Berliner Mietspiegel 2013

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1 Berliner Mietspiegel 2013 Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2013 Methodenbericht Hamburg, August 2013

2 Berliner Mietspiegel 2013 Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2013 Methodenbericht Hamburg, August 2013 Adenauerallee Hamburg Telefon (040) Fax (040) Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner Dr. Michael Clar Hamburg HRB 49405

3 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkung Vorgaben und Ablauf der Erhebung Vorgaben für die Erhebung Ablauf der Erhebung und Auswertung Arbeitsgruppe Mietspiegel Grundgesamtheit und Stichprobe Grundgesamtheit Tabellenaufbau Ziehung der Stichprobe Datenerhebung Mieterbefragung Schriftliches Screening Mündliche Hauptbefragung Vermieterbefragung Feldkontrollen Stichprobenausschöpfung Betriebskostenerhebung (Zusatzuntersuchung) Beschaffenheitserhebung (Zusatzuntersuchung) Datenschutz Datenbereinigung und -auswertung Überblick Datenbereinigung Extremwertbereinigung Feldbesetzung unter 10 Mietwerten Feldbesetzung Berechnung der Netto-Kaltmiete Charakterisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berechnung des Berliner Mittelwerts... 23

4 6.9 Berechnung der variablen Spanne Grundlagen der Spannenbildung im Berliner Mietspiegel Spannenbildung beim Berliner Mietspiegel Mietspiegeltabelle Berliner Mietspiegel Ermittlung von Zu- und Abschlägen für Ausstattungsmerkmale Vorgehensweise Ergebnisse der Regressionsanalyse Qualität des Regressionsanalyse Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitig niedrigem Standard Zuschläge für Wohnungen mit Baufertigstellung ab Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung im Berliner Mietspiegel Gemeinsame Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und der Sondermerkmale Ergänzende Auswertungen Mietenentwicklungen und Mietenstruktur im Berliner Mietspiegel Struktur der Netto-Kaltmieten nach Baualtersklassen Struktur der Netto-Kaltmieten nach Wohnungsgröße Struktur der Netto-Kaltmieten nach Wohnlage Alter der mietspiegelrelevanten Verträge Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach Baualtersklassen Alter der mietspiegelrelevanten Verträge und Wohnungsgröße Alter der mietspiegelrelevanten Verträge und Vermieter Mietveränderungserklärung mit Verweis auf den Berliner Mietspiegel Grunddaten zur Struktur des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes Betriebskosten Erhebung der Betriebskosten Auswertung der Betriebskosten Auswertung der Energiekennwerte... 59

5 11 Aktualisierung des Wohnlageverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel Anlass und Aufgabe Konzept des Berliner Wohnlagenverzeichnisses Definition der Wohnlageneinstufungen Methodik zur Bewertung von Wohnlagen bei Begehungen Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel Überprüfung bestehender Wohnlagen Wohnlageneinstufungen für Adressen ohne bestehende Wohnlage Lärmkennzeichnung Anhang A Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen Berliner Mietspiegel 2013 Grundlagendaten für den den empirischen Mietspiegel 77 Anhang B Feldspezifische Spannen 83 Anhang C Histogramme 87 Anhang D Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung 116 Anhang E Inhalte der Fragebogen 122 Anhang F Auszüge aus den Definitionen aus dem Interviewerhandbuch zur Beschaffenheitsuntersuchung im Rahmen des Berliner Mietspiegels Anhang G Zusammenfassung der Arbeitsgruppensitzungen Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel Anhang H Formular zur Änderung der Wohnlageneinstufung im Mietspiegel

6 Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Fortschreibung der Grundgesamtheit zum Berliner Mietspiegel Tabelle 2 Stichprobenausschöpfung Berliner Mietspiegel Tabelle 3 Ergebnisse der Datenbereinigung im Berliner Mietspiegel Tabelle 4 Feldbesetzung zum Berliner Mietspiegel Tabelle 5 Durchschnittliche kalte Betriebskostenvorauszahlung zum Berliner Mietspiegel 2013 in Euro/m² Tabelle 6 Berliner Mietspiegeltabelle Tabelle 7 Zu-/Abschläge für Sondermerkmale in Euro/m² Tabelle 8 Definition der Sondermerkmale Tabelle 9 Anteil der erklärten Varianz in Prozent Tabelle 10 Abschläge für Wohnungen mit vermieterseitiger Minderausstattung Tabelle 11 Gewichtung der Merkmalgruppen der Orientierungshilfe Tabelle 12 Mietveränderungen Berliner Mietspiegel 2011 zu 2013 (Berliner Mittelwerte) Tabelle 13 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Baualtersklassen (Angaben in Prozent) Tabelle 14 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Wohnungsgrößenklassen (Angaben in Prozent) Tabelle 15 Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Wohnlage (Angaben in Prozent) Tabelle 16 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach Baualtersklassen (Angaben in Prozent) Tabelle 17 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach Wohnungsgrößenklassen (Angaben in Prozent) Tabelle 18 Durchschnittliches Alter der mietspiegelrelevanten Verträge nach Vermieter (Angaben in Prozent) Tabelle 19 Begründung der Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel (Angaben in Prozent) Tabelle 20 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach Baualtersklassen Tabelle 21 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach vermieterseitiger Ausstattung Tabelle 22 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach Wohnungsgrößenklassen Tabelle 23 Verteilung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands nach Wohnlage... 50

7 Tabelle 24 Verteilung der Wohnlage nach vermieterseitiger Ausstattung (Angaben in Prozent) Tabelle 25 Verteilung der Ausstattungskategorien nach Wohnlage (Angaben in Prozent) Tabelle 26 Ausstattungskategorien im Altbau nach Wohnlage (Angaben in Prozent) Tabelle 27 Verteilung der Wohnlage im Neubau (Angaben in Prozent) Tabelle 28 Berliner Betriebskostenübersicht kalte Betriebskosten in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011) Tabelle 29 Berliner Betriebskostenübersicht Betriebskosten für Heizung und Warmwasser in Euro je m² Heizfläche (Abrechnungsjahr 2011) Tabelle 30 Berliner Betriebskostenübersicht Betriebskosten nach Baualtersgruppen in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011) Tabelle 31 Berliner Betriebskostenübersicht Betriebskosten nach Gebäudetypen in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011) Tabelle 32 Berliner Betriebskostenübersicht Betriebskosten nach Sanierungsstand in Euro je m² Wohnfläche (Abrechnungsjahr 2011) Tabelle 33 Wärmetechnischer Zustand der Gebäude Verteilung der Energieverbrauchskennwerte Tabelle 34 Indikatorenkatalog für die westlichen Bezirke Tabelle 35 Indikatorenkatalog für die östlichen Bezirke Tabelle 36 Beispiel: Punkteraster Wohnlageneinteilung Innerer Stadtbereich Tabelle 37 Bewertungstabelle für den inneren Stadtbereich Tabelle 38 Bewertungstabelle für den Außenbereich Tabelle 39 Einwände nach Interessengruppen Tabelle 40 Einwände nach Änderungswunsch Tabelle 41 Einwände nach Berliner Bezirken Tabelle 42 Umstufungen und Neueinstufungen auf Adressebene... 73

