Franken-Kredite kosten Anleger Millionen

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1 manager magazin vom Wechselkursfalle Franken-Kredite kosten Anleger Millionen Von Christoph Rottwilm Starker Franken: Kredite in der Schweizer Währung versprachen seinerzeit Zinsvorteile - und erweisen sich nun für viele Schiffs- und Immobilienfonds als fatal Jahrelang frisierten Initiatoren ihre Immobilien- und Schiffsfonds mit zinsgünstigen Fremdwährungskrediten. Jetzt kommt die Rechnung: Der Höhenflug von Schweizer Franken und Yen kostet viele Anleger die Ausschüttungen. Und ein Schiff soll bereits notverkauft werden. Hamburg - Von so einem Beteiligungsobjekt können Anleger eigentlich nur träumen: Das Einkaufszentrum Forum Köpenick liegt mitten in Berlin, die Ladenflächen sind beinahe vollständig vermietet und die Besucherzahlen legten in den vergangenen Jahren trotz Konkurrenz in der Nachbarschaft zum Teil sogar noch zu. Logische Folge: Operativ schreibt der Shoppingtempel schwarze Zahlen. Die Investoren, die tatsächlich Geld ins Forum Köpenick gesteckt haben, können sich daran aber seit einiger Zeit nicht mehr so recht erfreuen. Mit umgerechnet rund 115 Millionen Euro beteiligten sie sich Ende der 90er Jahre am Fonds Nummer 32 der Fundus-Gruppe, der das Einkaufzentrum finanzierte. Hinzu kamen Bankkredite von umgerechnet knapp 120 Millionen Euro - und die lauteten zur Hälfte auf Schweizer Franken. Diese Finanzierung in fremder Währung, die ursprünglich wegen eines Zinsvorteils von rund 1,7 Prozentpunkten eingegangen worden war, erweist sich nun als fatal. Denn der Höhenflug des Schweizer Franken in den vergangenen Monaten führt dazu, dass sowohl die Kreditkosten als auch die Restschuld des Fonds erheblich ansteigen. Für Anno-August Jagdfeld, den Chef der Fundus-Gruppe und schillernden Fondsinitiator, ist das nur eine von vielen Baustellen, auf denen er im Osten Deutschlands derzeit zu ackern hat. Sein Vorzeigeprojekt Ostseebad Heiligendamm läuft längst nicht wie geplant und beim Hotel Adlon in Berlin liegt Jagdfeld mit den Anlegern im Clinch. Mehr als 100 Fonds betroffen Probleme mit dem teuren Franken hat indes längst nicht nur der Fundus-Fonds. Initiator Jagdfeld war Ende der 90er Jahre zwar einer der Ersten, der zu Finanzierungen in der Alpen- Währung griff - ihm folgten aber unzählige Nachahmer. Insbesondere die Macher von Immobilienfonds konnten dem Reiz der günstigen Zinsen in der Schweiz nicht widerstehen. Später schlossen sich ihnen einige Schiffsfondsinitiatoren an und nahmen ebenfalls Kredite auf Schweizer Franken in die Fondskonzeption auf. Schließlich erlaubte es ihnen der Zinsvorteil von ein bis zwei Prozentpunkten, die Ausschüttungsprognose gegenüber den Anlegern um wertvolle Prozente nach oben zu schrauben.

