Zukunft der Gesundheitsimmobilie

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1 Zukunft der Gesundheitsimmobilie Öffentlich vs. Privat - Kreative Konzepte einer erfolgreichen Vertragsgestaltung Dr. Henning C. Schneider Rechtsanwalt und Partner, Latham & Watkins Bernd Heuer Hamburg, 18. Juni 2008 Latham & Watkins operates as a limited liability partnership worldwide with an affiliate in the United Kingdom and Italy, where the practice is conducted through an affiliated multinational partnership Copyright 2005 Latham & Watkins. All Rights Reserved.

2 A. Gesundheitsimmobilie: Rückgang öffentliche Finanzierung Staatliche Fördermittel (in Millionen Euro)

3 A. Gesundheitsimmobilie: Rückgang öffentliche Finanzierung (Forts.) Öff. Hand kann nicht mehr vollständig finanzieren Abnahme Fördermittel: 26 % (1991 bis 2005); Fördermittel Baumaßnahmen am Gesamtfördervolumen: 77.3 % (1973) auf 59.8 % (2005) Investitionskosten pro Bett: T 55 (1973) auf über T 200 (2007) Weitere nachteilige Faktoren: DRGs, Erhöhung MwSt. und Löhne 42 % der KH erwarten für 2008/2009 weitere Verschlechterung; Gewinnerwartung: 4 von 10 KH (Deut. Krankenhausinstitut) Investitionsstau von ca. 30 Milliarden 3

4 A. Gesundheitsmarkt- und immobilie: Interessant für Investoren Trägerschaft Krankenhäuser 2006 (in %) Privat 35% Öffentlich 27% Wechsel von 2005 zu 2006 Öffentlich: - 4 % Gemeinn.: % Privat: + 3 % Gemeinn. 38% Wechsel von 1992 zu 2006 Öffentlich : - 30 % Gemeinn.: - 13 % Privat: + 71 % 4

5 B. Aktuelle Trends und kreative Konzepte Betreiber müssen Investitionen verschieben oder alternative Finanzierungsquellen erschließen Private Equity & Ausländische Investoren & US-Immobilienkrise Aber auch: Gefühlte Verbesserung der Finanzlage bei öff. Hand Teilprivatisierung statt Vollprivatisierung Alternative Transaktionsmodelle: Kooperationsmodelle Regionale Verbünde, Kooperationen (Hannover, Kassel) Minderheitsbeteiligungen (Sana, Vamed; Duisburg, Hameln) Stiftungsmodell (C.) Sale & Leaseback, Erbaurechte (D.) 5

6 C. Stiftung für Gesundheitseinrichtungen 1. Alternative zu Giessen-Marburg 2. Überführung in gemeinnützige Stiftung des Privatrechts Stiftungszweck Stiftungsvermögen (Immobilien!) Gremien (Land) 3. Vorteile Eigenständige Einheit kein Vergaberecht (= 10 % Ersparnis ) kein Kartellrecht Beihilferecht/Fördermittel Zustiftung Tarifrecht 6

7 D. Sale & Lease Back bzw. Erbaurecht Acht Cluster für Gesundheitsimmobilien Krankenhaus/Pflege Immobile öffentlich/gemeinnützig (auch aus Privatisierungen) privat Bestand Neubau Bestand Neubau Gefördert (Option 1) Nicht gefördert (2) Gefördert (3) Nicht gefördert (4) Gefördert(5) Nicht gefördert (6) Gefördert(7) Nicht gefördert (8) 7

8 D. Sale & Lease Back bzw. Erbaurecht (Forts.) 1. Marktstandart : Pflegeimmobilien 2. Hochreck : Krankenhausimmobilien? Absicherung Fördermittel ( Förderzweck ) Finanzierung Immobilieninvestor 3. Vertragsinhalt (Miete/Pacht) Triple Net, Indexklausel, 20a + 2 x 5a, Inventar Garantie Miet- bzw. Pachtzahlung Due Diligence nicht nur für Immobilie, sondern auch für Betreiber ( wirtschaftliche Miete : Pflege ca. 20% des Umsatzes für Miete) 4. Erbaurecht Käufer/Eigentümer => Erbaurechtsnehmer Betreiber/Mieter => Erbaurechtsnehmer 8