8 - 1-1 Vorbemerkung Die Stadt Berlin erstellt seit 1987 Mietspiegel. Der vorliegende qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 wurde im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt durch F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH erstellt (Auftragserteilung März 2012). Bei dem Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich wie auch beim Mietspiegel 2011 um einen qualifizierten Mietspiegel gemäß 558 d BGB. Der Mietspiegel findet seine Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er stellt eine Übersicht der in Berlin am 1. September 2012, dem Stichtag der Erhebung, gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermieteten Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz MietRÄndG) wurde der 558 Absatz 2, Satz 1 ergänzt. Nach dem Wort Lage werden die Wörter einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit eingefügt. Das Gesetz trat zu diesem Paragraphen zum 1. Mai 2013 in Kraft. Der Stichtag für die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum. Nach den gesetzlichen Vorschriften sind nur solche Mieten einbezogen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuverträge) oder, von einer Erhöhung nach 560 BGB (Betriebskostenänderung) abgesehen, geändert worden sind (Mietänderungen). Die ausgewiesenen Mieten werden kurz ortsübliche Vergleichsmieten genannt. Der Mietspiegel bietet den Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen die Möglichkeit, in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete nach 558 BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen. Die Mieter können anhand des Mietspiegels unproblematisch prüfen, ob ein Mietänderungsbegehren des Vermieters gerechtfertigt ist. Auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen kann der Mietspiegel als Orientierungshilfe herangezogen werden. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden sollen. Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich um eine Neuerhebung auf Basis einer repräsentativen Zufallsstichprobe. Der Methodenbericht dokumentiert die Arbeitsschritte und -ergebnisse der Erstellung des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2013.

9 - 2-2 Vorgaben und Ablauf der Erhebung 2.1 Vorgaben für die Erhebung Die methodischen Rahmenbedingungen für die Erstellung des Mietspiegels haben sich aus der Ausschreibung zum Berliner Mietspiegel 2013 ergeben und orientierten sich an den bisherigen Methoden, die im Berliner Mietspiegel verwendet wurden. Die Rahmenbedingungen wurden in der Arbeitsgruppe Mietspiegel diskutiert und dienten als Vorgaben für die Erstellung des neuen qualifizierten Berliner Mietspiegels. Folgende Vorgaben wurden durch den Arbeitsgruppe Mietspiegel für den qualifizierten Berliner Mietspiegel 2013 festgelegt: Tabellenmietspiegel mit Original-Erhebungsdaten und einer angestrebten Mindestfeldbesetzung von 30 Mietwerten je Tabellenfeld für das gesamte Stadtgebiet Berlins Überprüfung einer möglichen Veränderung der Tabellenstruktur auf Basis einer Analyse der Erhebungsdaten disproportional geschichtete Zufallsstichprobe Ausfilterung des nicht mietspiegelrelevanten Wohnraums, z. B. Wohnungen bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist Fortschreibungsmöglichkeit des Berliner Mietspiegels als Panel Überarbeitung und Aktualisierung des Fragebogens Erstellung eines Interviewerleitfadens und intensive Schulungen der Interviewer Erstellung eines Konzepts zur Öffentlichkeitsarbeit (Pressemitteilungen, Informationsschreiben) Durchführung eines schriftlichen Screenings bei Mietern Durchführung einer empirischen Repräsentativerhebung von Mietdaten für ca mietspiegelrelevante Wohnungen (voll gültige Datensätze) in Berlin, davon 40 % bei Mietern und 60 % bei Vermietern manuelle Rücklaufkontrollen, unmittelbare Plausibilitätskontrollen (manuell und Clean-Programm) und zusätzliche Kontrollbefragungen Berechnung der Mietkennwerte: Berliner Mittelwerte, Streuungsmaße, Spannen und Spannweiten auf Basis der Nettokaltmiete für jedes Tabellenfeld der Berliner Mietspiegeltabelle Berechnung der durchschnittlichen Pauschalen für kalte Betriebskosten und Kosten für Heizung und Warmwasser Durchführung von Sonderauswertungen zu im Fragebogen enthaltenen Merkmalen und Fragestellungen Vergleich der Mietpreise mit dem vorangegangen Berliner Mietspiegel

10 - 3 - Darstellung der Mietenverteilung für alle Mietspiegelfelder anhand von Diagrammen, sogenannten Histogrammen Durchführung statistischer Zusatzanalysen (Regressionsanalysen) als Grundlage für die Festlegung von Zu- und Abschlägen für signifikante Ausstattungsmerkmale Vorbereitung und Durchführung der Arbeitsgruppensitzungen mit Ergebnispräsentation, Betreuung und Information der Arbeitsgruppe in jeder Phase der Untersuchung Erhebung und Auswertung der Betriebskostenarten sowie der Energiekennwerte Überprüfung der Merkmale der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung auf Basis der Daten der Zusatzerhebung zur Beschaffenheit Einhaltung des Berliner Datenschutzgesetzes und der Vorgaben des Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit 2.2 Ablauf der Erhebung und Auswertung Die Vorbereitungen zur Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 wurden im Mai 2012 begonnen. Auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2011 erfolgte eine Überarbeitung der Befragungsunterlagen durch F+B; sowohl der Screening-Fragebogen, der Hauptfragebogen Mieter/Vermieter sowie der Betriebskosten-Fragebogen wurden anschließend mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt. Für die Durchführung der Zusatzerhebung zur Beschaffenheit wurde von F+B der Fragebogen des Berliner Mietspiegels 2009 überarbeitet und mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt. Auf Basis der von der Auftraggeberin zur Verfügung gestellten Daten wurde von F+B eine Grundgesamtheitsdatei aller mietspiegelrelevanten Wohnungen für Berlin erstellt. Im Rahmen der Mieterbefragung erfolgte ein Screening bei Mieterhaushalten in Berlin, um die Mietspiegelrelevanz der Wohnungen sowie die Befragungsbereitschaft zu ermitteln. Parallel wurden rund Vermieter angeschrieben mit einem Stichprobenumfang von Haushalten/Wohnungen. Die Durchführung der Feldarbeit, inklusive des Screenings bei den Mietern, fand von Anfang September bis Mitte Dezember 2012 statt. Der Stichtag der Erhebung, auf den sich die erhobenen Daten beziehen, ist der Die ersten Ergebnisse konnten der Arbeitsgruppe Mietspiegel am 17. Januar 2013 präsentiert werden. Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde der Öffentlichkeit am 23. Mai 2013 vorgestellt. Die nachfolgenden Kapitel erläutern die einzelnen Arbeitsschritte bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 im Detail.

