Der Weg zum Eigenheim und zur Eigentumswohnung (Stand: Januar 2015)

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1 Der Weg zum Eigenheim und zur Eigentumswohnung (Stand: Januar 2015) Das Land Nordrhein-Westfalen fördert die Neuschaffung, den Ersterwerb und den Erwerb sowie die Modernisierung einer selbst genutzten Immobilie. Dieses Förderangebot richtet sich an Haushalte mit mindestens einer volljährigen Person und einem Kind oder einer schwer behinderten Person (mind. 50 v.h. Grad der Behinderung). Die Förderung erfolgt durch die Gewährung von zinsgünstigen Baudarlehen. Die folgenden Erläuterungen sollen allen Interessenten eine erste Orientierungshilfe sein. Für die Erteilung einer Förderzusage sind die Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) und die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) einzuhalten. Betont werden muss dabei allerdings, dass kein Antragsteller einen Rechtsanspruch auf Gewährung von staatlichen Finanzierungshilfen hat, selbst wenn alle Förderungsvoraussetzungen vorliegen. Für die Möglichkeit, Förderungsmittel zu erhalten, spielt das anrechenbare Gesamteinkommen, die Einkommensgrenze sowie die Ermittlung der anrechenbaren Einkünfte nach den Bestimmungen des Erlasses zur Einkommensermittlung nach dem WFNG NRW eine entscheidende Rolle. Da kaum ein Einkommen dem anderen gleicht, kann nachfolgend hierfür nur eine grobe Anleitung gegeben werden; über Einzelheiten gibt die Bewilligungsbehörde - Stadtplanungsamt, Abteilung für Wohnungswesen - Auskunft. Bei der Ermittlung des Jahreseinkommens wird regelmäßig das Jahreseinkommen des vergangenen Kalenderjahres zu Grunde gelegt. Einkommensveränderungen, die bereits eingetreten oder innerhalb der nächsten zwölf Monate sicher zu erwarten sind, werden bei der Einkommensermittlung berücksichtigt. Zum Einkommen gehören alle steuerpflichtigen Einnahmen ebenso wie Bereiche der steuerfreien Einnahmen. Insbesondere rechnen hierzu - die Aufzählung ist nicht abschließend - Renten, Minijobs und Unterhaltszahlungen. Bei Antragstellern, die zur Einkommensteuer veranlagt werden und das Jahreseinkommen auf andere Weise nicht nachweisen können, kann von dem letzten Steuerbescheid, Vorauszahlungsbescheid und einer Erklärung des Steuerberaters oder der letzten Steuererklärung ausgegangen werden. Einkommensgrenzen nach 13 WFNG NRW Das um zulässige Abzüge verminderte Bruttoeinkommen wird den folgenden gesetzlich festgelegten Einkommensgrenzen gegenübergestellt: Haushaltsgröße Jährlich Haushaltsgröße Jährlich 1 Person Personen Haushalte mit 3 Personen Ab der 4. Person zusätzlich je Zusätzlich für jedes Kind im Sinne des 32 Abs. 1 bis 5 EStG: 640 1

2 Zulässige Abzüge vom Bruttoeinkommen: Bei Einnahmen aus nichtselbständiger Tätigkeit die Werbungskosten laut Steuerbescheid oder die Pauschale in Höhe von bei Einnahmen aus Renten und Unterhalt Werbungskosten in Höhe von 102 bei steuerfreien Einkünften (z.b. Minijob / Unterhalt) Werbungskosten i.h.v / 200 Pauschaler Abzug für die Entrichtung von Steuern von Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung oder Beiträgen zu privaten Renten- oder Lebensversicherungen von Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung oder Beiträgen zur privaten Kranken- und Pflegeversicherung Freibetrag bei 2-Personen-Haushalten oder jungen Ehepaaren bis zum Ablauf des 5. Kalenderjahres nach der Eheschließung 12 v.h. 12 v.h. 10 v.h Freibetrag bei Vorliegen von Pflegestufe I oder GdB 50 bis unter 80 Pflegestufe II oder GdB 80 bis unter 100 Pflegestufe I oder II mit GdB unter 80 Pflegestufe III oder GdB 100 sowie für jede häuslich pflegebedürftige Person GdB von mindestens Aufwendungen zur Erfüllung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen können unter bestimmten Voraussetzungen vom Einkommen abgesetzt werden. Unter finden Sie einen Förderberater (Rechenmodul), mit dem Sie Ihre Förderchancen vorab überschlägig selbst berechnen können. Diese Berechnung ersetzt jedoch keinesfalls die Beratung und Berechnung durch die örtliche Behörde. Begünstigte Personenkreise / Fördersätze im Stadtgebiet Bottrop (Neuschaffung, Ersterwerb, Erwerb vorhandenen Wohnraums) Gefördert wird Wohnraum für Begünstigte, deren anrechenbares Einkommen die Einkommensgrenze des 13 Absatz 1 WFNG NRW nicht übersteigt. Bei der Förderung wird nach folgenden Fördertatbeständen unterschieden: 2

