AUSGABE: 12/08 IMMOBILIEN-NEWS BRASILIEN AUSGABE: 12/ DEZEMBER 2008 GROßES POTENZIAL - SHOPPINGCENTER IN BRASILIEN

Transkript

1 IMMOBILIEN-NEWS BRASILIEN AUSGABE: 12/08 Liebe Leser, sie sind es gewohnt, von uns mit aktuellen Informationen über den Immobilienmarkt in Brasilien versorgt zu werden. Wir haben in dieser Ausgabe den Schwerpunkt auf den brasilianischen Shoppingcentermarkt gelegt. Die Herausgeber begrüßen ausdrücklich die Weitergabe und/oder Kopie der Immobilien-News Brasilien. Brazil Direct Investimentos Ltda. Rua Dr. Atualpa Barbosa de Lima, Praia de Iracema - Fortaleza CE Brasilien Tel: Mail: m.busch@brazilinvest.de h.gorlich@brazilinvest.de GROßES POTENZIAL - SHOPPINGCENTER IN BRASILIEN

2 Der Strand der Paulistanos, wie sich die Bewohner São Paulos nennen, ist das Shopping-Center, was von der Statistik eindrucksvoll bestätigt wird. Gut 60 Prozent der Verkaufsflächen in brasilianischen Shopping-Centern befinden sich in der Region Süd-West, deren größte Metropole São Paulo ist. Dabei liegt im Bundesstaat São Paulo das Verhältnis von Verkaufsfläche zu Einwohnern mit 90m² auf Personen mehr als doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt (40m² auf Einwohner). Absolute Spitzenreiter sind die Städte São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador und Curitiba. Hier liegt das Verhältnis von Verkaufsfläche zu Einwohnern bei 120 bis 150 Quadratmeter pro Einwohner. Die Verteilung der Verkaufsflächen in den brasilianischen Shopping-Centern (nach R egionen) Region Süd 16% Region Nord 2% Region Nord-Osten 14% Region Zentrum-West 8% R egion Südwest 60% Quelle: CB Richard Ellis Der Boom beim Bau von Shopping-Centern ist in Brasilien nach wie vor ungebrochen. Das Flächenwachstum pro Einwohner betrug in den vergangenen sechs Jahren 30 Prozent (im Vergleich: die USA vermeldete lediglich ein Wachstum von 1,6 Prozent). Insgesamt bieten die

3 brasilianischen Shopping-Center eine Verkaufsfläche von 8,3 Millionen Quadratmetern. Ende dieses Jahres summiert sich die Zahl der Shopping- Center landesweit auf 382. Während in den Städten auch aus Mangel an geeigneten Bauplätzen das Wachstum stagniert, stehen die Randbezirke der Städte aktuell im Fokus. Für die nächsten zwei Jahre sind 30 Projekte geplant. In Städten wie São Paulo ist der Bedarf an neuen Shopping-Centern noch nicht gestillt. Hier stehen mehrere Komplexe kurz vor ihrer Fertigstellung. Dabei reicht das Portfolio vom Luxus-Shopping mit den angesagten Marken bis hin zum Angebot für den kleineren Geldbeutel. Es zeigt sich, dass Brasilien laut Statistik das siebtgrößte Konsumland der Welt ist. Bei Mobiltelefonen nimmt man den dritten, bei Kosmetik den 6. Platz ein. 22 Millionen aktive Internet-Nutzer sorgen für hohe Umsätze im E-Commerce. Dennoch sind die Shopping-Center immer gut gefüllt. Im Durchschnitt begrüßen deren mehr als Mitarbeiter jeden Monat 305 Millionen Besucher in den über Geschäften. Der Markt für Shopping-Center in Brasilien hat sich in den letzten 20 Jahren sprunghaft entwickelt. Dabei reicht die Tradition bis ins Jahr 1966 zurück, als das Shopping Iguatemi in São Paulo eröffnet wurde. Von 1980 bis 1990, in der Zeit des stärksten Wachstums, hat sich die Zahl der Zentren Jahr für Jahr fast verdoppelt.

4 Auch heute noch ist der Südwesten mit geschätzten 33 Millionen Konsumenten der wichtigste Marktplatz des Landes, innerhalb dessen der Bundesstaat und die Stadt São Paulo die führende Rolle spielen. Im Nordosten ist die Situation eher ausgeglichen. Hier liegen die Bundesstaaten Salvador, Pernambuco und Ceará bei der Zahl der Konsumenten quasi gleichauf. Der industrialisierte Südwesten mit seinen höheren Einkommen sorgt bei der Kaufkraft für ein starkes Nord- Süd-Gefälle. Im Südosten des Landes werden von den Errichtern der Shopping Center höhere Mieten erzielt als im Rest des Landes. Verkauft werden die Geschäfte in den Zentren seit geraumer Zeit nicht mehr. Der Grund ist die gesteuerte Zusammenstellung des Mieter-Mixes. In den letzten Monaten zeigte sich ein Trend hin zu einer neuen Form von Immobilien-Arrangements. In São Paulo sind die letzten Neueröffnungen beispielsweise das Shopping Cidade Jardins - Teil einer kombinierten Anlage. Diese besteht aus Wohnimmobilien und Büros, welche in Einheiten verkauft werden und einem Shopping- Center, welches von einer Betreibergesellschaft vermarktet wird.