11 - 4-3 Arbeitsgruppe Mietspiegel Die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der Erhebung wurde durch die Arbeitsgruppe Mietspiegel begleitet. In der Arbeitsgruppe Mietspiegel wirkten außer den Vertretern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und von F+B Vertreter folgender Verbände und Institutionen mit: Als Vertreter der Mieterinteressen: Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund Berliner MieterGemeinschaft e. V. Mieterschutzbund Berlin e. V. Als Vertreter der Vermieterinteressen: Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Sonstige Institutionen und Personen: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Die Mitwirkung bezog sich auf methodische und rechtliche Fragestellungen, wie etwa die Methodik der Datenerhebung sowie die Auswertung und Interpretation der Daten. Den Mitwirkenden wurden alle relevanten Unterlagen bereitgestellt, sodass eine effektive und zielgerichtete Zusammenarbeit möglich war. Die Sitzungen wurden von dem Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geleitet. Der Berliner Mietspiegel 2013 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und allen an der Arbeitsgruppe Mietspiegel beteiligten Interessensvertretungen der Mieter und Vermieter anerkannt. Damit handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel gemäß 558 d BGB. Eine Zusammenfassung der Protokolle der Arbeitsgruppensitzungen findet sich in Anhang A.

12 - 5-4 Grundgesamtheit und Stichprobe Im Berliner Mietspiegel 2013 werden die Mieten des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes der gesamten Stadt Berlin abgebildet. Um die Mietenentwicklung im mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand seit der letzten Mietspiegelerstellung repräsentativ abzubilden, wurde eine neue Zufallsstichprobe gezogen (siehe Kapitel 4.3). Die Stichprobe soll dabei die jeweiligen Grundgesamtheiten insbesondere östliche wie westliche Bezirke sowie Alt- wie auch Neubau möglichst gut widerspiegeln und gleichzeitig den Befragungsaufwand so gering wie möglich halten. 4.1 Grundgesamtheit Die Grundgesamtheit der mietspiegelrelevanten Wohnungen besteht aus allen Berliner Wohnungen, die folgende Kriterien erfüllen: Lage in einem Mehrfamilienhaus (mehr als zwei Wohnungen) freifinanzierte Wohnungen ehemalige Sozialwohnungen oder Wohnungen mit ehemals vereinbarter Förderung Wohnungen mit einer Bezugsfertigkeit bis zum Diese Grundgesamtheit mit dem Stichtag wurde für den Berliner Mietspiegel 2013 aus den Daten des Mietspiegels 2011 fortgeschrieben, eine Erfassung und Ausweisung im Rahmen der amtlichen Statistik besteht nicht. Bei der Fortschreibung der Grundgesamtheit musste folgenden Prozessen Rechnung getragen werden: Wohnungsabgänge 2010 und 2011: Die der Wohnungsabgänge wurde aus den Daten des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg entnommen (physischer Abgang bzw. Abriss, Zusammenlegung von Wohnungen). Umwandlungen 2010 und 2011: Die Zahl der Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen beruht auf den Angaben des Gutachterausschusses der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Für die Fortschreibung erfolgte eine Schätzung des Anteils der Eigentümer, die ihre Eigentumswohnungen selbst bewohnen, da diese Wohnungen nicht mietspiegelrelevant sind und somit nicht in der Grundgesamtheit enthalten sein dürfen. Modernisierungen 2010 und 2011: Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert werden und bei denen mit der Förderung eine Festlegung der Miethöhe erfolgt, werden in der Grundgesamtheit nicht berücksichtigt. Zusätzlich erfolgte eine Abschätzung der Wohnungen, die ohne Fördermittel modernisiert wurden und die hierdurch in eine bessere Ausstattungskategorie gelangt sind.

13 - 6 - Neubau 2010 und 2011: Auf Basis der Neubauzahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg wurde die Zahl der neu errichteten Wohnungen berechnet. Die Zahl der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen wurde geschätzt, da diese nicht mietspiegelrelevant sind. Preisgebundene, öffentlich geförderte Neubauwohnungen sind nicht mietspiegelrelevant und wurden daher ebenfalls nicht berücksichtigt. Ehemalige Sozialwohnungen 2010 und 2011: Die der aus der Bindung entlassenen Sozialwohnungen wurde den Unterlagen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und der Investitionsbank Berlin (IBB) entnommen. Eine Abschätzung, ob die Eigentümer auch tatsächlich nach Ablauf der Bindungsfrist eine Mietänderung durchgeführt haben, kann auf Basis der vorliegenden Daten nicht vorgenommen werden. Eine ehemalige Sozialwohnung ist mietspiegelrelevant, wenn eine Änderung der Miete nach Ablauf der Bindungsfrist erfolgt ist. Wohnlagenumstufungen 2013: Auf Basis der im Rahmen der Wohnlagenaktualisierung 2013 umgestuften Adressen konnte die Zahl der davon betroffenen Wohnungen, die durch Wohnlagenumstufungen das Mietspiegelfeld wechseln, geschätzt werden. Daneben erfolgte eine Aufteilung der Baualtersklasse 1991 bis 2011 in zwei Baualtersklassen 1991 bis 2002 und 2003 bis auf Basis einer Abschätzung unter Berücksichtigung der Fertigstellungszahlen. Die so fortgeschriebene Grundgesamtheit des mietspiegelrelevanten Berliner Wohnungsbestandes ist die Grundlage für die Stichprobenziehung und die Berechnung von gewichteten Kennwerten für den gesamten mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand und von Wohnungsteilmärkten (vgl. Tabelle 1).

