MIETKAUFWOHNUNG CHANCE ODER FALLE?

Transkript

1 MIETKAUFWOHNUNG CHANCE ODER FALLE?

2 EIN RATGEBER ZU MIETKAUFWOHNUNGEN! Aus zahlreichen Anfragen in unserer Wohn- und Mietrechtsberatung wissen wir, dass die Bezeichnung Mietkauf immer wieder zu Verwirrung und Missverständnissen führt. Kurz gesagt: Mietkauf heißt nicht, dass die bereits bezahlte Miete auf einen späteren Kaufpreis angerechnet wird. Mit diesem Folder wollen wir Sie über die wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen eines Mietkaufs informieren, damit Sie abwägen können, ob diese Wohnform für Sie in Frage kommt und Sie heute schon wissen, worauf zu achten ist. Für alle weiteren Fragen stehen Ihnen selbstverständlich die Experten in der AK-Konsumentenberatung zur Verfügung. Ihr AK-Präsident Siegfried Pichler Impressum: Medieninhaberin und Herausgeberin: Kammer für Arbeiter und Angestellte für Salzburg, Inhalt: Mag. a Christine Kubik Layout: Ursula Brandecker Markus-Sittikus-Straße Salzburg Foto: fotolia Druck: Geschützte Werkstätten Integrative Betriebe Salzburg Stand: 4/2015

3 MIETKAUF-WOHNUNG: CHANCE ODER FALLE?

4 4 AK Infoservice

5 MIETKAUF-WOHNUNG: CHANCE ODER FALLE? Sogenannte Mietkauf-Wohnungen werden von Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV; oft als Genossenschaften bezeichnet) in der letzten Zeit vermehrt angeboten und auch von vielen Seiten beworben. Das Interesse daran ist groß, weil viele Menschen darin die Möglichkeit sehen, die Wohnung zuerst zu mieten und später wenn mehr Geld da ist dann zu kaufen. Diese Überlegungen sind verständlich und auch sinnvoll. Vor einer Entscheidung für oder gegen eine Mietkauf-Wohnung sollte man aber über die grundsätzlichen rechtlichen Rahmenbedingungen dieser Wohnform Bescheid wissen. Die meisten Konsumenten gehen davon aus, dass es sich beim Mietkauf um eine Art Leasingfinanzierung der Wohnung handelt, wie man das vom Autokauf her kennt. Das ist aber so nicht richtig. Das gesetzliche Modell der nachträglichen Übertragung der genossenschaftlichen Mietwohnung ins Wohnungseigentum ist kein Leasing-Modell in dem Sinn, wie es landläufig verstanden wird. Mietkauf ist im Wohnrecht keine Finanzierungsform zur Schaffung von Eigentum. Die Mietzahlungen, die bis zum Kaufzeitpunkt geleistet werden, werden nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Mit den Mieten zahlt man also nicht wie bei vielen Leasing- Varianten schon den Kaufpreis ab. Es bleibt nach den Jahren, in denen man Mieter war, nicht mehr bloß ein Restwert übrig. Grob gesagt kann nach z.b. 15-jähriger Mietdauer der ortsübliche Preis für frei finanzierte vergleichbare Wohnungen verlangt werden. Nach den gesetzlichen Regelungen muss darüber hinaus der spätere Kaufpreis bei Mietbeginn nicht bekannt gegeben werden. Mieter wissen also nicht, welchen Betrag sie später finanzieren sollen. AK Infoservice 5

6 Darüber hinaus wurden die gesetzlichen Bestimmungen über den Mietkauf seit ihrer Einführung Anfang 1994 mehrfach geändert und dadurch bestehen viele rechtliche Unklarheiten. Die wichtigsten Regelungen über die geförderte Mietwohnung mit Kaufoption legen zwei Varianten der Eigentumsübertragung fest: den Anspruch des Mieters auf Eigentumsübertragung an seiner bisherigen Mietwohnung und den freiwilligen Verkauf der Wohnung durch die GBV an den Mieter. 1. Anspruch auf Eigentumsübertragung an der bisherigen genossenschaftlichen Mietwohnung Mieter haben nach den Regelungen des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) nur bei Vorliegen von mehreren Voraussetzungen einen durchsetzbaren Anspruch auf den Kauf ihrer Mietwohnung. Die wichtigsten Bedingungen, die für das Bestehen eines solchen Anspruchs gegeben sein müssen sind folgende: die Erstüberlassung muss in Miete erfolgt sein und der Erstbezug muss mindestens 10 Jahre her sein die GBV muss Grundstückseigentümerin sein der Erwerber muss alle Verpflichtungen der GBV übernehmen (das betrifft vor allem die Übernahme der auf der Wohnung noch aushaftenden Darlehen) und der Kaufpreis muss angemessen sein die Wohnung muss mit öffentlichen Mitteln errichtet worden sein die Förderung muss zum Zeitpunkt des Kaufs noch aufrecht sein seit dem Erstbezug bzw. seit Beginn des Mietverhältnisses müssen mindestens 10 Jahre, höchstens aber 15 Jahre vergangen sein und beim Erstbezug bzw. bei Wohnungsüberlassung muss neben den laufenden Mieten ein Einmalbetrag in der Höhe von wertgesicherten 50 pro m 2 Nutzfläche (seit dem ,65/m 2 ) bezahlt worden sein. 6 AK Infoservice

