Lebenszyklusbetrachtung und Betriebskostenberechnung für Public Private Partnerships - Modelle im facilitären/monetären Ansatz mit FMB-KOMPASS

Transkript

1 Lebenszyklusbetrachtung und Betriebskostenberechnung für Public Private Partnerships - Modelle im facilitären/monetären Ansatz mit FMB-KOMPASS Facility Management Consulting und Controlling im Sinne einer ganzheitlichen, innovativen Anlagen- & Immobilienbewirtschaftung zur Implementierung und Umsetzung eines PPP, Public Private Partnerships Modells Public Private Partnership - Modell PPP-Modelle sind Partnerschaften zwischen öffentlichen und privaten Investoren, mit dem Ziel, durch eine langfristige Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privater Wirtschaft Liegenschaften und Immobilienprojekte ganzheitlich und über den gesamten Lebenszyklus effizient zu realisieren. Erfolge Zahlreiche Projektentwicklungen der öffentlichen Hand in Deutschland belegen, dass bei einer rechtzeitigen und vor Allem bei der Implementierung der facilitären Anlagen- und Immobilienbewirtschaftung deutliche Effizienzgewinne, in guter Qualität und mit hoher Kostensicherheit verwirklicht werden konnten. Nachweislich wurden bei einer empirischen Untersuchung von 46 PPP-Projekten eine durchschnittliche Baukosteneinsparung von 20% erzielt. Lebenszyklus Der Lebenszyklus-Ansatz beinhaltet eine ganzheitliche Betrachtungsweise von der Projektentwicklung / Vision, Planung, Bau, Finanzierung, Betrieb / Nutzung und Abriss sowie Verwertung. Diese innovative Betrachtung, die Einflussnahme der facilitären Prozesse und die sich daraus generierenden Aufgabenstellungen stehen als Basis für die erfolgreiche Umsetzung eines PPP-Modells. Vorteile Die potentiellen Vorteile eines PPP-Modells können allerdings nur erschlossen werden, wenn u.a. in Wirtschaftlichkeitsvergleichen dessen Überlegenheit nachgewiesen werden kann, wie zum Beispiel; Hohes Maß an Baukostensicherheit Effizienzgewinne durch Bauzeitverkürzung Effizienzgewinne in der Betriebsphase Effizienzgewinne durch Erfahrungsaustausch und Optimierung von Verfahrensabläufen Wirtschaftlichkeitsnachweis / Betriebskosten analysiert mit FMB-KOMPASS Die erforderliche Wirtschaftlichkeitsberechnung dient dem Nachweis der Vorteilhaftigkeit und der Überlegenheit des PPP-Modells gegenüber den herkömmlichen, konservativen Umsetzungen von Investitionen in Liegenschaften und Immobilien. Um diesen Nachweis führen zu können haben wir unsere digitale Betriebskostenberechnung entwickelt und wollen diese und die darin enthaltenen Vorgehensweise im Auszug darstellen. Forderung; einer optimalen, projektspezifischen Kapitalstruktur im PPP-Modell Betriebskosten mit FMB-Kompass Lebenszyklus; facilitäre Anlagen- & Immobilienbewirtschaftung nach DIN ISO EN 9001 : 2000 Analyse und Vorgehensweise mit FMB-Kompass Implementierung der FMB, Facility Management Beratung in das PPP-Modell

