutsche. Meine Nachbarin und ich sind die einzigen Deutschen hier. Aber ich muss sagen, die sind sehr nett. Die sind ruhig, die grü-...viele Menschen mit Migrationshintergrund wohnen dort. Wasserschäden auf der Fassade der Girondelle. viele frei, auch hier nebenan. Auch die Zusammensetzung der Mieterschaft hat sich sehr stark verändert, sodass heute viele Menschen mit Migrationshintergrund ßen. Da kann ich überhaupt nichts Nachteiliges sagen. Auch hier im restlichen Haus gibt es total nette Familien. 23

24 Übersicht der untersuchten Siedlungen Siedlungsportrait 7: Kolonie Hannover Siedlungsportrait 4: Karl-Wagener-Straße 24

25 Siedlungsportrait 5: Mittelgebirgsviertel Siedlungsportrait 8: Everstalsiedlung Siedlungsportrait 6: Im Streb/Krachtstraße Siedlungsportrait 3: Girondelle Siedlungsportrait 2: Gropiusweg Siedlungsportrait 1: Uni-Center 25

26 4.4 Siedlungsportrait 4 Karl-Wagener- Straße Häuserreihe in der Karl-Wagener-Straße. Viterra hat uns angeschrieben... Die Siedlung an der Karl-Wagener-Straße und An der Steinhalde in Oberdahlhausen ist eine ehemalige Zechensiedlung, die in den 50er-Jahren erbaut wurde. Insgesamt macht die Siedlung einen gepflegten Eindruck, der zum Teil auf die große Renovierung im Jahre 1994, aber auch auf Renovierungen der jetzigen Eigentümer zurückzuführen ist. Die Gebäude sowie die Gärten An der Steinhalde sind jedoch in einem schlechteren Zustand. Zur Siedlung gehören 22 Mehrfamilienhäuser, die Bellaform, eine Tochterfirma von Häusser- Bau, im Januar 2004 von Viterra gekauft hat. Viterra hat die Mieter daraufhin schriftlich über den Verkauf informiert: Viterra hat uns angeschrieben und dann haben wir auch eine Versammlung gehabt. Wenige Tage später standen die Häuser dann schon wieder zum Verkauf diesmal einzeln. Inzwischen ist die Mehrzahl der Gebäude weiter verkauft worden: Hier an der Karl-Wagener-Straße ist alles weg alles verkauft! Hier, diese Straße da unten [An der Steinhalde], die ist noch nicht verkauft. Die kriegen sie auch nicht los, so schnell, weil das nur 2-Zimmer- Wohnungen sind. Vielen Mietern wurde aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, andere sind freiwillig ausgezogen, da sie Angst hatten, auf die Straße gesetzt zu werden. So ging es auch einem Mieter, der seine Wohnung noch über die Zeche bekommen hat: Ich wusste gar nicht, wer das Haus gekauft hat. Es stand zum Verkauf. Und ehe ich mich auf die Straße setzen lasse! Schließlich habe ich da 34 Jahre gewohnt. Die Wohnung war an und für sich vom Werk, von der Hütte. Da sagte meine Lebensgefährtin:»Komm wir suchen uns was Neues, dass wir nicht auseinander kommen.«und da hab ich das gehört, dass diese Wohnung frei ist. Da wohnte einer drin, der war auch mit mir auf der Hütte sogar auf der gleichen Schicht! Im Nachhinein bedauert er seine Entscheidung etwas, da die neuen Hausbesitzer seiner alten Wohnung 26