14 Tabelle 1 Fortschreibung der Grundgesamtheit zum Berliner Mietspiegel 2013 Bezugsfertigkeit bis bis bis bis 1972 Ausstattung - SH - BD +IWC +SH oder +BD +IWC +SH +BD +IWC - SH - BD +IWC +SH oder +BD +IWC +SH +BD +IWC +SH oder +BD +IWC +SH +BD +IWC +SH +BD +IWC 1973 bis 1990 West 2 +SH +BD +IWC 1973 bis Ost² +SH +BD +IWC Wohnfläche Wohnlage unter 40 m² 40 m² bis unter 60 m² 60 m² bis unter 90 m² 90 m² und mehr 1991 bis SH +BD +IWC 2003 bis SH +BD +IWC Summe einfach A mittel B gut C < < < < einfach D mittel E gut F einfach G mittel H gut I einfach J mittel K gut L < Summe ) und Wendewohnungen 2) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand vor der Gebietsreform. F+B SH = Sammelheizung; BD = Bad; IWC = Innen-WC

15 Tabellenaufbau Der Berliner Mietwohnungsmarkt verändert sich, wie jeder andere Wohnungsmarkt auch, permanent. Es werden neue Wohnungen gebaut, es werden Wohnungen modernisiert, die Wohnungsausstattungen werden in vielen Fällen modernen, zeitgemäßen Ansprüchen angepasst. Auch die Wohnlagen der Wohnungen können sich verändern, z.b. durch Stadtentwicklungsmaßnahmen. Das Grundraster der Tabelle des Berliner Mietspiegels entspricht dem Aufbau der Mietspiegeltabelle Insgesamt bilden vier der Wohnwertmerkmale der ortsüblichen Vergleichsmiete die Struktur der Mietspiegeltabelle: Größe der Wohnung, definiert durch Größenklassen Ausstattung, definiert durch Ausstattungskategorien Beschaffenheit der Wohnung, definiert durch Baualtersklassen Lage der Wohnung, definiert durch Wohnlagen Berlins Das fünfte Wohnwertmerkmal Art wurde bereits über die Abgrenzung des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes festgelegt (vergleiche Kapitel 4.1.). Die Tabelle des Berliner Mietspiegels wurde bei der Mietspiegelerstellung 2013 darauf überprüft, ob sie noch den Wohnungsmarktverhältnissen der Stadt Berlin entspricht. Nach den durchgeführten statistischen Analysen haben sich bei der Mietspiegelerstellung 2013 folgende Veränderungen im Tabellenaufbau der Baualtersklasseneinteilung ergeben: Wohnungen mit einer Minderausstattung, d.h. zum Beispiel mit fehlender vermieterseitig gestellten Zentralheizung kommen im Berliner Wohnungsbestand nur noch so selten vor, dass sie nicht mehr als eigene Spalte im Mietspiegel dargestellt werden können. Für diese Wohnungen gibt deshalb nur noch einen pauschalen Abschlag, der wissenschaftlich ermittelt wurde. Hierbei handelt es sich um die Spalte 1: bis 1918, Sammelheizung (SH) oder Bad (BD) und Innen- WC (IWC) und die Spalte 3: 1919 bis 1949, Sammelheizung oder Bad und Innen-WC des Berliner Mietspiegels Andere Wohnungsmarktsegmente mit einer Minderausstattung wurden bereits im Berliner Mietspiegel 2011 mit einem pauschalen Abschlag im Mietspiegel berücksichtigt. Wohnungen der Baualtersklassen 1950 bis 1955 sowie 1965 bis 1964 haben sich in ihrer Wohnungsausstattung und in ihren Miethöhen soweit angenähert, dass diesen beiden Spalten deshalb zusammengefasst wurden. Gleiches gilt für die Baualtersgruppen 1973 bis 1983 (West) sowie 1984 bis 1990 (West). Auch diese werden deshalb im Berliner Mietspiegel 2013 zusammengefasst. Seit dem 1. Februar 2002 gelten mit der Energieeinsparverordnung besondere Bauvorschriften für den Neubau von Wohngebäuden, die einen verbesserten, modernen Energiestandard der Gebäude sicherstellen sollen. Diese Vorschrif-

16 - 9 - ten zielen darauf ab, den Energiebedarf nachhaltig zu senken, führen aber zu höheren Baukosten bei der Erstellung. Die Mietenanalyse hat gezeigt, dass in den Baujahren ab 2003 unter anderem deshalb signifikant höhere Netto- Kaltmieten gezahlt werden als in der vorherigen Baualtersklasse. Im Berliner Mietspiegel 2013 werden deshalb Wohnungen, die ab 2003 errichtet worden sind, von den davor errichteten Wohnungen getrennt. Allerdings gab es in Berlin seit 2003 noch nicht genügend neu errichtete frei finanzierte Wohnungen, so dass man hierfür eine eigene Mietspiegelspalte hätte einrichten können. Gegenwärtig werden deshalb Wohnungen ab 2003 als pauschaler, wissenschaftlich ermittelter Zuschlag auf die davor liegende Mietspiegelspalte dargestellt. Diese Änderung im Berliner Mietspiegel 2013 ist ein wichtiger Schritt zur besseren Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit im Berliner Mietspiegel, weil er die unterschiedlichen energetischen Gebäudequalitäten sachgerechter abbildet. Wie die statistischen Analysen der erhobenen Daten gezeigt haben, können die mietspiegelrelevanten Wohnungsbestände in den östlichen Bezirken mit einem Fertigstellungsdatum zwischen 1973 und 1990 sowie die Wendewohnungen nicht mit den im gleichen Zeitraum fertiggestellten Wohnungen in den westlichen Bezirken zusammengefasst werden, da sowohl die Mietwerte als auch die Baustruktur der Wohnungsbestände weiterhin große Unterschiede aufweisen. Von einer Zusammenfassung der Wohnungsbestände der Spalte 3: 1950 bis 1964, Sammelheizung, Bad und Innen-WC mit denen der Spalte 4: 1965 bis 1972, Sammelheizung, Bad und Innen- WC wurde aufgrund der Ergebnisse der statistischen Analysen ebenfalls abgesehen. Die Berliner Mietspiegeltabelle 2013 gliedert sich somit in 7 Spalten, die durch die Baualtersklassen und die Ausstattungsklassen definiert werden: Spalte 1: bis 1918, Sammelheizung, Bad und Innen-WC Spalte 2: 1919 bis 1949, Sammelheizung, Bad und Innen-WC Spalte 3: 1950 bis 1964, Sammelheizung, Bad und Innen-WC Spalte 4: 1965 bis 1972, Sammelheizung, Bad und Innen-WC Spalte 5: 1973 bis West, Sammelheizung, Bad und Innen-WC Spalte 6: 1973 bis 1990 und Wendewohnungen 1 - Ost, Sammelheizung, Bad und Innen-WC Spalte 7: 1991 bis , Sammelheizung, Bad und Innen-WC 1 Eine sogenannte Wendewohnung im Sinne des Berliner Mietspiegels ist eine Wohnung, die mit Fördermitteln des DDR-Wohnungsbaus anfinanziert wurde und deren Baubeginn vor dem 3. Oktober 1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurde.