2 Welches Ausmaß die Fremdwährungsfinanzierung in der deutschen Fondslandschaft hat, zeigt eine Auswertung, die die Berliner Ratingagentur Scope für das manager magazin erstellt hat. Sie lässt darauf schließen, dass zwischen den späten 90ern und der Mitte des vergangenen Jahrzehnts mehr als jeder zehnte hierzulande aufgelegte geschlossene Fonds einen Kredit auf Schweizer Franken enthielt. Kaum ein Initiator, der der Versuchung nicht erlag - von den inzwischen börsennotierten Großemittenten MPC Capital und HCI Capital über namhafte Häuser wie Real IS, Hannover Leasing und Alcas bis hin zur Kölner Dr. Ebertz & Partner Gruppe des Branchenurgesteins Herbert Ebertz. Insgesamt dürfte es sich um weit mehr als 100 Fonds handeln, in die Anleger ein Milliardenvermögen investierten. Heute wird der Schweizer Franken für diese Fonds mehr und mehr zur Belastung - und zwar nicht nur für die Immobilienfonds, sondern auch für die Schiffsfonds. Die maritime Branche kämpft gegenwärtig ohnehin noch mit den Folgen der Wirtschaftskrise. Zahlreiche Beteiligungsgesellschaften befinden sich in Schieflage, auch Insolvenzen hat es bereits gegeben. Doch nicht nur die Turbulenzen auf den Schifffahrtsmärkten machen den Fonds zu schaffen. Ihren Ursprung haben die Probleme auch auf den Devisenmärkten. Und zwar nicht nur wegen des starken Franken, sondern vor allem wegen des ebenfalls erstarkten japanischen Yen. Der wurde in der Vergangenheit von den Schiffsfondsmachern beinahe regelmäßig für Finanzierungen eingesetzt. "Es war viele Jahre lang üblich, große Teile der Darlehen in den Yen auszulagern, um von den günstigen Zinsen zu profitieren", sagt der Berliner Anlegeranwalt Wolfgang Schirp. "Die Banken haben das mitgemacht, haben allerdings ihre eigenen Interessen durch spezielle Klauseln gesichert." Die Folge: Im Ernstfall können die Banken zum Beispiel Ausschüttungsverzichte der Fondsgesellschaft gegenüber den Zeichnern verhängen, mit dem Ziel, die Liquidität im Fonds zu steigern. "Dadurch werden gegenwärtig in einer Vielzahl von Fonds Anleger um ihre Ausschüttungen gebracht", sagt Schirp. Ob das Währungsrisiko im Prospekt immer ausreichend deutlich zum Ausdruck gebracht wurde, ist nach Ansicht des Juristen fraglich. 2. Teil: Banken drängen auf Verkauf des HCI-Tankers "Hellespont Trust" Ein besonders krasses Beispiel ist der Fonds HCI Shipping Select 28, ein Dachfonds von HCI Capital aus dem Jahre 2008, der in einen Rohöltanker, zwei Produktentanker, ein Massengutschiff und zwei Schwergutschiffe investierte. Die Anleger des beinahe 200 Millionen Euro schweren Fonds erhielten in diesen Tagen unangenehme Post, in der die Fondsverantwortlichen sie dazu auffordern, dem Notverkauf des Tankers "Hellespont Trust" und damit dem vollständigen Verlust von 34 Prozent ihrer Einlage zuzustimmen. Der Grund ist dem Schreiben zufolge massiver Druck der finanzierenden Banken, die offenbar nicht bereit sind, auf ausstehende Zins- und Tilgungsleistungen weiter zu verzichten.

3 Der Tanker erwirtschaftet die laufenden Kreditkosten nur noch zum Teil, "je nach Höhe der monatlichen Abrechnung", so das Schreiben, das dem manager magazin vorliegt. Das dürfte daran liegen, dass der Tankermarkt eine Krise durchmacht und die Charterraten erheblich gesunken sind. Zum Teil aber auch daran, dass sich Yen und Franken so kräftig entwickelt haben. Schließlich wurde der "Hellespont Trust" mit Krediten finanziert, die zu 50 Prozent auf US-Dollar, zu 25 Prozent auf Yen und zu 25 Prozent auf Schweizer Franken lauten. "Das Debakel beim HCI Shipping Select 28 zieht sich schon länger hin", sagt Anlegeranwalt Peter Hahn aus Hamburg. "Ohne die Fremdwährungskredite wäre die Situation wohl ebenfalls schlecht, aber vielleicht nicht so dramatisch." Damit bestätigt sich, wovor Kritiker wie der Fondsspezialist Stefan Loipfinger schon vor Jahren warnten. "Es war von vornherein falsch, zu dem Investitionsrisiko noch das Wechselkursrisiko mit in die Fonds zu nehmen", wiederholt er heute seine damalige Skepsis. "Das müssen die Initiatoren und Anleger jetzt erfahren." Für viele Fonds dürfte es eng werden Tatsächlich werden derzeit die dunkelsten Szenarien Wirklichkeit - und die Folgen sind noch längst nicht vollends absehbar. "Sollte sich der Franken nicht bald signifikant erholen, dürfte es für eine ganze Reihe vor allem von Immobilienfonds sehr eng werden", sagt auch Bernhard Dames, Analyst der Ratingagentur Scope. "Viele Initiatoren haben zwar Sicherungen eingebaut, etwa über Swap-Vereinbarungen oder Rückstellungen. Beim aktuellen CHF- Niveau ist es jedoch fraglich, ob diese ausreichen." Die Folge: Die Fonds, deren Kredite teilweise oder vollständig auf CHF lauten, trifft der Höhenflug der Währung auf mehreren Wegen. Zum einen steigen die laufenden Kosten für Zins und Tilgung. Zum anderen steigt auch der Gesamtwert der Restschuld. Letzteres wiederum kann dazu führen, dass in Kreditverträgen die sogenannte Loan-To-Value-Klausel (L-T-V-Klausel) verletzt wird. Die Regelung erlaubt es den Banken, zusätzliche Sicherheiten zu fordern, sobald das Verhältnis des Kreditwertes zum Objektwert eine vereinbarte Größe von meist 60 bis 70 Prozent überschreitet. "Fondsgesellschaften, die 2007 CHF-Finanzierungen aufgenommen haben, müssen derzeit bis zu 50 Prozent höhere Zins- und Tilgungszahlungen einkalkulieren", erläutert Wolf-Dieter Ruch, der als Geschäftsführer beim Zweitmarkt-Fondsanbieter Real Invest einen guten Überblick über das Geschehen hat. "Außerdem ist in diesem Fall das Fremdwährungsdarlehen in Euro gerechnet bis zu 50 Prozent höher zu bewerten." Damit aber noch nicht genug: In den Kreditverträgen vieler Fonds wurden auch sogenannte Covenant-Regelungen vereinbart. Dabei wird ein bestimmter Franken-oder Yen-Kurs als Grenze festgelegt - wird die Markierung unterschritten, kann die Bank wiederum zusätzliche Sicherheiten fordern. 3. Teil: Initiatoren hätten die Notbremse ziehen können

