Gemeinnütziger Wohnungsbau eine verpflichtende Bundesaufgabe Informationsanlass für Mitglieder der Bundesversammlung, 13.

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1 Gemeinnütziger Wohnungsbau eine verpflichtende Bundesaufgabe Informationsanlass für Mitglieder der Bundesversammlung, 13. Juni 2012 Gemeinnütziger Wohnungsbau eine verpflichtende Bundesaufgabe! Habitat d'utilité publique une tâche engageant la Confédération! 13 juin 2012 Daniel Burri, Präsident Wohnen Schweiz: Leitung, Prof. EPFL Lausanne, Präsident Eidg. Kommission für Wohnungswesen: Daten und volkswirtschaftliche Erwägungen zur Bedeutung und zum Nutzen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Ernst Hauri, Direktor Bundesamt für Wohnungswesen: Die wohnungspolitischen Instrumente und Aktivitäten des BWO Louis Schelbert, Präsident Schweiz. Verband für Wohnungswesen: Die wohnungspolitischen Forderungen der Genossenschaftsverbände

2 Zwei Genossenschafts-Dachverbände mit 160'000 Wohnungen: SVW - Schweizerischer Verband für Wohnungswesen 1030 Mitglieder / 139'000 Wohnungen Wohnen Schweiz Verband der Baugenossenschaften 440 Mitglieder / 25'000 Wohnungen Der Wohnbund koordiniert die Interessen der beiden Verbände auf Bundes-Ebene

3 Warum die Schweiz gemeinnützige Wohnungen braucht Ökonomieprofessor ETH Lausanne Präsident Eidg. Kommission für Wohnungswesen Neuwohnungen sind für den durchschnittlichen Mieterhaushalt zu teuer Zahlenbeispiel auf Basis Referenzzinssatz ab Juni 2012; verfügbares Einkommen laut BfS Verbrauchserhebung 2008 Mietrecht Gestehungspreis 500'000 Hypothek 400'000 Eigenkapital (EK) 100'000 Hypozins 2.25% Zins EK 2.75% Betriebskosten u. Unterhalt 2.50% Kosten Hypothek 9'000 Kosten EK 2'750 Betriebskosten u. Unterhalt 12'500 Kostendeckende Miete 24'250 pro Monat 2'021 Verfügbares Durchschnittseinkommen 70'000 Mieterhaushalte, nach Steuern und oblig. Versicherungen Mietbelastung 35% 2

4 In Wirklichkeit sind sie noch teurer Recherche le sur le site d'appartements neufs de 4-4,5p à louer dans le canton de Vaud 3 40% der Haushalte tragen eine zu hohe Mietbelastung Quelle: Homepage BWO 4 VE: Verbrauchserhebung / EVE: Einkommens- und Verbrauchserhebung / HABE: Haushaltbudgeterhebung

5 Die Mieten der Wohngenossenschaften sind deutlich tiefer Durchschnittsmiete für eine 4-4½ Z. Wohnung nach Eigentümertyp und Gebäudealter -10% -22% BfS, Mietpreis- Strukturerhebung Es gibt höchstens 14% gemeinnützige Wohnungen (gewo) Eigentümer der Mietwohnungen Privatpersonen 51.5% 57.4% +5.9% Institutionelle Eigentümer 28.7% 22.2% 6.5% Gemeinnützige Eigentümer 13.7% 13.8% +0.1% Wohnbaugenossenschaften 7.5% 7.9% +0.4% Stiftungen und Vereine 2.5% 2.5% +0.0% Öffentliche Körperschaften 3.7% 3.4% 0.3% Andere 6.0% 6.5% +0.5% Quelle: BfS, Volkszählung 1990 und 2000 Anteil gewo an allen besetzten Wohn. (Miete + Eigentum), VZ 2000 etwa 9% Anteil gewo an allen gebauten Wohnungen seit % Anteil subventionierter Wohnungen an allen zwischen 1976 und 2001 gebauten Wohnungen etwa 10% Quelle: BfS, Volkszählung 2000 und Tab ; BWO; eigene Berechnungen und Schätzungen 6