17 Neben den Spalten wird die Berliner Mietspiegeltabelle 2013 durch 12 Zeilen charakterisiert, die sich aus den vier Größenklassen und den drei Wohnlagen ergeben: Zeile A bis C: unter 40 m²; einfach mittel gut Zeile D bis F: 40 m² bis unter 60 m²; einfach mittel gut Zeile G bis I: 60 m² bis unter 90 m²; einfach mittel gut Zeile J bis L: 90 m² und mehr; einfach mittel gut Die Berliner Mietspiegeltabelle 2013 umfasst damit 84 Tabellenfelder. 4.3 Ziehung der Stichprobe Der Berliner Mietspiegel 2013 ist eine Neuerhebung auf Basis einer neuen disproportionalen Zufallsstichprobe aus der mietspiegelrelevanten Grundgesamtheit. Die aktualisierte Grundgesamtheit stellte die Grundlage für die Stichprobenziehung dar, wobei eine Differenzierung nach der Wohnlage erfolgte (disproportionales Stichprobenkonzept). Die Stichprobengröße wurde so angelegt, dass für alle Wohnlagen eine ausreichende von Mietpreisangaben erzielt werden konnte. Eine Differenzierung der Stichprobe nach dem Baualter konnte aufgrund der fehlenden Datengrundlage nicht erfolgen. Für die Ermittlung der mietspiegelrelevanten Wohnungen wurde insgesamt eine disproportional geschichtete Stichprobe von rund Wohnungen aus den Datenbeständen des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten zum Stichtag 31. Mai 2012 gezogen (Mieterstichprobe , Vermieterstichprobe Fälle). Die aktualisierte Grundgesamtheit umfasste hierbei alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die keine rechtlichen oder vertraglichen Mietpreisbindungen aufgrund einer Förderung mit öffentlichen Mitteln aufweisen. Zusätzlich wurde die Grundgesamtheit um die Wohnheimplätze und die von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen (so weit entsprechende Angaben zur Verfügung standen) bereinigt. Ergänzend zu den Namen der an den Stichprobenadressen wohnenden Mieter erfolgte auf Basis des Automatisierten Liegenschaftsbuchs (ALB) eine Zuspielung der Eigentümer, die als Grundlage für die Vermieterbefragung herangezogen wurden.

18 Datenerhebung Die Datenerhebung wurde von F+B als eine kombinierte Mieter-/Vermieterbefragung vollständig in eigener Regie durchgeführt, wodurch eine besonders effiziente Feldsteuerung und Ergebniskontrolle ermöglicht wurde. Die Mieterbefragung erfolgte als Face-to-Face-Befragung, die Vermieterbefragung als Face-to-Face-Befragung oder als schriftliche Befragung bzw. als Datenbankabfrage aus den wohnungswirtschaftlichen Programmen der Unternehmen. Die angewandten Erhebungsmethoden und Plausibilitätskontrollen entsprachen bei allen Arbeitsschritten dem derzeitigen Stand der Wissenschaft und damit den erhöhten Anforderungen, die an die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels gestellt werden. Dazu gehören insbesondere: ein valides, geprüftes Erhebungsinstrument (Fragebogen) speziell geschulte Interviewer Rücklauf- und Plausibilitätskontrollen Datenerfassung durch die Interviewer mit maschinellen und manuellen Überprüfungen EDV-gestützte Plausibilitätsprüfungen vor der Datenauswertung anerkannte statistische Analyseverfahren zur Datenauswertung Reproduzierbarkeit der Ergebnisse Einhaltung der Normvorschrift ISO 9001 Einhaltung der Datenschutzbestimmungen Die Erhebungsmaterialien Fragebogen (vgl. Anhang E), Interviewerhandbuch wurden von F+B erstellt und mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt. 5.1 Mieterbefragung Die Mieterbefragung verlief, wie auch bei den vergangenen Mietspiegeln, in zwei Phasen. In der ersten Phase wurden die Mieter mit einem Filterfragebogen angeschrieben und in der zweiten Phase erfolgte die Hauptbefragung der mietspiegelrelevanten und befragungsbereiten Haushalte aus der ersten Phase Schriftliches Screening Die von der Auftraggeberin oder andere Behörden, in Amtshilfe zur Verfügung gestellten Grundlagendaten ermöglichten nicht die Bereinigung der Stichprobe um alle nicht mietspiegelrelevanten Wohnungen. Insbesondere für die Vierjahresregel liegen amtlicherseits keine Informationen vor, da nur die beiden Mietparteien über die Formalitäten der Mietvereinbarung Kenntnis haben.

19 Neben der Überprüfung der Mietspiegelrelevanz diente das Screening dazu, die grundsätzliche Gesprächsbereitschaft der Mieter sowie die Kontaktinformationen für die spätere Hauptbefragung (Telefonnummern, -Adresse sowie Kontaktzeit) abzufragen. Das schriftliche Screening bei den Mietern fand in vier Wellen von Anfang September bis Ende Oktober 2012 statt. Insgesamt wurden Mieter bzw. Haushalte kontaktiert Mündliche Hauptbefragung Die Datenerhebung bei den Mietern wurde als mündliche Befragung, eine sogenannte Face-to-Face-Befragung, durchgeführt. Bei der Mieterbefragung wurde der Haushaltsvorstand oder der Lebenspartner befragt. Die Interviewer waren angewiesen, die Daten durch die persönliche Einsichtnahme in die vorgelegten Mietunterlagen zu ermitteln. Der Erhebungszeitraum erstreckte sich von Anfang September bis Mitte Dezember Die Datenerhebung erfolgte mit einem abgestimmten Fragebogen. Der Stichtag, auf den sich die erhobenen Daten beziehen, war der 1. September Für die mündliche Befragung wurde von F+B ein Interviewerstamm von 74 Interviewern zusammengestellt. Während der Erhebungsphase stand den Interviewern jederzeit ein Mitarbeiter von F+B als Ansprechpartner zur Verfügung. Alle Interviewer wurden von der Feldleitung in einer intensiven Schulung auf die Face-to-Face-Befragung der Mieter vorbereitet und auf die Einhaltung der Datenschutzbestimmungen hingewiesen. Es wurde ein Mietspiegelbüro von F+B in Berlin eingerichtet, das dem Feldleiter als Kontaktraum mit den Interviewern diente. Im Rahmen der Verpflichtungserklärung wurden die Interviewer darauf hingewiesen, dass es in keiner Weise gestattet ist, die befragten Haushalte zu beraten. Entsprechende Fragen der Befragten z. B. bezüglich der marktgerechten Miete für ihre Wohnung waren nicht zu beantworten. Für die Interviewer wurde ein Interviewerhandbuch erstellt, in dem die Hintergründe des Mietspiegels und begriffliche Grundlagen dargestellt wurden. Neben den allgemeinen Verhaltensregeln bezüglich Zuverlässigkeit, Sorgfalt und Freundlichkeit im Umgang mit den zu befragenden Mietern wurde jede Frage des Fragebogens umfassend erläutert. Das Handbuch diente den Interviewern auch während der Befragung als wichtiges Hilfsmittel bei speziellen Fragen der Mieter. Insgesamt wurden in Rahmen der Mieterbefragung zum Berliner Mietspiegel 2013 rund mietspiegelrelevante Interviews geführt. 5.2 Vermieterbefragung Auch bei der Vermieterbefragung erfolgte eine geteilte Befragung. Hierbei wurde zwischen Vermietern mit einem großen Wohnungsbestand und Vermietern bzw. Eigen-