27 Eine Folge der Privatisierung. sehr nett sind. Nicht alle Mieter hatten Glück mit ihren neuen Vermietern. In vielen Häusern häuften sich nach der Privatisierung die Probleme. Streitereien zwischen Mietern und Vermietern wurden häufiger, Nebenkosten wurden falsch oder gar nicht abgerechnet: Ich wohne jetzt hier in diesem Haus vier Jahre und ich habe noch keine Abrechnung bekommen, weder für Gas, Wasser oder die Pflege der Wiese, gar nichts! Der Altersdurchschnitt wurde, wie in anderen Siedlungen auch, durch die Privatisierung deutlich gesenkt. Viele junge Familien kauften die Häuser und die älteren Mieter zogen weg. An der Steinhalde ist der Leerstand relativ groß, was mit der geringen Größe der Wohnungen begründet werden kann, die bei 50 m 2 liegt. Ein weiterer Grund für den Leerstand ist die schlechte Anbindung an den ÖPNV. Nicht alle Mieter hatten Glück mit ihren neuen Vermietern. In vielen Häusern häuften sich nach der Privatisierung die Probleme. 27

28 4.5 Siedlungsportrait 5 Mittelgebirgsviertel Durch den Verkauf änderte sich die Bewohnerstruktur gravierend... Das Mittelgebirgsviertel liegt im Bochumer Stadtteil Hiltrop-Bergen und ist eine ehemalige Zechensiedlung, mit deren Bau im Jahr 1948 begonnen wurde. Mit rund 600 Wohneinheiten ist sie eine relativ große Siedlung und erstreckt sich von der Bergener Straße über die Harz-, Taunus-, Eifel-, Westerwald-, Odenwald-, Solling- und Hunsrückstraße. Charakterisiert ist die Siedlung durch Mehrfamilienhäuser mit durchschnittlich sechs Wohnungen, die gut erhalten und größtenteils renoviert bzw. modernisiert sind. Errichtet wurde die Siedlung von der Ruhr-Kohle Essen und später an die Vereinigte Elektrizitäts- und Bergwerks AG (VEBA) verkauft. Im Jahr 2002 veräußerte VEBA, die mittlerweile in Viterra umbenannt war, die Siedlung an die Häusser- Bau Unternehmensgruppe. Etwa ein halbes Jahr später wurden die Häuser in der Siedlung zunächst den Mietern hausweise zum Kauf angeboten und nach und nach privatisiert. Dazu eine frühere Mieterin und jetzige Eigentümerin: Wer schnell reagiert hat und kaufen wollte, konnte das Haus kaufen. Vor dem Verkauf wohnten überwiegend ältere Menschen im Mittelgebirgsviertel: Die Struktur in der Siedlung war früher so, dass über 50 Prozent der Leute älter als 60, 70 Jahre alt waren. (Anwohner). Durch den Verkauf änderte sich die Bewohnerstruktur gravierend, viele ältere Mieter verließen die Siedlung, neu hinzu kamen überwiegend jüngere Mieter und Eigentümer, insbesondere Familien, was folgende Aussage eines Anwohners unterstreicht: Das ist eine Siedlung geworden, wo junge Leute wohnen. Dadurch wird deutlich, dass es durchaus zu Verdrängungsprozessen kam, da viele Mehrfamilienhäuser im Mittelgebirgsviertel 28

29 ehemalige Mieter aus- oder umziehen mussten. Zu den neuen Eigentümern zählen auch vermehrt Haushalte mit Migrationshintergrund, was von den Interviewten unterschiedlich bewertet wird: Bis vor der Geschichte Verkauf war da so gut wie kein Ausländer in der Siedlung. Da ist der Anteil natürlich erheblich höher geworden. (Eigentümerin). Dass dieser Anteil jedoch nicht außergewöhnlich hoch ist, wird in folgender Aussage erkennbar: In der Siedlung sind ca. 14 der etwa 60 Häuser von ausländischen Mitbürgern gekauft worden, aber im Vergleich zu anderen Siedlungen ist das nicht viel. Konflikte entstanden oftmals, wenn der neue Eigentümer von außerhalb kam und in die Siedlung zog. Auch die Nutzung und Aufteilung der früher gemeinschaftlich genutzten Gärten warf teilweise Probleme auf. Während früher jeder Mieter ein eigenes Gartenstück zur Verfügung hatte, beanspruchen die Gärten heute teilweise die neuen Eigentümer für sich oder errichteten Garagen auf diesen Flächen. Eine langjährige Haus mit Riss Neue Wärmedämmung an einem Haus 29