4 Kommt es tatsächlich zu einem solchen Fall, sind in der Regel die Anleger die Leidtragenden. Denn die Sicherheiten gegenüber den Banken gehen meist zulasten der Ausschüttungen an die Investoren, wie das Beispiel HCI Shipping Select 28 zeigt. Und ähnliche Fälle häufen sich bereits: Beim Westfonds 5 aus dem Hause Westfonds ist das Eigenkapital bereits aufgebraucht, nach Berechnungen von Real-Invest-Geschäftsführer Ruch ist eine Überschuldung derzeit nicht auszuschließen. Erst kürzlich berichtete zudem der SPIEGEL über Probleme beim Ferienresort Fleesensee in Mecklenburg-Vorpommern, das einst unter anderem mit Anlegergeldern in die Welt gesetzt worden war. Die teilweise Finanzierung in Schweizer Franken bringe das Projekt in eine prekäre Lage, schrieb das Magazin. Die Anleger des Fonds Euroselect 14 vom Bonner Emissionshaus IVG machten zudem schon 2009 Bekanntschaft mit der L-T-V-Klausel. Das Objekt des Fonds, das seiner charakteristischen Form nach als "Gurke" bezeichnete Bürogebäude im Zentrum Londons, war im Zuge der Finanzkrise um fast 20 Prozent im Wert gesunken. Die Folge war eine Verletzung der L-T-V-Klausel, wegen derer die Anleger seither auf Ausschüttungen verzichten müssen. Die Krux: Eine Neubewertung des Gebäudes im Februar dieses Jahres ergab zwar einen Wiederanstieg des Objektwerts. Inzwischen bereitet jedoch der Schweizer Franken die größeren Probleme. "Der ursprüngliche Kreditbetrag bezüglich des Fonds EuroSelect 14 von 183 Millionen britischen Pfund ist durch die Wechselkursentwicklung bis Ende Dezember 2010 auf 285,5 Millionen Pfund angestiegen", erläutert IVG-Geschäftsführer Jörn Heidrich gegenüber dem manager magazin. "In Kombination mit dem nach wie vor im Vergleich zum Kaufpreis niedrigeren Objektwert führt das dazu, dass die Loan-To-Value-Klausel weiterhin verletzt ist." Großbanken haben schwächelnde Fonds vertrieben Laut Heidrich konnten die Verhandlungen mit den Banken bisher noch nicht abgeschlossen werden. Mit Ausschüttungen dürfen die Anleger jedoch momentan wohl kaum rechnen, was umso frustrierender ist, weil das Gebäude laut IVG langfristig vermietet ist. Bei neuen Abschlüssen konnten "attraktive Mieten vereinbart werden", so der Initiator. Das Beispiel zeigt zudem, dass das Thema auch die großen deutschen Banken betrifft, denn verkauft wurde der IVG-Fonds "Gurke" zum Großteil von namhaften Instituten wie der Deutschen Bank und der Commerzbank. Und er ist damit kein Einzelfall. Fünf Immobilienfonds der Commerzbank-Fondstochter CFB beispielsweise stehen wegen der Franken-Finanzierung ebenfalls unter Druck, und zwar die Beteiligungsgesellschaften Nummer 142, 147, 150, 159 und 165. Bei vier dieser Fonds, die allesamt auch von der Commerzbank und anderen großen deutschen Instituten an den Anleger gebracht wurden, wurde die Zahlung der Ausschüttungen bereits ausgesetzt. Beim Fonds Nummer 147 steht eine Reduzierung der Auszahlungen nach Informationen des manager magazins kurz bevor.