2 Die FMB Betriebskostenanalyse Software KOMPASS stützt sich grundsätzlich auf die uns, vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Daten, Planunterlagen, Expertenanalysen und Informationen. Fehlen hierbei wichtige Angaben, so werden diese durch unsere Realdatenbank ersetzt. Realdatenbank;... seit fünfzehn Jahren befasst sich die FMB mit der Immobilien- und Anlagenbewirtschaftung, ab dem ersten Tage wurden die Wertigkeiten von Gebäuden der verschiedensten Art gesammelt und zu einer Datenbank geformt. Somit gelang der FMB in Zusammenarbeit mit namhaften Institutionen eine sogenannte Realdatenbank aufzubauen. Darin sind alle aktuellen Lohn-, Material-, Miet- und Indexzahlen bezogen auf den Standort der Immobilie enthalten, bundesweit möglich, auch neue Bundesländer. Die monatliche Aktualität gewährleistet vor allem im Bereich Werterhaltung und Instandsetzung zeitnahe Kostenermittlung. Beide Datenbanken beinhalten aktuelle, ausgesuchte Daten, von den verschiedensten Gebäudearten und unter der jeweils individuellen Nutzbarkeit optimiert und sondiert nach den fäcilitären Ansätzen der ganzheitlichen Immobilien- und Anlagenbewirtschaftung im Sinne der GEFMA Richtlinie 100. z.b. Verwaltungsgebäude für Industrie, Banken, Versicherungen und öffentliche Hand. Krankenhäuser, Altenheime. Universitätsgebäude usw. Jeweils zu den verschiedenen Gebäudetypen entsprechend, wie Hochhaus, eckig oder rund, Flachbauten in verschiedenster Form, unterirdisch erstellte Gebäude, Sicherheitsbauwerke usw. Leistungsstand, Grunddaten; Alle zu Grunde gelegten Zahlenwerte entsprechen dem Stand Jan. 2005, bei Löhnen und Abgaben dem entsprechend gültigen Tarifen. Mögliche Optimierungen im Bezug auf Energie und sonstige Abgaben wurden nicht berücksichtigt, da diese vom künftigen Bewirtschaftungsmodell, Contracting usw.) maßgeblich beeinflusst werden könnte! Alle unsere Berechnungen finden auf der Basis der Flächenzuordnung der DIN 277 statt und werden dem GEFMA Kostenstellenschlüssel zugeordnet. Zum Inhalt: Teil 1; Erfassung Teil 2; Betriebskostenermittlung Objektdaten & -bezeichnungen Objektdaten Architektur Infrastruktur Infrastruktur Energiekosten Betriebswirtschaft Bk-Übersicht 1 Technisches Gebäudemanagement Bewirtschaftungskosten Objektbewertung Bk-Übersicht 2 Ist-Kostendarstellung Graphische Auswertung Kommunale Gebühren / Energiepreise Entsorgung Erfassung Objektdaten & -bezeichnungen

3 Alle für die Identifikation und Nutzung eines Objektes erforderlichen Daten werden hier erfasst. Ebenso wird ein Ranking durchgeführt, welches für die Bewertung der technischen Anlagen und der Bauphysik von wesentlicher Bedeutung ist. Die Verknüpfung mit der Objektbewertung beeinflusst alle Vorschläge für prophylaxe Maßnahmen. Architektur Die bauphysikalischen, technischen Begebenheiten, die Grundrissmodulation und Gebäudetyp, Objekthülle werden erfasst und stehen zur Grundlagenberechnung zur Verfügung. Hierbei werden die Verknüpfungen zu allen flächenrelevanten Berechnungen erstellt bzw. durchgeführt. Infrastruktur Erfassung der Dienstleistungsparameter innerhalb und außerhalb der Immobilie. Diese Angaben werden wieder mit den Architekturdaten verknüpft. Daraus erfolgt die Grundlagenberechnung für die diversen vor Ort notwendigen Dienstleistungen. Betriebswirtschaft Alle zur Verfügung stehenden Nutzflächen sowie Attraktivität der Immobilie bilden die Grundlage der Grundlagenberechnung. Hierbei wurden Objektdaten, Architektur, Infra, Betriebswirtschaft mit den erforderlichen Zahlenwerten der Betriebswirtschaft im Zusammenhang gebracht und berechnet. Technisches Gebäudemanagement Alle technischen Installationen und deren Betreuung werden erfasst, berechnet und dem Betriebskosten zugeführt. Alle Maßnahmen im Sinne der VDMA und der DIN 31051, soweit erforderlich und mit entsprechender Verhältnismäßigkeit zeigen die Kosten für die Betreuung und Werterhaltung sowie Instandsetzung auf. Alle Maßnahmen und Kosten durch bestehende DL-Verträge werden entsprechend berücksichtigt und fließen in das Gesamtergebnis ein. Diese fließen in alle ermittelten Dienstleistungs- und Betreuungsmaßnahmen ein. (z.b. Unterhaltsreinigung, Außenanlagenbetreuung usw.) Objektbewertung Die Objektbewertung ist der entsprechende Faktor, der aus dem Tool kommend mit der Datenbank verbunden, die Zuordnung aller erforderlichen Maßnahmen beeinflusst, welche mit Werterhaltung, Instandsetzung, Wertsteigerung oder Verfall einer Immobilie zu tun haben. Ist-Kostendarstellung Gem. den Schlüsselzahlen der GEFMA werden die tatsächlich ermittelten Kosten aufgezeigt. Kommunale Gebühren & Energiepreise, Entsorgung Alle Grundgebühren und Leistungspreise der Ver- und Entsorger werden nach tatsächlichem Aufwand erfasst und den Vergleichwerten zugeführt, so dass daraus die Kostenermittlung entnommen werden kann und aber auch das Optimierungspotential berechnet wird für die spätere graphische Gegenüberstellung. Die Preisentwicklung / Index für die Betriebskostenberechnung für den Lebenszyklus, zunächst von 30 Jahren, wurden bei der Grundlagenermittlung nicht berücksichtigt. Diese werden getrennt berechnet und dargestellt! Ebenso werden die zu erwartenden Kosten für Ersatzbeschaffung, Austausch und Sanierung behandelt! Betriebskostenermittlung / Berechnungsdarstellung Zahlen und Tabellen Über die in der Erfassung beschriebenen Vorgänge werden nun die Ergebnisdaten berechnet und entsprechend den Fachbereichen zugeordnet. Hierbei wird jeder Berechnungsvorgang als Kostenfaktor für das Geschäftsjahr in Summe ausgewiesen sowie in Kosten je Quadratmeter/ Bruttogrundfläche. Ebenso wird der Bezug zum Benchmarking aufgezeigt und der Soll - Ist Vergleich dargestellt. Graphische Auswertung Betriebskosten per anno