9 E. Rechtliche Stolpersteine 1. Vergaberecht Das strukturierte Bieterverfahren Kein formelles Vergaberecht Ausnahme: Mittelbare Auftragsvergabe Vergabegrundsätze: Gleichbehandlungsgebot, Transparenzgebot Neu OLG Düsseldorf (Beschl. v ; VII-Verg 2/07): Vergaberecht (Baukonzession) bei nebenvertraglicher Bau-, Nutzungsoder Instandhaltungsverpflichtung 2. Beihilferecht Was sind Gesundheitsbetrieb und -immobile wert? Verbotene Beihilfe: Verkauf unter Wert Zweckbindung, Spezialimmobilie, sonstige Bindungen Verkehrswert: Gutachten oder Bieterverfahren? 9

10 E. Rechtliche Stolpersteine (Forts.) 3. Kartellrecht Am Markt vorbei Extensiver und marktfremder Ansatz - keine Cluster Malus bei Transaktion und Finanzierung; Zurechnung Wettbewerber Greifswald/Wolgast 4/2008: Erstmals seit 1981 Ministererlaubnis ohne Auflage 4. Steuerrecht das kostet richtig Geld Gemeinnützigkeit (Risiko Rückversteuerung 10 Jahre) Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer; Organschaft 5. VBL und KSA Die Dealbreaker Umlagefinanzierte Systeme Ausstiegsmodell (Ablösungsbeträge) oder Fortführung (Erhöhung) 10

11 F. Typische Transaktionsstrukturen Finanzinvestor 2 Träger/Verkäufer Finanzinvestor 1 Krankenhaus / Pflege notwendige nichtbetriebsnotwendige Immobilien Eigenbetrieb / AöR / GmbH Betrieb 1 Betrieb 2 Immobilien Immobilien 100 % betriebs- Immobilien Ausgliederung Betrieb 2 GmbH Betreiber 1 Gesundheitsbetriebs - GmbH 100 % Betreiber 2 11

12 vielen Dank! Dr. Henning C. Schneider Rechtsanwalt und Partner, Latham & Watkins Bernd Heuer Hamburg, 18. Juni 2008 Latham & Watkins operates as a limited liability partnership worldwide with an affiliate in the United Kingdom and Italy, where the practice is conducted through an affiliated multinational partnership Copyright 2005 Latham & Watkins. All Rights Reserved.

13 Anhang 1 -Latham & Watkins - Latham & Watkins operates as a limited liability partnership worldwide with an affiliate in the United Kingdom and Italy, where the practice is conducted through an affiliated multinational partnership Copyright 2005 Latham & Watkins. All Rights Reserved.