30 Fortsetzung Portrait 5 Mittelgebirgsviertel Im Grunde genommen ist es jetzt so, dass die Siedlung durch einige Umbaumaßnahmen, vor allem in Bezug auf die Wärmedämmung, doch deutlich besser geworden ist, als sie vorher war. Bewohnerin berichtet: Hier war ja früher alles frei, da waren große Wege durch die Gärten, man konnte schön durch die Gärten laufen, mit den Kindern, auch mit den Hunden, man konnte sich mit den Nachbarn unterhalten, was heute gar nicht mehr ist, weil alles eingezäunt ist. Insgesamt kamen durch die Privatisierung mehr junge Leute und Kinder in die Siedlung und viele der Häuser wurden von den neuen Eigentümern renoviert. Dies wird auch von einem Anwohner bestätigt: Im Grunde genommen ist es jetzt so, dass die Siedlung durch einige Umbaumaßnahmen, vor allem in Bezug auf die Wärmedämmung, doch deutlich besser geworden ist, als sie vorher war. 30

31 So schildert ein langjähriger Mieter die Situation: Das ging auch alles so weit gut, bis im April 2006, da hat dann die VBW die Wohnungen bzw. die Häuser an die Häusser-Bau verkauft. Und 4.6 Siedlungsportrait 6 Im Streb/ Krachtstraße lerheim und gehörte der Stadt Bochum, bevor ein Großteil der Häuser in Mietshäuser umgewandelt und schließlich 1996 von der VBW übernommen wurde. Im April 2006 gingen die Häuser in den Besitz der Firma Häusser-Bau über, seitdem hat sich vieles verändert. Die Siedlung besteht aus 18 Häusern mit jeweils sechs Wohnungen, die teils in der Krachtstraße, teils Im Streb im Bochumer Stadtteil Werne liegen. Ursprünglich war die Siedlung ein Spätaussiedzunächst hieß es auch noch, die Häusser-Bau freue sich auf ein gutes Mietverhältnis usw. Und kurze Zeit später, im Mai 2006, also einen Monat nachdem die Häuser an die VBW verkauft wurden, haben wir dann einen Brief bekommen, dass diese Häuser zum Verkauf angeboten werden. Zu- Im Streb: Idyllische Lage, aber das Klima durch Konflikte verändert.. 31

32 Fortsetzung Portrait 6 Im Streb/Krachtstraße Die Häusser-Bau hat gar nichts gemacht, die Häusser- Bau hat nur ein bisschen Farbe auf die Häuser geklatscht. nächst erstmal den Mietern, und wenn die Mieter kein Interesse haben würden, würden die Häuser dann auf dem freien Markt angeboten. Bis auf ein Haus sind inzwischen alle Gebäude privatisiert. Wie ein Bewohner berichtet, wurden die Häuser vorher nicht renoviert, lediglich die Fassaden gestrichen: Die Häusser-Bau hat gar nichts gemacht, die Häusser-Bau hat nur ein bisschen Farbe auf die Häuser geklatscht. So blieb es den neuen Eigentümern überlassen, ob und in welchem Umfang die Häuser renoviert wurden. Teilweise wurden die Wohnungen renoviert, ohne die Mieter vorher zu informieren, mit der Folge, dass diese mehrere Monate den Baulärm und den Schmutz ertragen mussten. Die zu den Häusern gehörenden Grünflächen wurden mitverkauft und können nun nicht mehr wie früher gemeinschaftlich von allen Bewohnern genutzt werden. Außerdem wurden Zäune errichtet, die den direkten Weg zum Nachbarhaus, zum Markt oder zur Kirche abschneiden, was für alle Bewoh- Im Streb: Zäune zerlegen gewachsene Wegebeziehungen. ner sehr beschwerlich ist. Ein Mieter beschreibt: Es ist Ihnen bestimmt aufgefallen, dass da jetzt überall Zäune sind. Jeder, der das Haus gekauft hat, hat seinen Zaun gezogen. Und früher, als es noch zur VBW gehörte, konnte man 32