20 tümern mit nur wenig Wohnungsbestand (Kleinvermieter) unterschieden. Die Vermieterbefragung erfolgte schriftlich oder als Face-to-Face-Befragung bei den Vermietern mit wenig Wohnungsbestand sowie als Datenbankabfrage aus den wohnungswirtschaftlichen Programmen der Wohnungsunternehmen. Die Bruttostichprobe umfasste rund Eigentümer bzw. Vermieter mit Wohnungen, woraus rund mietspiegelrelevante Daten gewonnen werden konnten. Insgesamt haben über 700 Vermieter mietspiegelrelevante Daten geliefert. Der Fragebogen der Vermieterbefragung unterschied sich vom Mieterfragebogen nur in der Anredeform. Die erstellte Datenmaske für die elektronische Abfrage entsprach dem Fragebogen. Die Befragungsunterlagen wurden mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt. Die Feldphase wurde durch eine intensive telefonische Betreuung durch Mitarbeiter von F+B begleitet, die viele Fragen der Vermieter direkt beantworten konnten. Der Erhebungszeitraum erstreckte sich von Mitte September 2012 bis Mitte Dezember Feldkontrollen Im Erhebungszeitraum erfolgte durch den Feldleiter eine stichprobenartige Überprüfung der Interviewer. Hierbei wurden einzelne Daten des Fragebogens und das Verhalten der Interviewer gegenüber den Mietern überprüft. Externen Hinweisen auf Unregelmäßigkeiten, die nur sehr selten auftraten, wurde gezielt nachgegangen. Parallel zur Datenerhebung bei den Mietern und Vermietern wurden die ausgefüllten Fragebogen entweder durch die Interviewer oder durch entsprechend geschulte Mitarbeiter von F+B erfasst. Die Daten wurden nachfolgend in einer ersten Prüfung auf Vollständigkeit der Angaben oder unplausible Kombinationen überprüft. Auftretende Datenlücken und Unplausibilitäten wurden durch Rückfragen bei den befragten Mietern und Vermietern geklärt. Konnte keine Klärung erzielt werden, z. B. weil wichtige Unterlagen nicht mehr vorlagen, wurden die Daten des Interviews im weiteren Arbeitslauf der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 nicht mehr berücksichtigt. 5.4 Stichprobenausschöpfung In Rahmen der Mieter- und Vermieterbefragung konnten auf der Basis einer Bruttostichprobe von rund Wohnungen für rund Wohnungen grundsätzlich mietspiegelrelevante Daten erhoben werden (vgl. Tabelle 2 und 3). Vor der Datenauswertung für den Berliner Mietspiegel 2013 erfolgten noch weitere Datenbereinigungen, die in Kapitel 6.2 dargestellt sind. Aufgrund der aus früheren Mietspiegelerhebungen stammenden Erkenntnis, dass durch die Mieterbefragung nur unter hohen Kosten ca. eine hälftige Beteiligung an der

21 Gesamt-Interviewfallzahl erreicht werden kann, wurde im Rahmen der Neuerhebung 2013 eine Verteilung auf 40 % Mieterinterviews und 60 % Vermieterinterviews angestrebt. Die angestrebte Zahl von Mieterinterviews konnte erfüllt werden (vgl. Tabelle 2). Auffällig war, dass trotz des durchgeführten Screenings eine erhebliche der durchgeführten Interviews aufgrund der 4-Jahresregel aus den weiteren Auswertungen ausgeschlossen werden mussten. Durch den positiven Rücklauf aus der Vermieterbefragung konnte die angestrebte Zahl von insgesamt Interviews überschritten werden. Tabelle 2 Stichprobenausschöpfung Berliner Mietspiegel 2013 absolut in % Mieterbefragung Bruttostichprobe Mieter (Screening) ,0 Rücklauf Screening insgesamt ,9 davon nicht mietspiegelrelevant ,5 davon mietspiegelrelevant ,4 Nettostichprobe (positiver Screeningrücklauf) ,0 Ausfälle (z. B. Verweigerung, Krankheit, nicht angetroffen, 4-Jahrsfälle) ,6 realisierte Mieterinterviews ,4 Vermieterbefragung Bruttostichprobe ,0 Ausfälle (z. B. 4-Jahresfälle, keine Rückmeldung, Verweigerung) ,3 realisierte Vermieterinterviews ,7 Datenerhebung insgesamt (einschließlich Kontrollinterviews) Bruttostichprobe Vermieter und Nettostichprobe Mieter ,0 realisierte Interviews insgesamt ,7 5.5 Betriebskostenerhebung (Zusatzuntersuchung) F+B 2013 Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 wurden als Zusatzerhebungen die Betriebskosten, differenziert nach den einzelnen Betriebskostenarten, abgefragt. Datenbasis für diese Datenerhebung waren die Betriebskostenabrechnungen aus dem Jahr Insgesamt konnten Betriebskostenabrechnungen für Gebäude bzw. Wirtschaftseinheiten erhoben werden. Von den insgesamt erhobenen Betriebskostenabrechnungen wurden vor den weiteren Auswertungen 765 Betriebskostenabrechnungen aufgrund von Plausibilitätsprüfungen ausgeschlossen. Die Gründe hierfür waren: Betriebskostenabrechnung nicht aus dem Jahr 2011 die Betriebskostenabrechnung umfasste kein komplettes Abrechnungsjahr es handelte sich um identische Gebäude bzw. Wirtschaftseinheiten die Daten waren unvollständig oder unplausibel