4 Ist-Kosten: Soll-Kosten: Tatsächlich, entstehende Kosten in Summe pro Jahr. Der von der Realdatenbank, im Vergleich ermittelte Wert aller Kosten pro Jahr. Betriebskosten m² / Monat Ist-Werte: Empfehlung: Soll-Kosten: Tatsächlich entstehende Kosten, im Bezug auf dem Quadratmeter BGF der Immobilie, durch den Architektenentwurf. In der Revisionsphase des Wettbewerbes sollten die drei verbleibenden Entwürfe im Bezug auf die Kosten/ Flächen gem. DIN 277 detailliert untersucht werden! Durch Realdatenbank erstellter Vergleich/m²/BGF. Benchmark: Unter Einbeziehung einer anerkannten Datenbank für die Immobilien- & Anlagenbewirtschaftung wird der Gebäudetyp, Ausstattung, Nutzung und Lage mit einer branchenüblichen, mit sehr gut bewerteten Immobilie, verglichen. Erstellung eines Hochhauses, Flachbaus, für die Nutzung als Bank- / Verwaltungsgebäudes in Deutschland usw. Infrastrukturkosten Hierbei kann die Erfordernis entstehen, das ein Entwurf aus der Kombination Hochhaus und Flachbau besteht. Somit werden die Gebäudetypen getrennt berechnet und erst im Gesamtergebnis als Summe dargestellt. Werte: Die Summe der jeweiligen Fachbereiche wird in ihrer Zusammensetzung graphisch aufgezeigt. Kaufmännische Verwaltung Ist-Kosten: Tatsächlich beim Auftraggeber entstehende Jahreskosten. Technikkosten, Wartung & Werterhaltung Ist-Kosten: Werte: Tatsächlicher Aufwand der durch den Architektenentwurf künftig entstehend wird oder bei der Bestandsimmobilie entsteht. Gegenüberstellung der entstehenden, mittelfristigen Kosten, mittels derzeitigen aktuellen Preisen und Tariflöhnen, ermittelt, getrennt in Materialaufwand und Lohnleistung. Die daraus zu entnehmende Kenntnis wäre das richtige Steuern der Wartung um diesen mittelfristigen Zustand und Kostenaufwand nicht eintreten zu lassen und somit eine effiziente Betreuung, die sich auch kostengünstig gestalten lässt, zu erreichen. (Auch hierbei handelt es sich um einen Informativen Wert, für die Budgetermittlung, Rückstellungen usw..) KOMPASS steht in deutscher und englischer Sprache zur Berechnung der Betriebskosten zur Verfügung. Betriebskosten mit FMB- Kompass Diskontierungszins anwenden Kreditlaufzeit- Deckungsgrad vorgeben Investitionsbedarf gegenüberstellen Verfügbarer Cashflow Kapital- wert Kreditvolumen Eigenkapital Erlöse

5 Einbindung der durch die FMB ermittelten Betriebskosten in das PPP-Modell Auswertung FBM Ergebnis Bk.-kosten Schritt 5 FMB Realdatenbank Schritt 3 Bk.-Berechnung Schritt 2 Plausibilität durch Vergleich mit gleichwertigem Gebäude FMB e- Ermittlung der Kosten, im Sinne einer Kalkulation Schritt 1 Auswertung der Leistungszuordnungen, je Gewerk und Fachbereich Flächen und Massenermittlung Daten; Erfassung Eingabe Pläne; Übernahme Scannen Vorgehensweise bei der Erstellung der Betriebskostenberechnung Zielsetzung

6 Das Ziel des Beschaffungsprozesses innerhalb des PPP-Modell ist die wertschöpfende Nutzung der Liegenschaft oder Immobilie!