5 Ausländische Investitionen in Immobilien in Brasilien ( , gesam t: 3,696 M illiarden US-Dollar) Shopping-Center 33% Büroimmobilien 7% W ohnimmobilien 60% Quelle: CB Richard Ellis In einigen geplanten Projekten wird dieses Konzept zusätzlich noch durch ein Hotel sowie Restaurants ergänzt. Ein derartiges Objekt entsteht auf der letzten Freifläche an der zentral gelegenen Avenida Brigadeiro Faria Lima. Unter den Investoren finden sich in der Regel brasilianischen Pensionsfonds mit Minderheitsbeteiligungen. Diese sind verpflichtet, einen Teil ihrer Anlagen in Immobilien zu investieren, dürfen dabei aber ausschließlich Minderheitsbeteiligungen halten. Wie attraktiv der brasilianische Immobilien-Markt ist, zeigen die 1,5 Milliarden US-Dollar, die (von 2005 bis 2007) über direkte Akquisitionen ins Land kamen. Zumeist flossen die Investitionen in Wohnblocks, Bürotürme oder Shopping-Center der gehobenen Kategorie ( Prime ). Darüber hinaus haben sich ausländische Investoren mit etwa 2,2 Milliarden US-Dollar an Unternehmen des brasilianischen Immobilien-Marktes beteiligt. Bislang handelt es sich bei der Mehrzahl der

6 ausländischen Investoren um Fonds oder Unternehmen, welche sich über brasilianische Zielfonds beteiligen. Betrachtet man sich die Beteiligungen ausländischer Investoren an brasilianischen Unternehmen der Immobilien-Branche (siehe Grafik unten), dann wird die Mehrheit der Aktien inzwischen außerhalb Brasiliens gehalten. Ein Trend, der sich getrieben durch die relative Entwertung des Real in den nächsten Monaten fortsetzen könnte. Ausländische Investitionen beim Börsengang brasilianischer Bauträger (Angaben in Mrd. Reais) 1,200 1,000 IPO-Erlös Ausl. Anteil 0,800 0,600 0,400 0,200 0,000 Abyara Brascan Company Cyrela Gafisa Klabin Segall Lopes Rossi São Carlos Der größte Anteil stammt aus Fonds (sowohl Pensionsals auch Investitions-Fonds). Nach Ländern geordnet kommen die meisten Investitionen aus Spanien und Portugal. Doch gerade in jüngster Zeit haben sich verstärkt US-amerikanische Investoren beteiligt. Zu den aktivsten Investoren auf dem Shopping-Center- Markt zählt die Grupo Savoy, geführt von dem fast 80jährigen Hugo Salomone. Das 1952 gegründete Unternehmen hat in São Paulo diverse Bürotürme und

7 Shopping-Center im Besitz (unter anderem das Shopping Interlagos und das Shopping Central Plaza) und plant im nächsten Jahr 400 Millionen Reais in neue Objekte zu investieren. Von Planänderungen auf Grund der globalen Finanzkrise will Salomone nichts wissen. Wir haben in der Vergangenheit immer den richtigen Zeitpunkt für unsere Investitionen gefunden, ist er überzeugt. Die Grupo Savoy bleibt dabei stets zu 100 Prozent Anteilseigner der Immobilie. Das aktuelle Prestigeobjekt trägt den Namen Nova 25 de Marco. Die Straße 25 de Março ist die bekannteste Einkaufsmeile im Zentrum der Millionenmetropole. Um sie konzentrieren sich etwa Geschäfte, die im Jahresdurchschnitt Kunden pro Tag kurz vor Weihnachten werden es werden anlockt. Großund Einzelhändler bieten alles an, von CDs, DVDs über Armbanduhren, Unterhaltungselektronik, Bekleidung und Wohnungseinrichtung. Zielgruppe sind Wiederverkäufer aus den ärmeren Stadtvierteln sowie deren Bewohner. Hierzu will die Grupo Savoy in Interlagos, im Süden der Stadt, ein Gegengewicht schaffen. Vor drei Jahren wurde ein Quadratmeter großes Grundstück erworben. Entstehen sollen zunächst 400 Geschäfte, nach dem Vorbild des Originals. Anders als im Stadtzentrum stehen den Besuchern 1600 Parkplätze zur Verfügung.