6 Gemeinnützige Wohnungen (gewo) können den Markt beeinflussen Unter drei Bedingungen: 1. Ein besseres Qualität-Preis-Rechte Bündel 2. Zugänglich für alle (Bedingung eines "Einheitsmarktes") 3. Genügender Anteil gewo am Angebot auf einem entspannten Markt Niederlande:Markt dominiert durch gewo (75%) Schweden: Markt geleitet von gewo (50%) Schweiz: Markt beeinflusst durch gewo (<14%) 7 Der gemeinnützige Wohnungsbau kann den Markt beeinflussen Wenn die gemeinnützigen Bauträger bei gleicher Qualität günstigere Mieten kalkulieren; wenn sie energetisch und bezüglich Umgebungsqualität vorbildliche Bauten erstellen; wenn sie grössere Wohnsicherheit und mehr Mitgestaltungsmöglichkeiten anbieten 1 dann erbringen sie einen Tatbeweis, der die übrigen Investoren dazu zwingt, auch ihr Angebot zu verbessern. Dafür müssen drei Bedingungen erfüllt sein: 1. Das Qualität-Preis-Rechte Bündel muss tatsächlich besser sein 2. Die gemeinnützigen Angebote müssen für alle zugänglich sein ("Einheitsmarkt" statt dualer Markt). Die gemeinnützigen müssen in echte Konkurrenz zu den übrigen Bauträgern treten; eine Bedingung, die für subventionierte Wohnungen nicht gilt. 3. Die gemeinnützigen Wohnungen müssen einen erheblichen Anteil auf einem entspannten Markt halten, damit die potenziellen Bewohner die Wahl haben. Die Niederlande, Schweden und die Schweiz sind Beispiele für Einheitsmärkte, welche in der Studie von Kemeny, Kersloot und Thalmann (2005) 2 untersucht wurden. Einzig in den Niederlanden kontrollieren die Gemeinnützigen mit 75% den Mietwohnungsmarkt. In Schweden mit 50% beeinflussen sie den Markt. In der Schweiz spielen sie eine signifikante Rolle einzig in einigen Städten wie Zürich. In keinem der Länder ist die stabilisierende Wirkung der Gemeinnützigen gross genug, dass man auf mietrechtliche Schutzbestimmungen ganz verzichten könnte. 1 Thalmann, Philippe, et Philippe Favarger, Locataire ou Propriétaire? Enjeux et Mythes de l'accession à la Propriété en Suisse, Presses Polytechniques et Universitaires Romandes, Lausanne, 2002, chapitre 10: "Les coopératives d'habitation comme alternative?". 2 Kemeny, Jim, Jan Kersloot et, "Non-profit housing influencing, leading and dominating the unitary rental market: three case studies", Housing Studies 20(6), November 2005,

7 Eidgenössisches Volkswirtschaftsdepartement EVD Bundesamt für Wohnungswesen BWO Die wohnungspolitischen Instrumente und Aktivitäten des BWO Ernst Hauri, Direktor Bundesamt für Wohnungswesen BWO Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)... ist das Kompetenzzentrum des Bundes für Wohnfragen gehört zum Eidg. Volkswirtschaftsdepartement EVD hat seinen Standort in Grenchen (SO) beschäftigt aktuell 46 Mitarbeitende Ausgaben 2011: 97 Millionen Franken Einnahmen 2011: 111 Millionen Franken Wohnungspolitische Instrumente und Aktivitäten des BWO I Parlamentarieranlass Wohnbund 13. Juni

8 Hauptaufgaben des BWO Gesetze zur Wohnraumförderung vollziehen Mietrechtsfragen behandeln Marktentwicklung beobachten (z. B. Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt) Problembereiche im Wohnungswesen identifizieren und Lösungsvorschläge erarbeiten (Wohnforschung) Mitwirkung in anderen Politikbereichen mit Bezug zum Wohnen (Raumentwicklungs-, Energie-, Steuer-, Gesundheits-, Sozialpolitik) Wohnungspolitische Instrumente und Aktivitäten des BWO I Parlamentarieranlass Wohnbund 13. Juni Aktuelles Förderinstrumentarium (gemäss Wohnraumförderungsgesetz WFG vom ) MIETE EIGENTUM GEMEINNÜTZIGE Zinslose Bundesdarlehen Bundesbürgschaft für nachrangige Hypotheken Zinslose Bundesdarlehen Rückbürgschaften HBW Zinslose Bundesdarlehen Bundesbürgschaft für nachrangige Hypotheken Kapitalbeteiligung Fonds de roulement-darlehen Verbürgung Anleihen EGW Rückbürgschaften HBG sistierte Instrumente aktive Instrumente Wohnungspolitische Instrumente und Aktivitäten des BWO I Parlamentarieranlass Wohnbund 13. Juni

9 Fonds de roulement-darlehen Finanzierungshilfe für Neubau, Erneuerung und Erwerb Bestand Fonds de roulement Ende 2011: 412 Mio Franken Einlage Bund 2012: 6,75 Mio Franken Jährliches Fördervolumen im Schnitt seit 2003: 1500 Wohnungen Darlehensbedingungen: - maximal Fr pro Wohnung - Laufzeit maximal 20 Jahre - Zinssatz aktuell: 1,5% - Neubau: Minergie-Standard, Kostenlimiten, hindernisfrei - Erneuerung: Gemäss Gebäudeprogramm Bund Noch verfügbarer Rahmenkredit: 92 Mio (ab 2013) Wohnungspolitische Instrumente und Aktivitäten des BWO I Parlamentarieranlass Wohnbund 13. Juni Verbürgung der EGW-Anleihen Günstige Finanzierungen nach Bauvollendung Dank Bundesbürgschaft sehr attraktive Bedingungen Beispiel Serie 43 (Mai 2012): - Volumen 121,3 Mio Franken - Laufzeit: 15 Jahre - All-in-costs: 1,321% Bauliche Anforderungen gleich wie Fonds de roulement- Darlehen Rahmenkredit über 1,4 Mia Franken im Frühjahr 2011 vom Parlament verabschiedet Evaluationen haben der Förderung via Fonds de roulement wie auch der Verbürgung der EGW-Anleihen gute Noten ausgestellt Wohnungspolitische Instrumente und Aktivitäten des BWO I Parlamentarieranlass Wohnbund 13. Juni