14 Latham & Watkins Latham & Watkins entstand in Deutschland im Jahr 2001 durch den Zusammenschluss des Hamburger Anwaltbüros Schön Nolte und der US- Kanzlei Latham & Watkins. Die Ursprünge von Schön Nolte reichen bis in das Jahr 1844 zurück. Heute ist Latham & Watkins mit mehr als Anwälten in 24 Büros eine der weltweit führenden Anwaltssozietäten. In Deutschland beraten mehr als 160 Anwälte an den Standorten in Hamburg, Frankfurt und München. Den Mandanten bietet Latham & Watkins einen sehr hohen Qualitätsstandard. In ausgeprägter Teamarbeit gehen die Anwälte auf die Bedürfnisse der Mandanten ein. Mittelständische Unternehmen und weltweit tätige Konzerne im In- und Ausland wissen das seit langem zu schätzen. Daneben berät Latham & Watkins regelmäßig die öffentliche Hand sowie nationale und internationale Organisationen. Latham & Watkins ist insbesondere in den folgenden Bereichen tätig: - Gesellschaftsrecht/M&A - Finance - Privatisierungen - Arbeitsrecht, Steuerrecht - Gesundheitswesen - Immobilienrecht - Öffentliches Recht - Vergaberecht, Kartellrecht Latham & Watkins hat eine umfassende Expertise bei Transaktionen und sonstigen Umstrukturierungen im Gesundheitswesen. Von dem renommierten Juve-Handbuch für Wirtschaftskanzleien (2004) erhielt die Sozietät die Auszeichnung als Kanzlei des Jahres für Privatisierungen. In der aktuellen Ausgabe 2006/2007 dieses Handbuchs wird Latham & Watkins erneut ausgezeichnet als Führender Name im Krankenhausrecht. Kanzlei des Jahres im Bereich Privatisierung Das Hamburger Büro der US-Kanzlei hat im Berichtszeitraum mit einigen hochkarätigen Privatisierungsprojekten auf sich aufmerksam gemacht (...). Das Team um Dr. Henning Schneider verbindet gesellschaftsrechtl. Know-how mit der nötigen Kompetenz im Arbeits-, Steuer- und Immobilienrecht. Der multidisziplinäre Ansatz und die Arbeit im Konsortium mit Privatbanken (...) machen die Kanzlei im Urteil eines Mandanten zur ersten Adresse für komplexe Transaktionen in diesem Bereich. Im für Privatisierungen wichtigen Arbeitsrecht hat man zudem mit Dr. Stefan Lunk besondere Expertise. 14

15 Auszeichnungen Führender Name im Krankenhausrecht im JUVE Handbuch 2007 Rang zwei im JUVE Handbuch 2006/2007 für den Bereich Krankenhäuser Kanzlei des Jahres in Hamburg im JUVE Handbuch 2005/2006 unter allen in Hamburg ansässigen Sozietäten Kanzlei des Jahres 2004 Kanzlei des Jahres 2004 für Privatisierungen Nominierung als Kanzlei des Jahres 2006/2007 für M&A 15

16 Lebenslauf Dr. Henning C. Schneider, Partner und Rechtsanwalt, ist Chair des Corporate Department des Hamburger Büro von Latham & Watkins. Seit 1995 ist Dr. Henning C. Schneider im Gesellschafts- und Handelsrecht tätig. Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die Beratung von Unternehmen, Banken, Fonds und der öffentlichen Hand bei nationalen und grenzüberschreitenden Unternehmensverkäufen sowie bei Umstrukturierungen und Privatisierungen, u.a. im Bereich Gesundheitswesen. Dr. Henning C. Schneider Rechtsanwalt und Partner Warburgstraße Hamburg Tel.: Bei einer Reihe von Transaktionen im Gesundheitsmarkt und größeren Privatisierungen in Deutschland hat Dr. Schneider erfolgreich beraten, z.b. Landeshauptstadt Kiel: Verkauf sämtlicher Alten- und Pflegeheime; Landkreis München: Privatisierung der Münchner Kreiskliniken, Landkreis Goslar: Verkauf sämtlicher Krankenhäuser; Stadt Hamburg: Privatisierung sämtlicher Alten- und Pflegeheime pflegen & wohnen ; Strategic Value Partners: Erwerb sämtlicher Immobilien der Hamburger Sparkasse; Dubai Ports: Bieterverfahren HHLA Hamburger Hafen und Logistik AG. Im JUVE-Handbuch für Wirtschaftskanzleien wird Dr. Schneider gelistet als Führender Name im Krankenhausrecht". Diverse Publikationen, u.a. Autor im Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts. Dr. Schneider ist Vorstandsmitglied der Amerikanischen Handelskammer, Hamburg. 16