8 Anschließend plant Hugo Salomone den Bau eines konventionellen Shopping-Centers für die mittleren Einkommensklassen, sowie eines Hotels, Restaurants und eine Bowling-Bahn. Schon vor dem ersten Spatenstich, der Anfang 2009 erfolgen soll, haben 105 Geschäftsinhaber aus der original 25 de Março einen Mietvertrag mit der Grupo Savoy unterschrieben. Shopping Center Immobilien sind eine lohnenswerte Investition. Das Unternehmen Iguatemi Shopping (unterhält in São Paulo ein Einkaufscenter in dem die Quadratmeterpreise mit der 5th Avenue in New York konkurrieren können), hat Anfang Dezember angekündigt, seine Umsatzprognose für das laufende Jahr um 35 Prozent zu übertreffen. Für das nächste Jahr wird mit einem Wachstum zwischen 9 und 12 Prozent gerechnet. Wie unberührt der Wert der Shopping-Center vom Geschehen an den Börsen ist, zeigt das Beispiel Multiplan, dem größten Betreiber von Einkaufzentren in Brasilien. Der Konzern ist an insgesamt 11 Shopping- Centern beteiligt, deren potenzieller Verkaufswert von Jones Lang LaSalle auf 9 Milliarden Reais (etwa 3,1 Milliarden Euro) taxiert wird. Den Wert der Beteiligungen schätzt JLL auf 5,6 Milliarden Reais (1,87 Milliarden Euro). Das entspricht dem Vierfachen des aktuellen Börsenwertes des Unternehmens, der sich auf 1,4 Milliarden Reais summiert. Laut Jones Lang LaSalle liegen die erzielbaren Verkaufspreise des Barra Shoppings in Rio de Janeiro (2,122 Milliarden Reais) und des Morumbi Shoppings in São Paulo (1,742 Milliarden Reais) beide zu 100

9 Prozent im Besitz von Multiplan - alleine schon über dem Börsenwert. Bei Multiplan hat man sich zur Offenlegung der Einzelpreise und damit des Wertes der Multiplan-Beteiligungen entschlossen, um den Aktionären zu belegen, wie gesund das Unternehmen und der Markt sind. Mit vier neuen Projekten im kommenden Jahr wird Multiplan die Netto-Verkaufsfläche in seinen Shopping- Centern um 25 Prozent steigern. BRASILIEN PORTUGIESISCHE INVESTOREN SETZEN AUF In Südamerika lassen sich auch künftig gute Renditen bei Investitionen in Immobilien erzielen, so das Fazit der Konferenz Investir em Imobiliario do Brasil ( Investieren in Immobilien in Brasilien ), die am 4. November 2008 in Lissabon stattfand. Gabriel Basos, Präsident des Immobilien-Unternehmens Grupo Bascol, sieht ein enormes Potenzial in der ehemaligen portugiesischen Kolonie und will in den nächsten drei Jahren 40 Prozent seiner Aktivitäten auf Brasilien konzentrieren. Einen Markt mit exzellenten Investitions-Möglichkeiten sieht auch Arnaldo Grossman, Präsident von Consultan, einer Planungs- und Vermarktungsgesellschaft für Immobilien. Auch sei das Vertrauen der Anleger in den letzten Jahren stark gewachsen. Gelobt wurden auf der Konferenz der Professionalismus der brasilianischen Bauunternehmen, der den Immobilien-Markt des Landes wettbewerbsfähig gemacht habe. Für eine erfolgreiche Investition ist aber ein Partner vor Ort extrem wichtig, ergänzt Reinaldo Teixeira von Garvetur, ein auf den Bau und die

10 Vermarktung von Ferien-Immobilien spezialisiertes Unternehmen. WTORRE REDUZIERT INVESTITIONEN FÜR 2009 Die WTorre Empreendimentos Imobiliários wird im nächsten Jahr 390 Millionen Reais (etwa 135 Millionen Euro) in neue Projekte investieren. Das entspricht einer Reduzierung um 50 Prozent gegenüber Planungen von vor der weltweiten Finanzkrise. Lediglich auf 8 Prozent der insgesamt 3,2 Millionen Quadratmeter Baufläche, die sich in Händen des Unternehmens befinden, sollen für neue Objekte genutzt werden. Dabei steht die Errichtung neuer Büros im Vordergrund, bei denen WTorre nach dem Prinzip build to suit (Büros werden nach den Vorstellungen der Mieter errichtet, wie beispielsweise das neue Hauptquartier von Petrobras, wir berichteten in der November-Ausgabe). Die Entscheidung, die Planungen zu überarbeiten, sieht Marco Antonio Bologna, Präsident der WTorre-Gruppe, eine Vorsichtsmaßnahme als Reaktion auf die Krise. Finanziell sei das Unternehmen gesund und verfüge über genügend Kapitalreserven, um laufende Projekte fertig stellen zu können. Allerdings sei der geplante Börsengang für zunächst zwei Jahre verschoben. ERSTE AUSWIRKUNGEN DER KRISE ERST IM LETZTEN QUARTAL Das brasilianische Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) erwartet für das dritte Quartal ein Wachstum des Brutto-Inlands-Produkts (PIB) von 5,2 Prozent gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Im zweiten Quartal des laufenden Jahres hatte das PIB-