10 Zentrale wohnungspolitische Herausforderungen Zur Deckung der starken Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin eine hohe Neubautätigkeit nötig diese muss aber möglichst ohne weitere Beeinträchtigung der Landschaft und des Kulturlandes erfolgen. Auch an zentrumsnahen oder sonst attraktiven Standorten braucht es langfristig preisgünstige Wohnungen ohne soziale Durchmischung ist das Funktionieren der Gemeinwesen bedroht. Die «Energiewende» verlangt einen «ökologischen Umbau» des Wohnungsbestandes die Wohnungen müssen aber nach der Sanierung bezahlbar bleiben. Der gemeinnützige Wohnungsbau kann und soll zur Bewältigung dieser Herausforderungen beitragen! Wohnungspolitische Instrumente und Aktivitäten des BWO I Parlamentarieranlass Wohnbund 13. Juni

11 Louis Schelbert, Schweiz. Verband für Wohnungswesen SVW: Die wohnungspolitischen Forderungen der beiden Genossenschaftsverbände Prinzip der Gemeinnützigkeit: Nicht gewinnstrebig Begrenzte Dividende auf Anteilscheine Kostenmiete Herausforderungen: Rückgang des Marktanteils Verfassungsauftrag

12 Ein Erfolgsmodell, welches Pflege braucht: > Eigeninitiative und gegenseitige Solidarität der Genossenschaften und ihrer Verbände > Unterstützung bei der Restfinanzierung > Jährliche Äufnung wie bei der Landwirtschaft > Raumplanerische Instrumente > Zugang zu Bauland Anliegen der beiden Genossenschaftsverbände: Den Grossteil der Arbeit müssen die gemeinnützigen Wohnbauträger leisten, indem sie Projekte entwerfen und die Finanzierung dafür sichern. Dann allerdings sind sie auf Unterstützung für die Restfinanzierung angewiesen, hier kommt die öffentliche Hand ins Spiel: Der laufende Rahmenkredit des Fonds de Roulement gemäss Wohnraumförderungsgesetz läuft in etwa drei Jahren aus. Mit der dannzumaligen Dotation von gut 500 Mio. Fr. wird es nicht möglich sein, nur schon das Ziel Halten des Anteils zu erreichen; denn die Mittel reichen lediglich aus, um pro Jahr zwischen 800 und Wohnungen zu fördern. So gerät der Genossenschaftsanteil am Gesamtbestand mehr und mehr ins Hintertreffen. Denn bei einer Gesamtproduktion von bis Einheiten bräuchte es pro Jahr bis zusätzliche Wohnungen in gemeinnütziger Hand, um ein leichtes Wachstum zu erreichen. Das eine unserer Ziele ist es deshalb, einen neuen Rahmenkredit zu erhalten. Wir arbeiten darauf hin, den Fonds neu und zusätzlich zu dotieren. Ich stelle mir als Lösung vor, dass er wie sein Pendant bei der Landwirtschaft jährlich über das Budget geäufnet wird. Die Erneuerung der Bürgschaft für die EGW steht ebenfalls bald an. Hier wäre es möglich und nötig, ihre Kreditierung bzw. Dotation auf eine neue Rechtsgrundlage zu stellen. Der Bund gewährt ja auch in andern Bereichen Bürgschaften, so etwa bei der Exportrisiko-Versicherung. Es ist unser Bestreben, eine ähnliche Regelung wie dort auch für die EGW zu erreichen. Im weiteren wollen wir darauf hinwirken, dass der Bund bei der nächsten Teilrevision des Raumplanungsgesetzes mithilft, die Bedingungen für den gemeinnützigen Wohnungsbau zu verbessern. Ich denke z. B. an Zonenüberlagerungen für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Es gibt Kantone, da ist das zonenrechtlich noch gar nicht möglich. Ein zweites Anliegen in diesem Zusammenhang: Die Politik muss dafür sorgen, dass für die Gemeinnützigen der Zugang zu Bauland und bebauten Liegenschaften vereinfacht wird. Das gilt für Brachen von Armee, SBB, Post, aber auch von Kantonen und Gemeinden. Im weiteren unterstützen die Gemeinnützigen die Abschöpfung von Planungsmehrwerten. Die Erträge sind heute vor allem für Ausgleichszahlungen zur Finanzierung von Rückzonungen in Aussicht gestellt. Sie können und sollen auch zur Mitfinanzierung des gemeinnützigen Wohnungsbaus eingesetzt werden. Louis Schelbert, Präsident Schweizerischer Verband für Wohnungswesen