3 1. Die erstmalige Schaffung eines Förderobjektes in einem neuen selbstständigen Gebäude (Neubau) sowie die erstmalige Schaffung eines Förderobjektes durch Aufstockung eines Gebäudes oder Anbau an ein Gebäude (Erweiterung) und der Ersterwerb durch Neubau oder Erweiterung entstandenen Förderobjektes. Art und Höhe der Förderung Grundpauschale Kinderbonus für jedes Kind (siehe Hinweis 1) Zusatzdarlehen Barrierefreiheit (siehe Hinweis 2) Stadtbonus Starterdarlehen Die erstmalige Schaffung eines Förderobjektes durch Änderung, Nutzungsänderung eines Gebäudes und der Ersterwerb eines solchen Förderobjekts. Art und Höhe der Förderung Grundpauschale Kinderbonus für jedes Kind (siehe Hinweis 1) Stadtbonus Starterdarlehen Der Erwerb von vorhandenen Förderobjekten für die a) nach dem 31. Dezember 1994 der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige getätigt wurde oder b) das Förderobjekt mindestens den Standard der Wärmeschutzverordnung 1995 erfüllt oder c) der Endenergiebedarf des Förderobjektes laut Energiebedarfsausweis den Wert von 150 kwh/(m²a) nicht überschreitet. Art und Höhe der Förderung Grundpauschale Kinderbonus für jedes Kind (siehe Hinweis 1) Stadtbonus Starterdarlehen

4 4. Der Erwerb von a) vorhandenen Eigenheimen und b) vorhandenen zur Selbstnutzung bestimmten Wohneigentum in der Form von Doppel- und Reihenhäusern, die nicht mindestens den energetischen Anforderungen nach Nummer 3 entsprechen, in Kombination mit Maßnahmen zum Zweck der energetischen Verbesserung und anderer Wohnwertverbesserungen des Förderobjekts (Kombimodell). Innerhalb eines Jahres nach Erteilung der Förderzusage ist der Nachweis zu erbringen, dass die Empfehlungen des Energieausweises zur kostengünstigen Modernisierung vollständig ausgeführt worden sind. Alternativ hierzu ist der Antragsteller in der Förderzusage zu verpflichten, innerhalb eines Jahres nach Erteilung der Förderzusage den Nachweis zu erbringen, dass Maßnahmen durchgeführt worden sind, die gewährleisten, dass der Endenergiebedarf des Förderobjektes lt. Energiebedarfsausweis den Wert von 150 kwh/(m²a) nicht überschreitet. Die Planung geeigneter Maßnahmen ist mit Antragstellung nachzuweisen. Der Nachweis ihrer Eignung ist mit einem Energiebedarfsausweis zu führen, der die geplanten Maßnahmen berücksichtigt. Die voraussichtlichen Kosten der Maßnahmen sind durch Kostenvoranschläge oder durch qualifizierte Kostenaufstellung anzugeben. Die Bewilligungsbehörde prüft die Angemessenheit und die sachliche und rechnerische Richtigkeit. Die Maßnahmen dürfen nicht in Selbsthilfe durchgeführt werden. Die Durchführung ist mittels Unternehmererklärung in Form der Anlage 2 und/oder 3 der Verordnung zur Umsetzung der Energieeinsparverordnung (EnEV-UVO) vom 31. Mai 2002 (GV. NRW. S. 210, ber. S. 367), zuletzt geändert durch Verordnung vom 14. November 2012 (GV. NRW. S. 553/SGV. NRW. S. 75), nachzuweisen. Art und Höhe der Förderung Grundpauschale Kinderbonus für jedes Kind (siehe Hinweis 1) Stadtbonus Starterdarlehen