11 Wachstum bei 6,1 Prozent gelegen. Für das vierte Quartal erwarten die Ökonomen des Instituts eine Abflachung des Wachstums, ohne sich auf Zahlen festlegen zu wollen. Für das Gesamtjahr geht das IPEA von einem Wirtschaftswachstum zwischen 5,0 und 5,3 Prozent aus. GERINGVERDIENER TREIBEN DIE BAUINDUSTRIE Mit der Bereitstellung günstiger Kredite hat die brasilianische Regierung bereits Vorsorge gegen eine Abkühlung der Bautätigkeit getroffen. Anfang Dezember wurden die Finanzierungszinsen für die Einkommensgruppe bis Reais (etwa 690 Euro) deutlich reduziert. Familien mit diesem Monatseinkommen zählen zur Mittelschicht und sind der treibende Motor der brasilianischen Binnenwirtschaft. Sie zahlen für einen Immobilien-Kredit ab dem 1. Januar 2009 nur noch 5 Prozent Zinsen zuzüglich der TR - taxa de referencia in Höhe von 1,5 Prozent. (Die TR wurde in der Präsidentschaft von Fernando Collor eingeführt. Zu Zeiten der hohen Inflation war sie als Inflationsausgleich gedacht und wurde teilweise täglich berechnet). Zuvor hatte der Zinsatz bei 6 Prozent zuzüglich der TR gelegen. Wer seinen Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (beim FGTS handelt es sich um ein Sperrkonto, das jedes Unternehmen für jeden seiner festangestellten Mitarbeiter eröffnen muss. Auf diesem werden jeden Monat 8,0 Prozent vom Brutto-Lohn des Arbeitnehmers deponiert. Im Falle einer Kündigung durch den Arbeitgeber steht das Geld dem Arbeitnehmer steuerfrei zur Verfügung) zur Immobilien-Finanzierung heranzieht, bekommt einen nochmals reduzierten Zins von

12 4 Prozent (plus TR). Nach Aussage des Arbeitsministers Carlos Lupi werden von der angesprochenen Käufergruppe Immobilien im Wert von bis zu Reais ( Euro) erworben. Die entsprechenden Finanzierungen machen rund 60 Prozent der Immobilien-Kredite brasilianischer Banken aus. Mit den neuen Kreditzinsen will die brasilianische Regierung den Fehlbestand an Eigentumswohnungen und Häusern senken. Analysten der Agencia Brasileira de Desenvolvimento Industrial (ABDI) rechnen damit, dass sich durch die Aktivitäten der Regierung das Volumen der Immobilien-Kredite bis 2015 von derzeit 3 auf dann 15 Prozent des PIB erhöhen wird. Das konstant hohe Bauvolumen von Wohneigentum der unteren Einkommensklassen hat in den ersten neun Monaten 2008 für mehr als neue Arbeitsplätze bei den beteiligten Bauunternehmen gesorgt. BÜRO-IMMOBILIEN TROTZEN DER KRISE Das dritte Quartal des laufenden Jahres war für die Vermarkter von Büro-Immobilien in São Paulo und Rio de Janeiro das beste Jahr aller Zeiten. Die Leerstandsquoten sanken und die Neuvermietungen stiegen auf Rekordniveau. In São Paulo liegt die Leerstandsquote bei Klasse-A-Immobilien aktuell bei 5,2 Prozent. Fast m² Fläche konnten im dritten Quartal neu vermietet werden. Auch die Mieten legten erneut zu. Durchschnittlich Reais 78,59 (26,20 Euro) pro Quadratmeter errechnete Cushman & Wakefied. Immer mehr Bauträger setzen dabei auf eine grüne Bauweise, den schonenden Umgang mit natürlichen Ressourcen sowie niedrige Unterhaltungskosten. Von den bis 2010 fertig

13 gestellten Büro-Immobilien werden 45 Prozent mit dem LEED-Siegel (Leadership in Energy and Environmental Design) ausgezeichnet.