5 Dabei hätte jederzeit die Möglichkeit bestanden, die Verluste, die durch den Franken- Höhenflug entstehen, zu begrenzen. "Wir in der Geschäftsführung haben die Entwicklung laufend beobachtet und beraten, ob eingegriffen werden sollte", sagt Michael Kohl, Geschäftsführer der Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft. "Die Gesellschafter hätten dann beschließen müssen, die Kredite auf Schweizer Franken in Euro-Darlehen zu tauschen, wodurch der Verlust endgültig realisiert worden wäre." Laut Kohl wurde den Anlegern ein solcher Vorschlag nicht gemacht, weil keine Expertenprognose die tatsächliche Kursentwicklung des Franken auch nur ansatzweise in dieser Dramatik vorhergesagt habe. Jetzt stehen die entsprechenden Entscheidungen wohl auf den Gesellschafterversammlungen im Herbst dieses Jahres an. Die Frage ist allerdings, ob und wie der Währungstausch in jedem Fall finanziert werden kann. "Voraussetzung für den Tausch des Kredits in Euro ist, dass der Fonds ausreichend Liquidität hat, um den Verlust zu tragen", sagt Kohl. "Das dürfte bei einigen Fonds eng werden." Klar ist dagegen nach Angaben des Geschäftsführers, dass die Anleger bei andauernder Währungskrise dauerhaft nicht mit Ausschüttungen rechnen dürfen. 4. Teil: Köpenick-Fonds muss Millionen an Zusatzsicherheiten stellen Noch ein Beispiel: Der Fonds Deutschland 10 vom ehemaligen Emissionshaus HFS, das inzwischen in der Unicredit Bank-Tochter Wealthcap aufgegangen ist. Bei dem mit einem Investitionsvolumen von mehr als 660 Millionen Euro außergewöhnlich großen Fonds wurden ursprünglich 29 Prozent des Fremdkapitals in Schweizer Franken aufgenommen. Weitere 19 Prozent liefen zudem - für Immobilienfonds sehr untypisch - auf japanische Yen. Inzwischen ist der Wert des Franken um knapp 30 Prozent gestiegen, der des Yen um etwa 20 Prozent, was den Wert des Fremdkapitals auf Basis des per Ende 2009 veröffentlichten Stands um etwa 37 Millionen Euro in die Höhe getrieben hat, analysiert Fondsexperte Stefan Löwer von der Hamburger Agentur GUB. "Der Fonds war mit rund 50 Prozent Eigenkapital recht solide finanziert", meint Löwer allerdings. "Trotz der Wechselkursschwäche dürfte er daher noch unter einem L-T-V-Wert von 60 Prozent liegen, sofern nicht Probleme hinsichtlich des Marktwerts der Immobilien hinzugekommen sein sollten." Die laufenden Mehrbelastungen für Zins und Tilgung dürften nach Ansicht des Fachmanns zudem kaum mehr als einem Prozentpunkt der Ausschüttungen entsprechen. "Sollte der Wechselkurs sich bald wieder normalisieren, werden die Anleger von den Turbulenzen wohl kaum etwas gemerkt haben", meint er. Das Emissionshaus bestätigt Löwers Einschätzung: Laut Wealthcap wurde beim Fonds Deutschland 10 zwar eine Nachbesicherung mit den finanzierenden Banken vereinbart. Der Fonds leiste jedoch gegenwärtig seine Ausschüttungen. Da haben die HFS-Anleger jenen des Shoppingcenter-Fonds Forum Köpenick von Fundus etwas voraus. Die wurden von Initiator Jagdfeld persönlich auf einer

6 Gesellschafterversammlung im Herbst des vergangenen Jahres über die Folgen des Franken- Problems informiert. Seit Unterschreitung des Euro-Kurses von knapp 1,55 CHF habe die finanzierende Bank Anspruch auf zusätzliche Sicherheiten, so Jagdfeld laut Versammlungsprotokoll. Seinerzeit kostete ein Euro etwa 1,34 CHF und der Kreditgeber konnte bereits knapp zehn Millionen Euro verlangen. Angesichts des weiteren Franken-Anstiegs seither müssen die Köpenick-Anleger womöglich auch künftig auf Ausschüttungen verzichten. "Die Gesellschaft hat die erzielten Bewirtschaftungsüberschüsse aufgrund der Finanzierung in Schweizer Franken thesauriert", teilt die Fundus-Gruppe auf Anfrage mit. Ob für 2011 Auszahlungen geleistet werden können, hänge von der weiteren Entwicklung des Wechselkurses ab.

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