17 Auszeichnungen Juve-Handbuch: Führender Name im Krankenhausrecht Dr. Henning Schneider 17

18 Ausgewählte Mandate Dr. Schneider (Gesundheitswesen) Landkreis München Veräußerung der Münchener Kreiskliniken (Krankenhäuser München- Perlach und München-Pasing) an die Rhön-Klinikum AG. Landkreis Goslar Privatisierung und Veräußerung sämtlicher Krankenhäuser des Landkreises (Krankenhäuser Goslar, Bad Harzburg und Clausthal-Zellerfeld) an die Asklepios Kliniken GmbH. Landkreis Ohrekreis Beratung im Rahmen der Privatisierung und Veräußerung der beiden Ohrekreis-Krankenhäuser (Krankenhaus Haldensleben und Krankenhaus Wolmirstedt) an die Sana- Kliniken. Landeskrankenhäuser Niedersachsen Beratung eines gemeinnützigen Bieterkonsortiums im Privatisierungsverfahren, in Zusammenarbeit mit er HSH Corporate Finance. Capio Gruppe Beratung im Bieterverfahren für einen deutschen privaten Krankenhausbetreiber Kinderkrankenhaus Hamburg/Altona Trägerwechsel zum Universitätsklinikum Hamburg. Landkreis Hameln Teilprivatisierung (49 %) der Kreiskliniken Deutsches Rotes Kreuz Veräußerung des Krankenhauses Hamburg-Rissen. Deutsches Rotes Kreuz Beratung beim Trägerwechsel des Krankenhauses Wiesbaden. Damp Holding AG Beratung bei diversen Projekten (Gesellschaftsrecht, Fördermittel). Michels Kliniken und Helios Gruppe Beratung im Bieterverfahren Krankenhäuser Paritäter- Verbund, Berlin. Vamed AG Beratung bei diversen Projekten (u.a. Beteiligungsmodell 49%- Minderheitsgesellschafter) Universitätsklinikum Köln Beratung betreffend möglichen Rechtsformwechsel (Stiftungsmodell) sowie Kooperationspartner Universitätsklinikum Hamburg Beratung bei diversen Projekten (Outsourcing, Rechtsformwechsel, Stiftungsmodell). 18

19 Ausgewählte Mandate Dr. Schneider (Gesundheitswesen) Freie und Hansestadt Hamburg Privatisierung aller städtischen Alten- Pflegeeinrichtungen ( pflegen & wohnen ). Landeshauptstadt Kiel Privatisierung und Veräußerung sämtlicher städtischer Alten- und Pflegeheime. Dana-Seniorenresidenzen Hannover Beratung im Verkaufsverfahren. Senator-Gruppe Beratung bei der Übernahme von sechs Pflegeheimen in Schleswig-Holstein und Niedersachsen durch GE Commercial Finance im Rahmen eines Sale and Lease Back-Verfahren. Even Capital Beratung bei diversen Ankäufen von Pflegheimimmobilien BKK Riva Stahl Durchführung der ersten Liquidation einer deutschen Betriebskrankenkasse. BKK Airbus, Airbus Deutschland GmbH und EADS Deutschland GmbH Schließung der Airbus Betriebskrankenkasse. Führender Hersteller von Hörgeräten Beratung Gesellschaftsrecht sowie Betreuung von US- Rechtsstreitigkeiten. Herbalife International Laufende Beratung. PHTS Personal HealthCare Telemedicine Services Laufende Beratung. DARAG Deutsche Versicherungs- und Rueckversicherungs-AG Laufende Beratung. HanseMerkur Versicherungs AG Laufende Beratung. 19

20 Anhang 2 - Presse / Veröffentlichungen - Latham & Watkins operates as a limited liability partnership worldwide with an affiliate in the United Kingdom and Italy, where the practice is conducted through an affiliated multinational partnership Copyright 2005 Latham & Watkins. All Rights Reserved.

21 Financial Times 21

22 Interview Börsenzeitung Mai

23 Going Public, Healthcare 23

24 Management & Krankenhaus 24

25 Finance 25

26 Handelsblatt 26

27 Stadt Hamburg, Pressestelle des Senats 27

28 Stadt Hamburg, Pressestelle des Senats 28

29 Stadt Hamburg, Pressestelle des Senats 29