7 Diese Regelungen unterscheiden sich dann noch in Details je nachdem, ob die Förderungszusage für das Objekt vor oder nach dem erteilt wurde oder nicht. Auch bei älteren Verträgen muss aufgrund mehrfacher gesetzlicher Änderungen jeweils genau geprüft werden, ob die Voraussetzungen für den konkreten Eigentumsübertragungsanspruch vorliegen. Wenn die Voraussetzungen für den Anspruch vorliegen, kann der Mieter frühestens 10 Jahre nach Mietbeginn bzw. nach Erstbezug bei der GBV beantragen, dass ihm das Eigentum an seiner bisherigen Mietwohnung übertragen wird. Ein besonderes Formular oder eine gerichtliches Verfahren ist dafür nicht notwendig. Ein einfaches Schreiben an die GBV reicht aus. Die GBV muss dann innerhalb von 3 Monaten dem Mieter schriftlich eine Fixpreisvereinbarung anbieten. Als Mieter erfährt man also erst zu diesem Zeitpunkt (10 Jahre nach Erstbezug bzw. Mietvertragsdauer), um welchen Preis man die Wohnung nun kaufen kann. Gerade die Frage des Kaufpreises ist für Mieter wohl die wichtigste Frage, um entscheiden zu können, ob der Eigentumserwerb leistbar und daher sinnvoll ist. Wenn der Kaufpreis als zu hoch eingeschätzt wird, kann er nur sehr eingeschränkt bekämpft werden. Eine Erfolg versprechende Überprüfung des Kaufpreises ist in der Praxis kaum möglich. Erstens sind die gesetzlichen Berechnungsvorschriften für den Kaufpreis nicht genau genug. Zweitens kann ein bekannt gegebener Fixpreis vom Mieter nur dann mit Aussicht auf Erfolg bekämpft werden, wenn dieser Fixpreis höher ist als der ortsübliche Preis vergleichbarer freifinanzierter Objekte. Damit ist als Orientierungsgröße der Preis am freien Markt maßgeblich. Bei der Kaufpreisberechnung müssen die bis dahin geleisteten laufenden Mietzahlungen nicht Kaufpreis mindernd berücksichtigt werden. AK Infoservice 7

8 2. Der freiwillige Verkauf der Wohnung an den bisherigen Mieter Ebenso wie jeder Eigentümer kann sich auch eine GBV entschließen, ihre Wohnungen und Häuser zu verkaufen. In diesem Fall gibt es also keine Ansprüche der Mieter auf Kauf, die unabhängig vom Willen der Genossenschaft durchsetzbar sind. Aber das Gesetz legt auch für diesen freiwilligen Abverkauf von Mietwohnungen einige Regeln fest. So ist vor allem im Gesetz festgelegt, dass die Wohnungen zuerst den bisherigen Mietern zum Kauf angeboten werden müssen. Das gilt nur dann nicht, wenn an eine andere Genossenschaft verkauft werden soll. Bei Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen für den freiwilligen Verkauf muss die GBV dem Mieter ein verbindliches Angebot machen, zu welchen Bedingungen (vor allem zu welchem Preis) er die Wohnung kaufen kann. Darüber hinaus dürfen in diesem Angebot nur mehr Bedingungen enthalten sein, die eine Mindestanzahl von Wohnungseigentumswerbern festlegen die Finanzierung des Kaufpreises betreffen und eine Übernahme der mit der Verwertung entstehenden Kosten betreffen. Bei diesem freiwilligen Verkauf der Wohnung durch die GBV kann der Kaufpreis von den bisherigen Mietern auch nur dann bekämpft werden, wenn er über dem Preis vergleichbarer freifinanzierter Objekte liegt. Es gilt daher auch in diesem Fall als Orientierungsgröße derjenige Preis, der am freien Markt erzielbar ist. 8 AK Infoservice

9 3. Kaufanspruch aufgrund vertraglicher Vereinbarung Neben den angeführten gesetzlichen Voraussetzungen ist es möglich, dass im individuellen Mietkauf-Vertrag für den Mieter günstigere Regelungen enthalten sind. In diesen Fällen gelten die im Vertrag für den Mieter besseren Regelungen und können daher auch gegenüber dem Vertragspartner durchgesetzt werden. Eine rechtliche Prüfung der vertraglichen Vereinbarungen bei der Geltendmachung von Ansprüchen ist daher sinnvoll. Vor allem sollten schon bei Abschluss eines Mietkauf- Vertrages mündliche Zusagen bzw. Vereinbarungen schriftlich im Vertrag festgehalten werden, um deren Einhaltung auch ohne Beweisproblem fordern zu können. AK Infoservice 9

10 ZUSAMMENFASSUNG UND EINSCHÄTZUNG DES MIETKAUFS Mietkauf-Vereinbarungen stellen im Wohnrecht eine Möglichkeit dar, sich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung zu sichern. Nicht mehr aber auch nicht weniger. Mietkauf-Wohnungen sollten als Mietwohnungen mit Kaufoption bezeichnet werden. Ob die Kaufoption und vor allem zu welchen Bedingungen sie ausgeübt werden kann, ist bei Mietvertragsabschluss nicht klar. Sofern die Kaufoption ausgeübt werden kann, orientiert sich der Kaufpreis an der Entwicklung der allgemeinen Immobilienpreise. Die bis dahin bezahlten Mieten sind keine Leasing-Raten und sind daher nicht auf den Kaufpreis anzurechnen. Ausgestattet mit diesem Wissen spricht nichts dagegen, sich für eine geförderte Mietwohnung mit Kaufoption zu entscheiden. Zum Einen ist es möglich, dass der Mieter zu dem für ihn interessanten Zeitpunkt tatsächlich dann die Möglichkeit hat, Eigentum zu einem vertretbaren Preis zu erwerben. Zum anderen muss das Optionsrecht nicht ausgeübt werden, wenn der Mieter später aus welchen Gründen immer nicht mehr kaufen will. Wohnrechtsberatung in der AK-Konsumentenberatung Terminvereinbarung vormittags: persönliche und telefonische Beratung: Montag Uhr Mittwoch und Donnerstag Uhr Tel.: AK Infoservice

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