22 Beschaffenheitserhebung (Zusatzuntersuchung) Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2013 wurden als Zusatzerhebungen die Beschaffenheit von Wohnungen detailliert abgefragt. Die Datenerhebung erfolgte im Rahmen der Mieterbefragung auf Basis eines detaillierten Fragebogens. Für die Interviewer wurde hierzu ein zusätzliches Interviewerhandbuch von F+B erarbeitet und mit dem Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmt. Insgesamt konnte für Wohnungen die zusätzliche Ausstattungsqualität von Bad, Küche, der Wohnung, dem Gebäude und dem Wohnfeld erhoben werden. Nach Bereinigung der Daten standen für eine Analyse Daten für 930 Wohnungen zur Verfügung, da im Rahmen der Beschaffenheitsuntersuchung nur für die tatsächlich in den Berliner Mietspiegel 2013 eingeflossenen Fälle eine Analyse durchgeführt werden kann. Gründe für die Datenbereinigung waren: unplausible Daten der Hauptbefragung Extremwerte der Hauptbefragung Minderausgestattete Wohnungen, die nicht mehr in der Mietspiegeltabelle berücksichtigt werden 5.7 Datenschutz Die Durchführung der Befragungen zum Berliner Mietspiegel und die weiteren Arbeiten erfolgten unter Berücksichtigung der Vorgaben des Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit. Dieser wurde über den Ablauf der Datenerhebung und die Inhalte der Befragung informiert. Die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen wurde mit dem Berliner Datenschutzbeauftragten abgestimmt. Gemäß den Anforderungen des Berliner Datenschutzbeauftragten wurde von F+B neben dem allgemeinen F+B-Datenschutzkonzept ein zusätzliches Datenschutzkonzept für das Feldbüro in Berlin sowie ein Löschkonzept erstellt. Die personenbezogenen Daten auf dem Laptop des Feldleiters wurden durch eine Containerverschlüsselung zusätzlich gesichert. Diese Verschlüsselungssystem wurde auch für in diesem Zusammenhang verwendete USB-Sticks verwendet. Im Rahmen der Erhebung wurde der Datenschutz bzw. die informationelle Selbstbestimmung des Befragten durch folgende Maßnahmen gewährleistet: Im Anschreiben an die Haushalte im Rahmen des Screenings wurde auf die Freiwilligkeit hingewiesen. Vor dem Beginn des Interviews wurde der befragte Mieter vom Interviewer explizit auf die Freiwilligkeit hingewiesen. Der Interviewer musste vor der Aufnahme seiner Tätigkeit eine gesonderte Verpflichtungserklärung zum Datenschutz unterschreiben. Der Interviewer musste durch seine Unterschrift unter den Fragebogen bestätigen, dass das Interview gemäß den Vorgaben korrekt durchgeführt worden ist.

23 Der Interviewer musste nach Abschluss seiner Tätigkeit bestätigen, dass er alle Unterlagen gemäß den datenschutzrechtlichen Bestimmungen gelöscht, vernichtet oder zurückgegeben hat. Nach Abschluss der Erhebung und den notwendigen Prüfkontrollen wurden die personenbezogenen Fragebogen gemäß den datenschutzrechtlichen Bestimmungen vernichtet. Die Auswertung der Erhebungsdaten erfolgte auf Basis der anonymisierten Daten. Die Ausweisung der Ergebnisse erfolgt nur in aggregierter Form und orientiert sich hierbei an dem Tabellenraster des Mietspiegels. Ein Rückschluss auf den Einzelfall ist hierdurch nicht möglich. Für die Wiederholungsbefragung in zwei Jahren erfolgte eine entsprechende, dem Datenschutz entsprechende Datensicherung der Adressdaten sowie des Tabellenfeldes der Wohnung, wenn der Mieter oder der Vermieter seine Zustimmung zur Wiederholungsbefragung erteilt hat. Die Adressdaten wurden der Senatsverwaltung übergeben und beim Institut gelöscht.

24 Datenbereinigung und -auswertung 6.1 Überblick Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsdaten wurden in einer einheitlichen Datenbank aufbereitet. Zur Auswertung des Datenmaterials wurden zusammengefasst folgende Schritte durchgeführt: Kennzeichnung und Ausfilterung nicht mietspiegelrelevanter Wohnungen Prüfung der Datensätze durch EDV-gestützte Plausibilitätskontrollen Abstellung auf den Mietbegriff der Netto-Kaltmiete, gegebenenfalls Berechnung bei vorliegenden anderen Mietbegriffen unter Berücksichtigung der ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten Kennzeichnung der Daten mit dem zugehörigen Tabellenfeld des abgestimmten Mietspiegelrasters Aufbereitung des repräsentativen Datensatzes aller mietspiegelrelevanten Wohnungen Durchführung einer Extremwertbereinigung Durchführung von statistischen Zusatzanalysen Tabelle 3 Ergebnisse der Datenbereinigung im Berliner Mietspiegel 2013 absolut in % Datenerhebung insgesamt (einschließlich Kontrollinterviews) realisierte Interviews insgesamt ,0 Kontrollinterviews 290 1,9 unplausible bzw. nicht mietspiegelrelevante Datensätze ,4 plausible und mietspiegelrelevante Datensätze ,7 Minderausgestattete Wohnungen (nicht mehr in Mietspiegeltabelle ausgewiesen) 571 3,8 Neubau ab 2003 (nicht in Mietspiegeltabelle ausgewiesen) 112 0,7 vollgültige Datensätze für Mietspiegeltabelle ,2 Extremwertbereinigung (97,5 %-Vertrauensintervall) 403 2,6 ausgewertete Datensätze für Mietspiegeltabelle ,6 gering besetzte Felder (weniger als 10 Mietwerte) 24 0,2 in die Mietspiegeltabelle eingeflossene Datensätze ,4 F+B 2013 Nach den EDV-gestützten Plausibilitätskontrollen, der Verringerung des Datensatzes um die Kontrollinterviews, der Bereinigung um in der Mietspiegeltabelle nicht mehr ausgewiesene Substandardwohnungen sowie der Extremwertbereinigung standen für die Erstellung des Berliner Mietspiegels Datensätze zur Verfügung, da auch die 112 Fälle des Neubaus ab 2003 nicht in die Mietspiegeltabelle eingeflossen sind (vgl. Kapitel 4.2). Durch die Reduzierung des Datenpools um die Daten in Tabel-