5 Konditionen der Förderungsmittel Zinsen Tilgung Verwaltungskostenbeitrag (VKB) Auszahlungsverlust Grundpauschale, Kinderbonus, Zusatzdarlehen Stadtbonus Nach Nrn. 1 und 2 Nach Nrn. 3 und 4 0,5 v.h. 0,5 v.h. 1 v.h. (2 v.h. auf Antrag) 2 v.h. 0,5 v.h. 0,5 v.h. 0,4 v.h. 0,4 v.h. Starterdarlehen 0,5 v.h. 5 v.h. 0,5 v.h. 0,4 v.h. Jeweils nach Ablauf von 5 Jahren findet eine erneute Einkommensprüfung statt. Sollte diese ergeben, dass die dann maßgebliche Einkommensgrenze um mehr als 40 v.h. überschritten wird, setzt eine Verzinsung von 2 % ein. Nach Ablauf des 15. Jahres liegt die Verzinsung zwischen 2 und 4 %, nach Ablauf des 20. Jahres beträgt der Zinssatz 4 %. Nähere Angaben sind der Förderzusage und den Darlehensverträgen zu entnehmen. Die Leistungen werden halbjährlich abgebucht. Hinweise: 1. Soweit die Zahl der Kinder für die Förderberechtigung oder die Höhe der Wohnraumfördermittel maßgebend ist, wird ein zum Haushalt gehörendes Kind angerechnet, a) das die Voraussetzungen nach 32 Abs. 1 bis 5 Einkommensteuergesetz erfüllt, b) dessen Geburt nach ärztlicher Bescheinigung oder Mutterpass erwartet wird. 2. Ein Zusatzdarlehen in Höhe von Euro wird für barrierefreie Objekte gewährt, wenn a) der Haupteingang des Gebäudes barrierefrei erreichbar (Nummer DIN Teil 2) ist, Erdgeschosswohnungen und Aufzüge von der öffentlichen Verkehrsfläche aus stufen- und schwellenlos zugänglich sind, b) innerhalb der Wohnung keine Stufen, Schwellen oder unteren Türanschläge vorhanden sind und der Freisitz stufen- und schwellenlos erreichbar ist, c) in der Wohnung mindestens ein Sanitärraum vorhanden ist, der den Vorgaben der Nummern bis der DIN Teil 2 (jeweils ohne Markierung R) entspricht (barrierefreier Sanitärraum), d) alle Bewegungsflächen, die lichten Tür- und Durchgangsbreiten einschließlich der Türen zu den Freisitzen sowie alle Rampen der DIN Teil 2 (jeweils ohne Markierung R) entsprechen. Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen können Abweichungen von den Buchstaben a) und b) zugelassen werden. 5

6 Lastenberechnung Beispiel für die Ermittlung der Belastung: Ersterwerb einer Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 120 qm; Ehepaar mit 2 Kindern: Finanzierung: Gesamtkosten Euro Konditionen (Zins/VKB/Tilgung) Banken-/Sparkassendarlehen Euro 2 % + 2 % 4.400,00 Euro Förderdarlehen Euro 0,5 + 0,5 % + 1 % (2 %) 2.160,00 Euro (3.240,00 Euro) Starterdarlehen Euro 0,5 + 0,5 % + 5 % 600,00 Euro Eigenkapital + Selbsthilfe Euro 0 % 0 Euro Gesamte Finanzierung Euro Betriebskostenpauschale * 120 qm x 23,80 Euro 2.856,00 Euro Instandhaltungskostenpauschale 120 qm x 8,62 Euro 1.034,40 Euro Instandhaltungskostenpauschale Garage 1 x 82,60 Euro 82,60 Euro Verwaltungskostenpauschale 1 x 334,00 Euro 334,00 Euro Gesamt jährlich ,00 Euro (12.547,00 Euro) Monatlich 955,58 Euro (1.045,58 Euro) * Im Falle des Erwerbs vorhandenen Wohnraums beträgt die Betriebskosten pauschale je qm Wohnfläche 28,15 Euro. (2 % Tilgung im Neubau auf Antrag möglich, im Bestand zwingend) 6

7 Tragbarkeit der Belastung Die Förderung ist nur zulässig, wenn die Belastung nicht die wirtschaftliche Existenzgrundlage des Antragstellers gefährdet. Die Belastung muss daher auf Dauer tragbar erscheinen. Eine Belastung kann als tragbar angesehen werden, wenn zum Zeitpunkt der Förderzusage die Einkünfte der Antragsteller nach Abzug der Belastung und aller sonstigen Zahlungsverpflichtungen ausreichen, den angemessenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Nach Abzug der vorgenannten Belastung und sonstiger Zahlungsverpflichtungen muss zum Lebensunterhalt monatlich unter Berücksichtigung des Kindergeldes und eines voraussichtlichen Lastenzuschusses nach dem Wohngeldgesetz folgender Mindestrückbehalt verbleiben: 780 für einen Ein-Personen-Haushalt für einen Zwei-Personen-Haushalt, für einen Drei-Personen-Haushalt, 255 für jede weitere Person. Zu den Einkünften dürfen laufende Zahlungen von Verwandten oder sonstiger Dritter nicht gerechnet werden. Die Bewilligungsbehörde hat in allen Fällen die Förderempfänger unmittelbar über die Höhe der bei Bezugsfertigkeit und in der Folgezeit entstehenden Belastungen und über ggf. zu erwartende Tragbarkeitsprobleme aufzuklären. Der Nachweis der Nettoeinkünfte ist durch eine Selbstauskunft nach vorgeschriebenem Muster unter Beifügung entsprechender Belege zu führen. Dabei ist in jedem Fall eine aktuelle Auskunft der Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung (Schufa) vorzulegen. Weitere Finanzierungsmöglichkeit Förderung bei Schwerbehinderung Sind für eine Schwerbehinderte oder einen Schwerbehinderten mit einem Grad der Behinderung von wenigstens 50 wegen der Art der Behinderung zusätzliche Baumaßnahmen (z.b. Rampe, Hebeanlage, behindertengerechte Küche oder behindertengerechtes Bad, WC) erforderlich, kann ein Baudarlehen zur Deckung der Mehrkosten bewilligt werden. Über Einzelheiten (Höhe der Darlehen bei Einhaltung bzw. Überschreitung der Einkommensgrenze um bis zu 40 v.h.) informiert Sie die Bewilligungsbehörde. Wichtige Fördervoraussetzungen 1. Zeitpunkt der Antragstellung, des Baubeginns bzw. des notariellen Vertragsabschlusses: Wenn der Antragsteller selbst Bauherr ist, darf mit der Baumaßnahme nicht vor Erteilung der Förderzusage begonnen werden. In Fällen des Ersterwerbs soll der Antrag vor Bezugsfertigkeit gestellt werden, er muss prüffähig vor Bezug des Objektes eingegangen sein. Notarielle Kaufverträge dürfen erst nach Förderzusage abgeschlossen werden. Ausnahmsweise ist der vorzeitige Vertragsabschluss möglich, wenn dem Ersterwerber u.a. ein uneingeschränktes Rücktrittsrecht (kostenfreier Rücktritt) für den Fall, dass die beantragten Mittel nicht bewilligt werden, eingeräumt wurde. 7