25 lenfeldern mit weniger als 10 Datensätzen sind in die Mietspiegeltabelle insgesamt vollgültige Datensätze eingeflossen, davon vollgültige Mieterinterviews. 6.2 Datenbereinigung Nach der Zusammenfassung der Daten in einer einheitlichen Datenbank und den während der Erhebung durchgeführten Überprüfungen zur Vollständigkeit und Plausibilität erfolgte eine EDV-gestützte Datenbereinigung. Die Bereinigungsroutinen wurden bereits in zahlreichen Mietspiegeln angewendet und auf die speziellen Situationen und Strukturen des Berliner Mietspiegels angepasst. Die von den Interviewern in der Mieterbefragung gewonnenen sowie die von den Vermietern zur Verfügung gestellten Daten wurden von F+B auf inhaltliche Plausibilität überprüft und Unstimmigkeiten geklärt. Konnte keine Klärung erfolgen, wurde der Datensatz entsprechend gekennzeichnet und nicht mehr in den weiteren Auswertungsschritten zum Berliner Mietspiegel 2013 berücksichtigt. Gründe, die zu einem Ausschluss geführt haben, waren: Mietverträge bzw. Mietänderungserklärungen außerhalb der 4-Jahresregel fehlende bzw. falsche Angaben zum Baualter, fehlende bzw. unplausible Angabe zu den Mietvertragsdaten, fehlende Angabe zur Miete, der Wohnfläche oder Ausstattungsmerkmalen, die für die Einordnung in das Mietspiegelraster notwendig sind, unplausible Mietangaben, unlogische Datenkombinationen. Im Rahmen der EDV-gestützten Datenprüfungen wurden Datensätze gekennzeichnet und in den weiteren Arbeitsschritten nicht mehr berücksichtigt. Die große Mehrzahl dieser Fälle betraf die Überschreitung der 4-Jahres-Regel. Zusätzlich erfolgte bei 290 Wohnungsdaten eine Überprüfung der Angaben auf der jeweils anderen Vertragsseite (vgl. Tabelle 3). Bei dieser Überprüfung konnten keine Unstimmigkeiten festgestellt werden. Die 290 Wohnungsdaten der Kontrollbefragung wurden entsprechend gekennzeichnet und in den weiteren Arbeitsschritten nicht mehr berücksichtigt. Danach standen noch plausible und mietspiegelrelevante Datensätze für die weiteren Arbeitsschritte zur Verfügung, davon stammen aus der Mieterbefragung. Vor der Durchführung der Extremwertbereinigung wurden noch diejenigen 571 Datensätze markiert, die keine ausreichende Grundausstattung für die aktuelle Mietspiegeltabelle aufweisen (vgl. Tabelle 3). Hierbei handelt es sich z. B. um Wohnungen, die über keine vermieterseitig gestellte Sammelheizung und ein vermieterseitig gestelltes

26 Bad verfügen und für die später entsprechende Abschlagsfaktoren für Minderausstattung ermittelt werden (siehe Kapitel 6.12). Zusätzlich sind 112 Wohnungen, die ab 2003 fertiggestellt wurden, im Datensatz entsprechend für die Sonderauswertung markiert worden. 6.3 Extremwertbereinigung Vor Ermittlung der Feldbesetzung für die einzelnen Tabellenfelder der Mietspiegeltabelle und der Berechnung der Mietkennwerte erfolgte für jedes Tabellenfeld eine Bereinigung um sogenannte Extremwerte. Bei Extremwerten handelt es sich um Mietwerte, die nicht als marktüblich anzusehen sind bzw. signifikant von den anderen Mietwerten eines Tabellenfeldes abweichen und deshalb nicht in die weitere Berechnung einbezogen werden sollen. In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde für den Berliner Mietspiegel 2013 das gleiche statistische Verfahren zur Extremwertbereinigung wie im Berliner Mietspiegel 2011 angewendet. Die Kappungsgrenze wurde damit erneut auf das 97,5 %-Vertrauensintervall festgelegt. Bei diesem statistischen Verfahren werden nicht pauschal 2,5 % der Mietwerte bereinigt, sondern nur solche Mietwerte als Extremwerte gekennzeichnet, die außerhalb des festgelegten Vertrauensintervalls liegen. D. h. es werden jeweils alle Mietwerte aus der Auswertung herausgenommen, die außerhalb des Bereiches des 2,24-fachen der Standardabweichung um den Mittelwert herum liegen (statistischer Grundsatz). Diese Bereinigung wurde für jedes Mietspiegelfeld getrennt berechnet. Durch dieses Verfahren ergibt sich nicht zwangsläufig in jedem Tabellenfeld eine Extremwertbereinigung, z. B. wenn bei einer Verteilung die erhobenen Mietwerte eng um den Mittelwert liegen werden in der Regel keine Mietwerte als Extremwerte gekennzeichnet. Durch die Extremwertbereinigung wurden 403 Mietwerte nicht mehr in den weiteren Arbeitschritten zur Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 berücksichtigt (vgl. Tabelle 3). 6.4 Feldbesetzung unter 10 Mietwerten Nach der zuvor beschriebenen Datenbereinigung erfolgte eine Auswertung der verbliebenen Daten bzw. die Ermittlung der Zahl der Datensätze je Tabellenfeld des abgestimmten Tabellenrasters. In Tabellenfeldern, die eine Fallzahl von weniger als 10 Mietwerten aufweisen, erfolgte keine weitere Berechnung von Mietkennwerten, obwohl es sich um mietspiegelrelevante Wohnungen handelte. In Abstimmung mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel wurde festgelegt, dass für diese Tabellenfelder keine ausreichende Fallzahl für eine statistisch gesicherte Aussage vorlag.

27 In den betroffenen Tabellenfeldern befanden sich insgesamt 24 Datensätze, die bei der weiteren Erstellung des Berliner Mietspiegels 2013 nicht mehr berücksichtigt wurden (vgl. Tabelle 3). 6.5 Feldbesetzung Im Berliner Mietspiegel 2013 konnte für die überwiegende Zahl der Tabellenfelder eine Feldbesetzung von 10 oder mehr vollgültigen Mietwerten erhoben werden (vgl. Tabelle 4). Durch die Veränderung der Tabellenstruktur, insbesondere die Streichung der Tabellenspalten mit einer Minderausstattung im Altbau, konnte die Aussagekraft der Mietspiegeltabelle verbessert werden. Insgesamt konnten 77 Tabellenfelder bzw. 92 % aller Tabellenfelder im Berliner Mietspiegel 2013 ausgewiesen werden. In nur 7 Tabellenfeldern bzw. 8 % aller Tabellenfelder erfolgte keine Ausweisung. Im Berliner Mietspiegel 2011 lag dieser Anteil noch bei 20 %. Auch der Anteil der Tabellenfelder mit geringer Aussagekraft hat sich deutlich verringert. Der Anteil der Tabellenfelder mit 10 bis 14 Mietwerten verringerte sich um 7 Prozentpunkte auf 7 % und mit 15 bis 29 Mietwerten um 5 Prozentpunkte auf 12 % gegenüber dem Berliner Mietspiegel Tabelle 4 Feldbesetzung zum Berliner Mietspiegel 2013 Bezugsfertigkeit Ausstattung bis SH +BD +IWC 1919 bis SH +BD +IWC 1950 bis SH +BD +IWC 1965 bis SH +BD +IWC 1973 bis 1990 West +SH +BD +IWC 1973 bis Ost +SH +BD +IWC 1991 bis SH +BD +IWC Summe Wohnfläche Wohnlage einfach A unter mittel B m² gut C m² bis einfach D unter mittel E m² gut F m² bis einfach G unter mittel H m² gut I m² einfach J und mittel K mehr gut L Summe ) und Wendewohnungen F+B 2013 SH = Sammelheizung; BD = Bad; IWC = Innen-WC