8 Im Falle des Erwerbs vorhandener Wohnungen gilt, dass der prüffähige Antrag vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages gestellt werden muss. Ein Entwurf des Kaufvertrages ist dem Antrag beizufügen. Bei der Förderung nach dem Kombimodell darf der Kaufvertrag erst nach Förderzusage abgeschlossen werden. 2. Eine Wohnraumförderung ist nur dann zulässig, wenn der Antragsteller eine bestimmte Mindesteigenleistung in die Finanzierung einsetzt. Als angemessen gilt eine Eigenleistung in Höhe von mindestens 15 v. H. der Gesamtkosten. Mindestens die Hälfte dieses Mindesteigenleistungsanteils ist durch eigene Geldmittel oder durch den Wert des nicht mit Fremdmitteln finanzierten Grundstücks zu erbringen. Beispiel Eigenkapitaleinsatz beim Bau bzw. Kauf einer neuen Immobilie: Kaufpreis, Erwerbs- und Finanzierungskosten = davon 15 v.h. = Mindesteigenleistungsanteil (7,5 v.h. Bargeld) = Starterdarlehen als Ersatz fehlender Eigenleistung = Zusätzlich zu erbringendes Eigenkapital und/oder Eigenleistung = = Im Falle des Ersterwerbs dürfen vom Antragsteller vor Bewilligung der Förderungsmittel Selbsthilfeleistungen nur in geringem Umfang geleistet werden. Unbedenklich ist z.b. das Verlegen von Fußbodenoberböden, Malerarbeiten oder die Gestaltung von Außenanlagen. Weitere Selbsthilfeleistungen sind zulässig, wenn sie nach Erteilung der Förderzusage erbracht werden. 4. Von der Förderung ausgeschlossen sind Eigentumsmaßnahmen, deren Planung Kinderzimmer oder sonstige Schlafräume mit weniger als 10 qm enthalten (über evtl. Ausnahmen beim Erwerb im Bestand informiert Sie die Bewilligungsbehörde). 5. Die Förderung selbst genutzten Wohneigentums für Haushalte, die bereits öffentliche oder nicht öffentliche Mittel einschließlich Wohnungsfürsorgemittel eines Landes, des Bundes oder einer Gemeinde/Gemeindeverbandes zur Schaffung oder zum Erwerb selbst genutzten Wohneigentums durch Bewilligungsbescheid, Förderzusage, Vertrag oder Rechtsnachfolge erhalten haben, ist unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, über Einzelheiten informiert die Bewilligungsbehörde. 6. Die Förderung ist trotz Erfüllung der Förderungsvoraussetzungen ausgeschlossen, wenn und soweit sie offensichtlich nicht gerechtfertig wäre. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls mit dem Ziel zu würdigen, den offensichtlich ungerechtfertigten Einsatz von Fördermittel zu vermeiden. Die Förderung ist insbesondere in der Regel dann nicht gerechtfertigt, wenn a) die Förderempfängerin, der Förderempfänger oder eine Haushaltsangehörige bzw. ein Haushaltsangehöriger nach Kenntnis der Bewilligungsbehörde so viel eigenes Vermögen (z.b. Guthaben, Wertpapiere, Beteiligungen, Grundvermögen, Luxusgüter) für die Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums einsetzen kann, dass eine weitergehende Wohnkostenentlastung durch Gewährung von Fördermitteln unbillig erschiene, 8

9 b) verwertbares Vermögen, dessen Einsatz zur Ablehnung des Antrags gemäß Buchstabe a) geführte hätte, für die Bewilligungsbehörde erkennbar offensichtlich mit dem Ziel, Fördermittel zu erlangen, auf Dritte übertragen wurde, c) die Förderung des Erwerbs bestehenden Wohnraums im Zusammenhang mit einer Erbauseinandersetzung unter Verwandten der Antragstellerin oder des Antragstellers steht. 7. Für Fremdmittel, die der Finanzierung Ihres Bauvorhabens dienen, muss glaubhaft gemacht werden, dass sie a) während ihrer vollen Laufzeit unkündbar für den Gläubiger sind b) mindestens - soweit nicht unverzinslich - mit einem gleichbleibenden Zinssatz für die Dauer von 10 Jahren zu verzinsen sind, c) eine Mindesttilgung von 2 v.h. des Ursprungskapitals zuzüglich der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen ausweisen, wenn der Fremdmittelzins 4 v. H. nicht übersteigt. Anstelle der in Buchstabe a) geforderten Unkündbarkeit kann eine Prolongation vereinbart werden, die frühestens nach Ablauf von 10 Jahren in Kraft treten darf. 8. Weiterhin dürfen keine Maßnahmen gefördert werden, deren Gesamtkosten die Gesamtkosten eines vergleichbaren Objektes im Bereich der Bewilligungsbehörde überschreiten. 9. Nähere Auskünfte über Zeitpunkt der Antragstellung, mögliche Förderzusage und die Gebühr für die Förderzusage erteilt das Stadtplanungsamt, Abteilung für Wohnungswesen, als Bewilligungsbehörde für die soziale Wohnraumförderung. Auskunft und Beratung Informationen sind auch bei der NRW.BANK direkt zu erhalten. Im Internet können Sie unter der Adresse auch den Förderantrag (ausfüllbar) abrufen. Die Sachbearbeiterinnen der Bewilligungsstelle bei der Stadt Bottrop sind wie folgt zu erreichen: Frau Gorray / Frau Babel / amelie.gorray@bottrop.de martina.babel@bottrop.de Dienstgebäude: Moltkestr , Zimmer 107 und 106 Eine Terminvereinbarung wird empfohlen. Für das Beratungsgespräch planen Sie bitte einen Zeitaufwand von ca. 1 Stunde ein. 9